么洪勇

摘要：隨著市場競爭力的加大，房地產(chǎn)開發(fā)商在工程造價方面把關(guān)甚嚴(yán)，但影響到工程結(jié)構(gòu)管理優(yōu)化的工作。本文就目前房地產(chǎn)開發(fā)商對項目工程的管理現(xiàn)狀，找其中存在的問題，并對問題的原因分析探討，提出相應(yīng)的解決辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)商;工程管理;結(jié)構(gòu)優(yōu)化

前 ?言

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商對工程的管理方式，部門制度管理最為普遍，即將各個部門作為貫徹整個工程主線的載體，各施其職，從項目的策劃、設(shè)計、決策，到項目的施工、竣工、驗收，都實現(xiàn)流水線的管理，哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都一目了然，落實責(zé)任制也不費吹灰之力，但是工程管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化絕非按照工程方案進行就能了事，其中很多不可預(yù)知和難以預(yù)知的因素都很可能導(dǎo)致工程無法按質(zhì)按期順利完成，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商對工程管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化勢在必得。

一、項目工程管理現(xiàn)狀

1.建設(shè)前期工作準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)開發(fā)商較重視項目的定位，即項目的地理位置、交通情況、配套設(shè)施等，卻疏于建設(shè)前的準(zhǔn)備工作，尤其是對施工資料的掌握。譬如為了加快項目進度，而加快建設(shè)速度，類似地質(zhì)勘察、設(shè)計依據(jù)等等都不重視。另外，少數(shù)開發(fā)商由于對城市的配套管理規(guī)劃不明朗，在應(yīng)允業(yè)務(wù)應(yīng)有的配套后，卻在交付時仍然使用臨時用水等。以上諸類問題都是建設(shè)前期工作準(zhǔn)備不充分的表現(xiàn)，應(yīng)該予以重視。

2.項目風(fēng)險管理問題

房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目遇到的問題，有以下幾種：政策風(fēng)險，即房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策決定市場的走向，當(dāng)市場環(huán)境改變后，所發(fā)生的項目投資風(fēng)險也將隨著增強或者降低;其次是環(huán)保問題，項目開發(fā)是在為城市策劃一個全新環(huán)境的過程，但也要在環(huán)境環(huán)保方面付出代價，譬如噪音、大氣、水系等的污染問題;再次是金融風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資問題是較為重要的問題，在既定的融資數(shù)額上，工程管理結(jié)構(gòu)的變化隨時給資金增加不必要的壓力。

3.項目成本管理問題

項目的成本從項目的決策到竣工階段，都在產(chǎn)生。很多房地產(chǎn)開發(fā)商因為決策的錯誤，導(dǎo)致工程投資的增多;而在實際工程中，為了降低工程造價，而故意忽略建設(shè)的問題，嚴(yán)重影響施工的質(zhì)量，對房地產(chǎn)投資效益也造成了很大的傷害。

二、工程管理結(jié)構(gòu)

1.規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)的第一階段是項目的規(guī)劃管理。為了避免追趕進度而沒有嚴(yán)格按照建筑規(guī)劃方案進行，開發(fā)商一般都會對建筑方案的可行性進行分析探討，進而確定項目工程開發(fā)的管理結(jié)構(gòu)，以發(fā)揮規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中的作用。

2.設(shè)計管理

管理結(jié)構(gòu)中的設(shè)計環(huán)節(jié)是整個項目的靈魂所在，貫穿于整個工程項目，對于工程的質(zhì)量、投資以及竣工后的維護等方面都影響甚大。建筑工程的設(shè)計管理是工程管理結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在施工之前要充分考慮到設(shè)計階段的管理，即設(shè)計階段決定著投資分量和預(yù)期收益，并為項目的決策提供足夠的理論依據(jù)。

3.施工管理

房地產(chǎn)開發(fā)商對工程施工方面的管理，具有時間持續(xù)性、內(nèi)容繁雜性、影響力大、輻射范圍廣等特點，它是直接實現(xiàn)工程管理目標(biāo)的途徑，因此，施工管理要求遵循公平、公正、公開和誠實守信原則，擇優(yōu)選擇工程隊伍，施工、監(jiān)督、竣工、驗收每個環(huán)節(jié)都要處理好，并嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，實現(xiàn)工程質(zhì)量、工期的完美結(jié)合。

三、優(yōu)化工程管理結(jié)構(gòu)的措施

1.風(fēng)險管理

1.1 轉(zhuǎn)移風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商進行風(fēng)險管理的首要選擇方式是轉(zhuǎn)移風(fēng)險，一般有兩種選擇方式：一是以合同方式進行風(fēng)險約定，譬如房地產(chǎn)開發(fā)商作為甲方，建筑材料供應(yīng)商作為乙方，如果項目因為材料而產(chǎn)生的質(zhì)量問題，可根據(jù)合同約定的方式要求乙方承擔(dān)部分或者全部責(zé)任;二是購買保險，將房地產(chǎn)開發(fā)可能遇到的人力無法恐懼災(zāi)害或者施工意外等不可預(yù)知的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然此類轉(zhuǎn)移方式是建立在成本增加的基礎(chǔ)上，但是它能夠最大限度的降低風(fēng)險。

2.2 回避風(fēng)險。風(fēng)險的回避其實是一種權(quán)宜的辦法，較為消極，它通過判斷工程管理結(jié)構(gòu)中程序是否存在風(fēng)險，將存在風(fēng)險的程序刪減，雖然風(fēng)險回避了，但是蘊含風(fēng)險的程序自身所帶的經(jīng)濟效益也將會隨之消失，開發(fā)商自然不能從中獲得任何利潤，反而會造成利潤流失。

2.成本管理

工程成本管理貫穿項目決策、設(shè)計、施工以及竣工各個階段，各個階段的成本管理不是獨立的，而是要進行全過程的成本管理。所謂的全過程成本管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在策劃階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、施工階段、竣工階段、營銷階段，對工程的造價進行全方位控制。

2.1 策劃階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃階段，不僅是工程的開始，也是進行成本管理的關(guān)鍵階段。通常情況下，要從兩個角度分析，一是對項目成本影響因素進行總體研究，宏觀調(diào)控;二是全面把握成本，對成本的細(xì)節(jié)進行分析，掌握工程價值的走向，策劃可行性報告，進而付諸于工程接下來的各個階段。

2.2 施工階段。工程的施工階段是整個工程成本所占比例最大的階段。首先是對工程的變更進行嚴(yán)格控制，防止工程的變更使得工程成本的不合理增加，每個房地產(chǎn)開發(fā)商都希望將成本降到最低，而做法無非是對建設(shè)單位進行嚴(yán)格監(jiān)督，要求其嚴(yán)格按照方案和圖紙施工，按照程序施工，出于工程需求而要變更的內(nèi)容，詳細(xì)審查，對于不需要變更的，堅決駁回。

3.項目的質(zhì)量管理

3.1 嚴(yán)格選擇和使用材料。提高建筑材料質(zhì)量，建設(shè)單位應(yīng)加強建材市場的考察，對建材產(chǎn)品提出的更高，盡可能選擇應(yīng)用質(zhì)量優(yōu)良、安全環(huán)保的新型建筑材料，淘汰不利環(huán)保、落后、危及建筑安全的材料，保證建筑材料質(zhì)量。

3.2 嚴(yán)格使用施工工具。端正所有施工人員使用工具時正確的態(tài)度，使其在主觀意識和思想上重視安全，熟悉工具的操作技能，明確施工工具使用不當(dāng)?shù)陌踩a(chǎn)責(zé)任和事故危害，遵守各項規(guī)章制度，使事故發(fā)生的控制、減少和杜絕工作行之有效。

3.3 提高管理者的素質(zhì)。首先，作為建筑工程領(lǐng)頭人的管理者必須懂得科學(xué)的建筑管理理論，掌握先進管理方法和扎實的專業(yè)知識，以先進的管理知識為基礎(chǔ)制定相關(guān)規(guī)章制度和勞動紀(jì)律，并且?guī)ь^遵守，模范和鞭策下屬人員;其次，注重管理人才和技術(shù)人員的培訓(xùn)，使管理、技術(shù)和施工全體人員將質(zhì)量和安全意識深埋內(nèi)心，明確各自崗位的責(zé)任，提高建筑工程質(zhì)量管理的整體水平。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)商通過管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化來保障施工的質(zhì)量。然而建筑物不是流水線上生產(chǎn)的產(chǎn)品，影響因素甚多，譬如施工人員、建筑材料、施工工具、施工方法、工程環(huán)境等等，都會對工程的質(zhì)量產(chǎn)生莫大影響。此外，項目建設(shè)還涉及多方面的知識，因此需要監(jiān)理單位和施工單位掌握多種建筑方面的專業(yè)知識，并能夠協(xié)調(diào)管理上的各種關(guān)系?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)商對工程管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化涉及的內(nèi)容廣泛，類似監(jiān)理和施工等問題都要深入透徹研究，素質(zhì)也必須得到保證，方能給工程項目的成功奠定堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]黃剛.房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)與公司績效相關(guān)性研究[D].南京理工大學(xué)，2007