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        控制性詳細(xì)規(guī)劃在城市規(guī)劃中應(yīng)用價(jià)值研究

        2015-10-21 19:24鄧世觀
        房地產(chǎn)導(dǎo)刊 2015年6期
        關(guān)鍵詞:城市建設(shè)

        鄧世觀

        【摘要】本文從城市建設(shè)規(guī)劃角度考察了控制性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)的落實(shí)情況,提出增強(qiáng)控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)用性的相關(guān)措施。介紹城市規(guī)劃中控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要控制方式,對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃落實(shí)城市規(guī)劃的作用進(jìn)行了探討分析。

        【關(guān)鍵詞】城市建設(shè);規(guī)劃布局;控制性詳細(xì)規(guī)劃

        隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)的加快,城市建設(shè)規(guī)劃指導(dǎo)的重要性尤為凸顯,布局城市建設(shè)與開發(fā)活動(dòng)??刂菩栽敿?xì)規(guī)劃作為城市建設(shè)與管理的依據(jù)和核心引導(dǎo),實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的深度和廣度。近年來在城市規(guī)劃建設(shè)活動(dòng)中編制了大量的控制性詳細(xì)規(guī)劃,但成果是否科學(xué)合理,是否公平統(tǒng)一,還是值得認(rèn)真商榷,特別是從非專業(yè)視角來看控規(guī)的成果形式還難以理解認(rèn)同,所以強(qiáng)化控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的設(shè)計(jì)手段,使成果形式盡量直觀易懂。

        1 控制性詳細(xì)規(guī)劃在城市設(shè)計(jì)的中作用

        1.1通過明確公共用地的種類、規(guī)模以及布局,可以嚴(yán)格保護(hù)城市公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施,保障城市整體土地開發(fā),提高土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、公共利益和生態(tài)效益。

        1.2通過合理確定城市用地功能和建設(shè)開發(fā)時(shí)序,控制性詳細(xì)規(guī)劃促成了相鄰地塊二維平面的協(xié)調(diào)和時(shí)間維度的有序,從而避免周邊地塊功能沖突和開發(fā)建設(shè)的沖突,更好的體現(xiàn)城市土地的整體價(jià)值。

        1.3通過明確公共用地的種類、規(guī)模以及布局,嚴(yán)格保護(hù)城市公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施,并通過其提供的公共服務(wù)來保障城市整體土地開發(fā),提高土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。

        1.4改善城市的環(huán)境景觀和整體形象,改善人們的生活品質(zhì),是更為具體化的城市規(guī)劃。控制性詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃之間有效的過渡與銜接,起到了深化前者和控制后者的作用,確保規(guī)劃體系的完善和連續(xù)。

        1.5控制性詳細(xì)規(guī)劃不僅是對(duì)城市物質(zhì)要素進(jìn)行設(shè)計(jì)也是銜接城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的橋梁,是為人們創(chuàng)造更美好的人居環(huán)境,與大自然和諧統(tǒng)一的一種設(shè)計(jì)。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)滿足人的生理、心理健康要求,維護(hù)城市生態(tài)平衡,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境,維護(hù)公眾利益。

        2 城市規(guī)劃中控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要方式

        2.1控制性詳細(xì)規(guī)劃必須經(jīng)過深入調(diào)查研究,對(duì)編制區(qū)內(nèi)的用地現(xiàn)狀、建筑物狀況、道路及各種基礎(chǔ)公共設(shè)施、環(huán)境狀況等問題進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià),并分析和研究城市總體規(guī)劃及上位規(guī)劃對(duì)編制區(qū)的規(guī)劃要求。

        2.2建立科學(xué)的規(guī)劃控制體系,確定合理的用地功能、公共設(shè)施配置,塑造優(yōu)美的綠地景觀和綜合環(huán)境,并以地塊為單位作出相應(yīng)的定性、定量控制指標(biāo)和引導(dǎo)要求,同時(shí)又結(jié)合實(shí)際,兼顧當(dāng)前和未來,使規(guī)劃具有一定的彈性和操作性。

        2.3為加強(qiáng)開發(fā)、建設(shè)方對(duì)用地選擇的可靠性和目的性,增加透明度,分圖則圖文并茂,其中既有地塊的位置圖,又有地塊控制圖則,同時(shí)對(duì)地塊的綜合控制指標(biāo)和控制要求作了明確規(guī)定,減少了城市建設(shè)規(guī)劃控制的難度和隨意性。

        2.4對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)各級(jí)公共服務(wù)設(shè)施,特別是突出滿足城市發(fā)展的非盈利性項(xiàng)目和各級(jí)市政公用設(shè)施的用地控制要求做為規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容,并將這些需要配套項(xiàng)目的種類、數(shù)量、分布和規(guī)模落實(shí)到用地上,以加強(qiáng)對(duì)城市建設(shè)的具體調(diào)控和引導(dǎo),保證基礎(chǔ)性、公益性用地不被侵占,切實(shí)保證公共利益。

        2.5規(guī)劃從建筑群體環(huán)境層面上對(duì)各主要功能分區(qū)空間進(jìn)行空間景觀分析,特別對(duì)區(qū)內(nèi)重要地段、公共建筑集中布局區(qū)、主要景觀節(jié)點(diǎn)進(jìn)行城市設(shè)計(jì)深化和引導(dǎo),以深化和引導(dǎo)傳統(tǒng)控規(guī)成果的延續(xù)和擴(kuò)展,充分反映規(guī)劃意圖的補(bǔ)充和具體化。

        3 影響控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)用的因素

        3.1土地產(chǎn)權(quán)。由于土地排他性的完全權(quán)利,是土地所有權(quán)、使用權(quán)、開發(fā)權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利組成的權(quán)利束。很多情況下,控規(guī)在實(shí)施過程中發(fā)生調(diào)整,都與無法改變土地的產(chǎn)權(quán)有關(guān)。為了避免該種情況的發(fā)生,必須重視產(chǎn)權(quán)因素對(duì)地塊的影響。

        3.2配套設(shè)施控制指標(biāo)。為了保證城市生產(chǎn)、生活活動(dòng)的正常進(jìn)行,應(yīng)按照該地塊發(fā)展目標(biāo),綜合考慮地價(jià)、環(huán)境質(zhì)量影響等要素,明確相應(yīng)的公共設(shè)施、市政公用設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)和用地布局。

        3.3建筑建造控制指標(biāo)。建筑建造控制是為了滿足生產(chǎn)、生活的良好環(huán)境條件,對(duì)建設(shè)用地上的建筑物布置和建筑物之間的群體關(guān)系作出的必要的技術(shù)規(guī)定。

        3.4控規(guī)編制時(shí)機(jī)和過程。控規(guī)是否能夠發(fā)揮實(shí)用性,與編制的時(shí)機(jī)有著密切的關(guān)聯(lián)??匾?guī)編制內(nèi)容和審批過程太過繁瑣,也影響了自身對(duì)市場變化的反映能力,導(dǎo)致降低了控規(guī)實(shí)用性。

        3.5政府行為??匾?guī)是規(guī)劃行政主管部門審批建設(shè)項(xiàng)目的最直接依據(jù),同樣也受制于政府決策。

        4 實(shí)施控制性詳細(xì)規(guī)劃需要注意的幾個(gè)要點(diǎn)

        4.1城市局部建設(shè)和整體發(fā)展的辯證關(guān)系。要正確處理好城市規(guī)劃近期建設(shè)與遠(yuǎn)期發(fā)展的辯證關(guān)系,既要保持近期建設(shè)的相對(duì)完整,又要科學(xué)預(yù)測城市遠(yuǎn)景發(fā)展的需要,不能只顧眼前利益而忽視了長遠(yuǎn)發(fā)展,要為遠(yuǎn)期發(fā)展留有余地?;ハ嚆暯?、科學(xué)考慮城市各類建設(shè)用地之間的內(nèi)在聯(lián)系,合理安排城市生活區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等,形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的有機(jī)整體。

        4.2指標(biāo)常數(shù)控制難以應(yīng)付現(xiàn)實(shí)復(fù)雜多變。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,城鎮(zhèn)功能、利益主體、利益訴求等趨向多元化,控規(guī)往往難以對(duì)發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確的判斷,而沒有準(zhǔn)確判斷的情況下憑著經(jīng)驗(yàn)或者理論,制定了一套表面合理控制指標(biāo),在實(shí)際操作過程中,遇到了難以避免的挫敗,其結(jié)果便是頻繁的調(diào)整控規(guī)。

        4.3城市建設(shè)規(guī)劃在空間形態(tài)方面存在的問題。控規(guī)中多數(shù)指標(biāo)針對(duì)的只是城市建設(shè)總量的開發(fā)控制,較少考慮城市空間形態(tài)方面的研究。決定城市空間環(huán)境質(zhì)量好壞的因素,除了建筑形體之外,由空間界面組成的環(huán)境起著舉足輕重的作用。在城市軸線和廣場周圍,建筑實(shí)體與界面的貼線度達(dá)到80%以上,界定的環(huán)境空間尺度宜人,也能較準(zhǔn)確地反應(yīng)規(guī)劃意圖,達(dá)到理想的環(huán)境效果,并在一定程度上削弱由于政府或者開發(fā)商出于某種意愿,而過度開發(fā)帶來的負(fù)面影響。

        4.4控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)場地設(shè)計(jì)的要求??刂菩栽敿?xì)規(guī)劃對(duì)場地設(shè)計(jì)的要求體現(xiàn)了城市總體規(guī)劃對(duì)于城市用地的發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)的控制之上。對(duì)場地設(shè)計(jì)有更直接的影響是控制性詳細(xì)規(guī)劃,場地設(shè)計(jì)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃之中的土地使用和建筑布置等各項(xiàng)細(xì)則必須落實(shí)。這些要求一般包括:對(duì)用地性質(zhì)和用地范圍的控制,對(duì)于容積率、建筑覆蓋率、綠化覆蓋率、建筑高度、建筑后退紅線距離等方面的控制,以及對(duì)交通入口的方位規(guī)定等。

        4.5綜合多種方法科學(xué)確定控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)。指標(biāo)的確定必須有科學(xué)的根據(jù),特別是容積率這種敏感的問題,可綜合運(yùn)用形體布局模擬法、經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì)法、調(diào)查分析對(duì)比法這三種現(xiàn)有的控制指標(biāo)確定方法,相互校驗(yàn),以避免單一的方法有失偏頗。同時(shí)運(yùn)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益分析,協(xié)調(diào)業(yè)主利益最大化和公共利益最大化的關(guān)系,確保土地價(jià)值得以充分實(shí)現(xiàn)和公共設(shè)施得以有效利用。規(guī)劃只有綜合考慮了多種因素,并結(jié)合實(shí)際,才能確定出符合地方發(fā)展要求的控制指標(biāo)。

        5 結(jié)束語

        城市規(guī)劃是一個(gè)從決策到實(shí)施的動(dòng)態(tài)過程??刂菩栽敿?xì)規(guī)劃作為城市管理與建設(shè)的主要依據(jù)和核心引導(dǎo),指導(dǎo)著城市建設(shè)的相關(guān)工作。城市規(guī)劃這是一項(xiàng)任重而道遠(yuǎn)的工作,通過控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用,實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的科學(xué)布局。

        參考文獻(xiàn):

        [1] 劉宇輝. 我國城市地下空間開發(fā)存在問題的政府對(duì)策研究[D]. 長春工業(yè)大學(xué),2010 .

        [2] 張剛.城市規(guī)劃建設(shè)與建筑設(shè)計(jì)營造的基本理念[J]. 建筑學(xué)報(bào),2010年

        [3] 郭恩章.論詳細(xì)規(guī)劃階段城市規(guī)劃.城市規(guī)劃 2012年

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