文 英

（攀枝花市房產(chǎn)維修資金管理中心，四川 攀枝花 617000）

一、引言

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金，俗稱(chēng)房屋的“看病錢(qián)”、“養(yǎng)老錢(qián)”。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十年的快速發(fā)展，房屋維修資金以其驚人的規(guī)模不斷引起人們的關(guān)注。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各地交存的房屋公共維修資金總額已超過(guò)萬(wàn)億元。由于受到資金托管形式與資金投資政策的限制，巨額的維修資金不是被開(kāi)發(fā)商挪用就是沉睡在銀行。從業(yè)主交存的那天起，維修資金就面臨縮水、貶值。目前我國(guó)的房屋還大多處于青少年期，維修資金使用率低，資金沉淀高。然而維修資金保值增值情況卻不容樂(lè)觀，亟待盤(pán)活，使之既能保證資金的安全性，又能提高其流動(dòng)性，達(dá)到有效的保值增值目的，讓房屋真正能“病有所醫(yī)”、“老有所養(yǎng)”。

二、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀分析

（一）住宅維修資金在第一階段被開(kāi)發(fā)商滯留，資金直接面臨縮水

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》中第十二條規(guī)定：已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)或者交由售房單位存入公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售商利用買(mǎi)受人怕麻煩、不想花時(shí)間和精力的心理，在與房屋買(mǎi)受人之間簽立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，以幫助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)“一條龍”服務(wù)為由，代收買(mǎi)受人的住宅維修資金，以此方式開(kāi)發(fā)商即成為合法的代收主體。目前我國(guó)房屋大都是期房銷(xiāo)售，從房屋銷(xiāo)售到房屋竣工驗(yàn)收到辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，一般需要得等待2到3年的時(shí)間。在這段時(shí)間里，住宅維修資金存于開(kāi)發(fā)商之手，對(duì)于資金本來(lái)就不充裕的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑極富誘惑，無(wú)形中給開(kāi)發(fā)商挪用、侵吞維修資金提供了便利，引發(fā)了許多觸目驚心的維修資金被挪用、侵吞的案例。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收代交已售房屋的維修資金已是行業(yè)普遍現(xiàn)象。一個(gè)樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)預(yù)售到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一般要經(jīng)歷2至3年的等待期，特別是一些分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商往往以統(tǒng)一辦證為由，待樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完畢之后才辦理產(chǎn)權(quán)，先期購(gòu)房的業(yè)主等待更為持久。當(dāng)法律賦予了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有從住房買(mǎi)受人手中代收代交的權(quán)利時(shí)，房發(fā)開(kāi)發(fā)商很自然地將已收到的大筆維修資金長(zhǎng)期滯留、挪用，甚至到了辦理產(chǎn)權(quán)的時(shí)候交納不出維修資金，導(dǎo)致在約定時(shí)間不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主已入住多年仍辦理不了產(chǎn)權(quán)證的案例時(shí)有發(fā)生。由于業(yè)主在購(gòu)房后相對(duì)開(kāi)發(fā)商成為弱勢(shì)一方，維權(quán)無(wú)力。在房屋所有人取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)之前，大筆維修資金被擱置于房屋開(kāi)發(fā)商手中，該筆資金使用情況無(wú)人監(jiān)管，業(yè)主交出的維修資金在2至3年的等待期因無(wú)息而直接縮水。例如：本市一獨(dú)幢小區(qū)，取得預(yù)售許可證的時(shí)間是2012年10月，預(yù)售面積37321平方米。據(jù)了解，房屋出售率為90%，按現(xiàn)行交存維修資金標(biāo)準(zhǔn)，電梯高層按70元每平方米計(jì)算，開(kāi)發(fā)商已收到業(yè)主交存的維修資金約235萬(wàn)元。到2014年11月該開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)在長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商一直無(wú)本無(wú)息占用業(yè)主的維修資金。假如這235萬(wàn)元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接貶損4%，加上通貨膨脹3-4%，該筆資金直接縮水7-8%。反過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商無(wú)息使用該筆資金，按目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款綜合利率10%計(jì)算，兩年開(kāi)發(fā)商可節(jié)約20%的利息且不占用抵押資產(chǎn)以及支出其他融資費(fèi)用。在強(qiáng)大的利益驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商便想著各種辦法延緩交存已代收的維修資金。

（二）住宅維修資金在第二階段由于增值保值方式單一，面臨貶值

1.監(jiān)管人與受益人利益不對(duì)等，缺乏運(yùn)用資金保值增值的動(dòng)力。《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)成立前，已售公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門(mén)或者建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理，維修資金應(yīng)存入當(dāng)?shù)鼐S修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行的維修資金專(zhuān)戶(hù)中，由管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代管。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)可在當(dāng)?shù)鼐S修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)設(shè)維修資金賬戶(hù)，并向所在地管理機(jī)構(gòu)備案。出于保障資金安全性的目的，維修資金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好處是安全性，即使有人“挪用”，國(guó)家也要承擔(dān)最后的責(zé)任。但是，政府代管住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金效益低下是客觀事實(shí)，因?yàn)檎皇恰敖?jīng)濟(jì)人”，而是“公共人”，追逐利潤(rùn)不是其職能。而且政府是具有壟斷性的組織，沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，管與不管，管得好與不好，與政府的生存和利益沒(méi)有直接關(guān)系。因此，政府代管缺乏積極性和內(nèi)動(dòng)力，管理效益遜于安全性。另外，交由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管也存一定的弊端。首先業(yè)主身份各異，性質(zhì)復(fù)雜，對(duì)小區(qū)“公共事務(wù)”關(guān)心不夠。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展較晚，許多房屋都處于青年、少年期，未大量使用維修資金，業(yè)主對(duì)自己交納的維修資金保值增值不關(guān)注。資金的增值保值是一件專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、存在一定風(fēng)險(xiǎn)的投資工作。由少數(shù)業(yè)主為代表的業(yè)主委員會(huì)存在幾種心態(tài)：一是通過(guò)自己辛勤的付出后獲得的收益由全體業(yè)主共同受益，自己只能獲得收益的極小部分，與付出勞動(dòng)不對(duì)等，而大部分業(yè)主都坐享其成，這種心態(tài)往往導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)不會(huì)主動(dòng)為資金的增值而付出努力。二是怕承擔(dān)責(zé)任，投資總是有風(fēng)險(xiǎn)的，一旦投資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任呢？三是錢(qián)是所有業(yè)主共有的，投資決策需經(jīng)大多數(shù)業(yè)主的同意，程序上雖然公平合理，但過(guò)程繁瑣，需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，且各個(gè)業(yè)主對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不同，往往是費(fèi)了九牛二虎之力也得不到大同多數(shù)業(yè)主的通過(guò)，而錯(cuò)過(guò)投資機(jī)會(huì)。

2.政府監(jiān)管下的維修資金因投資手段單一，保值增值同樣缺乏活力?！蹲≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法細(xì)則》規(guī)定：在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債和在專(zhuān)戶(hù)管理銀行進(jìn)行組合存儲(chǔ)，但不得用于其他投資。文件中明確規(guī)定投資只有兩種渠道，一是存銀行，二是購(gòu)賣(mài)國(guó)債。兩種渠道相比，購(gòu)買(mǎi)國(guó)債收益相對(duì)較高，但投資主體受到限制。維修資金是以管理者身份存入銀行的，只能購(gòu)買(mǎi)記賬式國(guó)債，記賬式國(guó)債的收入方式是持有期間國(guó)債收入與買(mǎi)賣(mài)的價(jià)差收入。具體由誰(shuí)來(lái)操作，是管理者還業(yè)主？沒(méi)有法律規(guī)定，缺乏可操作性，現(xiàn)實(shí)中幾乎無(wú)監(jiān)管部門(mén)選擇這種投資方式。目前全國(guó)各地歸集代管的公共維修基金少則數(shù)十億，多則數(shù)百億。由于多數(shù)地區(qū)并未明確規(guī)定公共維修基金保值增值的義務(wù)和責(zé)任，導(dǎo)致大多數(shù)城市維修基金收益率低于一年期銀行的存款利率。據(jù)資料顯示，西安近30億的維修資金一直按活期存在銀行。廣州的81億維修資金一部分按三個(gè)月定期存入銀行，一部分按活期存入銀行。本市是一個(gè)100萬(wàn)人口的小城市，從維修資金監(jiān)管部門(mén)成立至2014年10月止，已積累維修資金3.8億元，其中3億元按一年定期存入銀行，其余0.8億按活期存入銀行。一年期存款利率為3.3%，活期利率為0.35%，折算下來(lái)收益率低于一年期銀行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，個(gè)別城市甚至不足0.5%。按通貨膨脹3～4%計(jì)算，收益不抵通貨膨脹，維修資金同樣面臨貶值壓力。

3.加強(qiáng)對(duì)預(yù)售期到開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)期間對(duì)維修資金的歸集，資金安全有了保障，資金的時(shí)間價(jià)值仍未得到體現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商代交的維修資金遲遲不上交怎么辦？已經(jīng)于2011年1月1日實(shí)施的《鄭州市房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存管理實(shí)施細(xì)則》，政府就提倡業(yè)主自主交款。政府開(kāi)發(fā)新的維修資金管理系統(tǒng)讓業(yè)主足不出戶(hù)就能辦理業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房的時(shí)候，要把維修資金的交存方式寫(xiě)在購(gòu)房合同里（是業(yè)主自行交存還開(kāi)發(fā)商代收代交）。開(kāi)發(fā)商代收的維修資金逾期上交監(jiān)管部門(mén)的，要補(bǔ)交雙倍利息。這些便民措施讓老百姓拍手稱(chēng)贊，然而遺憾的是該細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)對(duì)監(jiān)管的維修資金如何保值增值的相關(guān)規(guī)定。本市也出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)承購(gòu)人交存維修資金的通知》，以切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，確保業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金能專(zhuān)款專(zhuān)用?！锻ㄖ芬?guī)定：業(yè)主可以選擇自主交存和委托開(kāi)發(fā)企業(yè)代收代交兩種方式。業(yè)主委托開(kāi)發(fā)企業(yè)代為交存維修資金的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)收到承購(gòu)人資金30日內(nèi)將代收資金交存至監(jiān)管部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定交存資金的，以不良記錄記入開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案?！锻ㄖ芳訌?qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)商代收代交維修資金的監(jiān)管，保障業(yè)主已交存的維修資金不被開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用和占有，但是《通知》也未出臺(tái)對(duì)其監(jiān)管的維修資金保值增值的具體辦法。

二、現(xiàn)有政策下的保值增值的可行性措施

從房屋認(rèn)購(gòu)到交房辦理產(chǎn)權(quán)證，從辦理產(chǎn)權(quán)證到房屋保修期滿(mǎn)，動(dòng)用維修資金都有一定的時(shí)間間隔，為把維修資金分階段組合存入銀行提供了空間。

（一）辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前將維修資金以“協(xié)定存款”方式存入銀行

隨著加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商代收代交維修資金的監(jiān)管，無(wú)論是業(yè)主自行交存還是開(kāi)發(fā)商代收代交，維修資金最終都集中到維修資金監(jiān)管部門(mén)，這一階段監(jiān)管的資金處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的不斷積累的過(guò)程。現(xiàn)行的維修資金投資渠道只有存銀行或買(mǎi)國(guó)債兩種方式。由于受到購(gòu)買(mǎi)主體的限制以及需征得小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意的不可操作性，購(gòu)買(mǎi)國(guó)債已被大多數(shù)監(jiān)管部門(mén)所摒棄。如何在有限的投資渠道中挖掘潛力，提高的增值效率呢？此階段將資金采用“協(xié)定存款”方式存入銀行較為合理?！皡f(xié)定存款”是銀行針對(duì)客戶(hù)存款余額比較穩(wěn)定，約定在客戶(hù)賬戶(hù)余額中超過(guò)約定最低存款余額時(shí)按協(xié)定存款利率計(jì)算利息的一種計(jì)息方式。以本市一家商業(yè)銀行推出的“協(xié)定存款”利率為例，“協(xié)定存款”約定存款余額大于10萬(wàn)的部分按協(xié)定存款利率1.265%計(jì)息、余額在10萬(wàn)元以下部分按活期利息分段計(jì)息。據(jù)此測(cè)算出“協(xié)定存款”利率相當(dāng)于活期利率的3.61倍。以本市監(jiān)管部門(mén)2014年第二季度活期存款利息為例，本市監(jiān)管部門(mén)維修資金活期存款為2900萬(wàn)元，實(shí)際收到活期利息3.38萬(wàn)元，如果按協(xié)定存款計(jì)算，二季度利息可以達(dá)到12.20萬(wàn)元。如果一年以平均3000萬(wàn)元活期資金計(jì)算，一年活期利息約10.5萬(wàn)元，而“協(xié)定存款”利息可達(dá)37.91萬(wàn)元，比把資金按活期存入銀行提高了資金的保值能力。

（二）保修期滿(mǎn)前維修資金以定期形式存入銀行

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，一般為50年；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；裝修工程，為2年。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，根據(jù)《保修辦法》可以看出維修資金交存后至少要間隔兩年才會(huì)動(dòng)用，這一階段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商業(yè)銀行二年期存款利率4.125%為例，抵減3%的通脹后，至少可以實(shí)現(xiàn)1%的增值。

（三）保修期滿(mǎn)后維修資金存入銀行可以定活兩便、長(zhǎng)短結(jié)合

我國(guó)房地產(chǎn)起步晚，房齡大都處于青年、少年期，維修資金使用率低。據(jù)2013年9月15日新華網(wǎng)報(bào)道，2013年上半年北京市已累計(jì)歸集商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金348.10億元，使用了5.38億元，使用率僅為1.55%。上海的商品住宅維修資金歸集額共393億元，累計(jì)使用29億元，累計(jì)使用率為7.4%。廣州房屋維修資金歸集總額超過(guò)81億元，但累計(jì)使用金額不到8000萬(wàn)元，不到總金額的1%。巨額的維修資金沉淀為進(jìn)行時(shí)間長(zhǎng)短不同的存款組合提供了空間，根據(jù)收益與流動(dòng)性，可以有不同的組合。假如預(yù)留維修資金總額的10%存活期（利率0.35%），其余90%資金可以做1年到5年期的不同組合。以我市一家商業(yè)銀行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%為例。第一種組合按20%一年期，30%三年期，40%五年期組合計(jì)算，以1億元為例，組合收益415.25萬(wàn)元，收益率為4.15%，比活期收益高11.85倍。第二種組合按30%一年期，30%三年期，30%五年期組合計(jì)算，以1億元為例，組合收益396萬(wàn)元，收益率為3.96%，比活期收益高11.31倍。第三種組合按20%一年期，60%三年期，10%五年期組合計(jì)算，以1億元為例，組合收益431.75萬(wàn)元，收益率為4.32%，比活期收益高11.93倍。權(quán)衡收益與流動(dòng)性建議選擇第三種組合。

（四）利用監(jiān)管系統(tǒng)信息化自動(dòng)實(shí)現(xiàn)科學(xué)的存款組合

維修資金管理系統(tǒng)是利用專(zhuān)業(yè)軟件對(duì)一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)代管的維修資金進(jìn)行日常管理的專(zhuān)門(mén)系統(tǒng)，管理系統(tǒng)的基本功能夠?qū)崿F(xiàn)個(gè)人交存、單位交存、續(xù)交、預(yù)交、計(jì)息、申批、劃撥、下賬、分?jǐn)偂⑦^(guò)戶(hù)等日常業(yè)務(wù)和資金的管理。管理系統(tǒng)中有許多項(xiàng)目是需要自己設(shè)定的，如銀行利率、收交比例、路街名稱(chēng)、竣工日期等。根據(jù)軟件的可自定義性，在每個(gè)小區(qū)交存維修資金時(shí)就按房屋保修書(shū)項(xiàng)目中規(guī)定的保修期設(shè)置好保修期限，房屋保修期滿(mǎn)前由于不使用維修資金，系統(tǒng)自動(dòng)識(shí)別將資金轉(zhuǎn)為定期。保期滿(mǎn)后，根據(jù)房齡的長(zhǎng)短、使用頻率、使用資金占交存資金比例，通過(guò)設(shè)置參數(shù)，系統(tǒng)自動(dòng)篩選提示定活期存款的組合模式。可充分利用系統(tǒng)智能性達(dá)到自動(dòng)科學(xué)組合存款的模式，以最大限度地提高資金增值潛力，提升管理效益。

三、未來(lái)維修資金多元化增值模式的可行性探索

隨著對(duì)維修資金監(jiān)管模式的不斷探索及維修資金增值方式的有益嘗試，未來(lái)維修資金可以實(shí)現(xiàn)多元化的增值模式。

（一）基金模式

住宅維修資金俗稱(chēng)房子的“養(yǎng)老錢(qián)”，與養(yǎng)老保險(xiǎn)金的性質(zhì)相似。資金有進(jìn)有出，數(shù)額大，跨度時(shí)間長(zhǎng)、資金零散。養(yǎng)老基金通過(guò)發(fā)行基金股份或受益憑證，募集社會(huì)上的養(yǎng)老保險(xiǎn)資金，委托專(zhuān)業(yè)基金管理機(jī)構(gòu)用于產(chǎn)業(yè)投資、證券投資或其他項(xiàng)目的投資，以實(shí)現(xiàn)保值增值的目的。目前全國(guó)社?；鹄硎聲?huì)投資運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備性的社?；鹗陙?lái)的投資總體收益率達(dá)9.17%，基金的投資收益情況總體來(lái)看較為理想。維修資金可以借鑒養(yǎng)老保險(xiǎn)基金模式，利用基金專(zhuān)家理財(cái)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、監(jiān)管分立等特點(diǎn)，將住房維修基金作為一種特別資產(chǎn)，與投資公司和資本營(yíng)運(yùn)等基金管理機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，并將這種特別基金規(guī)定按50%至75%的比例投入國(guó)債、國(guó)家主導(dǎo)項(xiàng)目等風(fēng)險(xiǎn)較低的領(lǐng)域，而不投入股票等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，以確保投資人的利益，極大地減少風(fēng)險(xiǎn)，有效實(shí)現(xiàn)其保值增值。

（二）信托模式

信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄政府建設(shè)主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì)成立后，再由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)轉(zhuǎn)交于業(yè)主大會(huì)管理。以上兩種維修資管理的模式都具備了資金信托的基本條件，無(wú)論是誰(shuí)收取了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，無(wú)論是暫時(shí)轉(zhuǎn)移到了誰(shuí)的名下，該住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金都不屬于其固有財(cái)產(chǎn)，而是屬于信托財(cái)產(chǎn)。維修資金信托目的是通過(guò)受委托人的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作以達(dá)到財(cái)產(chǎn)安全或取得高額收益。建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金信托管理模式，明確資金的委托人和受托人及資金的管理方式。受托人通過(guò)運(yùn)用合理的資金管理方式，保證資金無(wú)風(fēng)險(xiǎn)增值。比如，對(duì)大筆專(zhuān)項(xiàng)資金可分三種形式運(yùn)作，其一劃分一定比例的資金用于靈活投資組合以實(shí)現(xiàn)高回報(bào)率，其二劃分一定比例的資金用于國(guó)債以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，其三劃分一定比例資金以應(yīng)對(duì)維修項(xiàng)目，使受托資金在安全的環(huán)境下進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，以達(dá)到資金由專(zhuān)家管理、低風(fēng)險(xiǎn)、高安全、微成本、保值增值的目的。

（三）過(guò)橋資金模式

據(jù)調(diào)查，近兩年來(lái)，為緩解中小企業(yè)融資困難，改善中小企業(yè)融資環(huán)境，國(guó)內(nèi)多個(gè)省市政府均發(fā)揮引導(dǎo)作用，由財(cái)政先期籌集資金，設(shè)立“中小企業(yè)過(guò)橋還貸資金”，同時(shí)制定中小企業(yè)貸款過(guò)橋資金管理使用暫行辦法。為資金周轉(zhuǎn)暫時(shí)出現(xiàn)困難的中小企業(yè)按時(shí)還貸續(xù)貸提供臨時(shí)性周轉(zhuǎn)借款。過(guò)橋資金堅(jiān)持“總額控制、專(zhuān)款專(zhuān)用、統(tǒng)一管理”的使用原則，由財(cái)政負(fù)責(zé)監(jiān)督管理使用，由相應(yīng)的投資擔(dān)保公司提供擔(dān)保。還貸資金只用于企業(yè)還貸續(xù)貸應(yīng)急的流動(dòng)資金，不能用于固定資產(chǎn)投資和其他用途。企業(yè)在貸款到期15日前提出申請(qǐng)，最多使用時(shí)間不超過(guò)30個(gè)工作日。從“辦法”中可以看出過(guò)橋資金的特點(diǎn)是：統(tǒng)一管理、專(zhuān)款專(zhuān)用、周轉(zhuǎn)時(shí)間短、使用人按同期同檔貸款利率支付資金占用費(fèi)。鑒于以上特點(diǎn)當(dāng)?shù)卣稍O(shè)立公益性企業(yè)貸款過(guò)橋資金，維修資金監(jiān)管部門(mén)代管的大量閑置的資金可以作為過(guò)橋資金來(lái)源，通過(guò)政府統(tǒng)籌監(jiān)管，不僅為中小企業(yè)資金周轉(zhuǎn)提供了財(cái)政支持，還盤(pán)活了維修資金。

四、結(jié)論

房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新事物，在保證資金安全的前提下，維修資金的盤(pán)活及持續(xù)增值關(guān)系到每一棟房屋的健康，涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售期到開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)階段的維修資金歸集監(jiān)管，保障了業(yè)主已交存的維修資金不被開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用和占有；通過(guò)對(duì)現(xiàn)行政策下保值增值措施的運(yùn)用，挖掘現(xiàn)有監(jiān)管資金的增值潛力；隨著對(duì)維修資金監(jiān)管模式以及對(duì)維修資金保值增值方式的不斷探索，維修資金實(shí)現(xiàn)多元化的增值模式成為可能。屆時(shí)，上萬(wàn)億的維修資金必將煥發(fā)出生機(jī)活力，使每一棟房屋真正能實(shí)現(xiàn)“病有所醫(yī)”、“老有所養(yǎng)”。

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