張靜

【摘 要】我國的經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民的收入增加，對于住房的要求也不斷提高，消費反作用于生產(chǎn)，是生產(chǎn)的動力，可以帶動一個產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)和成長，對生產(chǎn)的調(diào)整和升級也產(chǎn)生重要的引導(dǎo)作用，因而住房消費水平的提高促使我國的房地產(chǎn)事業(yè)迅速發(fā)展。但當(dāng)前房地產(chǎn)事業(yè)的日常管理中還存在著很多問題，成本控制是較為突出的一個問題。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)公司普遍采用傳統(tǒng)的成本控制方法，這種管理方式主要存在事后調(diào)整的缺陷，不能在事發(fā)前將成本限定在一定的范圍內(nèi)，較為落后，其正規(guī)化成本管理水平有待提高，本文將針對房地產(chǎn)事業(yè)在各個階段的成本控制途徑進行分析探討，有效降低成本。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；途徑

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制具有哪些現(xiàn)實意義

1.提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力

房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展前景催生了大量的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)之間形成了激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要在眾多企業(yè)中鋒芒畢露，贏得市場競爭，就要在房產(chǎn)質(zhì)量、企業(yè)信譽、整體實力上提高水平，而這些市場競爭優(yōu)勢的獲得，無一不需要充足的資金的支持。要在銷售額一定的情況盡量提高盈利，就要從生產(chǎn)成本上強化控制。人們的消費心理趨向于質(zhì)優(yōu)價廉的商品，也就是說在商品質(zhì)量相同的情況下，人們會選擇價格低廉的商品，因而質(zhì)優(yōu)價廉的商品就具有更強的市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入降低，就能夠吸引更多的人來購買，在一定程度上加快了資金的流轉(zhuǎn)，資金周轉(zhuǎn)靈活可以為企業(yè)發(fā)展提供源源不斷的資金，避免因為資金不足而造成相關(guān)建設(shè)項目的停滯，提高企業(yè)競爭力。

2.擴大房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間

房地產(chǎn)的盈利多少與成本投入和銷售價格直接相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)的定價在不以“薄利多銷”的理念進行銷售的情況下，一般與社會房地產(chǎn)企業(yè)對同一規(guī)格的房產(chǎn)的平均定價大致相符，而社會定價則大致為社會房地產(chǎn)成本投入的平均值，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利就是社會定價與本企業(yè)的成本投入之間的差價，因此房地產(chǎn)的成本投入越低給企業(yè)贏取得利潤就越大。房地產(chǎn)企業(yè)各項經(jīng)營都離不開資金的支持，對成本嚴(yán)加控制能夠保證經(jīng)濟效益的提高，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平

房地產(chǎn)成本的控制水平與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理水平密切相關(guān)。在房地產(chǎn)企業(yè)的管理內(nèi)容中，成本的控制是重要體現(xiàn)。要降低房地產(chǎn)的成本投入，就要在與成本投入相關(guān)的環(huán)節(jié)中強化管理，嚴(yán)格控制每一個環(huán)節(jié)的成本投入才能降低房地產(chǎn)的總成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入降低，有利于企業(yè)管理水平的提高。

二、現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在哪些問題

房地產(chǎn)事業(yè)作為一種高收益的事業(yè)，雖然獲利較為豐厚，但其成本投入較高，利潤回報時間較長，房地產(chǎn)企業(yè)要在較長一段時間內(nèi)支出高昂的費用，而很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制的制度體系和主觀意識方面存在缺陷，使得企業(yè)的投資成本過大，資金周轉(zhuǎn)不靈，引發(fā)了各類問題。

1.設(shè)計階段

在房地產(chǎn)企業(yè)正式開工建設(shè)前，都會將成本預(yù)算納入到設(shè)計規(guī)劃內(nèi)容中，在設(shè)計階段，房地產(chǎn)企業(yè)存在的成本控制方面的問題主要有兩點。第一，房地產(chǎn)企業(yè)選擇的設(shè)計規(guī)劃企業(yè)不合理。設(shè)計企業(yè)對于實際情況和市場情況不了解，對于設(shè)計中的建筑工藝與具體要使用的建筑材料沒有科學(xué)的結(jié)合起來，造成了建筑工藝和建筑材料的脫軌，將其分割開進行計算，沒有照顧到房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入問題，將成本設(shè)計預(yù)算放置在最大范圍內(nèi)，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺少固定的審核部門。房地產(chǎn)企業(yè)將設(shè)計任務(wù)交給選定的設(shè)計企業(yè)，并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)可以完全不用關(guān)注設(shè)計環(huán)節(jié)，在設(shè)計企業(yè)進行建筑設(shè)計的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)進行市場調(diào)查，采集各種建筑材料的市場價格，了解各項建筑工藝，在達到建筑標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，選擇價格較低的工藝與材料配合，對于設(shè)計企業(yè)給出的設(shè)計方案能夠理性的進行審核，多重把關(guān)，完善設(shè)計方案，加強設(shè)計企業(yè)與本企業(yè)之間的設(shè)計理念交流，才能避免房地產(chǎn)的后續(xù)成本問題的發(fā)生，而很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒有做好這一點，完全按照設(shè)計企業(yè)給出的方案進行建筑工程活動，在設(shè)計層面留下了漏洞，使得工程建設(shè)出現(xiàn)返工重建等現(xiàn)象，增加了成本。

2.招標(biāo)階段

房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)開始前都會開展招標(biāo)工作，在這一階段中，房地產(chǎn)企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象就是其相關(guān)部門對于招標(biāo)企業(yè)缺少嚴(yán)格考察，在當(dāng)前魚龍混雜的社會環(huán)境中，存在一些在建設(shè)過程中偷工減料、信譽不高的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)環(huán)節(jié)對招標(biāo)要求不明確、不嚴(yán)格，對于參與招標(biāo)的企業(yè)的經(jīng)營情況、經(jīng)濟實力等沒有深入了解，很可能造成一些實力較弱的企業(yè)中標(biāo)，使得招標(biāo)階段的成本沒有得到很好的控制。

3.開發(fā)階段

房地產(chǎn)屬于高成本投入工程，在開發(fā)之初或開發(fā)過程中，可能面臨著資金短缺的狀況，如果銷售環(huán)節(jié)不暢，就無法及時回籠資金，因而房地產(chǎn)商都要想方設(shè)法籌集資金，在以往通過銀行貸款是最直接有效的辦法，但原主要依賴銀行貸款的成本過高且限制多，不并且隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊和經(jīng)濟形勢的改變，不少地產(chǎn)商難以從銀行拿到貸款，這就給發(fā)地產(chǎn)的開發(fā)階段帶來了困難。

4.施工階段

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制漏洞最多的階段，在這一階段中房地產(chǎn)企業(yè)存在的成本控制問題大致可分為以下三點。第一，建筑施工的流程混亂，缺少科學(xué)性。在建筑過程中，建筑流程的規(guī)劃控制極為重要，先建什么、后建什么都應(yīng)當(dāng)明確，流程混亂就會造成重復(fù)建筑的后果，對一項建設(shè)項目重復(fù)施工增加了成本投入。第二，沒有充分利用自身資源，資源浪費嚴(yán)重，降低了資源的利用率。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會自備一些大型的設(shè)備來輔助建筑。有一些企業(yè)在建設(shè)過程中沒有充分利用自身資源，對建設(shè)所需要的設(shè)備和材料全部購進，使自身資源閑置，在所購進資源的使用中，對每一個建設(shè)環(huán)節(jié)所使用的資源不加限制，造成了資源的浪費，降低了資源利用效率，使資源的購進量加大，增加了成本。第三，工程審核階段流于形式。在施工結(jié)束后房地產(chǎn)企業(yè)要進行工程查驗，檢測工程項目是否達標(biāo)，而在實際操作中，這種審核基本上不發(fā)揮實際作用，對于很多豆腐渣工程沒有嚴(yán)格檢查，造成了房地產(chǎn)企業(yè)后期維護的成本增加。endprint

三、加強房地產(chǎn)成本控制的具體途徑

1.在設(shè)計階段加強成本控制

在房地產(chǎn)事業(yè)中，設(shè)計階段的成本預(yù)算關(guān)系到整個建筑項目實際開工的成本投入，因而要在設(shè)計階段強化成本控制。第一，要明確設(shè)計企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)，選擇正確的設(shè)計企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇設(shè)計企業(yè)時，要綜合考評其在之前的設(shè)計工作中的表現(xiàn)是否優(yōu)秀，其設(shè)計經(jīng)驗是否豐富，并且要比較其在預(yù)算中的成本投入與實際成本投入之間的差距，得出其設(shè)計工作的精確度和可信度，最終根據(jù)其參與設(shè)計的建設(shè)項目在市場中的反響來決定是否選擇這個企業(yè)。第二，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立設(shè)計審核部門。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立起專門與設(shè)計企業(yè)相配合的審核部門，與設(shè)計企業(yè)分頭行動，在設(shè)計企業(yè)進行建筑設(shè)計時，房地產(chǎn)企業(yè)的項目負責(zé)人要進行詳細的市場調(diào)查，調(diào)查各種建筑材料在市場中的價格，對同一種建筑材料在價格和質(zhì)量上多加比較，了解各項建筑工藝水平所能達到的效果，在設(shè)計企業(yè)給出設(shè)計方案時，能夠理性分析，有條理的進行審核，不一定要選擇設(shè)計最獨特的方案，可以朝著經(jīng)濟型、耐用型方向選擇，兩方意見加以融合，進行完善，確定出最佳設(shè)計方案，減少后續(xù)成本投入的增加。

2.在招標(biāo)階段加強成本控制

招標(biāo)階段在設(shè)計階段之后進行，當(dāng)設(shè)計方案確定下來，就可以根據(jù)方案中所涉及到的要求標(biāo)準(zhǔn)，明確招標(biāo)規(guī)定，選擇最理想的施工企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)制定相關(guān)的招標(biāo)文件，要盡量將招標(biāo)要求具體化，使參與招標(biāo)的企業(yè)可以有所參照。對于參與招標(biāo)的企業(yè)要進行嚴(yán)格的篩選，要關(guān)注企業(yè)的建筑經(jīng)驗、整體實力、經(jīng)營狀況、施工技術(shù)、信譽反響等方面，直接排除掉建筑信譽不好的企業(yè)。在參與招標(biāo)的企業(yè)中進行綜合性、全方位的考察和比較，選擇最具優(yōu)勢的企業(yè)，而最具優(yōu)勢的含義就是能夠達到最低成本、最優(yōu)質(zhì)量。當(dāng)確定了中標(biāo)企業(yè)時，要將成本控制問題納入到雙方簽訂的合同中，簽訂嚴(yán)謹?shù)暮贤?，減少因為合同內(nèi)容不清而造成雙方糾紛的利益損傷，控制招標(biāo)階段的成本投入。

3.在開發(fā)階段加強成本控制

要解決房地產(chǎn)開發(fā)階段的問題，主要著力于資金短缺和拓展銷售問題的解決。在籌集資金時，可以對房地產(chǎn)發(fā)展的利益獲得進行宣傳，吸引投資，拓展融資渠道，從依靠銀行貸款轉(zhuǎn)化為依靠銀行、企業(yè)等多方面融資的形式。要及時進行銷售預(yù)測，對于資金的投入要謹慎，避免因為銷售流程不暢通而造成資金無法回籠，使房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展資金靈活周轉(zhuǎn)，增強公司實力，從而降低銀行貸款的難度，有效控制融資成本的投入。

4.在施工階段加強成本控制

建筑工程從正式開工到工程結(jié)束是一個漫長的周期，在這段時間內(nèi)會存在很多增加成本增加的施工細節(jié)，主要從三個方面加以控制。第一，使建筑流程條理化。在建筑施工時對于建筑環(huán)節(jié)順序要進行充分的考慮，按照流程順序進行施工建設(shè)，避免因為對一項建設(shè)項目重復(fù)施工造成的成本浪費。第二，提高資源利用效率。在購進建筑材料和施工設(shè)備時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用本企業(yè)所具有的各項資源，企業(yè)中具備的就盡量地發(fā)揮其效用，減少新購進的資源和設(shè)備，同時對建筑材料的使用要進行精確的計算，每一個建設(shè)環(huán)節(jié)中所使用的資源都要進行數(shù)量限定，將資源使用量限制在科學(xué)合理的范圍內(nèi)，降低資源成本。第三，在工程收尾階段嚴(yán)格審核。工程結(jié)束后，房地產(chǎn)企業(yè)要委派專人負責(zé)工程的驗收環(huán)節(jié)，對于各項建設(shè)項目進行達標(biāo)測定，保證工程建設(shè)的質(zhì)量，這既是對住戶的生命安全負責(zé)，也有助于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的后期維護成本負擔(dān)。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受到市場經(jīng)濟形勢的影響，總體來說具有風(fēng)險性，要盡量的減輕風(fēng)險對企業(yè)發(fā)展帶來的損害，就要對企業(yè)的成本控制加強管理，擴大銷售價格的調(diào)節(jié)空間，合理規(guī)劃項目安排，在每個環(huán)節(jié)上都嚴(yán)格把關(guān)，提高項目的質(zhì)量水平，減輕市場的不穩(wěn)定性對企業(yè)經(jīng)營造成的影響，共同促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

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