摘 要：本文首先就商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題進行了簡要闡述，接著分析了商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的主要原因，最后提出了發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營的策略。旨在通過于此，全面提升我國商業(yè)物業(yè)的管理與運營水平。

關(guān)鍵詞：商業(yè)物業(yè)；管理；運營；策略

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，特別是二十一世紀以來，我國的社會主義市場經(jīng)濟更是進入了高速發(fā)展的繁榮時期。各大城市，特別是一些經(jīng)濟發(fā)達的城市，越來越多的大型商場、購物中心等紛紛進駐，這些作為商業(yè)物業(yè)的中流砥柱也成為了城市繁榮發(fā)展的風向標之一。從商業(yè)物業(yè)誕生之初，經(jīng)過了近二十年的發(fā)展，其又開始呈現(xiàn)出新的發(fā)展苗頭。與其他物業(yè)形式相比，商業(yè)物業(yè)對于管理有更高水平的要求，這成為了相關(guān)業(yè)界人士在進行商業(yè)物業(yè)管理和運營中應該重點思考的問題。

一、商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題

1.經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后

一般情況而言，一個商業(yè)物業(yè)中聚集了大量的零售商戶，這些零售商戶如果不經(jīng)過規(guī)范管理的話勢必會讓整個商業(yè)物業(yè)無序且雜亂。但是目前，由于我國的商業(yè)物業(yè)管理的理念和技術(shù)還比較落后，因此很多的管理都很不規(guī)范。有的零售商戶不能接受商場統(tǒng)一的收銀方式、有的零售商不愿意參加商場的整體促銷活動、還有的零售商對于商場統(tǒng)一的作息時間不愿意遵守。這些不服從管理的行為容易拉低商業(yè)物業(yè)的整體形象，讓顧客對商業(yè)物業(yè)的管理存在微詞，進而不愿意選擇在這里進行購物。

2.商業(yè)經(jīng)營缺乏特色

現(xiàn)如今，我國很多城市的商業(yè)物業(yè)都存在著千篇一律的經(jīng)營管理模式，不具有自身特色，自然不能吸引優(yōu)勢客源。很多商業(yè)項目的招商不具有前瞻性，導致其招商的很多零售商都不具有競爭性，只是虛假的“繁榮”，這些都為商業(yè)物業(yè)將來的發(fā)展埋下了巨大的隱患。同時，在經(jīng)營活動中，部分業(yè)主和經(jīng)營者不具有科學的管理宗旨，沒有對自己的發(fā)展方向進行準確定位，這些都直接導致很多商業(yè)物業(yè)沒有自己的特色，對顧客缺乏吸引力。

3.商業(yè)物業(yè)重復建設(shè)以及與地產(chǎn)的脫節(jié)

目前，我國的商業(yè)物業(yè)還存在著不少問題。一是商務物業(yè)的重復建設(shè)性太高。每年建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)大量空置不能投入使用，特別是一些大城市，例如北京、廣州等地，雖然每年的商業(yè)物業(yè)銷售率是很高的，但是其空置率的數(shù)據(jù)也同樣令人吃驚。二是還有很多的房地產(chǎn)開發(fā)商只關(guān)注商業(yè)物業(yè)的前期開發(fā)，而大多數(shù)的房地產(chǎn)公司也只是將開發(fā)好的商場賣給一些不具有實力的中小投資者。這些中小投資者只關(guān)注眼前利益，導致商業(yè)物業(yè)和地產(chǎn)完全脫節(jié)，進而拉低了整個商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營水平。

二、商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的主要原因

1.缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識

目前，我國很多的商業(yè)物業(yè)投資者不具有專業(yè)性，其對商業(yè)物業(yè)的發(fā)展規(guī)律認識性不夠，只是簡單將商業(yè)等同于經(jīng)營商場。這種缺乏科學性的認識使得很多的商務物業(yè)發(fā)展不暢。其實商業(yè)物業(yè)具有很強的綜合性，并不是簡單的經(jīng)營運行一個商場而已。

2.面臨著爆發(fā)式的零售革命

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷繁榮發(fā)展，我國正面臨和經(jīng)歷著一場爆發(fā)式的零售革命。這些是經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，也是我國目前必須經(jīng)歷和面對的問題。但是與其他發(fā)達國家相比，我國面臨和經(jīng)歷這些零售形態(tài)的時間更短，挑戰(zhàn)性更強。發(fā)達國家花費了足足一百多年才經(jīng)歷的模式，我國在短短幾十年就全部經(jīng)歷了，這種爆發(fā)式的經(jīng)歷難免會帶來一定的盲目性和不專業(yè)性，這些都是我國商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營和運行困難的主要原因。

3.發(fā)展商業(yè)物業(yè)的條件不成熟

目前，我國發(fā)展商業(yè)物業(yè)的條件還不是很成熟，其發(fā)展所需的主客觀條件也都較為缺乏。我國目前城鎮(zhèn)的人均收入大致為一千美元左右，就全國而言這個數(shù)據(jù)就更低了。很多的城市郊區(qū)居民選擇在城市內(nèi)進行購物，導致很多位于郊外的商業(yè)物業(yè)根本沒有足夠的客源支撐其發(fā)展。

三、發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營的策略

1.樹立先進的經(jīng)營管理理念

想要提升商業(yè)物業(yè)的管理運行水平，科學先進的經(jīng)營管理理念是基本前提。一般而言，所有商業(yè)物業(yè)的大部分收入都是源自商戶所支付的租金。租金是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要來源?？梢院敛豢鋸埖卣f，提升商業(yè)物業(yè)的效益是商業(yè)項目經(jīng)營者最重要的職責所在。這就要求商業(yè)物業(yè)的管理者建立一支具有專業(yè)業(yè)務能力素質(zhì)的人才隊伍，采用先進科學的管理理念，為商業(yè)項目的發(fā)展提供全方位多渠道的服務，這些都是保證商業(yè)項目持續(xù)盈利的基本要素。

2.提升物業(yè)工作管理

物業(yè)管理本就是一個先進的管理理念，其主要依靠一些現(xiàn)代化的管理技術(shù)手段提升物業(yè)的服務品質(zhì)與質(zhì)量，為業(yè)主帶來舒適的服務，并為業(yè)主構(gòu)建一個良好的環(huán)境。這是一整套具有系統(tǒng)性的工作，主要從以下方面進行管理：（1）經(jīng)營管理層面。從事物業(yè)管理的人員必須與商業(yè)物業(yè)的管理特點相結(jié)合，除了需要配備專業(yè)的物業(yè)管理人員外，還需要額外配置一些懂經(jīng)濟、會管理的高素質(zhì)管理人才和一些懂法律的專業(yè)法律人士。特別是針對一些較高檔次的商業(yè)物業(yè)而言，其在修建的過程中就引入了很多智能化的設(shè)備。這些還需要從事商業(yè)物業(yè)的人員具有一些更為先進的技術(shù)，只有這樣才能完成高檔次商業(yè)物業(yè)的管理和運營工作。（2）基層員工管理層面。員工培訓是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的力量源泉，擁有高素質(zhì)人才，才可談持續(xù)發(fā)展。為此，需要將物業(yè)管理培訓工作與學習型企業(yè)的構(gòu)建結(jié)合起來，在培訓工作中樹立建設(shè)學習型企業(yè)的觀念。一是要規(guī)范服務標準。員工服裝統(tǒng)一、舉止文明、語言親切應當成為物業(yè)服務的統(tǒng)一標準，只有在服務標準上多下功夫，造就一支業(yè)務水平高、管理經(jīng)驗豐富、自身素質(zhì)強的管理隊伍，才能滿足當前物業(yè)管理的發(fā)展需求。二是要建立健全考核考評機制。堅持每月做好考勤登記、保安人員值日值班登記、報修、維修登記、綠化保潔登記等各種臺賬。（3）房屋的維護與管理。房屋的維護與管理是物業(yè)管理企業(yè)依法履行的行政管理職能，是物業(yè)管理的重要工作，其工作的質(zhì)量直接影響到人們的生活，故而需做好房屋的日常維護與管理工作。對不同類型的房屋要因地制宜，合理維護，制定出不同的維修養(yǎng)護標準；定期做好房屋檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全；合理使用維修基金；最大限度地發(fā)揮房屋的使用功能。（4）設(shè)備的管理。設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重中之重，應著重做好設(shè)備設(shè)施，尤其是電梯設(shè)備的運行與維護監(jiān)督。一是要加強對設(shè)備管理人員的培訓，切實提升管理人員的認識水平和技術(shù)水平。二是要著眼于工作效率和服務質(zhì)量，實現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運行科學化管理。三是要貫徹預防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)。（5）清潔衛(wèi)生管理。作為商業(yè)物業(yè)管理中重要的一項內(nèi)容，清潔衛(wèi)生管理是打造商業(yè)中心良好形象，給人們提供舒適、整潔、衛(wèi)生環(huán)境的重要工作。為此，一是要合理控制經(jīng)營成本，消除清潔衛(wèi)生管理收益低帶來的困難。二是要加強清潔員工的培養(yǎng)，消除清潔員工人員專業(yè)水平低的難點。三是要針對商業(yè)中心客流量大的特點，采取有效應對措施，做好客流高峰期前的整體保潔。（6）提供會議服務。為了提升商業(yè)物業(yè)的服務水平，拓展營銷盈利點，還可為業(yè)主提供有償?shù)臅h服務。物業(yè)管理公司要根據(jù)業(yè)主的要求及會務編導計劃，在會議前做好相關(guān)的準備工作，檢查會議室設(shè)備、設(shè)施是否正常；檢查室內(nèi)衛(wèi)生、桌面、地面有無污染物；保證室內(nèi)空氣清新等；并積極做好業(yè)主的配角，積極為業(yè)主出謀劃策。（7）治安保衛(wèi)及消防管理。商業(yè)物業(yè)治安管理包括：安全秩序維護管理、防竊防盜的管理、監(jiān)控中心的管理；商業(yè)物業(yè)消防管理十分重要，需制定切合寫字樓實際的消防管理制度，包括火災應急處理方案；各單位及物業(yè)管理的各部門都要把各自防火職責、范圍規(guī)定明確清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統(tǒng)一指揮、分區(qū)管理、層層負責、責任明確、防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

四、結(jié)束語

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國各大城市出現(xiàn)了越來越多的商業(yè)物業(yè)。這給很多的商業(yè)物業(yè)的管理和運營提出了更高的要求。商業(yè)物業(yè)管理需要多層次、專業(yè)化的人員隊伍，經(jīng)營方式也越來越多元化。這些都需要我國業(yè)內(nèi)人士不斷提升自己的專業(yè)技能，全面推進商業(yè)物業(yè)的管理與運營水平。

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作者簡介：劉云（1979.05- ），女，出生：淮南，民族：漢族，籍貫：阜陽，學歷：本科，職稱：中級，研究方向：物業(yè)管理財務方面