劉玉

摘要：當前世界經濟復蘇進程舉步維艱，房地產行業(yè)始終斡旋在市場經濟的風口浪尖上，為穩(wěn)定和完善房地產發(fā)展，在分析我國房地產發(fā)展歷程的同時，結合國內經濟發(fā)展呈現(xiàn)的新常態(tài)，取其精華，去其糟粕，試圖避免房地產泡沫對市場經濟產生重創(chuàng)。

關鍵詞：房地產行業(yè)；房地產泡沫；去存量

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

隨著中國與世界經濟的聯(lián)系越來越緊密，國內房地產市場的發(fā)展也逐漸處在一個更為廣闊的政治、經濟、人文環(huán)境之中，中央與各地政府、企業(yè)與金融機構，以及各級市場在不斷博弈中發(fā)展和成熟。我國房地產行業(yè)發(fā)展主要經歷四個發(fā)展階段，1978～1998年，我國房地產市場復蘇，發(fā)展階段；1979年～2003年房地產發(fā)展穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展階段；2004～2013年房地產市場風馳云卷發(fā)展期；2014～2016年房地產市場泡沫形成期。

一、房地產市場復蘇，發(fā)展階段（1978～1998年）

從1978年鄧小平同志提出了關于房改的問題，截至1985年底，全國共有160個城市和300個縣鎮(zhèn)實行了補貼售房，共出售住房1093萬平方米。1998年，國務院頒發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，以“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心，使得在新中國延續(xù)了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，“市場化”成為了住房建設的主題詞。住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時也直接刺激了商品房市場的發(fā)展。1993年～1998年，我國GDP在總量20萬億基礎上，以8%的年增長率穩(wěn)步上升，我國人均GDP保持在1000美元，人均住房面積12平方米，住房需求顯著，此間，國內雨后春筍般出現(xiàn)2萬家左右以國有企業(yè)主導的房地產企業(yè)。我國房地產市場從復蘇逐步走向迅速發(fā)展階段。

二、穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展階段（1998～2003年 ）

1998年～2003年是中國房地產市場蓬勃發(fā)展的階段，以1998年7月3日，國發(fā)（1998）23號《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》的出臺為起點，國家出臺了一系列刺激房地產市場發(fā)展的政策，如取消福利房，按揭貸款購房政策促使有效需求短時間激增，推進房地產市場穩(wěn)健發(fā)展。相關法律法規(guī)的完善及出臺各種利好房地產的政策，完善和促進了國內的房地產行業(yè)發(fā)展，配套措施相應出臺，規(guī)范土地交易、商品房交易、市場交易等行為，給與行業(yè)以各類的支持。房地產市場穩(wěn)健成長，市場價格與銷售量平穩(wěn)上升，各地市場全面穩(wěn)步地發(fā)展，中國房地產業(yè)進入一個穩(wěn)步上升的通道。

三、房地產市場風馳云卷發(fā)展期（2004～2013年）

2004～2013年是我國房地產市場空前發(fā)展的十年，投資需求和消費需求同步上漲的同時，取消價格管制等政策的實施使得房地產行業(yè)風馳云卷之勢在全國各地蓬勃發(fā)展。據統(tǒng)計，2004年以來，房地產投資增長持續(xù)在20%的比率，每年竣工面積達500萬平方米，房價漲幅達到200%，是1998年前總和的1.5倍，人均住房面積從12平方米上升到32平方米，為絕大多數居民解決了住房問題。推進了城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化率從2004年的21%迅速上升，2012年已經達到51%。截至到2012年，我國的房價收入比率達到25倍。隨著房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產市場漸漸浮現(xiàn)一系列的問題，房價過高，漲幅過快，伴隨拆遷，糾紛問題愈演愈烈，房地產行業(yè)成為市場經濟的重中之重。

國家宏觀調控對房地產行業(yè)的發(fā)展起著至關重要的作用。在中國經濟日新月異的發(fā)展過程中，房地產市場一直是國家關注的重點，十年間出臺了一系列對房地產行業(yè)宏觀調控的政策。以《國六條》、《國八條》、《過五條》為指導的地方政策不斷推陳出新。從規(guī)劃土地、金融政策、經濟適用房、房價以及資金投向等多方面，全面反思和調控國內的房地產行業(yè)發(fā)展。

四、房地產市場泡沫形成期（2014～2016年）

2014～2016年是我國房地產市場瞬息萬變的三年，房地產泡沫不斷形成的時期。2014年起，全國房地產開發(fā)投資增速持續(xù)下降，從2014年初19.3%到2015年末1%僅僅用了24個月。2016年開始有向好局面達到3%。當然，這兩年全球經濟危機對國內房地產市場帶來重大影響。持續(xù)的經濟下行使得房地產市場中的泡沫迅速浮現(xiàn)，去庫存，去產能成為近三年來房地產行業(yè)的首要目標。2015年中央經濟工作會，把去庫存作為供給側結構調整的五大重點任務當中一項，房地產去庫存是主要部分。為了降低交易成本，更好地滿足剛需，國家陸續(xù)出臺了相應的政策。在國家宏觀調控下，房地產行業(yè)仍然存在很多問題，房地產泡沫不斷形成，完善和維穩(wěn)房地產市場成為經濟市場發(fā)展的重點。

綜上所述，去庫存，去產能是我國房地產市場發(fā)展的重點，在充分發(fā)揮市場調節(jié)機制的基礎上，需要經濟市場協(xié)同發(fā)展，堅持加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度，加強輿論引導，增強政策透明度。業(yè)內人士稱，目前國內房地產市場兩極化明顯，一線城市外來人口不斷增加，創(chuàng)造部分剛性需求，房價會維持高企，有上漲趨勢，引導部分開發(fā)商對房地產市場的投資趨勢加大。與一線城市相反，二三線城市外來人口量相對較少，且有人口外流趨勢，導致剛性需求下降，去產能，去庫存，首當其沖。其房價可能會維持穩(wěn)定并下降趨勢。各地方政府需繼續(xù)實施“因地施策”，做好房地產市場維穩(wěn)工作。

目前經濟形勢持續(xù)下行，上市公司資金流動性下降，現(xiàn)金流周轉問題顯著，隨著市場經濟資本不斷擴大，現(xiàn)金流量仍然有減小趨勢，大量資金投入在固定資產上。央行多次通過降息降準來使現(xiàn)金回歸市場，回歸的現(xiàn)金流對經濟市場產生多大影響，取決于市場對其使用方式。在政府寬松的市場政策下，房地產商應積極響應，多舉辦房交會等活動促進消費者停止觀摩，激發(fā)消費，做好去存量工作。審慎出臺合理的調控措施，督促和指導地方政府進行因地制宜的創(chuàng)新，以達到房地產市場平穩(wěn)度過泡沫經濟時期，穩(wěn)健完善經濟市場轉型發(fā)展的目標。

參考文獻：

[1]曹宇.中國房地產發(fā)展歷程.企業(yè)技術開發(fā)（中旬刊），2014（4）.