彭葵東

（福晟集團，湖南 長沙 410000）

一、前言

2005年3月，中國財政部部長肖捷表示，由于現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)稅收保有環(huán)節(jié)的稅負較輕，未來一段時期我國將向個人住宅征收的房地產(chǎn)稅，逐步擴大房地產(chǎn)稅的覆蓋面，自此，我國開啟利用房地產(chǎn)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價格的時代，2011年，上海和重慶率先征收房產(chǎn)稅，拉開了房產(chǎn)稅改革的帷幕，也因此，房地產(chǎn)稅將成為我國房地產(chǎn)市場的重要調(diào)控工具。Mieszkowshi在資本自由流動的前提下，通過建立一般均衡模型分析了房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格的影響，研究發(fā)現(xiàn)征收較高的房地產(chǎn)稅率會減少當?shù)氐姆康禺a(chǎn)供給量，促使房地產(chǎn)價格上漲；征收較低的房地產(chǎn)稅率則會有效地增大了房地產(chǎn)供給量，促使房地產(chǎn)價格下降[1]；王海勇以資產(chǎn)定價理論為研究視角，發(fā)現(xiàn)征收房地產(chǎn)稅的開征會帶來房地產(chǎn)未來收益，因為購房者會認為由于未來房地產(chǎn)稅收的征收造成未來房地產(chǎn)價格下跌的預期[2]。楊紹嬡、徐曉波認為，征收房地產(chǎn)稅會導致房價上漲，即房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價格呈正相關關系。房地產(chǎn)稅作為國家調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要杠桿，對于影響房地產(chǎn)市場平均價格、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展和房地產(chǎn)市場的合理資源配置等都起著重要的作用，因此，對房地產(chǎn)稅收如何影響房地產(chǎn)市場價格進行實證研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義[3]。

二、建立模型

（一）數(shù)據(jù)來源和模型建立

由于房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響不僅僅時直接的影響關系，因此本文在研究房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格影響的過程中，同時選取經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平和商品房建設成本作為影響因子。考慮到市政分析過程中異方差問題的存在，以及數(shù)據(jù)的可得性和運用的可靠性，本文對相關數(shù)據(jù)采用對數(shù)形式，模型建立如下：

lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+0.203lnGDP

其中，price：商品房平均價格；tax：房地產(chǎn)稅收；cost：商品房建設成本；income：居民收入水平；GDP：經(jīng)濟發(fā)展水平；?：常數(shù)項；βi：待估參數(shù)ui：隨機誤差項。

本文所用數(shù)據(jù)主要來自《中國統(tǒng)計年鑒》（2000-2013）。

（二）模型結果輸出

通過運行計量軟件Eviews13.0，得到結果如下：

lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+0.203lnGDP

其中，在10%的置信水平下，模型各個變量均顯著，擬合優(yōu)度R2為0.97，且模型也都通過了T檢驗和F檢驗，回歸方程是顯著的，即說明該模型所研究的房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)價格之間的關系是顯著的。

三、模型結果分析

現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅收對商品房價格有顯著的正向影響關系。由輸出結果可知，房地產(chǎn)稅收每增加1%，房價將上升0.235左右。從經(jīng)濟學的角度解釋這個現(xiàn)象，房價主要受供求關系的影響，征收房地產(chǎn)稅實際上增加了房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)成本，因此，商品房的投資性需求隨之降低，因此隨著投資的減少，商品房的供給也會下降，所以房地產(chǎn)房價會逐步升高。

建設成本對商品房價格的相對較小，因此，并不是當前房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升的主要原因。但是，地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平卻對商品房的價格有顯著的影響，是當前房地產(chǎn)市場普遍上漲的原因之一。因為地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平直接影響著居民收入水平的高低，而居民收入水平的高低是影響商品房需求的重要因素，因此地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平是影響其房地產(chǎn)行業(yè)價格水平的最根本因素。

此外，購買者的消費預期也是不容忽視的因素，對商品房價格起著決定性的影響。這說明，當前房地產(chǎn)市場價格水平的發(fā)展與我國的宏觀經(jīng)濟基本情況之間的聯(lián)系在逐步減弱，對房地產(chǎn)價格上漲預期這一心理作用成為決定我國房地產(chǎn)價格走勢的主要因素，這也間接表明當前房地產(chǎn)市場中存在大量投機購房行為，嚴重影響房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

四、政策建議

（一）完善房地產(chǎn)稅收立法層次

現(xiàn)階段，我國還沒有專門的房地產(chǎn)稅法，對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收管理的依據(jù)大部分是地方性法律法規(guī)和規(guī)章制度，因此立法層級較低，調(diào)整機制不健全。房地產(chǎn)稅作為一種重要的地方主體稅種，逐步從法律層面上對房地產(chǎn)市場行為進行科學規(guī)范、制定合理的稅收制度從而提高其立法層級，應是當前政府工作的重中之重。但是也應該看到，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強的區(qū)域性和差異性，因此，在中央統(tǒng)一房地產(chǎn)稅法的體制下，地方各級政府根據(jù)其實際情況，在不違背主體稅法的情況下，制定出臺符合其地方特色的房地產(chǎn)稅收規(guī)章制度也顯得尤為重要。這樣既可以保證房地產(chǎn)稅法的立法層次的完善，又能夠充分放權給地方政府，從而調(diào)動其調(diào)控經(jīng)濟的積極性和時效性，從而同時實現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的靈活性和適用性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的稅收功能。

（二）適當簡化稅種，降低房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅負

據(jù)統(tǒng)計資料顯示，我國目前房地產(chǎn)相關的稅種可高達11種之多，此外在整個稅制外，還存在大量其他收費項，因此現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)稅收體系呈現(xiàn)出種類繁多，總體稅負較重的特點，這也是房地產(chǎn)稅逐漸成為我國房價持續(xù)攀升的主要影響因素之一的重要原因所在。因此借鑒國外的相關經(jīng)驗，我國應該逐步簡化房地產(chǎn)稅種，廢除重復征收的房地產(chǎn)稅目，取消部分不合理的收費現(xiàn)象，從而減輕納稅人稅收負擔，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)稅收結構

稅后結構的合理與否，直接關系到國家運用稅收手段進行經(jīng)濟調(diào)控的成效。我國的房地產(chǎn)稅收結構涉及到個人、企業(yè)和地方政府的利益，因此如果房地產(chǎn)稅收結構不合理，將會直接影響我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?？傮w的稅收結構調(diào)整原則應該是：從“重流轉(zhuǎn)、輕保有”向“流轉(zhuǎn)和保有并重”轉(zhuǎn)變，建立所得稅、營業(yè)稅和房產(chǎn)稅互相平衡的房產(chǎn)稅收體系。關于我國房地產(chǎn)稅收結構在實踐過程中的合理調(diào)整，應充分總結上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗和教訓，在逐步擴大房產(chǎn)稅試點范圍的基礎上，將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成房地產(chǎn)稅，擺脫對土地財政的過度依賴，構建科學合理的房地產(chǎn)稅收體系。

[1]Mieszkowski.P.The Property Tax:An Excise Tax or a Profit Tax？[A].Journal of Public Economics，1972，1(1):73-96.

[2]王海勇.房地產(chǎn)稅收的一般經(jīng)濟分析[J].稅務與經(jīng)濟，2004(6):61-63.

[3]楊紹媛，徐曉波.我國房地產(chǎn)稅對房價的影響及改革探索[J].經(jīng)濟體制改革，2007，(2).

[4]李倩，房地產(chǎn)稅制改革對房地產(chǎn)價格影響的影響研究[D].華中科技大學.2014.