殷妙娟

【摘要】成本管理應(yīng)該貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，是一個全員參與的全過程的管理。而成本經(jīng)理作為運營過程中至關(guān)重要的角色，必須將項目投資控制在預(yù)定的限額內(nèi)，最終達到利潤最大化。本文對成本經(jīng)理在工作中需要提高、重視的幾方面問題進行闡述。

【關(guān)鍵詞】成本管理;成本經(jīng)理;目標成本

一、關(guān)于成本經(jīng)理的基本素質(zhì)

成本經(jīng)理作為房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中至關(guān)重要的角色，要跳出“成本”去管理成本，必須具備專業(yè)且全面的職業(yè)素質(zhì)。

1、基本素質(zhì)

（1）道德素質(zhì)——廉潔、負責(zé)任、具有良好的自制力;

（2）心理人格素質(zhì)――能頂住壓力，能解釋、溝通和協(xié)調(diào)，一切為了工作，對事不對人。

2、專業(yè)素質(zhì)

（1）對計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等基礎(chǔ)管理知識有深刻的認識;

（2）對市場營銷、采購、開發(fā)等業(yè)務(wù)的基本管理知識有充分的了解;

（3）對行業(yè)知識和專業(yè)知識進行深入的研究和學(xué)習(xí);

（4）具有良好的談判技巧和糾紛處理能力。

二、全過程成本管理中成本經(jīng)理的工作重心

必須要建立成本全局管理的意思，從利潤的視角進行成本管理，一定要保證成本投入的重點，嚴防成本的無謂浪費。

1、在項目開工前成本經(jīng)理的工作重點是：拿地的成本測算、設(shè)計階段的成本策劃和目標成本的編制。

拿地階段的成本測算是項目是否要獲取的關(guān)鍵，所以對成本經(jīng)理來說，要快速做出準確的成本測算文件，作為公司決策的重要依據(jù)，其中最關(guān)鍵的是成本數(shù)據(jù)的積累、市場調(diào)研及競爭樓盤的成本分析。設(shè)計階段成本經(jīng)理要在保證預(yù)期利潤的前提下，進行成本策劃，合理分配成本使用，?做到絕大部分的成本投入到客戶敏感的地方，以促進銷售，提高項目的整體利潤率。在項目開工前要確定合理的目標成本。

首先，需要注意資料信息的收集及積累。由于做好目標成本是需要科學(xué)數(shù)據(jù)支撐的，因此需要我們在日常工作中用心積累?？梢酝ㄟ^以往工程經(jīng)驗、咨詢公司、施工單位、類似項目預(yù)算等方式收集積累成本數(shù)據(jù)，共同完善公司成本數(shù)據(jù)庫。

其次，在項目定位、方案確定、擴初會審過程中不斷進行測算、優(yōu)化、方案必選，期間需要特別關(guān)注以下問題。

（1）小區(qū)總體標高的確定。小區(qū)標高會影響土方工程量及管線布置，影響與市政道路及管線的銜接，從而影響成本。

（2）嚴格控制地下車庫與與可售面積的比例。對車庫成本與收入進行專項測算。

（3）多種結(jié)構(gòu)類型的成本比對。結(jié)構(gòu)類型的選擇（包括基礎(chǔ)形式、基坑開挖與基坑圍護的選擇）基本決定主體結(jié)構(gòu)的成本，重點需要了解：特殊結(jié)構(gòu)的選用、詢價，基礎(chǔ)選擇、柱網(wǎng)布置等。一般情況，建筑簡潔、柱網(wǎng)規(guī)整、柱距適中、可施工性高、承包商資源豐富、標準化產(chǎn)品使用率高的方案是我們的首選。

（4）建筑形態(tài)。要力求減少屋面面積，控制窗墻比、墻地比、大堂面積、門窗類型、線條等。

（5）景觀軟硬比、景觀水系、小品的分布、大喬比例等。

（6）機電選型

（7）推行限額設(shè)計

（8）盡量增加系列產(chǎn)品的復(fù)制率

第三，各專業(yè)部門的配合及支持。

目標成本的形成過程是成本部與各部門不斷溝通配合的過程。成本經(jīng)理需要充分理解產(chǎn)品，充分了解材料行情。對各部門提供的數(shù)據(jù)，需按照類似工程的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行對比溝通后調(diào)整。

在有關(guān)建筑標準的討論過程中，要不斷與設(shè)計、工程、材料等部門溝通并進行計算比對，提出有效建議。重點關(guān)注建筑選用材料間的匹配，品質(zhì)提高是否高于成本的增加，尤其要杜絕增加了成本、增加了施工難度、品質(zhì)卻未能相應(yīng)提升的現(xiàn)象。

第四、準確了解當(dāng)?shù)丶爸苓叺氖袌鲂星榧罢?guī)費情況。

及早了解地方政策性費用，當(dāng)?shù)囟~、人工、材料價格水平，當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、氣候條件（如保溫、抗震等級），政府收費，市政配套等費用。

第五、通過上述工作，形成合理的目標成本，作為各部門的工作目標，做到成本始終可控。同時做好合約規(guī)劃以指導(dǎo)招標。

2、項目開發(fā)過程中成本經(jīng)理的工作重點是，按照目標成本做好合約規(guī)劃，指導(dǎo)招標采購，以確保采購價不突破目標成本限額;

在采購過程中要公平、公正，以充分競爭來獲取性價比最高的供應(yīng)商，招標階段通過對圖紙、清單、細節(jié)的充分溝通，以減少在合同實施過程中可能發(fā)生的簽證費用，同時通過供應(yīng)商的培育，積累長期合作的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源，以保障房產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)、加快工程進度。

3、項目建設(shè)過程中，成本經(jīng)理始終要抓住杜絕隱形成本的浪費，不能忽略利潤與成本管理的重要性。

（1）隱形成本

前幾年房地產(chǎn)行業(yè)表面的繁榮掩蓋了成本管理水平不高的事實，其實對企業(yè)成本影響最大的是員工的成本意識與降低成本的主動性。作為成本經(jīng)理有責(zé)任在公司內(nèi)部不停宣貫“成本控制靠全員”的觀念，依靠每位員工自覺節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能，不斷發(fā)現(xiàn)項目推進過程中的成本優(yōu)化點。

（2）省錢不降質(zhì)量

過去成本控制往往只考慮資金越少越好，而忽略了有些事情要做好必須要有相當(dāng)?shù)耐度?，常見的現(xiàn)象是把施工單位的利潤壓得非常低，不給對方留有合理的利潤空間，使施工單位被迫降低產(chǎn)品質(zhì)量，或者選用價格最低的產(chǎn)品，其結(jié)果是可想而知的。看起來省錢了，其實是浪費了，成本經(jīng)理得學(xué)會算“大帳”。對影響公司產(chǎn)品品牌的費用，在把握性價比的前提下要盡量投入。

（3）重視施工過程對工程建造成本控制的重視，加強預(yù)結(jié)算管理、合同管理、簽證管理等

房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢的競爭主要有兩種方式：一是品牌優(yōu)勢，二是成本優(yōu)勢。地產(chǎn)行業(yè)屬于非高科技行業(yè)，一項創(chuàng)新會在極短的時間內(nèi)被同行模仿甚至超越，品牌創(chuàng)新優(yōu)勢會在短時間內(nèi)大打折扣，因此房地產(chǎn)企業(yè)要做到持續(xù)創(chuàng)新，不斷超越自身和競爭對手是非常困難的，對于大多數(shù)企業(yè)來說，只有通過成本優(yōu)勢，即開發(fā)相同品質(zhì)的樓盤，使自己發(fā)生的成本相對低于競爭對手，在競爭中取勝。

由于房地開發(fā)的特殊性，直接成本（包含土地費用和工程建造費用（含前期、建安、配套、景觀、市政費用））占總成本的比例分別約為80-85%，間接成本（管理、銷售、財務(wù)等費用）占總成本的比例分別約為20-15%，其中所占比例極大的土地費用可以降低的空間相對有限。因此，公司要獲得成本優(yōu)勢，在此階段只有加強對建造標準和工程建造費用的有效控制。

4、加強動態(tài)成本管理及責(zé)任成本的管理。

加強成本預(yù)警，一旦有超成本現(xiàn)象發(fā)生，及時調(diào)整其它費項或者進行優(yōu)化設(shè)計，以保證成本目標的有效控制。

四、提高成熟產(chǎn)品的復(fù)制率，加快推盤速度，降低資金成本。

現(xiàn)階段開發(fā)成本中資金成本已占很大的比例，作為成本經(jīng)理在整個項目的成本管理過程中，要始終牢記項目推盤速度的資金價值，可以采取如：提高產(chǎn)品復(fù)制率，增加標準產(chǎn)品或者部件，增加供應(yīng)商的長期合作，在方案必選時考慮項目的施工難度等方法，以提高項目的推進速度，減少資金成本。

五、結(jié)語

成本經(jīng)理的道德素質(zhì)、心理人格素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)同樣重要。成本控制要向管理要效益。企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化，實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！肮?jié)流”即控制項目的成本費用。在開發(fā)的各個階段，我們都應(yīng)該力求把項目投資控制在預(yù)定的限額內(nèi)，最終達到利潤最大化。

參考文獻

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