廣州華夏職業(yè)學(xué)院 鐘曉云

廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域差異的分析

廣州華夏職業(yè)學(xué)院 鐘曉云

摘 要：本文在廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了人口因素、土地成本因素、經(jīng)濟因素、區(qū)位因素和政策因素五大因素對廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟各區(qū)域發(fā)展的影響后，得出：以珠三角地區(qū)為中心，帶動粵東西北地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展；合理規(guī)劃城市用地，切實降低土地成本；加強政府宏觀調(diào)控，實行差別化政策三大建議。

關(guān)鍵詞：廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟 區(qū)域差異 因素分析

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對住房的需求不斷增長，廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域差異也日趨明顯，而作為我國經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，其房地產(chǎn)也備受關(guān)注。現(xiàn)階段廣東省的房地產(chǎn)經(jīng)濟在其生產(chǎn)總值中占據(jù)著舉足輕重的地位，因此，深入分析廣東省各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的具體差異，才能把握區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，同時做好行之有效的宏觀調(diào)控。

1 廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀

在貨幣政策逐步放開，房地產(chǎn)資金環(huán)境進一步改善，房市總體火爆的背景下，廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展卓有成效，銷售業(yè)績突飛猛進，達到歷史新高。從銷售面積上看，2013年全省商品房銷售面積9836.39萬平方米，同比增長24.5%，其中粵東地區(qū)銷售面積377.47萬平方米，同比下降6.5%；粵西地區(qū)銷售面積881.48萬平方米，同比增長21.8%；粵北山區(qū)銷售面積1380.79萬平方米，同比增長36.1%；珠三角地區(qū)商品房銷售面積7196.65萬平方米，同比增長25.0%；珠三角地區(qū)、粵西地區(qū)銷售面積增速與全省走勢基本相當(dāng)，粵北山區(qū)則呈現(xiàn)前升后降趨勢，粵東地區(qū)銷售面積增速全年低位徘徊，低于全省平均水平30%左右；但珠三角地區(qū)的銷售面積遠遠高于省內(nèi)其他地區(qū)。從銷售均價上看，2013年全省全年商品房銷售均價9090元/平方米，同比上漲12.1%；其中，粵東地區(qū)銷售均價5682元/平方米，同比上漲19.6%；粵西地區(qū)銷售均價4860元/平方米，同比上漲10.0%；粵北山區(qū)銷售均價4726元/平方米，同比上漲7.4%；珠三角地區(qū)商品房銷售均價10623元/平方米，同比上漲12.2%；粵東地區(qū)均價漲幅最高，全年呈震蕩回落態(tài)勢，珠三角地區(qū)次之，且全年漲幅較為平穩(wěn)，粵北山區(qū)最低，顯著低于全省平均水平，但珠三角地區(qū)的銷售均價遠遠高于省內(nèi)其他地區(qū)。

由此可見，廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展并不均衡，珠三角地區(qū)無論在銷售面積還是銷售均價上都遠高于省內(nèi)其他地區(qū)，整體發(fā)展水平處于領(lǐng)先地位，區(qū)域差異非常明顯。

2 廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響因素分析

市場經(jīng)濟條件下，不同區(qū)域的要素稟賦和區(qū)位環(huán)境共同導(dǎo)致了區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展的差異。因此，我們從以下幾個方面分析廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域差異產(chǎn)生的原因。

2.1 人口因素

人口因素對房地產(chǎn)的影響體現(xiàn)在人口的數(shù)量、素質(zhì)以及遷徙等層次，而人口數(shù)量是影響房地產(chǎn)市場容量的基本因素，房地產(chǎn)行業(yè)的大小，可以簡單地表達為人口數(shù)量加上市場需求和購買力。所以，一個城市的人口較多，那么他的房地產(chǎn)經(jīng)濟水平就應(yīng)當(dāng)高于人口較少的城市。因此，在不同的城市和地區(qū)，其房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域差異可以在一定程度上歸因于人口的數(shù)量不同。

珠三角地區(qū)的地理環(huán)境比省內(nèi)其他地區(qū)優(yōu)越，經(jīng)濟發(fā)展水平也比省內(nèi)其他地區(qū)高，是全省最富裕的地區(qū)，因此吸引了大量的外來人口。2013年末，珠三角地區(qū)的常住人口總量占全省總量的53.69%，城鎮(zhèn)人口比重達83.80%，不僅成為省內(nèi)常住人口總量最大的地區(qū)，而且成為廣東省城鎮(zhèn)人口最大的地區(qū)，故其房地產(chǎn)市場需求居省內(nèi)之首，促使其房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展為全省之首，且遠高于省內(nèi)其他地區(qū)，進而拉大了廣東省房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的區(qū)域差異。

2.2 土地成本因素

房地產(chǎn)行業(yè)的成本是構(gòu)成房地產(chǎn)價格最重要的因素，而房地產(chǎn)成本是一個龐大的成本體系，其中有千千萬萬個計算環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要一定的成本。在這些成本中，毫無疑問，土地成本是占據(jù)最大比例的，這是因為房地產(chǎn)商品是依托于土地而建立的，土地是房地產(chǎn)的重要組成部分，而土地屬于稀缺資源，所以土地資源對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展至關(guān)重要。而且，在現(xiàn)有的建筑技術(shù)和土地承受能力之下，不可能所有樓房都蓋成摩天大廈，因此在局部地區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況就是必然了。所以，在城市城區(qū)面積較大的地區(qū)，其房地產(chǎn)價格一般較低，二者呈現(xiàn)一定的反向關(guān)系。

珠三角地區(qū)的土地面積只有4.17萬平方公里，目前可供開發(fā)的土地已相當(dāng)有限，但該地區(qū)的常住人口比重為全省之首，市場需求非常大，造成珠三角地區(qū)局部出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，拉動了該地區(qū)土地成本的迅猛增長，進而促使該地區(qū)銷售均價迅猛增長，遠高于省內(nèi)其他地區(qū)，從而拉大了廣東省房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的區(qū)域差異。

2.3 經(jīng)濟因素

經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，經(jīng)濟基礎(chǔ)對于區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟而言，是影響其供給與需求的共同因素，因此，經(jīng)濟基礎(chǔ)是一個綜合性因素。對于廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展而言，各個城市自身的經(jīng)濟基礎(chǔ)不同，各個城市的基礎(chǔ)設(shè)施與經(jīng)濟發(fā)展水平也不同，這是各個城市房地產(chǎn)經(jīng)濟明顯差異的一個重要原因。首先，以人均GDP為例，我們可以分析這個指標和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系；之所以選擇人均GDP，是因為其代表著一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟實力。人均GDP和房地產(chǎn)價格之間存在著明顯的正相關(guān)關(guān)系，2014年，珠三角地區(qū)GDP繼續(xù)保持領(lǐng)先，深圳和廣州的GDP均超過1.6萬億，人均GDP均超過全國平均水平，其房地產(chǎn)價格也明顯高于其他城市。其次，在同一個城市中，一般交通便利的地方，其房價會比較高，這也說明了城市的基礎(chǔ)設(shè)施會對房價造成影響。同樣的，如果整個城市的基礎(chǔ)設(shè)施都相當(dāng)齊備，那么整個城市的人群就會增加，使得房地產(chǎn)商品的市場需求增大，從而推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。很明顯，珠三角地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比廣東省其他地區(qū)完善，其房價也比其他地區(qū)高。

總體而言，珠三角地區(qū)在經(jīng)濟基礎(chǔ)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上比廣東省其他地區(qū)要好，經(jīng)濟發(fā)展水平也比廣東省其他地區(qū)高，吸引了大量的外來人口，促使房地產(chǎn)商品的市場需求不斷的增加，推動了其房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，進而拉大了廣東省房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的區(qū)域差異。

2.4 區(qū)位因素

使經(jīng)濟活動建立在合適的空間配置上，能充分發(fā)揮不同區(qū)位上的資源優(yōu)勢是區(qū)位理論最核心的思想，區(qū)位優(yōu)勢的有否，對于一個區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是顯著的，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展同樣遵循房地產(chǎn)的區(qū)位規(guī)律。

對廣東省而言，其地理位置通常劃分為四大板塊，即珠三角、粵東、粵西和粵北。珠三角地區(qū)毗鄰港澳，擁有大面積的平原，土地肥沃，水源充沛，是廣東省的心臟地區(qū)，也是廣東省的經(jīng)濟、政治、文化中心；而粵東、粵西和粵北地區(qū)大部分由丘陵和山脈組成，地形較為復(fù)雜，交通較為不便，發(fā)展條件較為困難，長期以自然經(jīng)濟或小農(nóng)經(jīng)濟為主。因此，珠三角地區(qū)在市場經(jīng)濟條件下，憑借其優(yōu)越的地理優(yōu)勢，取得卓有成效的發(fā)展，且成為省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平最高的地區(qū)，進而帶動其房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，逐漸拉大了廣東省房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的區(qū)域差異。

2.5 政策因素

國家通過相應(yīng)的手段進行宏觀調(diào)控，實施相關(guān)的區(qū)域政策和產(chǎn)業(yè)政策，促進一定地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。政策因素是通過影響市場的供給和需求，進而影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的。改革開放至今，隨著我國不平衡戰(zhàn)略的實施，沿海有條件的地區(qū)由于區(qū)位條件、政策條件較好，享受著一系列財政、稅收等方面的優(yōu)惠，其經(jīng)濟率先蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)也受政策因素的影響，因其本身就具有明顯的政策制約性，受政策和法律的影響較大。我國曾實行福利分房，后來到了20世紀90年代，隨著改革開放的不斷深入，福利分房的弊端日益體現(xiàn)，國家則變相采取貨幣分房，自此，房地產(chǎn)經(jīng)濟迎來了自身發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)市場組建完善，價格不斷升高。

對于廣東省而言，其受政策影響的程度也較深。珠三角地區(qū)如深圳、珠海這兩個城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟在省內(nèi)處于較為領(lǐng)先的地位，特別是深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，較為迅猛，一直處于省內(nèi)領(lǐng)先地位，與其在改革開放初期被劃為經(jīng)濟特區(qū)有密切聯(lián)系。而廣州市是廣東省的政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育的中心，因而其房地產(chǎn)經(jīng)濟也享受到了較多的政策傾斜，發(fā)展迅猛，成為可以與深圳媲美的城市。而最近幾年發(fā)展較快的東莞、佛山、惠州、湛江等城市，也是受到國家及地方發(fā)展政策的帶動。

綜上所述，廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域差異是由人口因素、經(jīng)濟因素、土地成本因素、政策因素和區(qū)位因素共同影響的結(jié)果，但是具體到不同城市，各種因素對差異的貢獻不同，因此各地方應(yīng)當(dāng)因地制宜引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，逐步減弱、消除房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域差異。

3 促進廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

3.1 以珠三角地區(qū)為中心，帶動粵東西北地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展

以珠三角地區(qū)為中心，繼續(xù)發(fā)揮其優(yōu)越的地理優(yōu)勢，集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，合理規(guī)劃各城市的布局和功能，并推動其一體化建設(shè)，同時充分發(fā)揮珠三角地區(qū)的輻射帶動作用，鼓勵勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資源消耗型產(chǎn)業(yè)向粵東西北地區(qū)發(fā)展；而粵東西北均位于珠三角地區(qū)的輻射范圍內(nèi)，應(yīng)加強交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和扶持力度，積極主動承接珠三角地區(qū)的分流產(chǎn)業(yè)；同時，廣大山區(qū)加強環(huán)境保護，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，發(fā)展特色經(jīng)濟，切實提高粵東西北地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，促進廣東省區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)資源和人口的合理流動，緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾，逐步縮小廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域差異。

3.2 合理規(guī)劃城市用地，切實降低土地成本

廣東省房地產(chǎn)市場整體應(yīng)加快構(gòu)建以稅收、法律和財政等市場手段為主的調(diào)控機制，在充分發(fā)揮市場經(jīng)濟的內(nèi)在調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平、人口因素和資源優(yōu)勢等，科學(xué)的制定各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)劃，在土地保護政策允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)增加土地一級市場的供給，規(guī)范土地二級市場的轉(zhuǎn)讓，合理規(guī)劃城市用地，切實保障各地區(qū)特別是珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場中，中低價位普通商品房、經(jīng)

濟適應(yīng)房和廉租房的供給，嚴禁炒買炒賣土地行為，以增加土地的有效供給，切實降低各地區(qū)特別是珠三角地區(qū)的土地成本，同時加快珠三角和粵東西北地區(qū)之間的通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，合理緩解珠三角地區(qū)的住房壓力，從源頭逐漸降低珠三角地區(qū)的平均房價，同時拉動粵東西北地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，進而縮小廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域差異。

3.3 加強政府宏觀調(diào)控，實行差別化政策

廣東省房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)根據(jù)各地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r和市場整體趨勢進行針對性指導(dǎo)，加強各地方政府的宏觀調(diào)控職能，降低地方經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴，實行地方性差別化調(diào)控政策。對于珠三角地區(qū)如深圳、廣州等房價增長過快、供求關(guān)系日益緊張的城市，從嚴調(diào)控，完善金融市場的建設(shè)，拓寬居民的投資渠道，指導(dǎo)城市規(guī)劃，促進房產(chǎn)開發(fā)和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)并行，遏制投機需求，保障剛需群體的住房需求，緩和供需矛盾，穩(wěn)定市場，合理降低珠三角地區(qū)的房價；對粵東西北如汕頭、湛江等供求關(guān)系較緩和的二三線城市，要合理引導(dǎo)，在滿足市場需要的前提下合理控制開發(fā)規(guī)模，有序開發(fā)，保持市場穩(wěn)健增速發(fā)展，進而縮減廣東省房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域差異。

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中圖分類號：F069

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)05(a)-118-03