王璐　李憶秋

摘 要：從1999年開始，我國房地產(chǎn)投資開發(fā)的速度始終高于全國固定資產(chǎn)投資，房產(chǎn)價格指數(shù)明顯上漲，全行業(yè)呈現(xiàn)了欣欣向榮的景象。但是我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度越來越依賴銀行的信貸資金，這雖然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款一直保持很高的增長速度，但潛在的風(fēng)險很大。經(jīng)過學(xué)術(shù)界多年的爭論，我國房地產(chǎn)市場確實存在著泡沫且有增長的趨勢。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生受眾多因素的影響，本文主要是為了說明銀行信貸對房地產(chǎn)泡沫的重要作用。本文是通過用房地產(chǎn)投資額/GDP指標(biāo)代表房地產(chǎn)泡沫做因變量，用銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸支持/金融機貸款指標(biāo)代替銀行對房地產(chǎn)的信貸支持的效果做自變量做一元線性回歸來論述信貸支持對房地產(chǎn)泡沫具有促進作用。

關(guān)鍵詞：信貸支持；房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)投資額/GDP；金融機貸

一、 房地產(chǎn)泡沫自身運行的機制及其困局

（一）投機價格機制。房產(chǎn)價格上升時，導(dǎo)致需求量不減反增，因為大眾認為價格還會上漲。且房地產(chǎn)持有人不出售，供給量反而減少。這樣價格會繼續(xù)上升。在高度泡沫破滅時，價格就會開始逐步下跌，大眾認為價格還要下跌，就紛紛出售，增加了供應(yīng)量，同時由于無人買入而需求量減少。這樣就加劇了價格的下跌。如圖所示：

圖1 價格上升時的投機機制（泡沫形成）

圖2 價格下降時的投機機制（泡沫破裂）

（二） 房地產(chǎn)泡沫的困局房地產(chǎn)市場對銀行的信貸的依賴性逐步增強。如圖4，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，由于其以上的的特性以及與信貸的密切關(guān)系，非常容易導(dǎo)致銀行資金鏈條的斷裂，進一步還會加深金融體系的脆弱，涉及金融安全。即使不破滅，也會對國家產(chǎn)生一定的影響。

圖3 房地產(chǎn)泡沫的影響

二、 指標(biāo)的選擇

在我國主要選取以下指標(biāo)：銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持/金融機構(gòu)貸款和商品房銷售額/GDP。由于我國房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)1997年以后才比較完善，所以數(shù)據(jù)主要選擇自1998年-2010年的年度數(shù)據(jù)，所有的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局和中國統(tǒng)計年鑒。

（一） 銀行對房地產(chǎn)的信貸支持指標(biāo)。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持與金融機構(gòu)貸款之比的指標(biāo)是用來衡量銀行對房地產(chǎn)的信貸支持程度，用來衡量是否存在著對房地產(chǎn)業(yè)信貸支持過度而造成房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，能引起房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。所以房地產(chǎn)信貸支持與金融機構(gòu)貸款的比應(yīng)當(dāng)在一定的范圍內(nèi)，否則我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡和房地產(chǎn)的過度投資的可能性將變大。因為居民購房現(xiàn)在大都采取按揭貸款的形式，在2006年前居民購房一般可以從銀行里取得80%的按揭貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)來源于銀行的信貸資金為：銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款+銷售收入x75%。通過查找數(shù)據(jù)和計算得表一：

（二） 房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)

作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比例可以反映出其在國民經(jīng)濟不同階段的發(fā)展程度。所以，本文主要采用商品房銷售額與GDP之比作為衡量房地產(chǎn)泡沫程度的指標(biāo)。通過查找數(shù)據(jù)和計算得表二：

三、 實證分析

（一）作線圖分析銀行的信貸支持對房地產(chǎn)泡沫的近似關(guān)系。由以上數(shù)據(jù)作如下圖：

（x代表房地產(chǎn)信貸支持/金融機構(gòu)貸款 y代表商品銷售額/GDP）

圖4 x和y的線圖

由上面的線圖，可以看出x與y存在近似的線性關(guān)系。

（二）OLS估計

對以上數(shù)據(jù)進行OLS估計，得出如圖6

圖5 x與y的OLS估計

樣本回歸線Y^=-0.01549+1.197709X

（0.005282） （0.068551）各參數(shù)估計值對應(yīng)的標(biāo)準誤

（-2.186528） （17.47170） 各參數(shù)估計值對應(yīng)的T統(tǒng)計量

R2=0.965219 R2=0.962057 F=305.2602

查表可知：α=0.5時，tα2（13）=2.160 Fα（2，13）=3.80

因為305.2620>3.80 ，所以回歸方程顯著成立。

因為T（β^0）=-2.186528<-2.160，T（β^1）=17.47170>2.160，所以β^0、β^1 顯著不為零。所以，x與y之間確實具有顯著的線性關(guān)系。且由于R2=0.965219，可得產(chǎn)生y的原因由96.5219%來源于x。由以上的樣本回歸方程β^1=1.197709，即β^>0，x（房地產(chǎn)信貸支持/金融機構(gòu)貸款） 與y（商品銷售額/GDP）成正比例關(guān)系，所以y隨x的增而增，減而減。所以，銀行的信貸支持對房地產(chǎn)泡沫有促進作用。

四、我國的房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險及其防范

（一）我國房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。銀行在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中起到了決定性的作用， 但其中也潛藏了極大的風(fēng)險， 主要表現(xiàn)如下：第一， 我國房地產(chǎn)融資渠道很少，風(fēng)險完全集中在銀行業(yè)；第二，對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控體系還不完善；第三，我國房地產(chǎn)金融以銀行信貸為主，沒有形成完整的金融市場體系。

（二）房地產(chǎn)泡沫的防范措施。強化基于獨立開發(fā)項目的“企貸——個貸動態(tài)封閉管理”模式基于國家對住房消費的宏觀政策，金融機構(gòu)普遍將信貸支持的重點從開發(fā)貸款（企貸） 轉(zhuǎn)向個人住房抵押貸款（個貸）。但是，企貸和個貸是相互關(guān)聯(lián)的信貸業(yè)務(wù)，在發(fā)放企貸和個貸的過程中應(yīng)嚴格掌握放貸條件，更為關(guān)鍵的問題是發(fā)放了個貸后是否能及時替換出金融機構(gòu)提供給該項目的企貸。所以金融機構(gòu)需要建立“企貸- -個貸動態(tài)封閉管理”模式，對項目發(fā)放的各類貸款進行全過程統(tǒng)一監(jiān)管，做到發(fā)放的個貸能及時替出企貸，從而盡量保證銀行信貸資金的安全及良性循環(huán)。

拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道， 改變要從銀行貸款的單一融資體制出發(fā)，從而有效分散銀行金融機構(gòu)的風(fēng)險。在發(fā)達的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)權(quán)益資金的融資渠道很多。而我國目前只有股票市場一個途徑，權(quán)益融資渠道窄小導(dǎo)致開發(fā)商過分依賴商業(yè)銀行提供的開發(fā)建設(shè)投資。從房地產(chǎn)抵押貸款的角度來看，資金來源渠道也應(yīng)該是多元化的，尤其是面向商業(yè)房地產(chǎn)的抵押貸款，保險公司、證券化等都是有效的來源途徑。住房抵押貸款如果能通過資產(chǎn)證券化脫離商業(yè)銀行體系， 就能有效地分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。

收益最大化、防范金融風(fēng)險、體現(xiàn)政府住房政策， 是商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款時應(yīng)考慮的重要原則。我國目前住房抵押貸款的品種很單一，商業(yè)銀行在設(shè)定抵押貸款的貸款價值比率、貸款利率、貸款期限和還款方式時， 缺乏足夠的彈性。為緩解此問題，商業(yè)銀行在設(shè)定貸款條件時應(yīng)該有一定的彈性。

當(dāng)前的房地產(chǎn)金融， 不僅涉及了開發(fā)投資環(huán)節(jié)，而且更大程度的涉及到消費環(huán)節(jié)。為了抑制房地產(chǎn)市場上的過量供應(yīng)，最有效的途徑無疑是減少開發(fā)建設(shè)貸款，但有關(guān)政策的制定要著眼于減少對新開發(fā)項目支持的力度，而對已經(jīng)開工的項目就要持慎重的態(tài)度。對個人住房抵押貸款政策的調(diào)整， 由于有可能會影響到消費者的支付能力， 抑制消費需求， 因此應(yīng)該保持更加慎重的態(tài)度。

五、結(jié)論

銀行信貸對房地產(chǎn)泡沫起著舉足輕重的作用。次貸危機的破壞力是百年一遇的，但是這樣的一次小概率的危機卻足以摧毀一個國家的金融體系，甚至實體經(jīng)濟，因此加強對銀行體系的整體監(jiān)管。房產(chǎn)泡沫使銀行深陷泥潭，監(jiān)管當(dāng)局迫于壓力很難以市場化方式使之破產(chǎn)，最優(yōu)選擇是加強對銀行和房產(chǎn)部門的監(jiān)管，盡力消除信息不對稱。即使房產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生并已經(jīng)破滅，但如果金融體系具備擁有強有力的監(jiān)管機制和堅實的宏觀經(jīng)濟， 是有可能經(jīng)受危機的考驗的。因此，盡快建立一個能夠減緩金融體系所受沖擊的、有效的和審慎的監(jiān)管機制是十分必要的。 隨著金融體系逐步全球化， 任何一次金融危機的影響可能都不再像1929 年經(jīng)濟危機那樣局限于某些國家。下一次房產(chǎn)泡沫的形成也許還很遙遠， 但是重視對銀行的監(jiān)管可以防止房產(chǎn)泡沫和金融危機的產(chǎn)生。現(xiàn)在需要做的就是從主要原因即銀行信貸方面入手使房地產(chǎn)泡沫的影響降到最低。（作者單位：云南財經(jīng)大學(xué)）

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