劉林平

【摘要】商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了高速發(fā)展之后，已經(jīng)慢慢出現(xiàn)理性回歸的信號，然而在這一時候，工業(yè)地產(chǎn)開始逐步興起，因為與商業(yè)地產(chǎn)相比，其進入門檻較低，并且土地價格相對也比較便宜，此外，它的回報率也是清晰可見的，種種原因促使其成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的一個新熱點。為此，本文將主要對工業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理進行探討。

【關(guān)鍵詞】工業(yè)地產(chǎn)；新熱點；運營管理

0引言

工業(yè)地產(chǎn)指的是所有具備工業(yè)類土地使用性質(zhì)的熟地、毛地以及該土地上的所有建筑物及附屬物。和商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)相比較而言，工業(yè)地產(chǎn)項目在招商管理、業(yè)態(tài)定位以及選址等方面都存在著本質(zhì)的不同。工業(yè)地產(chǎn)支撐著工業(yè)生產(chǎn)，對于工業(yè)的發(fā)展能夠起到輔助和配套的作用。為此，對工業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理進行研究是十分有必要的。

1工業(yè)開發(fā)項目遇到的困難和面臨的機遇

1.1遇到的困到

第一，工業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)育比較滯后。長時間以來，地方政府一直以低價位的工業(yè)用地來吸引開發(fā)商，這是導(dǎo)致我國工業(yè)地產(chǎn)市場長久以來處于低水平狀態(tài)的主要原因。開發(fā)商沒有充分認(rèn)識工業(yè)地產(chǎn)的理念，也不具備充足的專業(yè)運營知識，還有工業(yè)地產(chǎn)市場化程度較低等都會使得地產(chǎn)項目開發(fā)面臨投資風(fēng)險。第二，工業(yè)用地的供應(yīng)量不斷縮減。第三，經(jīng)濟危機對工業(yè)地產(chǎn)項目運營造成了嚴(yán)重的影響。制造業(yè)是工業(yè)地產(chǎn)最大的消費群體，所以在中小企業(yè)經(jīng)濟效益不景氣這種背景下，工業(yè)地產(chǎn)市場也相應(yīng)地會處于低迷狀態(tài)。

1.2面臨的機遇

第一，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為工業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)制造了機遇。我國部分現(xiàn)發(fā)展地區(qū)當(dāng)前正面臨產(chǎn)業(yè)升級，其中一部分產(chǎn)業(yè)將會被轉(zhuǎn)移到后發(fā)展地區(qū)，這樣一來就會對工業(yè)地產(chǎn)項目形成更大的需求，工業(yè)地產(chǎn)就會因此而獲得發(fā)展的機遇。第二，金融危機帶來的企業(yè)倒閉，近期出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及前些年的過度開發(fā)，使得工業(yè)物業(yè)已經(jīng)形成了一種明顯過剩的趨勢，這種情況下，很多業(yè)主就需要專業(yè)的地產(chǎn)運營商為其提供因應(yīng)之策。

2工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理具備的主要特點

2.1在工業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理當(dāng)中，人的作用非常突出

工業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)出的是一種無形的產(chǎn)品，其屬于服務(wù)范疇。工業(yè)地產(chǎn)項目和制造業(yè)不同，其主要是以人為中心組織運營管理。制造業(yè)的運營管理以生產(chǎn)成本、生產(chǎn)質(zhì)量以及生產(chǎn)進度為主要控制對象，然而工業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理通常都是一種人對人的管理，在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中，客戶能夠發(fā)揮出重要的作用[1]。制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)系統(tǒng)一般都是封閉的，客戶無法直接參與其中，但是客戶可以直接參與到工業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理當(dāng)中，客戶產(chǎn)生的積極作用能夠提高其管理效率，當(dāng)然也存在著相反的情況。此外，在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理過程中，因為銷售和運營這兩種職能幾乎不會出現(xiàn)分離現(xiàn)象，服務(wù)于第一線的員工一般情況下都要同時對銷售和運營這兩種職能進行承擔(dān)，他們的行為會在很大程度上影響運營管理的效果，所以，一定要以人為中心展開工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理活動，在設(shè)計運營系統(tǒng)的時候應(yīng)采用人員集成的方法。

2.2人力資本必須具備密集性是工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理提出的要求

同制造業(yè)相比較來看，員工在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中具有更加重要的地位，主要有兩個原因：其一，工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理通常都是以人為中心的運營過程，在很大程度上運營結(jié)果會受到人員表現(xiàn)的影響。其次，工業(yè)地產(chǎn)項目的服務(wù)結(jié)果在很大程度上會受到員工自身知識及技能的影響。工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理過程中的技術(shù)進步通常都表現(xiàn)為管理水平的上升以及員工技能的更新，所以，工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中一項重要的內(nèi)容就是為員工提供長期的培訓(xùn)。

2.3運營管理系統(tǒng)的設(shè)計方式必須具備統(tǒng)一性

制造業(yè)能夠利用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)生產(chǎn)出同一種產(chǎn)品，可以分別設(shè)計生產(chǎn)系統(tǒng)和產(chǎn)品，但是在工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中，一定要同時設(shè)計運營管理的提供系統(tǒng)和服務(wù)，因為它的提供系統(tǒng)對于服務(wù)本身來說是一個組成部分。因為運營管理的生產(chǎn)和消費幾乎是同時進行的，無法進行分割，所以，在設(shè)計其運營管理系統(tǒng)的時候，必須要堅持統(tǒng)一性原則。

3工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理存在的主要問題

第一，重視的僅僅是短期的銷售業(yè)績，沒有對長期的戰(zhàn)略規(guī)劃形成重視，大多數(shù)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對短期利潤過于看重，不愿展開長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，所以，項目通常的不具備可持續(xù)發(fā)展的能力。第二，輕建設(shè)，重招商；建設(shè)在前，招商在后。項目管理運營的其中一項內(nèi)容就是營銷招商，并且這一部分內(nèi)容也是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最為重視的。從實質(zhì)上看，建設(shè)項目的過程其實就是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程，它和招商具有同等的重要性。一部分企業(yè)在運作工業(yè)地產(chǎn)項目的時候照搬住宅開發(fā)的模式，即先將項目建好，之后進行招商。但其實，這是一種不科學(xué)的做法。第三，企業(yè)沒有對項目運營管理形成足夠的重視。目前存在著很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備運營管理概念，他們認(rèn)為那些都是制造業(yè)的事情，對于工業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理而言無關(guān)緊要。這種思想的存在也是當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)難以有序發(fā)展的又一原因

4提高工業(yè)地產(chǎn)項目運營管理水平的相關(guān)對策

4.1運用整體的思維，對工業(yè)地產(chǎn)項目展開統(tǒng)一運營管理

整體的思維指的是將工業(yè)地產(chǎn)項目擁有的整個價值鏈當(dāng)做起點，并從全局和整體的角度來對資源進行整合；統(tǒng)一運營管理指的是將項目的良性經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展作為目標(biāo)，制定出一套具有系統(tǒng)性且切實可行的運營管理方案[2]。在招商的過程中要持續(xù)調(diào)整項目，使其得到優(yōu)化，此外，在進行設(shè)計的時候要對企業(yè)之間的合作與共享進行充分考慮，充分考慮產(chǎn)業(yè)的集群優(yōu)勢和集聚效應(yīng)，利用優(yōu)秀的企業(yè)去吸引另外一部分優(yōu)秀的企業(yè)，最終促使整個項目的品質(zhì)得到提升。

4.2對傳統(tǒng)的“建造-銷售”這種模式加以改變，從長周期的角度來強化項目運營管理

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該以追求長期性和穩(wěn)定性的投資回報為目標(biāo)。開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項目從資金的籌措、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)營項目的開發(fā)一直到工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)的提供等環(huán)節(jié)，都需要展開一系列的經(jīng)營活動，需要耗費大量的資金和時間，所以，應(yīng)該將一些新的運營管理方案有效地制定出來。比如，將工業(yè)地產(chǎn)市場嫁接到資本市場當(dāng)中，引進風(fēng)險投資；此外，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還可以對企業(yè)的生產(chǎn)項目進行參股，用租金換取股權(quán)，之后在被投資企業(yè)盈利或者是上市溢價的時候?qū)⑺值墓煞蒉D(zhuǎn)讓出去，以獲得成本的回收。

4.3對全程運營管理形成重視

開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項目僅僅是項目的開始階段，項目成功的關(guān)鍵還需要依靠持續(xù)性的運營管理，原因是任何一位投資者都必須通過后期的租金收入才能夠?qū)崿F(xiàn)投資回報。開發(fā)商要明確工業(yè)生產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的功能，然而后期的服務(wù)對產(chǎn)品到達高品質(zhì)的關(guān)鍵。只有促使專業(yè)化運作問題得到有效解決，工業(yè)地產(chǎn)項目才能夠?qū)崿F(xiàn)后期經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展。在進行后期經(jīng)營的過程中，運營管理要做到統(tǒng)籌計劃，統(tǒng)一安排企業(yè)的入駐、日常管理活動以及對外形象宣傳等，此外還需要對與政府相關(guān)部門關(guān)系進行協(xié)調(diào)，不斷地進行招商。在開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項目的過程中要求開發(fā)商必須要做到經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者以及投資者這三種身份的統(tǒng)一[3]。工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)一樣，雖然都屬于房地產(chǎn)業(yè)的范疇，但是它們的投資、融資、質(zhì)量、技術(shù)、銷售、經(jīng)營、管理、生產(chǎn)等模式都是有區(qū)別的。

5結(jié)語

總之，工業(yè)地產(chǎn)是當(dāng)前國內(nèi)一項相對熱門的投資行業(yè)，開發(fā)商應(yīng)該結(jié)合自身工資的資源狀況以及工業(yè)地產(chǎn)的特點，選擇合適的開發(fā)模式進行開發(fā)。此外，還要運用更具專業(yè)性的運營管理模式，對后期服務(wù)能力形成重視，促使其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

[1]司成均.工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的機遇研究[J].山西建筑，2012（12）：35

[2]王輝龍.工業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理[J].經(jīng)營與管理，2013（04）

[3]李連元.工業(yè)地產(chǎn)：以專業(yè)化謀發(fā)展[J].城市開發(fā)，2012（08）