劉穎

摘 要：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，是國家權(quán)力和具備管理房地產(chǎn)職能的政府部門為了實(shí)現(xiàn)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的目的，通過行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的手段來引導(dǎo)和影響房地產(chǎn)市場主體及行為，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行總體調(diào)節(jié)和控制的手段和職能的統(tǒng)稱。基于此，主要闡述了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段、房地產(chǎn)“市場失靈”現(xiàn)象客觀存在、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)具有特殊性等問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，是國家權(quán)力和具備管理房地產(chǎn)職能的政府部門為了實(shí)現(xiàn)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的目的，通過行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的手段來引導(dǎo)和影響房地產(chǎn)市場主體及行為，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行總體調(diào)節(jié)和控制的手段和職能的統(tǒng)稱。從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市居民的收入狀況來看，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控、穩(wěn)定住宅價(jià)格已成為人們的普遍共識(shí)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)和個(gè)人是獨(dú)立的市場主體，只要沒有違法行為，政府不應(yīng)隨便干預(yù)其經(jīng)營活動(dòng)和消費(fèi)行為。因此，必須正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段

宏觀調(diào)控手段的確定和選擇，應(yīng)當(dāng)遵循功效性原則、可操作性原則、效率性原則和社會(huì)可行性原則。功效性原則主要是指調(diào)控的力度是否足夠、調(diào)控的效果是否明顯、調(diào)控的時(shí)效是否迅速。可操作性原則主要是指調(diào)控理論和手段是否符合實(shí)際、是否滿足現(xiàn)有資源和能力的限制、能否很好地落地。效率性原則是調(diào)控手段的成本收益比是否能夠接受。社會(huì)可行性原則主要是所選擇的調(diào)控手段必須具有社會(huì)可承受性、社會(huì)利益協(xié)調(diào)性以及調(diào)控主體結(jié)構(gòu)內(nèi)部的可接受性。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段不外乎為法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和行政手段三大類。其中，經(jīng)濟(jì)手段又可以具體分為信貸政策和財(cái)政政策。從近年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)踐來看，以房地產(chǎn)法律法規(guī)調(diào)整為主的法律手段較為嚴(yán)肅，影響面廣;以貨幣政策和財(cái)政政策為主的經(jīng)濟(jì)手段最為常見，政策最為多樣;以強(qiáng)制性的行政指令為主的行政手段有漸趨嚴(yán)厲并占據(jù)上風(fēng)的趨勢(shì)。而土地政策作為一種特殊的宏觀調(diào)控形式也被列入重要的宏觀調(diào)控手段。

二、房地產(chǎn)“市場失靈”現(xiàn)象客觀存在

市場并不每時(shí)每刻都有效地配置資源，市場競爭不充分、外部性和公共物品屬性是導(dǎo)致市場失靈的主要原因。

（一）房地產(chǎn)市場并不是完全競爭市場

1.房地產(chǎn)市場中土地供給具有天然壟斷性，決定了房地產(chǎn)市場不可能成為完全競爭市場。土地歸國家和集體所有，城市土地的出讓必須經(jīng)由政府規(guī)劃且批準(zhǔn)，土地供給是壟斷的。此外，隨著近年來市場競爭的加劇，房地產(chǎn)市場的集中度日益加劇，主流房地產(chǎn)商的影響力也日漸增強(qiáng)，這也使得房地產(chǎn)市場越來越呈現(xiàn)出不完全競爭市場的特征。

2.房地產(chǎn)商品異質(zhì)性的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場。由于土地和區(qū)位是不可復(fù)制的，每個(gè)房地產(chǎn)商品都是獨(dú)特的。此外，房地產(chǎn)商品在戶型、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑方式、社區(qū)配套等方面存在較大差異，即使是同一地段的房地產(chǎn)產(chǎn)品也存在著較大的差異，呈現(xiàn)出了明顯的異質(zhì)性特點(diǎn)。

3.土地等基本資源無法自由流動(dòng)，資金準(zhǔn)入門檻很高，使得資本的退出和進(jìn)入并不是完全自由的。土地的地域性和不可流動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料不可自由流動(dòng)。

4.市場信息不對(duì)稱現(xiàn)象突出。房地產(chǎn)市場信息的不對(duì)稱體現(xiàn)在：一是土地買賣不公開、不透明的現(xiàn)象仍然存在;二是在房屋交易過程中，賣方比買方占有更多的有關(guān)商品房成本、質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系等方面的信息。

（二）房地產(chǎn)市場的外部性客觀存在

外部性是“某一行為對(duì)第三方福利所產(chǎn)生的副作用”，其中包括正外部性和負(fù)外部性。當(dāng)市場主體的某一行為所形成的收益讓別人獲得，就會(huì)產(chǎn)生正外部性;當(dāng)市場主體的某一行為產(chǎn)生的成本由別人承擔(dān)時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生負(fù)外部性。在房地產(chǎn)市場，企業(yè)或個(gè)人并不能完全享受其行為產(chǎn)生的收益或者承擔(dān)其行為帶來的損失，其成本和收益不能完全內(nèi)化。房地產(chǎn)市場的外部性必須通過強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控使得外部性內(nèi)化，從而有效地發(fā)揮市場配置資源的作用。

房地產(chǎn)市場的正外部性有如下表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上具有先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特性，房地產(chǎn)業(yè)為其他行業(yè)提供了基本的生產(chǎn)和生活資料。二是房地產(chǎn)開發(fā)行為能夠積極改善居住環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)一般都伴隨著景觀建設(shè)和開發(fā)，增加某一區(qū)域的景觀水平等。房地產(chǎn)市場的負(fù)外部性則表現(xiàn)如下：首先，房地產(chǎn)開發(fā)伴隨著大量的土地用途的轉(zhuǎn)變，從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地是不可逆轉(zhuǎn)的，對(duì)農(nóng)用地、城市綠地的過度開發(fā)會(huì)帶來生態(tài)破壞。其次，房地產(chǎn)開發(fā)占用鋼鐵、水泥等大量的資源，間按消耗的資源也帶來了大量污染。不合理的開發(fā)行為會(huì)帶來社會(huì)問題，如貧民窟的形成以及由此引發(fā)的社會(huì)治安問題、住宅區(qū)的過度集中帶來的城市擁堵等問題。

（三）部分房地產(chǎn)產(chǎn)品具有較強(qiáng)的公共物品屬性

公共物品是那些私人部門不愿意或無法生產(chǎn)的，必須由政府提供、政府和企業(yè)或個(gè)人共同提供的產(chǎn)品或勞務(wù)。公共物品具有非排他性和共同消費(fèi)的特性。公共物品無法防止“搭便車者”。共同消費(fèi)即非競爭性，使增加一個(gè)單位的消費(fèi)所增加的邊際成本為零，單個(gè)消費(fèi)者的消費(fèi)不會(huì)減少其他人消費(fèi)。

不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，其屬性也不一致。包括普通住宅在內(nèi)的商品房、商鋪、寫字樓等，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)明晰，具有鮮明的排他性和競爭性，都是明顯的私人物品。但是，包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房在內(nèi)的保障性住房則不然，其帶有較為明顯的準(zhǔn)公共物品屬性。這主要體現(xiàn)在保障性住房不具備完全的排他性，對(duì)符合條件的受保障人群，保障性住房是不具備排他性的。對(duì)于廉租房和公租房而言，雖然在特定時(shí)期只能供獲得資格的申請(qǐng)者排他性地使用，但是從長期來看，當(dāng)該申請(qǐng)者不再具備享受保障性住房的資格之后，該廉租房或公租房就會(huì)自動(dòng)地劃歸為其他申請(qǐng)者使用，因而其排他性是不完備的，這就像小區(qū)內(nèi)的公共健身設(shè)施或者公交車的座位。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房而言，這種非排他性主要體現(xiàn)在輪候階段。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房分配給購買者之后，因?yàn)樵试S在一定條件下自由交易，其排他性就相對(duì)較強(qiáng)，更接近私人物品屬性。

三、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)具有特殊性

（一）土地資源的特性會(huì)加重“市場失靈”的情況

1.土地資源之于個(gè)體的不可或缺性會(huì)加重“市場失靈”現(xiàn)象。土地資源的容載功能和供給自然資源的載體功能是人類和其他一切資源得以存在的前提。因而，對(duì)于土地資源的配置，不僅要考慮效率，還必須考慮公平性。市場力量能推動(dòng)土地資源最大化價(jià)值在人們手中分配，但并不能保證土地作為一種生存必需資源最低限度公平地提供給每個(gè)社會(huì)人，實(shí)現(xiàn)代內(nèi)倫理公平。

2.土地資源的不可再造性和耗竭性會(huì)加重“市場失靈”現(xiàn)象。土地是自然界的產(chǎn)物，人類雖可以對(duì)土地加以改造，能夠影響土地供給的組成方式，但不能像制造機(jī)器等其他生產(chǎn)資料一樣來制造土地，不能徹底改變土地資源原有的組成方式，這就從根本上決定了土地總量的有限性。而在土地總量既定的條件下，市場通過價(jià)格杠桿對(duì)供給總量進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，通過擴(kuò)大有效供給從而促使供給與需求相對(duì)平衡，達(dá)到市場最優(yōu)的功能就受到了極大的限制。

3.土地資源在社會(huì)生產(chǎn)過程中的不可替代性會(huì)加重“市場失靈”現(xiàn)象。土地資源的作用和地位決定了其不具備可替代性：它不可由人和其他生產(chǎn)資料所代替。同時(shí)，土地資源的構(gòu)成內(nèi)容不具備相互可替代性。

4.土地資源使用方式的特殊性加重了“市場失靈”。土地資源的適宜性是土地資源使用的首要前提，然而，土地資源的生態(tài)適宜性并不能等價(jià)于市場所需的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。不具備市場價(jià)值的土地資源往往會(huì)得不到應(yīng)有的開發(fā)和利用，實(shí)現(xiàn)不了其資源價(jià)值的最大化;同時(shí)，在市場價(jià)格杠桿作用下，人們往往會(huì)為了獲得更大的市場價(jià)值而對(duì)那些不具備市場價(jià)值的土地資源進(jìn)行改造，以其生態(tài)價(jià)值換取經(jīng)濟(jì)價(jià)值。這樣就破壞了土地資源原有的適宜性，表面上獲得了經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化，實(shí)際上使社會(huì)總價(jià)值遭受了極大的損失。

（二）土地資源的政府配置導(dǎo)致“政府失靈”

我國土地資源總量的有限性、人口規(guī)模的客觀性以及土地現(xiàn)實(shí)需求的巨大性是土地資源配置中的基本國情。長期以來，政府配置方式下對(duì)土地資源的使用方式和使用范圍的嚴(yán)格限制，對(duì)土地資源使用權(quán)獲取的嚴(yán)格審批，在客觀上加劇了土地資源供給總量的稀缺性。同時(shí)，客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)于土地資源需求預(yù)期的不斷提高使得公眾對(duì)土地資源的實(shí)際需求量常常被過分夸大。這樣，傳統(tǒng)的以抑制需求為主的政府配置土地資源的方式已經(jīng)不能夠繼續(xù)發(fā)揮積極的作用。同時(shí)，市場供需矛盾使得政府掌握的土地資源配置權(quán)成為市場力量追逐的對(duì)象，“權(quán)力尋租”現(xiàn)象影響土地資源優(yōu)化配置的重要因素。而在一些地區(qū)，政府部門為了獲取所謂的政績，建設(shè)政績工程，利用手中職權(quán)參與到土地資源的開發(fā)和利用過程中，與私人和企業(yè)爭奪土地的使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，破壞正常的土地資源開發(fā)和利用的秩序，進(jìn)一步加劇了政府在土地資源配置過程中的“失靈”現(xiàn)象。政府行為失范成為“政府失靈”現(xiàn)象發(fā)生的主要誘因。

（三）房地產(chǎn)業(yè)高關(guān)聯(lián)度容易引起“市場失衡”

目前，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成長為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和例向關(guān)聯(lián)作用充分發(fā)揮出來，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需和拉動(dòng)消費(fèi)作出了巨大貢獻(xiàn)。但是，若房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)地快速增長，即使存在需求，不會(huì)過剩，也會(huì)帶來物價(jià)上漲、資源浪費(fèi)、投機(jī)盛行、秩序紊亂等問題，甚至可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，使整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行受到影響。在這種條件下，對(duì)其進(jìn)行抑制性調(diào)控是非常必要的。

參考文獻(xiàn)：

[1] ?楊秋寶.宏觀調(diào)控政策手段的選擇要求與組合方式[J].中共云南省委黨校學(xué)報(bào)，2003，（3）.

[2] ?賈文龍.宏觀調(diào)控與國土資源管理[J].國土資源，2004，（8）.