吳文耀

摘 要：房產管理是我國基礎的民生問題，直接關系到廣大人民群眾的利益和社會的進步。房產測繪是對房產的相關信息進行全面的勘察測量，從而對房屋的使用狀況有個詳細的掌握，是保障房屋所有權人權益的基礎，也是房產管理部門開展工作的重要組成部分。在房產測繪工作發(fā)展的過程中，伴隨著計算機技術的不斷發(fā)展，數字化的測繪軟件得到了快速的發(fā)展和應用，在房產測繪工作中是一項變革，對于提高測繪質量和效率起到了重要的推動作用，為房產管理提供有利的科學依據。本文對房屋面積測繪中數字測算系統(tǒng)的應用進行了分析探討。

關鍵詞：數字測算系統(tǒng)；房屋面積；測繪；應用

引言

數字測算系統(tǒng)主要是以計算機的應用為主的輸入和輸出的一種系統(tǒng)，通過數字測繪系統(tǒng)能夠很好的房產的面積，通過該系統(tǒng)計算出的房產面積誤差小，而且可以很好的提升工作的效率，大大的節(jié)約了人們辦證的等待時間，因此具有很好的應用前景。本文就數字測算系統(tǒng)在房屋面積測繪中的應用進行了分析探討，以期更好的做好房屋面積的測量工作，減少勞動的強度，促進工作效率的提升。

1房產面積測算

1.1面積測算的要求及精度

按要求，各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內，取中數作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。測量精度，房產面積精度分為三級，各級面積都有限差和中誤差。

1.2房產面積測算中的實測面積

房屋的實測面積主要是在房屋竣工后開展的，在開發(fā)商的委托下，經過房產行政主管部門的許可，聘請具有專業(yè)資質的測繪單位對房屋的面積進行實地勘測。一般情況下，實際勘測的面積都會與預測面積存在一定的差異。出現差異的原因有兩個方面，一是在房屋施工的過程中，可能在某一個環(huán)節(jié)與設計不符，需要進行改動，所以在建筑面積上會有所改變。二是在測繪的過程中，由于測繪人員的專業(yè)技術和個人素質參差不齊，對于儀器設備的性能掌握不夠熟練，缺乏質量意識等等原因，沒有按照預定的程序執(zhí)行，都會造成測量誤差，與預測面積存在差異。為了對此類問題進行改進，需要從不同的方面加以控制提升。首先應該加大房屋測繪工作的宣傳力度，讓廣大購房者認識到房屋面積的重要性，在購房時，如果房屋的實測面積與預測面積存在很大的誤差，開發(fā)商需要及時告知購房者。其次，要規(guī)范房產測繪市場的秩序，對從事測繪的單位要嚴格管理，制定健全的質量管理體系，對從業(yè)人員和單位要進行嚴格的審查，合格后頒發(fā)資格證書。只有對從事房產測繪的單位嚴格管理，才能夠保證房產測繪的質量。

2數字測算系統(tǒng)的概述

數字測算系統(tǒng)是指通過對計算機的應用以及其控制下的一種輸入輸出系統(tǒng)，通過數字測繪來進行房產平面圖的測繪，采用坐標法將房產面積計算出來。數字測算系統(tǒng)的功能具體表現在以下幾個方面：第一，數據的采集，通過電子經緯儀、全站型經緯儀、紅外測距儀和電子速測儀等，進行數據的采集，或者通過已有的相關航攝像片對其地物點實施量測和計算，或者在原有的房產圖上實施數學化采集。第二，數據的輸入，即將所采集到的相關數據轉換成為AutoCAD軟件能夠接受的圖形數據文件，按照點、線、面所在的X、Y坐標分層次將數據輸入到計算機中，自動生成不同特征的文件。此外還可以進行屬性數據的輸入。第三，編輯處理。程序對所搜集的數據進行提取、存儲、合并、復制、檢索、刪除，自動生成滿足房屋面積測繪要求的相關符號，以此確保其數據的完善性以及正確性。第四，數據的運算，在數據運算過程中主要包括對地貌特征以及地物的再分類，通過各種特征數據的分解和合并，對其進行正確地運算。第五，數據管理功能以及輸出功能，通過數據庫及時來進行數據的管理，而輸出則包括打印數據和分析數據等，將其變成為一個可視圖形，主要是通過數控繪圖機與圖形顯示器來實現的，可將圖形按照相應的比例尺來方法或者縮小。

數字測算系統(tǒng)通過CAD軟件來進行圖形的繪制以及圖形的比較，從而提高其數據庫的管理功能、計算功能以及存儲功能，使其數據管理更為信息化、一體化、規(guī)范化以及自動化等。計算機能夠將房屋圖形自動輸出，其主要包括走廊、樓梯和陽臺等圖形，并將房屋的尺寸以及面積自動標注出來。在應用該系統(tǒng)時候，應該將房屋的類型、墻界、結構以及層次等各個相關要素輸入到計算機。

3數字測算系統(tǒng)的測算方式和成圖方式探討

編碼法是數字測算系統(tǒng)成圖的第一種方法，該方法首先是外業(yè)的測量和編碼，然后對數據進行編制，開展繪圖和編碼，最后對圖形開展編輯和輸出。還有一種是草圖法，該方法和編碼法有著一定的區(qū)別，不需要進行測點的編碼和記錄，而是通過人工的方法來進行測點的草圖繪制，需要注意的是使用草圖法需要將測點的自然編號標示出來。編碼法和草圖法是數字測算系統(tǒng)進行房屋測繪中應用最為廣泛的兩種成圖方法。

一般情況下，數字測算系統(tǒng)成圖的方式主要也有兩種，一種是進行外業(yè)記錄測量數據，同時開展編碼，然后在進行數據的繪圖。另外一種是外業(yè)測量的數據，不進行編碼，而是直接進行草圖的繪制，以軟件具有的交互編圖的功能來進行繪圖。在進行應用的過程中，主要需要采集的數據包含房屋的結構和層數、產權的性質和建成的年份等等。

4在房屋面積測繪中數字測算系統(tǒng)應用

房屋作為人們生活以及生產的主要場所，其開放、利用以及管理和人們的生活密切相關，采集和表述房屋用地的相關要素，都必須要經過測繪這一環(huán)節(jié)，通過測繪來明確其房屋的坐落、權界、質量、權源、權屬、現狀以及數量等，并且通過文字、圖集以及數據等形式將其表示出來，為房地產的產權、產籍管理以及房地產開發(fā)利用、費稅、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供相應的依據，從而提高房地產的經濟效益以及社會效益。房屋平面圖的數字測繪流程如下：

（1）對進行圖跟導線的測設，在房屋建筑工程項目施工結束之后，應該沿著整個工程項目建設區(qū)域的道路進行導線網的布設，然后使用全站儀來進行數據的采集和現場的掛側，最后將數據輸入到計算機之中，最后通過導線的平差軟件來開展總體的平差。

（2）底層平面圖的測繪。在各個導線點處進行全站儀的安置，并對房屋底層外墻勒腳處以上的角點坐標進行測設，把所采集到的相關數據輸入到計算機中，最后將底層平面圖編繪出來。

（3）房屋各層平面圖的測繪，利用檢定合格的鋼尺，在現場將其他各層和底層的不同之處測繪出來，并把相關數據輸入到計算機中，進行各層平面圖的編繪。

（4）開展分戶平面圖的測繪。測繪的過程和上述內容基本相似，也是采取檢定合格的測距儀，對現場的各個房屋的尺寸進行測量，最后將各個數據平差以后，將數據輸入到計算機之中，最終將分戶的平面圖繪制出來。

結語

在房屋面積測繪中應用數字測算系統(tǒng)，可顯著提高房屋面積面積測算效率，加快人們辦證的工作效率。房產的測繪測成果較規(guī)范化和統(tǒng)一化，其線條和點均能滿足標準，字體工整和美觀，圖面整齊。成果資料均是以圖紙、電子圖和光盤等形式來保存的，便于產籍和房產的管理，使房屋測量的精度得到了提高，房屋面積的測算更為準確，有效防止一些關于房產面積出現的糾紛。同時其內外業(yè)的一體化，突破了傳統(tǒng)的作業(yè)模式，有效降低了外業(yè)測算人員勞動強度，大大提高其作業(yè)效率。

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