趙樺

【摘 要】隨著城市化進程的不斷發(fā)展，城市土地已經(jīng)從原本粗放式的開發(fā)模式朝著集約化的利用模式轉(zhuǎn)移，進而成為城市乃至于整個國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的必由之路。在黨中央十八屆三種全會中提到“緊緊圍繞建設美麗中國，努力發(fā)展生態(tài)文明體制改革，才能加快生態(tài)文明制度建設，做好國土空間開發(fā)的建立健全，滿足資源的節(jié)約與利用以及生態(tài)環(huán)境的保護”。隨著時代的發(fā)展，集約利用與資源節(jié)約已經(jīng)提高至國家戰(zhàn)略性、根本性以及全局性任務。而大力推進城市土地集約利用恰逢其會。本文在研究城市土地集約利用的要求與目標的基礎上，分析城市土地集約利用的決策過程，提出城市土地集約利用與經(jīng)濟發(fā)展之間相互的關系，從而提出具體的集約利用策略，希望能夠為后續(xù)的土地合理利用提出參考意見，促進其全面發(fā)展。

【關鍵詞】城市；土地；集約利用；經(jīng)濟；決策

本文在土地經(jīng)濟學、管理學、城市經(jīng)濟學等多方理論綜合利用的基礎上，提出對城市土地集約利用的分析基礎上，借助國內(nèi)外分析研究成果，希望能夠?qū)ξ覈鞘型恋丶s利用起到指導作用，以便提高城市土地集約利用效率。

一、城市土地集約利用的要求及目標

隨著城市化建設的發(fā)展，土地集約利用已經(jīng)成為國內(nèi)四化建設的必然要求，也是可持續(xù)發(fā)展的根本性要求，而城市建筑的不斷“長高”，就成為一種城市土地集約利用的主要表現(xiàn)形式；城市土地的集約利用，需要不斷地創(chuàng)新技術，增加資金的投入，以便提高土地利用水平，提高集約化程度。隨著時代的發(fā)展，城市土地的集約利用基本上能夠按照相應的理論來進行開發(fā)：第一，在集約利用中，需以合理的布局與利用作為其基礎，以可持續(xù)發(fā)展作為前提條件，延長開發(fā)利用效用。第二，適當?shù)卦黾訉ν恋氐耐度?，這樣才能實現(xiàn)最大的效益。

土地集約利用的目標在于以社會的具體需求和實際的開發(fā)能力作為其基礎，再借助良好的生態(tài)環(huán)境等因素，這是土地集約利用的基本前提。如果這一部分基礎條件都無法滿足，也就不可能實現(xiàn)最終的目標。因此，城市土地的開發(fā)與利用需要以長遠的實際角度為出發(fā)點，不能盲目的追求一時的效益而隨意為之，這樣很容易造成不良后果與負面影響，甚至無法預計其后果。這樣不但會破壞社會問題，甚至會造成自然生態(tài)環(huán)境的破壞。如“上學難、就醫(yī)難、看病難”的老三難問題存在的同時，又出現(xiàn)了“出行難、入托難、養(yǎng)老難”的問題。無論是“新三難”問題，還是“老三難”問題的出現(xiàn)，都隱約涵蓋了在城市土地結構利用中無法實現(xiàn)的社會功能的公益性以及對生態(tài)效益的保護。所以，最關鍵還是在于土地集約利用，并非是一味地追求最大化利用效率，而在經(jīng)濟得以發(fā)展的同時，還要確保環(huán)境與社會的平衡發(fā)展，并且是以單一方面的消亡作為代價，進而換取其余方面效益。

二、城市土地集約利用的決策過程

站在宏觀角度來看，城市土地利用狀態(tài)是對城市土地集約利用水平的直接反映，無論是哪一個城市，都有著不同類型的土地，因此其集約利用的具體狀態(tài)也有所差異；站在微觀角度來看，不同土地的利用者與使用者通過決策，就構成了一定的利用狀態(tài)，綜合多種利用狀況就組合成了整體性的土地利用水平，形成集約利用狀態(tài)，這樣的狀態(tài)主要是開發(fā)利用者的決策才能決定的。但是土地開發(fā)利用者包含的土地利用環(huán)境多很，主要包含了社會與自然兩個方面，另外也摻雜了個人、組織與企業(yè)環(huán)境，做出一系列利用、投資、規(guī)劃等決策行為。按照現(xiàn)行的法律要求，城市土地使用過程示意圖如下圖所示。

三、城市土地集約利用與經(jīng)濟發(fā)展之間的相互關系1.對經(jīng)濟增長的影響

城市土地是城市開展一切活動的載體，并與城市經(jīng)濟增長成正比關系，但是考慮到增加城市土地，必定會減少如耕地等其余的用途，而增加城市土地利用，減少了耕地，則會對糧食安全產(chǎn)生影響。所以，增長城市經(jīng)濟，必定要建立在有限的土地數(shù)量或者是只能有限的增長城市土地的基礎上，這樣就能促使土地集約利用，將土地的相對供給量提高。就城市土地集約利用而言，對經(jīng)濟增長產(chǎn)生的影響包含了：第一，對城市經(jīng)濟增長可能會產(chǎn)生促進或者是抑制的因素。第二，城市土地利用的基本結構，會對城市經(jīng)濟增長產(chǎn)生影響。第三，城市土地市場的完善，會幫助城市建設籌集更多的資金。第四，城市土地集約利用可以推動城市生態(tài)經(jīng)濟的不斷發(fā)展。第五，城市土地集約利用會推動城市聚集效益的發(fā)展。

2.促使經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變

一般來說，經(jīng)濟增長方式包含兩種：第一，完全或者是主要依靠生產(chǎn)要素的數(shù)量擴張，從而實現(xiàn)經(jīng)濟的增長，這稱之為粗放式的經(jīng)濟增長。第二，完全或者是主要依靠生產(chǎn)要素的使用效率提升，這稱之為集約型增長方式。在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活當中，提高生產(chǎn)要素需要通過技術創(chuàng)新才能得以實現(xiàn)。而技術創(chuàng)新從廣義的理解，指的是經(jīng)營者懂得抓住盈利的機會，能夠?qū)ιa(chǎn)要素進行重新的組合，對管理加以改善，最終建立出生產(chǎn)消耗低、效能強的生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)的一個過程。技術是否進步同勞動者直接聯(lián)系在一起，而生產(chǎn)工具的進步，提高管理才能，都需要通過勞動者來加以體現(xiàn)，但是現(xiàn)實的部分在需要根據(jù)勞動者的報酬來實現(xiàn)。

經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變是實現(xiàn)從數(shù)量型朝著質(zhì)量型轉(zhuǎn)變的一種方式，并還要注重從速度型朝著效益型轉(zhuǎn)變。簡而言之，就是利用一切的資源，來促進經(jīng)濟增長。中國，作為發(fā)展中國家，有十多億人需要吃穿住行，使得人地矛盾日益凸顯，而土地作為經(jīng)濟增長的主要載體，吐過缺少土地的有利支撐，經(jīng)濟增長就無從談起。對城市土地的集約利用主要指的是對城市土地利用結構的優(yōu)化，提高土地的實際報酬，增加勞動力的投入以及單位土地資本，這樣才能提升土地經(jīng)濟效益，其實就是一種具體的經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)變的形式。城市土地集約利用，能夠?qū)崿F(xiàn)更快、更好、更有效益的經(jīng)濟增長。

四、城市土地集約利用決策分析

1.提高城市土地集約利用，將城市聚集經(jīng)濟的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來

對于發(fā)揮城市聚集經(jīng)濟優(yōu)勢，本小節(jié)主要探討的城市人口對土地集約利用產(chǎn)生的影響?？紤]到大城市的就業(yè)機會多、產(chǎn)業(yè)服務多元化、經(jīng)濟效益高、收入與消費升級快等優(yōu)勢，會提升城市生活質(zhì)量以及居民的收入水平，這樣就能對周圍鄉(xiāng)村和外區(qū)域人口產(chǎn)生一定的吸引力，從而讓大量人員涌入城市。但這樣勢必會給城市建筑空間帶來擁擠壓力，而綠地面積的減少、交通擁堵等“城市病”就無從避免。endprint

針對這一情況，舊城市的改造勢在必行，這需要同城區(qū)的用地結構與產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整等工作相互的結合，通過經(jīng)濟杠桿與規(guī)劃杠桿的運用，做好城市用地結構優(yōu)化，以此來提升土地利用的綜合效益。老城區(qū)的改造以及土地置換的進行，主要是將原本占據(jù)城區(qū)的企業(yè)、行政機關遷移至郊區(qū)，將土地轉(zhuǎn)讓給服務、商貿(mào)、金融以及高新技術行業(yè)，這樣才能加快城市上地存量的盤活，將城市土地的效益充分發(fā)揮出來。如，針對北京市而言，從90年代開始，就實行了“退二進三”的戰(zhàn)略，基本上都是站在土地資產(chǎn)盤活的角度，實現(xiàn)用地結構優(yōu)化與產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，以便土地資源的高效合理利用。另外，土地利用的空間不僅包含了陸地表面，同時還包含了地下一定深度和地上一定高度，也就是平面與立體的雙重性。在利用城市土地平面的基礎上，對城市土地利用的立體型加以強化，并且不斷地挖掘地下與地上空間存在的潛力，從而節(jié)約耕地，節(jié)約城市土地平面的利用。對于城市而言，地下空間是一個豐富且巨大的資源空間，如何能夠合理的開發(fā)與利用，就能獲取明顯的土地資源節(jié)省效果。一般來說，對于城市地下空間資源的開發(fā)與利用，是城市的總面積乘以開展深度的40%。對于城市地下空間而言，地下街、地下鐵路、步行道以及停車場都是良好的選擇途徑。

長期以來，隨著城市人口數(shù)量的激增，人們對于房屋的需求量必定會增加，而想要謀取暴利的房地產(chǎn)商，則出現(xiàn)了一股投資房地產(chǎn)的熱潮。由于城市郊區(qū)地價低廉，其上的建筑物與設備設施較少、征地費用低、價值低，也不需要同相關部門進行多方的調(diào)節(jié)，因此，房地產(chǎn)商更愿意接受這樣的方式。地方政府因為在征地中獲取一定的出讓金，也愿意多征地，政府一般都會采取這樣的方式來增加收入以及城市的建設資金，這樣就能讓城市不斷地對外擴張。這樣的城市外延擴展方式必定會導致土地出現(xiàn)粗放式利用，進一步擴展城市的用地面積，減少耕地的總面積。所以，在城市化積極推進的過程中，需要做好城市的規(guī)劃，實現(xiàn)城市規(guī)模貴大中的用地集約化，另外，也可以對現(xiàn)有的城市土地潛力加以挖掘，這樣就能避免土地的閑置以及潛在的浪費出現(xiàn)。

2.做好城市土地的集約利用與產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化

（1）產(chǎn)業(yè)機構優(yōu)化，提高土地資源配置效率

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，可以讓那些違背最佳功能布局的部門或者是行業(yè)，通過合并、遷出等方式，對用地規(guī)模加以壓縮，運用土地杠桿為經(jīng)濟效益相對偏高的行業(yè)獲取一定的土地資源。如，處于北京三環(huán)路內(nèi)的輕工業(yè)因為經(jīng)營成本過高，效益偏低，需要進行搬遷，但是將這一部分土地用于房地產(chǎn)的開發(fā)，則可以獲取更高的收益，相比這一部分工業(yè)企業(yè)，獲取的收益超出20倍。所以，通過產(chǎn)業(yè)機構的優(yōu)化，就能做好城市土地資源的配置與調(diào)整。

（2）產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，提高土地資源產(chǎn)出效率

產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化能夠增加產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度，而經(jīng)濟結構關聯(lián)度則能夠讓經(jīng)濟增長中的技術創(chuàng)新更具重要性。技術創(chuàng)新可以開發(fā)更多新的產(chǎn)品，而新的生產(chǎn)方法的開發(fā)，有利于新市場的開辟，是新原料或者是半成品獲取的最新來源，最終達到提高城市經(jīng)濟效益的目的。考慮到技術密集產(chǎn)業(yè)投入增長，城市經(jīng)濟增長也會逐漸從外延的擴展轉(zhuǎn)向內(nèi)涵的提高，就能促進城市土地資源的充分利用，提高單位土地的實際產(chǎn)出效率，實現(xiàn)集約利用。

五、結語

總而言之，隨著城市經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，城市化、工業(yè)化水平都有了明顯的提高，對建設用地的需求也在不斷地增長。在國土資源中，城市土地是核心組成，同時也是社會發(fā)展的必要基礎?？紤]到我國人口過于密集，但是耕地面積相對不足，使得耕地技術與設備無法滿足現(xiàn)階段的實際需求，所以，城市化進程發(fā)展中，集約利用就顯得尤其關鍵，同樣，也城市今后城市發(fā)展的必然方向。

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