金曉筱

【摘要】近年來我國經(jīng)濟(jì)文化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展，房屋的購買需求和房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，小產(chǎn)權(quán)房隨之出現(xiàn)。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)在解決人們住宿問題的同時(shí)也滋生了許多社會(huì)糾紛，本文關(guān)注的核心問題是小產(chǎn)權(quán)房的成因以及對(duì)策淺析。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；法律問題；農(nóng)村集體土地制；改革路徑

中圖分類號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1006-0278（2015）11-096-01

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)反映了我國法律法規(guī)的不完善以及諸多的社會(huì)問題，因此探析其形成原因，從法律的角度對(duì)其進(jìn)行理論研究，并提出有效的解決途徑，對(duì)我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都有舉一定義。

一、小產(chǎn)權(quán)房概念和特征

（一）小產(chǎn)權(quán)房概念

有學(xué)者將小產(chǎn)權(quán)房概括為宅基地房屋或在集體土地上建設(shè)的房屋非法對(duì)外銷售形成的一種權(quán)利狀態(tài)。也有學(xué)者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)土地上，有享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或集體經(jīng)濟(jì)組織單獨(dú)開發(fā)，或與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由該鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作權(quán)屬證書的房屋①。小產(chǎn)權(quán)房是在集體的土地上開發(fā)的商品房，這些在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特征

1.小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)的房屋，具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。由于建設(shè)過程中沒有經(jīng)過國家征收這一強(qiáng)制程序，未將集體土地變?yōu)閲型恋?，因此小產(chǎn)權(quán)房違反了我國現(xiàn)行法律法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納國有土地出讓金和有關(guān)的各種稅費(fèi)，因此其建設(shè)的土地成本極低，并且以自身低廉的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求。

2.小產(chǎn)權(quán)房沒有辦理合法的規(guī)劃和報(bào)建手續(xù)，其產(chǎn)權(quán)不具備合法性。小產(chǎn)權(quán)房未進(jìn)行國家項(xiàng)目審批，無法取得《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》，因此無法取得國家頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不具有合法性，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認(rèn)可和保護(hù)，不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)。

3.小產(chǎn)權(quán)房因不具備完善的產(chǎn)權(quán)證具備較大的法律風(fēng)險(xiǎn)大和限制。小產(chǎn)權(quán)房在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的轉(zhuǎn)讓可被認(rèn)定為合法有效，但在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（包括外村的農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民）之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同則是無效情形。值得注意的是關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民有效的例外情形，基于離婚、繼承等法律事件引起的小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)轉(zhuǎn)移，或者因合法遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織后購買小產(chǎn)權(quán)房，以及因城中村改造涉及人員購買改造房的不能認(rèn)定為無效。

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因、現(xiàn)狀及其危害

（一）小產(chǎn)權(quán)房形成的原因

上世紀(jì)80年代，我國開始了住房體制改革，伴隨著隨著城市與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。由于《憲法》與《土地管理法》在立法時(shí)并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題有明確的規(guī)定，使得小產(chǎn)權(quán)房問題在法律上成為空白，小產(chǎn)權(quán)房一直游走在法律邊緣，使得部分投機(jī)者一再青睞小產(chǎn)權(quán)房。由于政府的監(jiān)管部門在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行監(jiān)管、查處時(shí)往往采取互相推諉或曖昧的態(tài)度，沒有進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹浦购驼?，加之購房者的法治觀念淡薄，使得小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模擴(kuò)大速度非?？欤罱K造成小產(chǎn)權(quán)房問題愈演愈烈。

（二）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的危害

依據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定，非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員如果購買了小產(chǎn)權(quán)房是不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，因此也就不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，在遇到法律糾紛時(shí)也難以得到維護(hù)。就目前我國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀來看，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房集中在城市的邊緣，而購買小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)是進(jìn)程務(wù)工人員，根據(jù)我國的戶籍管理制度，購買小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o法辦理房產(chǎn)證進(jìn)而外來務(wù)工人員無法辦理戶籍遷移手續(xù)，給人口管理增加了一定難度。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)同時(shí)也打破了房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易秩序，進(jìn)而侵害了集體成員的利益。

三、小產(chǎn)權(quán)房改革路徑探析

在選擇解決小產(chǎn)權(quán)房問題的方式方法是，應(yīng)當(dāng)考慮維護(hù)國家利益的同時(shí)應(yīng)兼顧個(gè)人利益，不能因維護(hù)國家利益而損害了他人的利益。無論是集體土地成員還是購房者的利益均應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)考慮，否則在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題時(shí)同樣會(huì)引起深層次的社會(huì)問題，給國家和社會(huì)造成不必要的負(fù)擔(dān)。一方面要嚴(yán)格管理土地用途并查處懲罰違法用地者，切斷新小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源，另一方面對(duì)現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)化。對(duì)于那些已建成和在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，原則上不應(yīng)拆除，特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化，對(duì)于繼續(xù)違規(guī)建筑的建蓋責(zé)任者，應(yīng)當(dāng)追究其法律責(zé)任，同時(shí)對(duì)于有監(jiān)管責(zé)任的部門，對(duì)于其監(jiān)管行為若存在忘忽職守，應(yīng)當(dāng)追究其刑事責(zé)任。建立相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房銷售與建設(shè)登記制度，將其納入可以備案有據(jù)可查的范圍之中。

小產(chǎn)房權(quán)房是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的特殊社會(huì)問題，在解決這一問題時(shí)，從當(dāng)前角度來說，可以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行分門別類處理，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來說，則需要對(duì)我國的土地制度進(jìn)行反思和改革，明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)性質(zhì)以及所有權(quán)主體，規(guī)范農(nóng)村集體土地的征收或征用、補(bǔ)償、流轉(zhuǎn)制度，從根本上治理小產(chǎn)權(quán)房。

注釋：

①張忠野，曾大鵬.房地產(chǎn)法學(xué)[M].格致出版社，2010.

參考文獻(xiàn)：

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[3]李翠萍.論小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律問題及其制度構(gòu)建[J].法制與社會(huì)，2014（2）.