劉紅元

摘要：本文就新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成因素進(jìn)行了分析，具體內(nèi)容包括：土地成本、前期成本、建安工程成本、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施成本、施工單位管理成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本等。結(jié)合這些內(nèi)容，對(duì)成本管理中的各項(xiàng)工作做出一定探討，根據(jù)筆者多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，在日常成本管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將成本核算與成本管理相結(jié)合、提高全員參與成本管理的積極性、建立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系，從而提高企業(yè)成本管理水平，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；經(jīng)濟(jì)效益

進(jìn)年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資中，內(nèi)容非常繁雜，包括土地、規(guī)劃、施工、材料等一系列成本。因此房地產(chǎn)成本控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，相關(guān)管理者要高度重視，并采用科學(xué)合理的方式進(jìn)行成本管理。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

1.1 土地成本

在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，土地成本投入較大，同時(shí)，項(xiàng)目啟動(dòng)資金的大小于其有著緊密聯(lián)系，其主要內(nèi)容有土地使用權(quán)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、出讓契稅等幾個(gè)方面構(gòu)成[1]。

1.2 前期成本

其主要指的是施工設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究、前期工程費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)等幾部分組成。

1.3 建安工程成本

建安工程成本主主要指的是，房地產(chǎn)在施工過(guò)程中所用的圖紙以及各性工程所產(chǎn)生的費(fèi)用。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)建設(shè)前期對(duì)建筑就有了明確的規(guī)定，所以，這個(gè)部分的成本基本是固定的，這項(xiàng)成本的上下浮動(dòng)不是很大。

1.4 公共基礎(chǔ)配套設(shè)施成本

公共基礎(chǔ)的內(nèi)容主要包括：道路、安保、綠化、供電、供暖、供水、供氣、消防等。

1.5 施工單位管理成本

這項(xiàng)成本主要包含了施工現(xiàn)場(chǎng)辦公人員的工資報(bào)酬、員工福利、施工過(guò)程中使用的水電費(fèi)、設(shè)備修理費(fèi)以及其他行政辦公成本的費(fèi)用。

1.6 財(cái)務(wù)成本

財(cái)務(wù)成本主要指的是，項(xiàng)目資金成本以及稅務(wù)成本兩個(gè)方面。其中的稅務(wù)成本是無(wú)法避免的，一定要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行加納。但是資金成本是每個(gè)項(xiàng)目資金的構(gòu)成所決定的，如果融資所產(chǎn)生的成本比銷售利潤(rùn)低，就可以在較為安全的比例內(nèi)進(jìn)行融資。另外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的特點(diǎn)，對(duì)融資渠道進(jìn)行合理選擇，從而保證企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。一般情況下，融資方式主要包括直接投資、銀行貸款、發(fā)行股票等方式。

1.7 營(yíng)銷成本

營(yíng)銷成本主要指的是營(yíng)銷策劃所產(chǎn)生的成本、廣告費(fèi)用、售樓處建筑成本以及銷售過(guò)程中所產(chǎn)生的運(yùn)性成、人員成本等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

2.1成本核算與成本管理相結(jié)合

因?yàn)闀?huì)計(jì)法律制度等相關(guān)法律法規(guī)對(duì)其有著一定的限制，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)其成本進(jìn)行及時(shí)核算。但是，進(jìn)行核算時(shí)，不要為了核算而核算，導(dǎo)致成本核算脫離了現(xiàn)實(shí)。對(duì)成本進(jìn)行核算的過(guò)程中，既不能過(guò)于繁瑣，同時(shí)也不能過(guò)于簡(jiǎn)單，要和成本管理工作進(jìn)行良好的結(jié)合，以便為成本管理提供一定幫助。

2.2提高全員參與成本管理的積極性

企業(yè)要提高全體工作人員的成本管理意識(shí)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理工作不僅是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，在管理過(guò)程中，少不了各個(gè)部門的積極配合，企業(yè)內(nèi)每個(gè)員工均要有一定的成本管理意識(shí)，在日常工作過(guò)程中，懂得開(kāi)源節(jié)流，從而降低企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的產(chǎn)生的成本[2]。

2.3建立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)要建立成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本考核、成本分析、成本核算、成本決策等為一體的成本管理體系。

2.3.1房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)測(cè)

企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行尋找的過(guò)程中，要對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。在這一過(guò)程中，要更多的關(guān)注可能開(kāi)發(fā)的成本，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研充分了解市場(chǎng)。對(duì)項(xiàng)目所在地理位置、市場(chǎng)價(jià)值、配套設(shè)施、交通情況、建材供應(yīng)等各個(gè)方面相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查和分析，然后做出合理評(píng)估；企業(yè)要組建專業(yè)成本預(yù)測(cè)團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)內(nèi)成員應(yīng)當(dāng)包括：建筑師、資產(chǎn)評(píng)估師、項(xiàng)目管理人、營(yíng)銷公司等。這樣才能充分保證項(xiàng)目預(yù)測(cè)的可行性。企業(yè)在營(yíng)銷過(guò)程中，避免盲目，成本管理要具備一定的預(yù)見(jiàn)性和科學(xué)性。

2.3.2房地產(chǎn)企業(yè)成本決策

房地產(chǎn)企業(yè)在成本預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本決策，成本管理人員根據(jù)完成項(xiàng)目的需要，判斷出工程建設(shè)過(guò)程中會(huì)耗費(fèi)的建材、施工設(shè)備、人員工資、應(yīng)繳納稅費(fèi)等進(jìn)行判斷，從而為決策者的真確決策提供一定的理論依據(jù)并且為成本計(jì)劃工作提供有力信息。例如，成本管理人員根據(jù)建材的市場(chǎng)價(jià)格，根據(jù)建筑面積等對(duì)所需建材進(jìn)行計(jì)算，得出相對(duì)的結(jié)果，并將這一結(jié)果提交到上級(jí)部門；在建筑施工過(guò)程中，對(duì)施工費(fèi)用要進(jìn)行嚴(yán)格控制，積極挖掘可以降低成本的方式，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本以及提高企業(yè)工經(jīng)濟(jì)效益的目的。

2.3.3房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行控制主要是在成本計(jì)劃基之上的，企業(yè)進(jìn)行成本計(jì)劃的過(guò)程中，相關(guān)人員要對(duì)成本計(jì)劃過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督，從而保證成本計(jì)劃得以實(shí)施。房地產(chǎn)企對(duì)成本進(jìn)行控制，從而保證工程完工后所用的成本是在預(yù)算范圍內(nèi)的，防止項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)浪費(fèi)[3]。保證企業(yè)人力、物理得到有效利用，節(jié)省階段的費(fèi)用，降低房地產(chǎn)建設(shè)成本，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此房地產(chǎn)在建設(shè)過(guò)程中，要將成本控制作為項(xiàng)目施工高的出發(fā)點(diǎn)。在房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，制定相應(yīng)成本控制方案，不論是招標(biāo)階段、施工階段還是結(jié)算階段，都要落實(shí)成本控制工作，防止因?yàn)橹鞴芘袛喑霈F(xiàn)錯(cuò)誤，產(chǎn)生不必要的損失。

2.3.4成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，主要是根據(jù)自身所產(chǎn)生的成本進(jìn)行核算。在核算過(guò)程中，采用科學(xué)合理的方式，按照企業(yè)已經(jīng)確定了的成本項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)過(guò)程中每個(gè)部分的費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格劃分，同時(shí)，還要做出整合和分類。在成本核算的過(guò)程中，要對(duì)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際消耗的費(fèi)用做出適當(dāng)?shù)臍w納和分配，同時(shí)還將勞動(dòng)耗費(fèi)做出反饋并控制，通過(guò)對(duì)成本的核算、考核、檢查、監(jiān)督、預(yù)算、成本計(jì)劃等的執(zhí)行情況，最終核算出項(xiàng)目成本。對(duì)成本控制的績(jī)效做出相應(yīng)的檢查和管理，對(duì)成本管理體系的有效性進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)價(jià)，從而研究出如何更好的降低成本，做出改善。

2.3.5房地產(chǎn)企業(yè)成本分析

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要由材料成本、人工成本、設(shè)備成本以及其他成本構(gòu)成。財(cái)會(huì)部門對(duì)成本進(jìn)行分析的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)采用專門的分析方式[4]。根據(jù)成本核算資料以及成本計(jì)劃資料、去年同期使用成本、企業(yè)歷來(lái)優(yōu)質(zhì)成本案例、國(guó)內(nèi)外相似項(xiàng)目成本管理的先進(jìn)例子等進(jìn)行比較，從中找出存在的差異，并對(duì)存在差異的原因進(jìn)行分析，從而得出改進(jìn)措施，進(jìn)而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。例如，某房地差企業(yè)在成本管理過(guò)程中采用成果管理方式，將項(xiàng)目中的整體目標(biāo)分為若干小目標(biāo)，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，參建單位以及工作人員被細(xì)化管理，采用這樣的方式是每個(gè)部分的目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，從而推動(dòng)了整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將這一企業(yè)的實(shí)際情況與自身進(jìn)行比較，分析本企業(yè)是否適合這樣的方式。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)成本控制管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，管理人員要懂得將成本核算與成本管理相結(jié)合、提高全員參與成本管理的積極性、建立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系。成本管理者提升成本意識(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中，均要進(jìn)行成本控制，開(kāi)源節(jié)流，保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量降低成本，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]徐薇華.房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理--以龍信房產(chǎn)公司為例[J].會(huì)計(jì)之友，2011，13：32-36.

[3]金瑜.探究及實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理的解決方案[J].中華民居（下旬刊），2013，12：414.

[4]任宏，寇勝彪，葉貴，何強(qiáng).房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任成本管理研究[J].工程管理學(xué)報(bào)，2013，06：117-121.