孫　濤　汪小杰（寧波迪賽置業(yè)有限公司，浙江 寧波 315040）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

孫濤汪小杰
（寧波迪賽置業(yè)有限公司，浙江 寧波 315040）

摘要：一個有效的、合理的、適合企業(yè)發(fā)展的管理制度能規(guī)范員工的行為，提高員工的工作效率和質(zhì)量，形成一種良好的企業(yè)文化。本文結(jié)合實際，對如何做好一名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制展開了探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)；做好；企業(yè)成本經(jīng)理

一、個人素質(zhì)和能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是人才密集、資金密集、專業(yè)性強，要成為一名優(yōu)秀的成本經(jīng)理應具有如下的個人素質(zhì)：良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。積極、主動、敢于承擔責任；努力完成自己的職責，追求更高的要求和目標。誠實守信，辦事公平、公正，實事求是；嚴格、正確地履行合同，公平、公正地對待各方利益。較強的綜合能力。一個優(yōu)秀的成本經(jīng)理不僅需要高水平的專業(yè)技能和豐富的工程經(jīng)驗，還要學習新技術(shù)、新工藝、新的管理理念和方法以及新的法律（法規(guī)）、政策、規(guī)章制度等，時刻關(guān)注業(yè)界內(nèi)的動態(tài)。這樣才能在合約及成本控制工作中有成熟的判斷能力和應變能力，才能避免和解決工程實施過程中可能出現(xiàn)的問題和潛在的風險。一個優(yōu)秀的成本經(jīng)理還應具有較強的組織和管理能力，善于處理好人際關(guān)系，協(xié)調(diào)好各方面的工作。

二、規(guī)范企業(yè)成本管理制度

在正確的管理制度下，可以提高企業(yè)的管理效力及競爭能力。規(guī)范化的作業(yè)流程與員工工作行為，形成一個融洽、競爭、有序的工作環(huán)境。因此，要實現(xiàn)企業(yè)成本控制目標首先要建立科學、完整、實用的企業(yè)成本管理制度，并對制度的執(zhí)行過程進行跟蹤以避免出現(xiàn)因信息溝通不暢或理解不一致導致執(zhí)行結(jié)果偏差。

三、全員成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本一般由以下幾類構(gòu)成，（1）土地成本；（2）前期費用；（3）工程成本；（4）營銷成本；（5）管理成本；（6）財務成本。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制涉及多個部門、全體員工，成本經(jīng)理應幫助企業(yè)樹立全員成本意識，建立一個系統(tǒng)的、包括各部門（各單位）的責任網(wǎng)絡和經(jīng)濟核算辦法，防止出現(xiàn)成本控制人人有責，人人不管的現(xiàn)象，并為其他部門的成本控制工作提供支持和幫助。

四、全過程成本控制

一個房產(chǎn)開發(fā)項目一般要經(jīng)過以下幾個階段：可研階段、設計階段、招標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，項目成本控制應貫穿于上述項目開發(fā)的全過程。

全過程成本控制中，最重要的是設計階段，宜采用多階段招標方式，即先進行方案招標，再進行方案優(yōu)化，最后進行設計招標。

應采用“限額設計”， 要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡的準確的相關(guān)設計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設計方案的“經(jīng)濟”“合理”。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。

施工圖設計階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。在設計過程中，有些工程設計人員只注重設計“質(zhì)量”及設計期限，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。因此在這一環(huán)要十分注重，不可忽視。比如：（1）基礎結(jié)構(gòu)形式的選用；（2）結(jié)構(gòu)配筋量標準；（3）安全系數(shù)取值；（4）設備、材料的選用；……

以上是控制工程成本不可忽視的問題。

如合同條款約定采用形象進度支付工程進度款在編制工程量清單時應按形象進度進行編制。

成本經(jīng)理應重視投標單位及其項目經(jīng)理的資格審查避免不合格的施工單位（項目經(jīng)理）參加投標，除對投標單位提供的書面資料進行審查外，還要進行必要的實地核實考察和利用政府提供的資源進行核實。

評標階段應防止評標活動混亂、暗箱操作和腐敗的發(fā)生，可采用公開招標、投標單位資格后審和綜合評分法相結(jié)合的方法。

合同是依法保護雙方權(quán)益的法律文件。是雙方在工程施工過程（交易過程）中的最高行為準則。成本經(jīng)理應做好合同簽訂工作，為防范合同糾紛，應盡量采用政府推薦的示范文本。在合同簽訂過程中要注意以下問題：（1）雙方各自工作的具體時間要填寫準確；（2）雙方所做工作的具體內(nèi)容和要求應填寫詳細；（3）雙方不按約定完成有關(guān)工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚；（4）采購合同應明確采購的材料設備的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點；

工程實施階段的成本控制主要是做好工程變更、現(xiàn)場簽證和索賠的管理。

成本經(jīng)理應盡量避免不必要的工程變更；現(xiàn)場簽證應實事求是，不重復，不多算，多方反復檢查核對確認；平時要注意積累各種資料依據(jù)，重視各種文件資料的簽收，在處理索賠問題時才能有理有據(jù)。

在竣工結(jié)算階段，成本經(jīng)理應組織成本控制部門和工程管理部門的相關(guān)人員對施工單位送審的相關(guān)資料（竣工資料、竣工圖、結(jié)算書等）進行審核，確保上述資料的真實性和完整性，然后將結(jié)算資料送工程造價咨詢單位進行審核并對工程造價咨詢單位的審計報告進行復核，在必要的情況下，也可采用“二次審核”的方法進行復核。

在結(jié)算核對階段，應要求施工單位委托具有工程造價相關(guān)資質(zhì)的人員（需出具授權(quán)委托書）參與工程結(jié)算工作，以減少或避免不必要的爭執(zhí)。

最后，要對該建設項目的成本資料進行工料分析，建立成本資料數(shù)據(jù)庫，為以后的開發(fā)項目確定目標成本提供依據(jù)。在分析的時候，要遵循由粗到細、由表及里的分析方法

五、動態(tài)成本控制

動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項 目最新的成本狀態(tài)。

如何實現(xiàn)動態(tài)成本的測算？——一個中心，三條主線。

“一個中心”即成本管理必須“以合同為中心”；“三條主線”即“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實際支付成本”。

“動態(tài)成本”反映任意時段項目的成本及其構(gòu)成：“實際發(fā)生成本”指的是項目當前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項目整體進度：“實際支付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。

動態(tài)成本的構(gòu)成是相當復雜的，為了能實時得到動態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)成本核算、成本控制的目標，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。使成本管理系統(tǒng)成為一個能夠?qū)崟r反映出項目成本的信息平臺，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實時記錄跟蹤成本控制進展，系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，它的透明和實時查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對項目進行監(jiān)控，當項目成本出現(xiàn)異常情況時進行報警。

參考文獻

[1]朱淼．淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制[J]．遼寧工程技術(shù)大學學報：社會科學版， 2004 （01）．

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A