王嬋

【摘要】宏觀調(diào)控影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，本文以2014年福州樓市現(xiàn)狀為背景，淺析福州房地產(chǎn)市場存在的問題，并對福州房地產(chǎn)發(fā)展提出建議和展望。

【關鍵詞】閩八條 福州 房地產(chǎn)市場

引言

自2009年12月開始樓市調(diào)控以來，先后經(jīng)歷2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”以及2013年3月出臺的“新國五條”這5次升級，迎來了樓市調(diào)控的巔峰。福州加緊調(diào)控的腳步，9月開始銀行貸款收緊，并于11月底“榕七條”出臺，福州樓市開始迅速從火熱中降溫。樓市低迷數(shù)月，救市政策爭相出臺，2014年6月福州限購放松，8月“閩八條”出臺，9月跟進細則，11月公積金新政出臺，都在為冷卻一年的樓市加溫。

1、福州市社會經(jīng)濟概況

福州是東南沿海重要都市，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科研中心以及現(xiàn)代金融服務業(yè)中心。福州行政區(qū)劃分為五區(qū)、五縣、兩個縣級市和平潭綜合實驗區(qū)。據(jù)居民恩格爾系數(shù)表明福州市居民生活水平已經(jīng)達到相對富裕的程度，近五年人口迅速增長，較大的人口規(guī)模能某種程度上滿足購房需求，福州的房地產(chǎn)市場能夠保持相對旺盛的需求，這些都能為福州房地產(chǎn)帶來現(xiàn)實的和未來的需求。

2、2014年福州樓市發(fā)展狀況

福州市區(qū)商品房住宅成交量同比13年下滑11%，閩侯地區(qū)成交量同比下降42%；福州市區(qū)商品房成交均價16469元/㎡，比去年下滑2%。市區(qū)普通商品房住宅以改善型產(chǎn)品為主，閩侯地區(qū)則以首置首改房為主，整體來看，首置首改房依舊為福州市場主流產(chǎn)品。剛需盤一直支撐整個市場，高端盤成交下滑嚴重。

福州樓市在6月有明顯的分水嶺，開發(fā)商在第三季度對樓價的調(diào)整處在試水階段，但是到了第四季度，在信貸政策的配合下，開始實行真正的價格戰(zhàn)，拋棄了三季度的觀望狀態(tài)。第四季度，迎來了2014年最佳購房時間，剛需購房者紛紛入市。

3、目前福州房地產(chǎn)市場存在的問題

福州房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控的影響巨大，盡管“閩八條”出臺帶來一定回溫，但消費增長勢頭并不明顯，主要可以概括為以下幾個問題：

3.1擬購房居民持幣觀望心理

從售樓處和中介了解到，購房者的電話咨詢量和現(xiàn)場咨詢量有了明顯的增多趨勢，但他們更加關注的是價格問題，害怕買房后房價下降?！伴}八條”出臺后，釋放了部分購房者購買需求，但對于絕大多數(shù)剛需購房者尤其是無房者來說，房價、總價本身是他們關注的重點，降低首付的前提對于他們有意義的前提是總價是他們能夠接受的，每月的還貸能力是他們能夠承受的。同時“閩八條”會給他們進一步帶來某種樓市仍有降價的趨勢，因此觀望情緒較重。

3.2中短期來看市場壓力巨大

福州存量房較多，供給結構在同一板塊中缺乏層次。2014年，市區(qū)全年套均面積118㎡，閩侯在售項目以首置及投資型為主，全年套均面積93㎡，基本與去年相符。福州SOHO將迎來大規(guī)模放量，按福州近3年年均平方去化量，需要7.7年去化，市場競爭壓力大。同時，SOHO將近一半主要集中在城南板塊，地理位置、基礎設施及周邊的配套都發(fā)展略微滯后于市中心板塊。這些對于購房者的矛盾在于一來面積大總價高，二來經(jīng)濟實力能接受SOHO卻在配套設施上不盡完善。“閩八條”的出臺，并不能有效的解決這個實質(zhì)問題。

3.3投資心理的持續(xù)增長

伴隨著居民人均可支配收入及存款余額的增加，消費者普遍存在通過置業(yè)的方式來進行投資的心理。目前投機需求已經(jīng)大大降低，甚至沒有，但是投資需求仍然存在。加之股市低迷資金撤出，同時目前樓市的不景氣，卻帶來了租賃市場的火爆，住宅市場上福州的月租金更是居高不下?！伴}八條”出臺，使得部分有能力購買的購房者，將持續(xù)購買房產(chǎn)，或為改善住房，或為升學，但都不排除一定的投資心理，在購買2套房后，原自住房屋拿來出租的占據(jù)多數(shù)，這些也將影響一定的房地產(chǎn)發(fā)展。

3.4開發(fā)企業(yè)的主動性有待加上

開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位、質(zhì)量均有一定的競爭優(yōu)勢，但是在整個市場不景氣的情況下，往往對市場判斷、反應速度等原因的不同，在調(diào)整時間跟不上市場節(jié)奏，尤其在制定降價策略上措施先機，因此錯失了市場最佳的搶客節(jié)點。

4 促進福州房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施建議

4.1對政府而言，把握宏觀政策，做好宏觀調(diào)控

“閩八條”的出臺，并沒有真正解決購房者的主要問題，買不起房子的人很多，政府應著重發(fā)展中低價位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租房，使得商品房的投資和消費者的需求相匹配，促使房地產(chǎn)市場供需平衡。同時應進一步制定相關政策，抑制投機性需求。 最后，政府應該為房地產(chǎn)開發(fā)提供良好的軟環(huán)境，輔以金融和政策的支持。“閩八條”出臺有部分涉及到房貸的條款，這使得其效果的如何取決于銀行方面的配合，力度稍顯不足。

4.2對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，以客戶為本，增強自身實力

從根本上來說，企業(yè)應注重經(jīng)濟實用型房型的開發(fā)和供給，滿足剛性需求的基礎上，逐步開展多元化的住房供給，簡而言之，就是關注產(chǎn)品本身才是王道。在“閩八條”的背景下，企業(yè)近期不應盲目樂觀，唯有高性價比才能促進購房者買單。在產(chǎn)品上，應研發(fā)適合居民消費習慣和居住習慣的產(chǎn)品；在銷售上，以新項目或剛性需求產(chǎn)品為主，更應該結合時代發(fā)展，創(chuàng)新的電商拓客、全民營銷以及新型貸款渠道等營銷和拓客手段都可以更近一步的吸引目標購房者，迎合主流購買力。

5.對福州房地產(chǎn)發(fā)展情況的整體分析

5.1福州整體環(huán)境好，樓市量價逐漸回升

福州城市規(guī)劃將為樓市發(fā)展提供了寬松的發(fā)展環(huán)境，2015年福建自貿(mào)區(qū)福州片區(qū)將落實實施，青運會的開幕、地鐵1號線南段的試運行以及城區(qū)舊改項目啟動，這些都完善了城市基礎設施和整體形象。同時，也預示著商品住宅預計推量主要集中在倉山板塊、南嶼板塊和東區(qū)。

5.2宏觀調(diào)控政策進一步出臺，樓市迎來“閩七條”

2015年3月20日將正式執(zhí)行由福建省住建廳、財政廳及金融等三部門共同制定出臺的《關于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，其中包含放寬首套首改房的認定標準、首次申請公積金貸款首付比例降到2成、鼓勵銀行下浮貸款利率等等。

這一政策直接指向剛需中對于公積金貸款的客戶，在福州市場是一個利好。伴隨著市場回溫，樓市住宅成交量將率先反彈，房價變化將滯后于成交量，但在接下來一段時間預期普遍上漲，但落實到地方需要一段時間，并不會出現(xiàn)樓市逆轉(zhuǎn)的狀況?？傊伴}七條”出臺，雖有救市意味，但本意還是希望有效的解決剛性需求、改善型需求，福州房地產(chǎn)發(fā)展也逐步走上市場化，穩(wěn)固中發(fā)展。

參考文獻：

1、賈生華，孟楨超.房地產(chǎn)限購政策的效果及其可持續(xù)性.廈門：中國經(jīng)濟問題，2012.

2、戴斌.宏觀調(diào)控下福建房地產(chǎn)市場走向.福州：發(fā)展研究，2009.

3、黃衛(wèi)華，喻琛宇.我國近十年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的回顧與建議.房地產(chǎn)市場，2014