陳石芽

【摘 要】全面預算管理已經(jīng)成為物業(yè)服務企業(yè)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體系不可或缺的重要管理模式。本文主要針對物業(yè)管理公司財務管理特點，探討如何運用全面預算管理方法建立物業(yè)管理公司預算編制體系，并進行過程控制，以完成企業(yè)經(jīng)營目標。

【關(guān)鍵詞】全面預算；物業(yè)管理；預算編制體系；過程控制

一、物業(yè)管理公司財務管理特點

1.年度收入確定

物業(yè)管理公司的主營業(yè)務收入一般由物業(yè)綜合服務費、車位服務費、其它特約服務費收入等構(gòu)成。對于單一物業(yè)項目來說，客戶數(shù)量固定，各項收費標準依據(jù)物業(yè)管理服務委托合同執(zhí)行，年度可收入總額基本確定，惟一變量是收費率，取決于物業(yè)性質(zhì)、物業(yè)服務質(zhì)量、客戶質(zhì)量等因素。

2.有充足的現(xiàn)金流入

物業(yè)管理公司的主營業(yè)務收入確認遵循謹慎性原則，針對客戶以小業(yè)主居多、業(yè)務分散、單筆收入金額小、生成票據(jù)量大等特點，在取得稅務機構(gòu)認可的前提下，小業(yè)主型物業(yè)項目（如住宅區(qū)、公寓、寫字樓等）一般采用收付實現(xiàn)制，因此現(xiàn)金流入充足穩(wěn)定。僅有個別單一大業(yè)主型物業(yè)項目（如機關(guān)事業(yè)單位辦公樓、廠房、工地、售樓處等）可能因為跨期結(jié)算問題產(chǎn)生應收賬款，但壞賬率幾乎為零。

3.代收代支項目較多

物業(yè)管理公司的主營業(yè)務收入較為單一，相關(guān)的代收代支項目則相對繁雜，一般有小維修金（專款用于業(yè)主共用部分維修）、水電周轉(zhuǎn)金和水電費（配套設施公攤及業(yè)主自用）、垃圾處理費（居委會、巿容環(huán)衛(wèi)等委托收費）、裝修保證金（業(yè)主二次裝修規(guī)范公約）、土頭清運費（業(yè)主二次裝修土頭統(tǒng)一清運）等，有一定的資金沉淀，也是物業(yè)管理公司流動負債的主要構(gòu)成。

資金沉淀在新承接物業(yè)集中交房入伙階段尤為明顯， 產(chǎn)生資金沉淀的項目主要是維修金、裝修保證金、土頭清運費等，隨著業(yè)主二次裝修完成（裝修保證金退還業(yè)主，土頭清費支出），物業(yè)共用設施設備質(zhì)保期外維修費用產(chǎn)生（維修金支出），資金沉淀趨少，個別維修金賬戶（以梯、棟為單位）甚至可能出現(xiàn)透支。

對于寫字樓、公寓大廈及大業(yè)主單位等類型物業(yè)，水電周轉(zhuǎn)金和水電費在代收代支占比重僅次于維修金，管控得當，可能產(chǎn)生資金沉淀，管控不力，可能產(chǎn)生資金占用。

4.人工成本是關(guān)鍵控制點

物業(yè)管理公司屬于傳統(tǒng)的勞動密集型和典型的第三服務企業(yè)，在主營業(yè)主成本構(gòu)成中，人工成本占六七成以上，是成本控制的關(guān)鍵點。

5.以收控支

物業(yè)管理公司收入確定的特點決定了以收控支的財務管理原則。

二、物業(yè)公司應用全面預算管理的必要性分析

1.建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求

現(xiàn)代企業(yè)制度的要旨是建立健全科學的組織管理體系、領導體制和經(jīng)營管理制度，全面預算管理無疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過業(yè)務、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權(quán)授權(quán)，戰(zhàn)略驅(qū)動的業(yè)績評價等，來實現(xiàn)企業(yè)的資源合理配置并真實的反映出企業(yè)的實際需要，進而對作業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略貫徹、經(jīng)營現(xiàn)狀與價值增長等方面的最終決策提供支持。就像美國著名管理學家戴維·奧利所指出的那樣：全面預算管理是為數(shù)不多的幾個能把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。

2.實現(xiàn)集團整體預算目標的要求

只有應用全面預算管理，以計劃的形式對組織內(nèi)部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，才能夠把集團整體預算目標具體化，作為公司的奮斗目標去實現(xiàn)。

3.降低招投標風險

通過全面預算管理，才能夠使各類型物業(yè)項目的成本控制標準化、程序化， 運用在物業(yè)項目招投標的成本測算中，盡可能降低招投標風險。

4.收購估值的需要

收購同行業(yè)公司時，運用全面預算管理方法，充分做好預測，廣泛占有資料，獲取最高相關(guān)度信息，才能進行準確定位，有效估值。

5.提升核心競爭力

通過全面預算管理，才能夠確保企業(yè)一系列經(jīng)營活動和財務工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發(fā)揮財務管理對公司戰(zhàn)略推進和業(yè)務發(fā)展的決策支持與服務功能，幫助企業(yè)提升核心競爭力

三、物業(yè)公司實施全面預算管理的應用策略

1.全面預算管理體系的分解

應從三個主要層面對物業(yè)公司全面預算管理體系進行分解。

第一層面，物業(yè)公司整體預算目標的確定，其步驟包括：

一是物業(yè)公司根據(jù)集團公司對物業(yè)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃定位，編制年度經(jīng)營管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；

二是集團公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃的需要，審批并下達年度預算目標和相應經(jīng)營考核指標。

第二層面，物業(yè)公司各項目預算目標的確定，即橫向分解，其步驟包括：

一是物業(yè)公司各項目根據(jù)公司對項目的星級定位及自身發(fā)展規(guī)劃定位，編制項目年度經(jīng)營管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；

二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃的需要，審批并下達各項目年度預算目標和相應經(jīng)營考核指標。

第三層面，物業(yè)公司各專業(yè)職能部門預算目標的確定，即縱向分解，其步驟包括：

一是各專業(yè)職能部門根據(jù)公司年度質(zhì)量目標制定各專業(yè)項目的年度質(zhì)量目標，在各項目年度經(jīng)營管理方案基礎上，結(jié)合各項目類型特點，發(fā)展階段，初步確定專業(yè)項目年度預算目標；

二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃的需要，審批并下達各專業(yè)項目年度預算目標和相應經(jīng)營考核指標。

2.全面預算管理體系的建立

一家成熟運營多年的綜合型物業(yè)公司，不僅囊括不同物業(yè)類型，即使同一物業(yè)類型，亦處于不同發(fā)展階段，因此，提供的服務重點不同，針對不同的物業(yè)類型、硬件條件和經(jīng)營收益情況，制定和實施不同的服務標準，相應的管理服務方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據(jù)公司組織架構(gòu)設置及職能部門職責分布，建立全面預算管理體系。endprint

全面預算管理體系主要由經(jīng)營收入預算，經(jīng)營成本預算，目標利潤構(gòu)成。

（1）經(jīng)營收入預算

物業(yè)公司全面預算編制起點是經(jīng)營收入預算。

物業(yè)公司主營業(yè)務收入由物業(yè)綜合服務費、車位費、車位服務費、經(jīng)營場所租金收入及其他特約服務收入組成。其中，物業(yè)綜合服務費收入比例一般在七八成以上，是收入預算編制的關(guān)鍵控制點，具體包括：

①收費標準、收費期間： 依據(jù)物業(yè)管理服務委托合同，為常量；

②收費面積：根據(jù)項目基礎資料、客戶檔案確定，為常量；

③收費率：根據(jù)物業(yè)類型、入住率、項目等級、客戶性質(zhì)質(zhì)量等因素確定收費率指標（年度實收/年度應收），為變量，因此是預算編制的關(guān)鍵控制點。

（2）經(jīng)營成本預算

物業(yè)公司全面預算編制重點是經(jīng)營成本預算。

從工作流程、節(jié)點入手，物業(yè)公司經(jīng)營成本主要由八大基本投入項目構(gòu)成，即人工成本（管理服務人員的工資、社保和福利費）、辦公費（通訊及交通差旅費、辦公用品及報刊費、辦公水電費、辦公及服務設備攤銷、培訓費用及其他）、公共設施設備運行維護費、秩序維護費（安防費）、保潔費、綠化費、管理費、其他成本費用等

首先，根據(jù)歷年經(jīng)營情況分析，人工成本支出一般占經(jīng)營收入的60%～70%，因此人工成本預算編制是經(jīng)營成本預算的重要環(huán)節(jié)。

人工成本預算編制控制點：

①崗位設置：在項目等級定位基礎上，根據(jù)項目發(fā)展進度和資源特點，確定項目物業(yè)管理服務方案，定崗定編定人（一般通過相關(guān)崗位合并等措施，實現(xiàn)一人多崗，一崗多能，減少人工成本預算）；

②薪酬標準：在上年度基礎上根據(jù)行業(yè)標準、市場數(shù)據(jù)匹配進行確定；

③控制比較指標：項目人均總產(chǎn)值（項目年度總收入/項目平均人數(shù)），項目人均年度人工費用（年度人工成本/項目平均人數(shù)），通過兩個指標的比較分析，確定人工成本預算的合理性可行性。

公共設施設備運行維護費是物業(yè)公司一項重要的專業(yè)項目投入，因此 公共設施設備運行維護費預算是經(jīng)營成本預算的另一重要環(huán)節(jié)，其預算編制控制點包括：

①設備檔案：設備規(guī)格，數(shù)量（如電梯型號，臺數(shù)）， 設備維護標準要求，維護周期，維修記錄；

②設備維護外委合同：費用標準，支付期間；

③控制比較指標：設備常規(guī)性維護成本預算根據(jù)以前年度數(shù)據(jù)和市場詢價確定（如電梯年檢費、電梯維保費、二次供水清洗、化糞池清現(xiàn)等）；設備改造、維修類成本及其它突發(fā)應急類成本（如監(jiān)控系統(tǒng)改造、公共配套設施維修搶修等）根據(jù)項目管理服務方案確定（按一定的預算收入比例）。

此外，秩序維護費（安防費） 、保潔費、綠化費、辦公費預算、其他成本費用預算編制控制點包括：

①常規(guī)物料消耗數(shù)量測算、巿場價；

②不確定性器械維護費支出根據(jù)同期數(shù)據(jù)核定；

③控制比較指標： 根據(jù)項目管理服務方案確定（按一定的預算收入比例）。

（3）目標利潤

物業(yè)公司全面預算編制核心是目標利潤。

物業(yè)管理公司主要根據(jù)項目特點制定項目運營管理辦法，采用”獨立核算、自負盈虧、確保經(jīng)營目標”經(jīng)營方式，建立各項目、各業(yè)務利潤指標體系，以月、季度、半年、年度為時間節(jié)點，繪制各類指標完成進度表，以項目經(jīng)營管理目標責任書約定的項目經(jīng)營目標最低利潤為目標利潤。

3.全面預算管理體系的過程控制

（1）建立專業(yè)精細的物業(yè)管理項目收支系統(tǒng)

通用財務軟件僅僅作為公司總體預算編制和控制工具，遠遠不能滿足內(nèi)部深度控制和過程實時管理的需求，為此，物業(yè)公司必須引入先進的信息系統(tǒng)軟件，建立專業(yè)精細的物業(yè)管理項目收支系統(tǒng)服務，對各項目、各環(huán)節(jié)的預算執(zhí)行情況進行跟蹤監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行偏差。

通過物業(yè)管理信息系統(tǒng)軟件，建立客戶檔案，設備設施檔案，員工檔案等，導入各項工作流程，實現(xiàn)了各工作環(huán)節(jié)無縫鏈接，各級各類人員能夠?qū)崟r獲得相關(guān)的工作動態(tài)，實時管控各項收支，如各項目收入明細、各專業(yè)項目支出明細、各類代收代支項目明細等。

（2）建立橫向縱向相結(jié)合的會計核算系統(tǒng)

在通用一級會計核算基礎上，按照物業(yè)管理公司服務專項內(nèi)容確定經(jīng)營收入、經(jīng)營成本項目及相關(guān)代收代支項目，建立相應二級、三級科目，在縱向上與專業(yè)項目職能部門關(guān)聯(lián)控制，在橫向上設置各項目輔助核算系統(tǒng)，切實做到每一個管理項目真正意義上的獨立核算，建立一套與全面預算管理體系配套的科學完善的會計核算系統(tǒng)。

（3）編制各項目經(jīng)營收支報表

通用財務報表反映了物業(yè)公司當期整體經(jīng)營資產(chǎn)狀況，但遠遠不能滿足對經(jīng)營收支細項精準管理的需求，為此，物業(yè)公司必須專門編制各項目經(jīng)營收支報表，作為各級各類人員參與執(zhí)行全面預算管理的依據(jù)。

（4）制定資金使用管理辦法

全面預算管理是一個動態(tài)過程，因此，整個過程控制應實行動態(tài)管理，制定資金使用管理辦法，確定預算內(nèi)開支范圍、預算外開支范圍及授權(quán)審批流程。

總之，物業(yè)公司的服務性質(zhì)特點決定了全面預算管理方法同樣要以“細”為起點，做到細致入微，對每一崗位、部門的每一項具體業(yè)務，都建立起一套相應的成本預算方法，將財務管理的觸角延伸到公司的各個經(jīng)營領域，拓展財務管理與服務職能，才能夠?qū)崿F(xiàn)財務管理 “零”死角，挖掘會計核算的潛在價值。

參考文獻：

[1] 侯龍文、侯巖、何瑛編著.現(xiàn)代全面預算管理[M].北京：經(jīng)濟管理出版社，第2版，2012.

[2] 史習民主編.全面預算管理[M]，上海：立信會計出版社，2003.

[3] 中國物業(yè)管理協(xié)會.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告[J].中國物業(yè)管理增刊，2013京新出版社增準字第（109）號

[4] 張詠梅.拓展經(jīng)營渠道 優(yōu)化服務管理——談物業(yè)服務企業(yè)如何應對人工成本上漲[J].中國物業(yè)管理，2013（07）：56-58endprint