許海明

摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，非常重要和關鍵的一步就是進行規(guī)劃與設計，從某種程度上來說，前期規(guī)劃設計的好壞將直接影響到整個房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量與水平。因此，加強對房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設計重要性與價值的分析非常有必要。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目； 規(guī)劃設計；成本

引言：房地產(chǎn)的設計依據(jù)往往是根據(jù)建設單位提供的項目規(guī)劃設計，為此，項目規(guī)劃設計的準確性和精確度便成為前期策劃和規(guī)劃設計的契合點。該文指出地產(chǎn)項目的規(guī)劃要適應市場發(fā)展變化的需求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下設計建造更多的多姿多彩的建筑。

一、規(guī)劃設計的要點

1.規(guī)劃設計需以人為本

以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。規(guī)劃出新的機制和設計方式隨著設計專業(yè)分工和市場的細化，配合設計各階段的咨詢顧問公司、方案設計公司、建筑設計公司、施工圖設計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實現(xiàn)。因此，房建開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人的經(jīng)驗水平。對于大型房產(chǎn)項目，如果比較復雜，邀請國際知名設計單位進行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，在原先的立意基礎上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供其進行選擇。

2.房地產(chǎn)項目設計應從以人為本的角度充分考慮消費者的行為心理需求

房地產(chǎn)市場中的使用主體----消費者的行為與心理是建筑師進行房地產(chǎn)項目設計的關鍵。如果說前述從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的價值來分析，只是為了幫助建筑師換個角度去思考評價房地產(chǎn)項目的設計，那么分析消費者的行為心理需求才是我們真正的設計出發(fā)點，是決定房地產(chǎn)項目開發(fā)設計成敗的關鍵因素。消費者的心理行為需求，是隨著政治、經(jīng)濟、文化與環(huán)境等眾多因素的變化而改變的。中國住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場與消費者的日趨成熟，產(chǎn)生了日趨增多的二次、三次置業(yè)的客戶，消費者的理性消費及其購買行為也發(fā)生了前所未有的變化。如果許多房地產(chǎn)項目在一開始的設計定位就不能符合當前市場或者不能預見到今后多變的消費者需求的要求，加上開發(fā)周期長這一特點，往往產(chǎn)品開發(fā)完成后已經(jīng)遠遠落后于市場需求，失去市場吸引力，造成產(chǎn)品在市場中不能滿足消費者的需求，導致房地產(chǎn)產(chǎn)品價值在流通和消費環(huán)節(jié)上無法實現(xiàn)，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識、立場和方法來分析現(xiàn)代消費者的心理行為需求已經(jīng)不行了，我們對房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計的關鍵是要通過時刻關注市場、跟蹤市場、深入市場、發(fā)現(xiàn)市場，挖掘出市場中不同層次消費者的潛在需求，通過認識需求、研究需求、引導需求，進而創(chuàng)造出適合需求發(fā)展的住宅產(chǎn)品，讓消費者體會親切感、認同感、歸屬感和信任感，使他們接受產(chǎn)品，激發(fā)消費者的潛在需求為有效需求，最后產(chǎn)生購買欲望。

3.選好建筑師

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人（業(yè)績、經(jīng)驗、當面交談）。發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應當給予相應寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應尊重設計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設計師。

二、房地產(chǎn)項目成本控制五大原則

1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費用的控制，因為對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發(fā)生的特定耗費有關；此外，成本控制是貫穿于整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控制。

2.經(jīng)濟效益原則。成本控制的出發(fā)點即為通過將項目的成本盡量地控制在最低，并在預算的成本范圍內(nèi)完成項目的開發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟上的效益。因此，房地產(chǎn)項目的成本控制應當以項目的經(jīng)濟效益為中心，以在最小成本費用下實現(xiàn)服務質(zhì)量最大化為目標。

3.目標成本控制原則。房地產(chǎn)項目必須以目標成本為依據(jù)，嚴格去監(jiān)督在開發(fā)過程中企業(yè)的各項成本費用支出；目標成本一般是基于對企業(yè)的人力、物力、財力等進行了綜合的分析思考之后，考慮項目的內(nèi)部實際情況及外部市場環(huán)境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標成本的決策。

4.動態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項目成本控制的重點也需要根據(jù)施工過程的進展情況進行相應的調(diào)整。例如：在項目的綜合分析決策階段應該結(jié)合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風險性；而在設計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達到其所期望的功能而進行限額設計；在施工階段則需側(cè)重于各項成本的實際支出情況，并結(jié)合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現(xiàn)進行成本控制的動態(tài)調(diào)整。

5.責權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費用開支與否以及開支多少的權(quán)力；同時，各管理部門、施工單位和相關人員又負有各自的成本控制的責任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業(yè)績進行考評，并將最終的項目經(jīng)濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實施控制的內(nèi)在動力而形成激勵機制。

結(jié)束語

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計是一項專業(yè)性很強的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設計的著重點，按照規(guī)劃設計的相關法律、法規(guī)進行設計，還需要與本地方的特色進行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理中存在的問題，要及時制定科學合理的政策方針并切實有效的實行。

參考文獻：

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