宋偉

摘 要：當(dāng)前在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，由于受到諸多因素的影響，存在著一定的薄弱環(huán)節(jié)，這不僅制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也制約了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速發(fā)展。這不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)范業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，相關(guān)行業(yè)主管部門也要進(jìn)一步采取行之有效的措施，科學(xué)地加以調(diào)控。本文對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素進(jìn)行了分析，并且有針對(duì)性地提出了發(fā)展策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；影響因素；發(fā)展策略；分析研究

一、前言

近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革日漸深化的背景下，一定程度上也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了城市面貌的日新月異，但同時(shí)也使得樓市的價(jià)格始終都居高不下。住房關(guān)系著基本民生問(wèn)題，房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)不僅成為了人們的一個(gè)重要話題，所產(chǎn)生的泡沫也給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了一定的阻礙。在當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越嚴(yán)重的前提下，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的很多非理性投資狀況，給經(jīng)濟(jì)社會(huì)的總體發(fā)展也增加了一定的障礙。所以如何科學(xué)地分析和了解當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，并采取措施加以積極應(yīng)對(duì)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展便成為了一項(xiàng)重要課題。筆者試就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素和發(fā)展策略，談些粗淺的想法。

二、影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素分析

目前，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，主要包括以下幾項(xiàng)：

1.政策方面的影響因素。當(dāng)前國(guó)家一直以宏觀調(diào)控的手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，所以制定的一些財(cái)政稅費(fèi)、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等相關(guān)發(fā)展政策，對(duì)合理控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總體價(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，具有重要的作用。

2.經(jīng)濟(jì)方面的影響因素。這里主要涵蓋了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠產(chǎn)生重要影響的宏觀經(jīng)濟(jì)因素和其它相關(guān)因素等內(nèi)容。比如，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀狀況和建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)會(huì)直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期變化的宏觀經(jīng)濟(jì)影響，通常需要綜合考慮經(jīng)濟(jì)變量和參數(shù)指標(biāo)等內(nèi)容，這些變量和參數(shù)指標(biāo)往往需要科學(xué)分析、測(cè)算經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、通貨膨脹率、國(guó)民收入與消費(fèi)水平等項(xiàng)目。

3.社會(huì)發(fā)展方面的影響因素。近年來(lái)人民群眾的生活質(zhì)量越來(lái)越好，收入水平越來(lái)越高，住房消費(fèi)的理念也得到了很大程度的改變，比如：對(duì)居住的小區(qū)環(huán)境要求、價(jià)格要求、房屋功能要求等都有了很大程度的改變，這些因素會(huì)直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

4.金融貨幣供應(yīng)方面的影響因素。近年中國(guó)人民銀行主要采取貼現(xiàn)、放款和調(diào)整存款準(zhǔn)備金率等辦法進(jìn)行貨幣政策的相應(yīng)調(diào)節(jié)，這樣就使得很多商業(yè)銀行的存款數(shù)額發(fā)生了很大變化，貸款的供給能力得到了很大程度的改變，發(fā)放住房貸款的能力受到很大程度的影響。比如：商業(yè)銀行降低了貨幣的供給數(shù)量，就會(huì)給人們申請(qǐng)住房貸款增加困難，相應(yīng)地就會(huì)造成房地產(chǎn)的價(jià)格下滑；相反，如果貨幣的供給數(shù)量增多，就會(huì)降低住房貸款的困難程度，房?jī)r(jià)就會(huì)提升。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策措施

1.努力適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體步伐。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)支柱作用，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上，要在遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，充分順應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的前提下，按照適度的原則，始終堅(jiān)持高速的發(fā)展，而且要始終高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展速度，并確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。但同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度也要控制在一個(gè)合理的區(qū)間范疇內(nèi)，不能低于城鄉(xiāng)居民總體消費(fèi)水平的下限標(biāo)準(zhǔn)，不能超過(guò)知識(shí)產(chǎn)業(yè)的最大增速。

2.科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。以往很長(zhǎng)一段時(shí)期以來(lái)，很多地方政府由于經(jīng)營(yíng)理念的局限性，片面地考慮GDP增幅，經(jīng)常會(huì)依靠增加土地出讓收入來(lái)增大財(cái)力，依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)拉動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值，這不僅違背了科學(xué)發(fā)展觀的總體要求，也不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。很多小商品房或者規(guī)模不大的商鋪等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，往往需要在短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)貨幣資金的有效回籠，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化；有的寫字樓或者大型的商業(yè)區(qū)，往往需要長(zhǎng)期租賃以實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)效益；但是很多工業(yè)生產(chǎn)使用的廠房車間等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，卻需要進(jìn)行生產(chǎn)加工來(lái)實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)效益；再比如一些公園景觀、旅游景區(qū)、鄉(xiāng)村市集等，雖然不具備直接獲得效益的性能，卻使得城市品位得到了很大程度的改觀，在增加了旅游資源的同時(shí)，也使得城市的經(jīng)濟(jì)收入得到了相應(yīng)的增多。所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在土地資源的利用上，要堅(jiān)持規(guī)劃先行、統(tǒng)籌推進(jìn)的原則。

3.促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融政策的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。貨幣金融經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)。所以要健全完善房地產(chǎn)金融服務(wù)方面的貸款政策，優(yōu)化調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，在防范和化解貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提下，適當(dāng)增加居民住房貸款消費(fèi)比例。同時(shí)要有效地改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)流動(dòng)資金不足的問(wèn)題，比如可以通過(guò)抵押貸款融資擔(dān)保等形式，幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融資本之間搭建良好的溝通聯(lián)系紐帶，鼓勵(lì)、支持、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的科技創(chuàng)新。當(dāng)今時(shí)代，是知識(shí)、科技、信息大爆炸的時(shí)期，科技創(chuàng)新是一個(gè)產(chǎn)業(yè)、一個(gè)企業(yè)興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力和主要源泉。加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的科技創(chuàng)新，打造科技品牌，不僅能夠極大地改善居民群眾的生活、工作環(huán)境，而且能夠有效地提升城市形象，打造城市亮點(diǎn)，同時(shí)也能夠最大限度地節(jié)約能源，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)的目標(biāo)，促進(jìn)人與社會(huì)、人與自然、人與資源的和諧統(tǒng)一。所以，房地產(chǎn)企業(yè)甚至包括住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，要積極主動(dòng)地采取措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的科技創(chuàng)新，破除固有的思維定式，探索推行科學(xué)先進(jìn)的生產(chǎn)方式，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容繁雜、關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、涵蓋廣泛，而且在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善居民住房條件等方面都具有非常大的積極作用。因此，對(duì)于住房建設(shè)主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)充分適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的客觀形勢(shì)，科學(xué)地研究分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要影響因素，全面、準(zhǔn)確地把握未來(lái)的發(fā)展策略，拓寬融資渠道，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的軌道健康協(xié)調(diào)發(fā)展，做出新的更大的貢獻(xiàn)。

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