劉萬飛

【摘要】經(jīng)濟(jì)適用房作為我國保障性住房的重要組成部分，更多的是為解決中低收入階層家庭住房困難的問題，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)化的商品房，吸收了部分中低收入家庭的購房需求，但它對(duì)一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格整體上漲的影響則十分有限。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房；住房保障；房產(chǎn)價(jià)格

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，市場(chǎng)機(jī)制在優(yōu)化住房資源配置方面逐步發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用。但近年來全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎毫無例外的市場(chǎng)表現(xiàn)就是城鎮(zhèn)商品房價(jià)格上漲太快，使得房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中低收入居民家庭可承受的范圍，房價(jià)上漲太快、百姓住房難的問題已經(jīng)成為國家領(lǐng)導(dǎo)層面急需解決的問題。因此，國家為解決百姓住房難問題推出了經(jīng)濟(jì)適用房，寄希望通過價(jià)格較低的經(jīng)適房來替代價(jià)格較高的商品性住房，從而實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)的效果，解決中低收入階層的住房困難問題。

經(jīng)濟(jì)適用房可以抑制房價(jià)的上漲的命題主要是基于商品供需關(guān)系提出的，這種觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房政策的推出可以減少市場(chǎng)剛性需求，從而實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)的上漲。因?yàn)橘徺I經(jīng)濟(jì)適用房的家庭雖然屬于中低收入階層，但其相對(duì)廉租房、公租房群體仍具有一定的購買力，若政府沒有為這部分群體提供經(jīng)濟(jì)適用房，則他們肯定會(huì)選擇在商品市場(chǎng)上購買商品住房。在符合申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的資格條件時(shí)，這部分住戶放棄購買商品房，轉(zhuǎn)而購買了經(jīng)濟(jì)適用房，因此商品房市場(chǎng)的需求被經(jīng)濟(jì)適用房所轉(zhuǎn)移。在假設(shè)商品房市場(chǎng)住房供給量不變的前提下，若需求受經(jīng)濟(jì)適用房的影響而降低，則商品房市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)下降。從這個(gè)角度來看，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)通過吸收商品房市場(chǎng)的有效需求最終達(dá)到了穩(wěn)定商品房市場(chǎng)價(jià)格的目的。

可是，自1994年，由建設(shè)部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》明確指出要建立經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系以來，特別是2004年之后商品房價(jià)格的飛速上揚(yáng)，而且呈現(xiàn)價(jià)格長期總體上升趨勢(shì)，以至于今日北上廣深等一線城市的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史的最高點(diǎn)。究其原因是雖然經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)平抑房價(jià)具有一定作用，但經(jīng)濟(jì)適用房的政策目標(biāo)是為城鎮(zhèn)的中低收人家庭量身定做的保障性住房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響實(shí)際上是極其有限的，主要表現(xiàn)在：

1、經(jīng)適房擠占了土地供應(yīng)。城市每年用于住房建設(shè)的用地面積是有量上的規(guī)劃的，用于建設(shè)住宅的用地量也基本是固定不變的。在這樣的前提下，土地供給將主要用于兩種用途：一是預(yù)留保障性住房用地，包括建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，公租房、廉租房；二是用于商品房開發(fā)，進(jìn)入到土地市場(chǎng)。由于經(jīng)濟(jì)適用房有政策作保障，在土地總量一定時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的用地增加將擠占用于市場(chǎng)交易的土地，從而導(dǎo)致地價(jià)上漲，地價(jià)上漲會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商成本上升。我們都知道，土地成本在房產(chǎn)開發(fā)成本中占有很大比重，這勢(shì)必會(huì)推高商品房價(jià)格。

2、經(jīng)適房上市數(shù)量有限。從經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)有建筑量上來看，企望大幅度降低商品住宅價(jià)格是不現(xiàn)實(shí)的。政府每年推出的經(jīng)濟(jì)適用房基本上都是選取較為偏遠(yuǎn)的、開發(fā)配套不足的區(qū)域，開發(fā)數(shù)量有限，普遍采用公開搖號(hào)的方式，占同期商品房總存量比例較小。據(jù)統(tǒng)計(jì)中國94%的住房開發(fā)是檔次較高的商品房，經(jīng)濟(jì)適用住房不到 6%，何況經(jīng)濟(jì)適用房的投放是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，也要有一個(gè)市場(chǎng)適應(yīng)的時(shí)間。

3、經(jīng)適房受政策面影響太大。經(jīng)濟(jì)適用房必須滿5年才能夠在二級(jí)市場(chǎng)上出售變?yōu)樯唐贩?，還要向政府補(bǔ)交土地收益金，土地收益金的標(biāo)準(zhǔn)是待定的，各地保障性住房政策預(yù)期從緊，再加上對(duì)經(jīng)適房租賃服務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格限制的話，那么那些把經(jīng)適房作為投資的購買群體無疑會(huì)放棄選擇，進(jìn)而選擇市場(chǎng)流通更為方便的商品房。作為政策性較強(qiáng)的經(jīng)適房，如果群眾認(rèn)為當(dāng)前是政府的住房調(diào)控政策最好、是優(yōu)惠時(shí)期，那么他們傾向于現(xiàn)在購買經(jīng)濟(jì)適用房，這樣對(duì)于商品房將會(huì)有一定的沖擊。反之，如果購買者相信或覺得未來政府的住房政策還會(huì)加大力度，那么他們會(huì)選擇在未來購買，對(duì)房價(jià)影響也就更小。

4、經(jīng)適房本身的品質(zhì)定位。經(jīng)濟(jì)適用房一般來說檔次偏于中低檔，且地理位置偏遠(yuǎn)，配套相對(duì)落后，它的建設(shè)不會(huì)對(duì)國內(nèi)的中、高檔商品房市場(chǎng)造成很大沖擊，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的住房群體，并沒有購買這類中高檔商品房的消費(fèi)能力，因此整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到經(jīng)濟(jì)適用房的影響也不會(huì)太大。

5、房地產(chǎn)本身周期性變動(dòng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有周期性的變動(dòng)，很大程度上并不受國家住房保障制度等顯著影響。從許多國外的經(jīng)驗(yàn)來看，盡管很多國家都建立了比較完善的住房保障制度，但并不能阻止這些國家房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的周期性變動(dòng)，對(duì)于房價(jià)變動(dòng)長期來看并沒有顯著影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)本身具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特性，天生就有變動(dòng)性，這是由是市場(chǎng)價(jià)格杠桿決定的。

綜上所述，我國的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于解決低收入群體的住房問題 確實(shí)發(fā)揮著不可替代的作用，但借經(jīng)濟(jì)適用房來平抑房價(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用還是有一定的局限性，正如香港的廉租房多年來做的很成功，住房保障福利體系也非常完善，但并沒有阻止香港房價(jià)的持續(xù)上漲。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的理論告訴我們，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)格由價(jià)值決定，國家還是應(yīng)該從降低房產(chǎn)開發(fā)成本，改善市場(chǎng)供需矛盾為出發(fā)點(diǎn)，科學(xué)合理的分配我國土地資源，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管、制止囤積土地行為、充分利用房產(chǎn)稅等稅收手段提高群眾炒房成本，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸金融政策遏制投機(jī)性購房行為，通過這種組合拳的宏觀調(diào)控手段遏制房價(jià)泡沫，讓房價(jià)回歸理性。

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