曹維樂

【摘要】當(dāng)前，在城市化進(jìn)程不斷加快的帶動(dòng)下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增加，使得人們對于工程項(xiàng)目的質(zhì)量提出了更高的要求，各種問題也隨之而來。尤其是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的成本控制，由于其控制主體是投資人，與承建單位的成本控制存在著很大的不同，成本浪費(fèi)問題時(shí)有發(fā)生。本文結(jié)合相應(yīng)的工程實(shí)例，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中成本控制的應(yīng)用進(jìn)行了分析和討論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目；成本控制；應(yīng)用

前 言

工業(yè)化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，也帶動(dòng)了我國城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，在這種情況下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展契機(jī)。在豐厚利潤的引誘下，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的數(shù)量不斷增加，而房地產(chǎn)商對于成本的控制問題卻不夠重視，使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在成本控制方面存在著一些問題，影響了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。因此，做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本控制工作，是非常必要的，需要房地產(chǎn)開發(fā)商的充分重視。

一.工程概況

某小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于天津某城區(qū)，周邊有多條公交線路經(jīng)過，交通條件非常便利，而且各種配套設(shè)施非常完備。小區(qū)建設(shè)規(guī)劃占地面積約為4.41公頃，建筑面積14.3萬平方米，住宅面積11.5萬平面米，容積率約2.55。經(jīng)現(xiàn)場實(shí)際考察以及市場分析，將項(xiàng)目定位在中高檔居民小區(qū)，作為該城區(qū)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

二.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成和控制原則

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，成本費(fèi)用的構(gòu)成是十分復(fù)雜的，涉及多方面的內(nèi)容，如土地、技術(shù)、環(huán)境、管理等，主要包括以下幾種：

（1）土地費(fèi)用：在我國當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口迅速增加的影響下，我國城市土地資源日益緊缺，土地作為一種稀缺性資源，其價(jià)值是不容忽視的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，需要支付相應(yīng)的土地費(fèi)用，如土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。

（2）前期工程費(fèi)：主要是指建設(shè)項(xiàng)目前期工程的各種安裝費(fèi)用，如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)等，在建設(shè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中占據(jù)較大的比重。

（3）管理費(fèi)：為了確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的順利開展，需要做好相應(yīng)的管理工作，管理成本也就必不可少。一般來講，管理成本主要包括辦公費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、工資費(fèi)用以及培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)等。

（4）稅費(fèi)：在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，稅務(wù)成本一般包括兩方面的內(nèi)容，一是稅收費(fèi)用，包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等；二是行政性費(fèi)用，指在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，地方政府部門收取的各種費(fèi)用，如市政配套費(fèi)、征地管理費(fèi)、商品房交易費(fèi)等。稅務(wù)成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本中，占據(jù)約20%左右的比重，同樣不容忽視。

在對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制時(shí)，需要堅(jiān)持幾個(gè)基本原則，以確?？刂频挠行院涂煽啃浴＿@些原則主要包括：全過程控制原則、主動(dòng)控制原則、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相互結(jié)合原則等，在工程項(xiàng)目建設(shè)中，相關(guān)管理人員需要充分重視起來，以保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制的有效進(jìn)行。

三.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中成本控制的應(yīng)用

從以上幾個(gè)成本控制原則分析，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，成本控制應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手：

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的首要階段，需要從根本上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的相互統(tǒng)一，直接影響著工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和施工進(jìn)度。設(shè)計(jì)階段的成本控制是最為關(guān)鍵的，應(yīng)該在滿足工程質(zhì)量和進(jìn)度需求的同時(shí)，將成本控制在最佳的范圍內(nèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制最為重要的問題，就是必須制定相應(yīng)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，并對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行合理選擇。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過限額設(shè)計(jì)的方式，對建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用進(jìn)行有效控制，逐步完善設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制；另一方面，設(shè)計(jì)人員必須熟練掌握各種材料的市場價(jià)格，對項(xiàng)目的預(yù)算定額進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，之后結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際投資情況，進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，盡可能確保項(xiàng)目預(yù)算的準(zhǔn)確性，對施工中可能遇到的問題進(jìn)行預(yù)先估計(jì)，設(shè)計(jì)相應(yīng)的解決措施，最大程度地降低材料、費(fèi)用等方面的消耗，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

2.招投標(biāo)階段

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)過程中，涉及多方面的問題，要切實(shí)做好管理工作，確保招投標(biāo)工作的專業(yè)性、經(jīng)濟(jì)性和針對性，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本的有效控制。在招投標(biāo)階段，常用的計(jì)價(jià)方式包括定額計(jì)價(jià)和清單計(jì)價(jià)，對此，合同總價(jià)可以采用總價(jià)包干的方式，在充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)的前提下，根據(jù)市場變化，對人工費(fèi)用和材料費(fèi)用等進(jìn)行調(diào)整，這樣，可以在工程項(xiàng)目的前期，對整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成本進(jìn)行明確，即使由于各種因素的影響而出現(xiàn)偏差，也可以在項(xiàng)目后期進(jìn)行彌補(bǔ)，從而減少后期結(jié)算的工作量。需要注意的是，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，招標(biāo)過程實(shí)際上是合同經(jīng)濟(jì)文件的形成過程，因此，需要注意經(jīng)濟(jì)標(biāo)的分析，盡可能避免出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)的情況，同時(shí)應(yīng)該集合技術(shù)標(biāo)，對施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行分析和研究，對投標(biāo)方技術(shù)措施的合理性和可行性進(jìn)行明確判斷，以實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)標(biāo)計(jì)價(jià)的指導(dǎo)。

3.施工階段

施工階段是工程項(xiàng)目建設(shè)的核心環(huán)節(jié)，需要投入大量的人力物力資源，而與此同時(shí)，施工階段也是房地產(chǎn)項(xiàng)目能否獲得相應(yīng)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益的前提，做好施工階段的成本控制工作，是非常必要的。施工階段的成本控制效果也是非常顯著的，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，占據(jù)著較大的比例。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先，需要對各種施工材料進(jìn)行有效管理，在保證材料質(zhì)量和供應(yīng)的同時(shí)，對其價(jià)格進(jìn)行控制，以實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本的有效控制；其次要對設(shè)計(jì)變更進(jìn)行有效控制，以避免工程成本的無謂浪費(fèi)。許多情況下，由于施工圖的設(shè)計(jì)過于模糊，或者與實(shí)際情況不符，在施工中往往需要進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更，這些因素都會(huì)對項(xiàng)目成本造成一定的影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)的充分重視；然后，應(yīng)該加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理，確保簽證的準(zhǔn)確性、客觀性和實(shí)效性，在充分考慮現(xiàn)場實(shí)際情況的前提下，進(jìn)行簽證，避免出現(xiàn)事后補(bǔ)簽的現(xiàn)象，尤其是對于隱蔽工程項(xiàng)目，更是要充分重視，盡可能減少費(fèi)用的波動(dòng)情況。同時(shí)，要對相關(guān)簽證進(jìn)行合理保存和管理，以避免在出現(xiàn)相應(yīng)糾紛時(shí)，無證可查、相互推諉的現(xiàn)象，確保成本控制的有效性。

4.竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算時(shí)工程施工的最終階段，同時(shí)也是成本控制工作的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，雖然項(xiàng)目的建設(shè)已經(jīng)基本完成，但是仍存在著許多可能影響成本控制的問題。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視起來，對工程項(xiàng)目建設(shè)過程中的各種資料進(jìn)行收集和整理，結(jié)合工程的實(shí)際施工情況及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從相關(guān)合同條款出發(fā)，對問題進(jìn)行分析和解決。

四.結(jié)語

總而言之，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的數(shù)量越來越多，市場競爭日趨激烈，做好項(xiàng)目的成本控制工作，是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)更新觀念，強(qiáng)化認(rèn)識(shí)，注重成本控制的全過程性和全面性，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確保成本控制工作的有效開展，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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