龍超

摘 要：為尋找合理的解決不動產(chǎn)登記制度中存在的一些問題的辦法，實(shí)有必要對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本原則及內(nèi)容予以梳理。運(yùn)用比較法學(xué)的方法，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實(shí)踐，提出了“合法性原則、申請?jiān)瓌t、在先原則以及形式主義審查為主，實(shí)質(zhì)主義審查為輔”的不動產(chǎn)登記原則并對從登記機(jī)關(guān)、法律依據(jù)、登記程序及權(quán)利證書等幾個個方面對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的進(jìn)行剖析。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記；基本原則

從我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中，可以看出，因法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動，我國大體上采登記生效主義，即一般來說，只有通過登記，在登記簿上將不動產(chǎn)物權(quán)變動情況記載后，才能發(fā)生物權(quán)效力。否則，僅具有債權(quán)效力。在此種模式之下，登記薄就具有了公示力和公信力。有利于明晰不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，更好地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，還能保護(hù)交易安全并提高交易效率。故今后，在我國實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，應(yīng)當(dāng)圍繞著“確保不動產(chǎn)物權(quán)變動真實(shí)、準(zhǔn)確地記載于不動產(chǎn)登記薄”之目標(biāo)而展開。

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本原則

（一）合法性原則

合法性原則是一項(xiàng)重要的程序原則，其內(nèi)涵表現(xiàn)在兩個方面：其一、在登記申請程序中，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對每一項(xiàng)登記申請材料的合法性進(jìn)行審查，使其符合法律規(guī)定；其二、登記機(jī)關(guān)在不動產(chǎn)登記的全過程中，應(yīng)該嚴(yán)格按照法律規(guī)定的登記程序。合法性原則，一方面，是依法治國的要求，使公權(quán)力機(jī)關(guān)，嚴(yán)格按照實(shí)體法和程序法規(guī)定，確保登記薄真實(shí)性、準(zhǔn)確性，樹立國家公信力。另一方面，嚴(yán)格依法，可限制公權(quán)力，防止濫用損害權(quán)利人利益。

（二）申請?jiān)瓌t

申請?jiān)瓌t是指不動產(chǎn)登記中，應(yīng)將當(dāng)事人或相關(guān)機(jī)關(guān)提起的登記申請，作為不動產(chǎn)登記程序啟動的前提。具體而言，不動產(chǎn)權(quán)利人向房產(chǎn)登記部門或國家機(jī)關(guān)申請將屬于自己的私有房產(chǎn)予以登記，以期自己的合法權(quán)利受到保護(hù)。申請?jiān)瓌t的建立，一方面是私法自治原則在登記程序中的具體體現(xiàn)；另一方面，登記程序的啟動源于申請，使得登記機(jī)關(guān)不能逾越法定的申請范圍，從事登記活動，有利于對公權(quán)力進(jìn)行限制。

（三）在先原則

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，在權(quán)利處分之前，必須先進(jìn)行登記。即不動產(chǎn)登記法不能強(qiáng)行地要求所有不動產(chǎn)權(quán)利必須登記而后才發(fā)生法律效力，—般屬于“軟性強(qiáng)制”。在先原則之主要意義為，將登記程序作為不動產(chǎn)登記的必經(jīng)程序，這樣便可以清楚、全面地了解不動產(chǎn)權(quán)利變化情況；另一方面最大程度上確保不動產(chǎn)登記簿之準(zhǔn)確性，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)登記簿，推定記載的權(quán)利人為有處分權(quán)人，而無須審查登記薄上的權(quán)利人是否真正享有處分權(quán)，減少工作量。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容

（一）登記機(jī)關(guān)

以各國不動產(chǎn)制度為考察對象，不難發(fā)現(xiàn)各個國家的登記有以下共性：第一、統(tǒng)一性，即由一個統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)進(jìn)行登記，為司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)。如：德國為地方法院土地登記局，瑞士為各州地方法院；英國為土地登記局，我國臺灣地區(qū)設(shè)地政事務(wù)所；第二、獨(dú)立性。即許多國家不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與行政部門獨(dú)立，且與行使不動產(chǎn)管理的職能部門是分離的。第三、人員專業(yè)性。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記需要很多方面專業(yè)知識，所以大多數(shù)國家要求從事登記工作人員具備一定資格。比如，在德國，登記人員有其專門的任命和考核方式。我國登記機(jī)關(guān)的分散性、依附性、非專業(yè)性，帶來很多弊端。主要表現(xiàn)為，分別登記使得登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)混亂、從而相互扯皮，同時(shí)，分散登記不利于當(dāng)事人獲取不動產(chǎn)信息，增加了公眾負(fù)擔(dān)，從而影響了我國不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前，爭論焦點(diǎn)在于法院說和行政機(jī)關(guān)說。簡單講，持法院說的學(xué)者認(rèn)為，我國屬于大陸法系可以借鑒德國的做法，而且目前我國各部門利益沖突大，法院比較中立；持行政機(jī)關(guān)說的學(xué)者則認(rèn)為，從歷史上看我國一直是行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，而現(xiàn)實(shí)中，這些不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)積累了大量不動產(chǎn)登記的資料及經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在交給其他主體，難免資源浪費(fèi)，增加成本等，而且行政機(jī)關(guān)有其權(quán)威性，能保證登記的公信力。

（二）統(tǒng)一登記的法律依據(jù)

我國目前關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)眾多，大到法律小至地方政府文件等，但這些法律規(guī)范往往分布零散，相互矛盾甚至不合理的情況普遍存在。另一方面，登記者的對法律規(guī)范及觀點(diǎn)的把握仍停留在比較落后的水平，對登記條件的審核依舊局限于對土地的確定、不動產(chǎn)的建設(shè)、出資方式及主體等方面。所以， 有必要制定一部能夠滿足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的，對不動產(chǎn)登記內(nèi)容、程序、登記機(jī)關(guān)職能、賠償責(zé)任等統(tǒng)一的法律，以適應(yīng)我國目前的社會需要。目前關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定主要為《物權(quán)法》，而剛出臺的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，從效力上來看屬于行政法規(guī)，其是最新的關(guān)于統(tǒng)一登記的法規(guī)。

（三）統(tǒng)一登記程序

不動產(chǎn)登記是物權(quán)公示的要求。我國一直存在重視實(shí)體公正的價(jià)值，而缺乏對程序公正價(jià)值的認(rèn)識，為保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)力以及方便不動產(chǎn)交易，有必要對不動產(chǎn)登記程序統(tǒng)一。就單個申請登記程序角度來看，不動產(chǎn)登記程序概括起來，主要有申請、受理、審查、公告、登記五個部分。登記程序一般因當(dāng)事人的申請而啟動。因?yàn)槭欠裆暾埵钱?dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，同時(shí)在申請程序中，還要提交符合法律規(guī)定的幾類材料。接著，登記機(jī)關(guān)，收到申請資料后，對申請人提交的資料進(jìn)行初步審查、受理，這個過程中也有法律嚴(yán)格規(guī)定的時(shí)間，以及初步審查后對各種情況按照法定方式予以區(qū)別對待。然后符合登記條件的公告后予以登記。而從廣闊的角度來看，我國的不動產(chǎn)登記，原則上從各中央到地方應(yīng)該遵守一套統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記程序，不允許有例外，做到登記工作有法可依，法律面前人人平等。登記程序的統(tǒng)一，既保護(hù)了私益，又防止了登記機(jī)關(guān)濫用權(quán)力。

（四）統(tǒng)一登記薄和權(quán)利證書

從我國立法實(shí)踐來看，我國不動產(chǎn)登記薄編制采物的編成主義。同時(shí)，我國長期以來房產(chǎn)和土地登記薄采分別設(shè)立模式，土地上最重要的定著物是建筑，由于土地和房屋在自然屬性上的不可分性，故在制度設(shè)計(jì)上也必須要遵循此規(guī)律，保持二者協(xié)調(diào)。故而，對于統(tǒng)一不動產(chǎn)登記薄而言，首先應(yīng)該是房產(chǎn)、土地登記薄的統(tǒng)一，其次，才是登記薄內(nèi)容的統(tǒng)一。登記薄內(nèi)容的統(tǒng)一可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，概括起來，主要包括對不動產(chǎn)的自然狀況、所有權(quán)和不動產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)、限制的登記。最后，是對不動產(chǎn)權(quán)利證書的統(tǒng)一，新的不動產(chǎn)權(quán)利證書樣式已經(jīng)公布，并開始使用。通說認(rèn)為，不動產(chǎn)權(quán)利證書是證書上記載的權(quán)利人相應(yīng)權(quán)利的證明，但不同于登記薄，不具有公示力和公信力。它最突出的作用是權(quán)利人可據(jù)此方便地證明自己是不動產(chǎn)的權(quán)利人。故不動產(chǎn)權(quán)利證書應(yīng)由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)按統(tǒng)一的格式制作、頒發(fā)。以結(jié)束目前權(quán)利證書的混亂、眾多的現(xiàn)象， 從而在一定程度上，保障了不動產(chǎn)交易安全。

（五）統(tǒng)一登記制度的查詢救濟(jì)

統(tǒng)一登記查詢的救濟(jì)是針對申請人因被登記機(jī)關(guān)無故拒絕或權(quán)利人因登記機(jī)關(guān)不善保管登記資料，造成信息泄露等的救濟(jì)，也即登記機(jī)關(guān)責(zé)任的一種。首先，對于登記機(jī)關(guān)無故拒絕查詢，此時(shí)，當(dāng)事人若因此而遭受損失，則其可以登記機(jī)關(guān)為索賠對象。其次，權(quán)利人因登記機(jī)關(guān)不善保管登記資料，造成信息泄露等權(quán)利受損的，也可以依法向登記機(jī)關(guān)主張賠償；最后，濫用查詢信息，造成權(quán)利人利益受損的，應(yīng)要求相關(guān)侵權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，嚴(yán)重的，應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。故需要建立必要、配套的登記查詢救濟(jì)機(jī)制，以保障申請人查閱權(quán)的實(shí)現(xiàn)和權(quán)利人的隱私權(quán)不受侵犯。（作者單位：廣西大學(xué)法學(xué)院）

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