重慶兩江中小企業(yè)融資研究院 馬威

1 我國商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。由于商業(yè)地產(chǎn)本身投資周期長，體量大，資金需求量大，如此高速的發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)的融資提出了更高的要求。但由于我國金融市場發(fā)展滯后，融資模式單一，成為制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。我國的商業(yè)地產(chǎn)融資模式非常單一，絕大部分來源于銀行貸款，在商業(yè)地產(chǎn)商的資金來源中，銀行信貸比重約占70%～80%[1]。

由于國家對住宅市場的限購，使得許多房地產(chǎn)開發(fā)商扎堆投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使得我國商業(yè)地產(chǎn)供給量迅速增加。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2015年全國50個重點(diǎn)城市綜合體非住宅總體量達(dá)5.64億平方米，同2013年相比增長率高達(dá)77%。大量投資使得商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)空置率高企，很多中小開發(fā)商面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。面對市場風(fēng)險(xiǎn)，銀行在發(fā)放貸款時(shí)就更加謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)的融資更加艱難。商業(yè)地產(chǎn)的融資難主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.1 融資渠道單一，對銀行的依賴性太大

我國的金融市場發(fā)展長期滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年雖有一些融資模式的創(chuàng)新，但仍處于萌芽階段；且由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，投資周期長，資金需求量又比較大，所以新的融資模式很難滿足商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖有一些大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商嘗試一些新的融資模式，但仍處于嘗試階段，總體占比較小。對于大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，主要還是依賴銀行貸款。這樣，大量的商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)上是被轉(zhuǎn)移到了銀行業(yè)。一旦商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格的波動，尤其是當(dāng)價(jià)格下滑時(shí)，銀行將因此承擔(dān)高額的壞賬損失[2]。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式不科學(xué)，資金回籠難

商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，資金需求量大。在國外成熟的市場體系中，一般商業(yè)物業(yè)開發(fā)完成后，開發(fā)商并不是急于出售，而是選擇自己持有物業(yè)，通過收取租金獲取長期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這樣，開發(fā)商就可以對商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營進(jìn)行統(tǒng)一整體規(guī)劃。相反，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商往往急于回收資金，選擇將物業(yè)分割出售，這就給后期的運(yùn)營管理帶來很大難題，運(yùn)營混亂，物業(yè)缺乏整體布局，招商困難，效益低下。這種情形持續(xù)存在，使得后期的銷售工作變得更加困難，資金回籠受阻。

2 商業(yè)地產(chǎn)融資難原因分析

2.1 我國金融市場發(fā)育遲緩

我國金融市場發(fā)展相對遲緩，資金融通一直以間接融資為主。近年來雖有互聯(lián)網(wǎng)金融、眾籌、P2P等新型金融模式的創(chuàng)新，但一方面，缺乏國家法律法規(guī)的規(guī)范，亂象叢生，風(fēng)險(xiǎn)較大；另一方面，新的融資模式資金成本高，不確定性大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏積極性去嘗試。而且，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般體量大，資金需求量大，一般的融資方式難以在短時(shí)間內(nèi)聚集大額資金。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不求助于傳統(tǒng)的銀行融資。而商業(yè)銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)的防范，在發(fā)放商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款時(shí)，往往也會提出苛刻的條件，如抵押、擔(dān)保等。有的開發(fā)商滿足不了銀行嚴(yán)格的貸款條件，最后只得借高利貸，這就使得財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)供給過剩

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在住宅地產(chǎn)比較低迷的2014年，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額同比增長20.1%，而當(dāng)年住宅開發(fā)投資額同比增長只有9.2%。2008年以來，商業(yè)地產(chǎn)一直保持20%以上的投資增長率，在整體經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，仍然居高不下。大量投資使得商業(yè)地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，空置率居高不下。許多地方政府官員好大喜功，把房地產(chǎn)當(dāng)做刺激GDP增長的工具，對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目給出很多稅費(fèi)優(yōu)惠。很多地方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂一擁而上，我國人均商業(yè)面積已經(jīng)超過全球平均水平。以至2014年，全球10大在建城市綜合體，有7個項(xiàng)目位于中國[3]。

供給過剩，加上電商平臺對傳統(tǒng)實(shí)體店模式的打壓，使得商業(yè)地產(chǎn)的出售和出租都變得困難，空置率高企[4]。供給過度、運(yùn)營管理方式粗放，使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營面臨困境，風(fēng)險(xiǎn)不斷累加。商業(yè)地產(chǎn)那種過去觸地就賺，拿地就贏的時(shí)代已經(jīng)過去。因此，面對困境的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，融資難就不足為奇了。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)資金需求量大、投資回報(bào)周期長

商業(yè)地產(chǎn)體量大，資金需求量巨大，一個大型項(xiàng)目動輒幾十億元的投資量。巨大的資金需求量，很難靠開發(fā)商自身的資金積累支撐，所以開發(fā)商一般選擇外部融資方式。然而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程量大，開發(fā)周期較長，開發(fā)完成后還要經(jīng)過一個漫長的市場培育期。一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要通常10～15年才能收回初期投入[5]。在這漫長的期間，還要面對國家政策的變化、市場的變化。因此，商業(yè)地產(chǎn)投資面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)因素。開發(fā)商在引進(jìn)資金時(shí)，投資人或債權(quán)人會因此變得謹(jǐn)慎，會對開發(fā)商資質(zhì)和項(xiàng)目自身提出較高的要求。一些中小開發(fā)商為了籌得資金，不得不接受苛刻的融資條件，承擔(dān)較高的資金成本。

3 未來商業(yè)地產(chǎn)融資模式建議

當(dāng)前正處于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)未來市場潛力可觀。而且，商業(yè)地產(chǎn)是地方GDP增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非常重要的推動因素。但我國商業(yè)地產(chǎn)面臨供給過剩和融資難的雙重難題。正因?yàn)槿绱?，我們?yīng)積極探討拓展我國商業(yè)地產(chǎn)融資途徑的方法。結(jié)合當(dāng)前形勢，筆者對商業(yè)地產(chǎn)融資模式有以下建議。

3.1 房地產(chǎn)金融租賃

金融租賃，指由出租人根據(jù)承租人的要求，按雙方的事先合同約定，購買承租人指定的固定資產(chǎn)，再出租給承租人。房地產(chǎn)金融租賃一般采取售后回租的模式。通過售后回租，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以在短時(shí)間內(nèi)將固定資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，以解決資金短缺的問題。房地產(chǎn)金融租賃為具有優(yōu)良房地產(chǎn)項(xiàng)目但又缺乏資金的開發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道，是很好的融資渠道。

3.2 互聯(lián)網(wǎng)融資

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展對傳統(tǒng)金融業(yè)產(chǎn)生了極大的沖擊?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，勢必對資金依賴性強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)的帶來影響。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)轶w量大，單次投資金額高，可分割性又很差，因此，很多中小投資者長期被排除在商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻之外。互聯(lián)網(wǎng)金融的平臺效應(yīng)和信息溝通的即時(shí)性、便利性，能夠在短時(shí)間里聚集大量分散的、低成本的小額資金，這將有助于提升商業(yè)地產(chǎn)的融資能力。不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展也有助于降低商業(yè)地產(chǎn)投融資門檻，有利于商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。

全新的互聯(lián)網(wǎng)金融模式，將加快推動商業(yè)地產(chǎn)的融資創(chuàng)新。如萬達(dá)在2015年6月份發(fā)行的“穩(wěn)賺1號”金融產(chǎn)品，這是一款由萬達(dá)投資發(fā)起的全新互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。產(chǎn)品以萬達(dá)集團(tuán)的強(qiáng)勢信用作為支撐，基礎(chǔ)資產(chǎn)是特定的萬達(dá)廣場項(xiàng)目，由萬達(dá)商管統(tǒng)一進(jìn)行招商運(yùn)營管理，投資收益穩(wěn)定。投資者以成本價(jià)投入萬達(dá)廣場，即可獲得租金和資產(chǎn)增值的雙重穩(wěn)定收益?！胺€(wěn)賺1號”預(yù)期年化收益率12%起，收益來源包括凈物業(yè)收入分配和物業(yè)增值收益兩部分[6]。

3.3 房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是在房地產(chǎn)信托計(jì)劃基礎(chǔ)上發(fā)展起來的信托型基金。該基金將投資者的資金匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得的收益由投資者按出資比例分享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。投資者與信托公司簽訂資金信托合同，并將資金委托給信托公司。信托投資公司以貸款、股權(quán)投資等方式將資金投資于特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

通過REITs方式融資，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITs融資，包括商業(yè)零售業(yè)、酒店、寫字樓、工業(yè)廠房等，融資總額相對較高。如越秀房地產(chǎn)信托投資基金，該基金于2005年12月21日在香港上市，為全球首支投資于內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。越秀房產(chǎn)基金專注于主要作辦公樓、零售及其他商業(yè)用途的物業(yè)，并爭取收購可帶來可觀現(xiàn)金流及回報(bào)的物業(yè)。該基金上市之后取得了不俗的業(yè)績。

3.4 房地產(chǎn)私募基金

“私募”是證券發(fā)行方式的一種,是指證券發(fā)行者只面向少數(shù)特定的投資者發(fā)售證券。私募在中國是受嚴(yán)格限制的。私募基金的股東數(shù)目不多，出資額都要比較大，既保證私募性質(zhì)，又要有較大的資金規(guī)模。私募基金可比較方便地進(jìn)行運(yùn)作，不必接受嚴(yán)格的審批和監(jiān)管，投資策略也就可以更加靈活。

目前市場上有兩類私募房地產(chǎn)基金。第一類是房地產(chǎn)公司發(fā)起的私募基金，其設(shè)立并投資于自身的項(xiàng)目，大部分私募基金都采用這種形式。另一類就是獨(dú)立私募基金，一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)發(fā)起，因?yàn)樗麄兪煜ど虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，專注于投資大城市核心區(qū)域的商業(yè)類物業(yè)。

3.5 典當(dāng)

典當(dāng)融資，指中小企業(yè)在短期資金需求中利用典當(dāng)行救急的特點(diǎn)，以質(zhì)押或抵押的方式，從典當(dāng)行獲得資金的一種快速、便捷的融資方式。作為房地產(chǎn)的一種融資模式，典當(dāng)融資手續(xù)簡便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期小額融通資金的過程中，日益體現(xiàn)出了自己高效的特點(diǎn)。借款人只需將自己名下的房產(chǎn)經(jīng)過評估，到相應(yīng)的房屋所在地機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)即可。

華夏典當(dāng)行的房產(chǎn)典當(dāng)融資業(yè)務(wù)，它是華夏典當(dāng)行于2001年在行業(yè)內(nèi)首先推出的融資業(yè)務(wù)。個人、企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經(jīng)營性用房、廠房等都可以辦理典當(dāng)融資，借款額度最高可達(dá)房產(chǎn)評估價(jià)值的75%?，F(xiàn)在，隨著典當(dāng)行業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)典當(dāng)已經(jīng)成為典當(dāng)行業(yè)內(nèi)常規(guī)的經(jīng)營業(yè)務(wù)。

以上5種新的融資模式，雖然出現(xiàn)時(shí)間較晚，但對于解決我國商業(yè)地產(chǎn)融資難的問題，起到了非常大的作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和新的融資模式的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道會越來越寬。

[1] 靳童.我國商業(yè)地產(chǎn)階段性融資模式探析[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2007.

[2] 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會.中國商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書——2010[M].中國建筑工業(yè)出版社,2010.

[3] 中國商業(yè)地產(chǎn)市場過度供給五大原因[R].新浪商業(yè)地產(chǎn),2014.

[4] 亢舒.商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大 電商沖擊致運(yùn)營艱難[N].經(jīng)濟(jì)日報(bào),2015-01-29.

[5] 張浩.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道研究[D].上海社會科學(xué)院,2010.

[6] 萬達(dá)“穩(wěn)賺一號”火爆上線,年化收益預(yù)計(jì)12%起[EB/OL].新浪樂居,2015-06-07.