林午霞

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的舞臺上扮演著十分重要的角色。同時，它的健康發(fā)展與否，往往也關(guān)系到國家的金融市場能否穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身管理是否高效，內(nèi)部控制是否能夠有效防范風(fēng)險、應(yīng)對風(fēng)險，不僅影響到企業(yè)自身的發(fā)展，也影響到我國整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的必要性；其次，探討了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題；最后，在此分析基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題和對策

房地產(chǎn)企業(yè)一般都有著較高的利潤。但是，目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢日趨復(fù)雜，繼2013年國五條頒布之后，2014年新的房產(chǎn)稅和針對房產(chǎn)的個人所得稅的實施細(xì)則出臺，國家對房價調(diào)控的力度不斷加大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日益激烈，因為經(jīng)營不善，而導(dǎo)致的成本過高、資金鏈斷裂或房產(chǎn)積壓的現(xiàn)象并不鮮見。如何在殘酷的市場競爭中脫穎而出成為每一個房地產(chǎn)開發(fā)商面前亟待解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的背景

1.行業(yè)特點要求加強企業(yè)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)項目成本發(fā)高投資額度大、經(jīng)營活動的資金密集性、經(jīng)營業(yè)務(wù)的服務(wù)性的特點，這些特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更易受到自然條件、經(jīng)濟(jì)因素、政策導(dǎo)向以及管理水平的限制，因而面臨較大的內(nèi)外部風(fēng)險

2.有效的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是外部環(huán)境的要求

2008年金融危機爆發(fā)后，全球經(jīng)濟(jì)還未走出低谷，持續(xù)低迷，而近年來國家連續(xù)頒布了一系列不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)陷入了危機中。國家對房價調(diào)控的力度不斷加大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日益激烈，面臨著更大的經(jīng)營風(fēng)險和生存壓力。在如此嚴(yán)峻的形勢下，切實加強內(nèi)部控制，提高自身的風(fēng)險防范和應(yīng)對能力，對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得極其緊迫和現(xiàn)實。

3.完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的必要途徑

加強內(nèi)部控制是提高現(xiàn)代企業(yè)管理水平的一個主要手段。房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的一個命脈，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，必須加強內(nèi)部控制這個關(guān)鍵部分。內(nèi)部控制是指確保識別可能阻礙實現(xiàn)某些目標(biāo)的風(fēng)險因素并采取預(yù)防措施，它貫穿于所有的業(yè)務(wù)部門。只有加強和完善了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，才能建立一個完善的內(nèi)部控制制度，不僅是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，而且提高了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督管理水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的持續(xù)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

新世紀(jì)以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也乘風(fēng)破浪、飛速發(fā)展，數(shù)以萬計的房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，做大做強。在內(nèi)部控制政策方面，我國頒布了與市場相對應(yīng)的《基本規(guī)范》和《應(yīng)用指引》，共形成了具有我國特色的內(nèi)部控制理論體系基本框架。房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展的同時，內(nèi)部控制也存在著一定的問題，制約著其健康的發(fā)展，具體主要體現(xiàn)在以下方面：

1.領(lǐng)導(dǎo)階層對加強內(nèi)部控制的意識淡薄

我國房地產(chǎn)企業(yè)從發(fā)展初期開始就開始存在著明顯的企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)問題，其原因是大股東持有率過高，影響了小股東的權(quán)利和利益。同時這樣的企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不利于企業(yè)控制權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)的執(zhí)行。我過經(jīng)濟(jì)在近十幾年來都有著高質(zhì)量平穩(wěn)的發(fā)展，尤其是在2000年到2008年之間，房地產(chǎn)企業(yè)在這一段時間內(nèi)發(fā)展迅速，市場非常好，前景特別樂觀，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)將精力放在了地產(chǎn)開發(fā)和銷售上，比較重視外部市場，較少主義企業(yè)內(nèi)部控制問題，沒有意識到企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問題，只著眼與市場沒有考慮企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展不僅需要成本控制、會計控制，更需要企業(yè)內(nèi)部控制，有些企業(yè)甚至把內(nèi)部控制看成企業(yè)發(fā)展的束縛，更多引發(fā)了企業(yè)內(nèi)部人員矛盾，不利于企業(yè)的和諧發(fā)展。

2.缺少相關(guān)組織架構(gòu)

大部分房地產(chǎn)企業(yè)其實也都制定了自己的內(nèi)部控制，但多數(shù)都形同虛設(shè)，沒有得到很好的執(zhí)行，一方面是因為市場好，因此企業(yè)重點工作都集中在了房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，對企業(yè)的內(nèi)部控制不太重視，另一方面，其實大部分企業(yè)都沒有對內(nèi)部控制太上心，缺少相關(guān)組織結(jié)架構(gòu)，所以許多內(nèi)部控制都不夠科學(xué)合理，時常直接引入其他企業(yè)的方案，這樣既不能針對自身企業(yè)進(jìn)行管理控制，很多細(xì)節(jié)問題一旦發(fā)生，沒有照參的方案，這樣的內(nèi)部控制缺乏實用性，故請專業(yè)組織架構(gòu)合理的有針對性的內(nèi)部控制非常有必要。

3.企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督乏力

內(nèi)部審計和監(jiān)督缺失，激勵機制不合理。嚴(yán)格的內(nèi)部審計和監(jiān)督是內(nèi)部控制目標(biāo)得以實現(xiàn)的重要途徑。內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與在治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督的局面。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)的規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、風(fēng)險水平相適應(yīng)的，并隨著實際情況的變化而不斷改變。如果一個企業(yè)的內(nèi)部控制不能在實際工作中應(yīng)用，就算它設(shè)計的再完美、在嚴(yán)密，也是沒有實際意義的。盡管當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了一些內(nèi)部控制制度，但是總體來看這些內(nèi)部控制制度還是不太完善，存在一些缺點，并且沒有得到較好的執(zhí)行。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行掛鉤的獎懲機制，不能很好地使員工能投入到內(nèi)部控制的建設(shè)與執(zhí)行中。

4.財務(wù)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)也不能夠完全滿足內(nèi)控需要

很多會計工作人員缺乏職業(yè)理想和敬業(yè)精神，總是認(rèn)為自己工作忙，沒有時間去學(xué)習(xí)會計法規(guī)，充實自己，使自己的思想和會計處理技巧能跟上時代發(fā)展的腳步，這就使得他們不能很好的遵紀(jì)守法、依法辦事。很多單位內(nèi)部審計人員多為會計部門的工作人員，出現(xiàn)了“自己做的賬目自己審計”，使得企業(yè)內(nèi)部審計多為形式，根本起不到監(jiān)督和檢查的作用。再者，盡管有關(guān)部門每年都要進(jìn)行財務(wù)賬目處理，但因其檢查范圍、時間的局限性以及檢查人員的大意，也不能對單位內(nèi)部控制監(jiān)督提供強有力的保證。在現(xiàn)實工作中，大部分會計人員為大專學(xué)歷水平，更有甚者為非會計專業(yè)人士，這就造成了他們業(yè)務(wù)處理能力低下，對會計工作應(yīng)付差事，不利于企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行和監(jiān)督。endprint

5.信息化水平不夠

眾所周知，我國的信息化發(fā)展起點低，速度緩慢，進(jìn)而在當(dāng)前的信息化水平下無法滿足企業(yè)內(nèi)部控制的基本要求。在會計信息系統(tǒng)中，企業(yè)的所有會計數(shù)據(jù)都保存在計算機中，所以在現(xiàn)實工作中，沒有授權(quán)的人可以盜取授權(quán)者身份進(jìn)行會計數(shù)據(jù)篡改、偽造，并且可以不留下一絲痕跡。與此同時，運用會計信息化軟件處理企業(yè)會計賬目，會計人員對會計數(shù)據(jù)進(jìn)行直接的修改或數(shù)據(jù)的在輸入都變得更加容易，這就使得憑證與賬簿的保管只是形式，基本起不到監(jiān)督作用。因此，由于會計信息化系統(tǒng)的不完善，使得企業(yè)內(nèi)部控制工作目標(biāo)在當(dāng)前情況下不能很好的實現(xiàn)。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略措施

針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和當(dāng)前存在的問題，建議從以下方面采取措施，加以改善。

1.提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部控制的重視，進(jìn)行風(fēng)險評估

內(nèi)部控制是是為了達(dá)到某些目的而進(jìn)行的一系列的管理過程，內(nèi)部控制的實施經(jīng)常會運用風(fēng)險管理方法，內(nèi)部控制是基于風(fēng)險的控制過程，是對風(fēng)險評估和管理的必要過程。通過內(nèi)部控制的實施，可將風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)，確保企業(yè)的經(jīng)營按照既定的目標(biāo)前進(jìn)。風(fēng)險評估是企業(yè)及時識別、系統(tǒng)分析經(jīng)營活動中與實現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險，合理確定風(fēng)險應(yīng)對策略，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面、持續(xù)的收集相關(guān)信息，結(jié)合實際情況，及時進(jìn)行風(fēng)險評估。另外，建立房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析。完善的SWOT分析，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較全面的風(fēng)險評估，從而選擇出最有利于公司進(jìn)行內(nèi)部控制的決策。

2.完善投資決策

在當(dāng)前復(fù)雜的國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)投資是否能夠盈利還是一個未知數(shù)。在國家不斷實施各種政策來進(jìn)行調(diào)控的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的未來將何去何從也并不是很明晰。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)基于舊有經(jīng)驗，依然投入大筆資金，追求資產(chǎn)增長，而不顧過高的負(fù)債，輕視資金回籠，僅僅看重短期收益，而不看重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做出的投資決策必定不夠科學(xué)合理。企業(yè)為保證資金資產(chǎn)安全、提高公司經(jīng)營效率和盈利能力，就要盡可能地避免錯誤的決策。

3.做好預(yù)算控制

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的日常活動，要采用項目預(yù)算與資金預(yù)算相結(jié)合的預(yù)算模式。項目預(yù)算的對象主要是企業(yè)將要開發(fā)的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。預(yù)算內(nèi)容包括：項目建設(shè)的可行性、對投資費用的設(shè)計規(guī)劃、項目開發(fā)成本及期間費用、借款計劃和最終受益等。

資金預(yù)算的過程包括：企業(yè)各部門對資金申報需申報的合理性、企業(yè)權(quán)利機構(gòu)對申報進(jìn)行匯總、權(quán)利機構(gòu)以公司的整體資金為依據(jù)，整體目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)實行動態(tài)預(yù)算。資金預(yù)算的權(quán)利機構(gòu)依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將工作層層分解到各部門的責(zé)任中心，因此，企業(yè)工作任務(wù)的執(zhí)行單位便成為各個責(zé)任中心。每個責(zé)任中心通過編制匯總工作完成年度項目預(yù)算工作和資金預(yù)算工作，建立相應(yīng)的預(yù)算報備體系，隨時將信息傳給上一級，以此對預(yù)算進(jìn)行跟蹤和檢查，從而對資金實行動態(tài)管理，有效的保證了房地產(chǎn)企業(yè)整體預(yù)算目標(biāo)的順利進(jìn)行。

4.加強資本結(jié)構(gòu)管理和運營資本管理，使房地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運用

要加強資本結(jié)構(gòu)管理和運營資本管理，使房地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運用。就要通過努力降低成本和提高員工工作效率的方法提高效益。要通過財務(wù)報告中現(xiàn)金流量凈額這一指標(biāo)的分析，來了解企業(yè)的財務(wù)狀況。具體包括：現(xiàn)金流出的變化指標(biāo)可以預(yù)測企業(yè)是否將會面臨財務(wù)危機，現(xiàn)金流入的指標(biāo)結(jié)合相應(yīng)的成本數(shù)據(jù)可以反映企業(yè)的真實活力情況。若發(fā)生利潤上升、現(xiàn)金流下降的現(xiàn)象，則說明企業(yè)的收益下降，此時，企業(yè)應(yīng)引起高度重視；若企業(yè)在某段時間內(nèi)利潤大于現(xiàn)金流，說明企業(yè)有虛構(gòu)利潤的嫌疑。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，現(xiàn)金凈流量可以很好的反映企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，所以企業(yè)要高度重視，及時評估，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。

5.建立高效的房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理系統(tǒng)

信息化管理是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。每一個房地產(chǎn)企業(yè)也都應(yīng)當(dāng)運用計算機和各種先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立起本公司的信息管理系統(tǒng)，從搜集到儲存，到加工，以及輸出和使用等各個環(huán)節(jié)都要密切關(guān)注，以保證信息資料的完整、準(zhǔn)確、及時、權(quán)威和易于使用，用以滿足企業(yè)對信息的需求。沒有充分有效的信息資源，企業(yè)其他資源的運動就失去方向，內(nèi)部控制就無從談起，也不再需要。

四、結(jié)束語

加強內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的道路上遇到了很多問題與困難，如果想要很好的解決這些問題與困難，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該加強和完善內(nèi)部控制制度。強化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對于實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視加強內(nèi)部控制制度建設(shè)，只有完善的內(nèi)部控制制度，才會使企業(yè)獲得長遠(yuǎn)的效益，所以全面提升內(nèi)部控制管理水平，才能最終實現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)常態(tài)下的可持續(xù)發(fā)展，才能在當(dāng)前激烈的競爭環(huán)境中處于不敗之地。

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