林紅

摘 要：小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展一直是大家比較關(guān)心的事情，很多人都在觀望小產(chǎn)權(quán)房是否有轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)。2015小產(chǎn)權(quán)房最新消息，國(guó)土部表態(tài)：土地改革不是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，那么購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？小產(chǎn)權(quán)房何時(shí)才能轉(zhuǎn)正？怎樣才能轉(zhuǎn)正？

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)權(quán)證；土地使用權(quán)；集體土地所有權(quán)；農(nóng)村社會(huì)保障

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售給非本集體成員的一類房屋。小產(chǎn)權(quán)房未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家目前的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

首先，分析小產(chǎn)權(quán)房的合法性。根據(jù)目前的法律規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是得不到產(chǎn)權(quán)保證的，不具有房產(chǎn)所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。同時(shí)，在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，不能抵押、不能貸款，不允許買(mǎi)賣(mài)或進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)、再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金，一旦出現(xiàn)糾紛缺少法律支持。

因此，面對(duì)價(jià)格誘惑的小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)者一定要謹(jǐn)慎。其次，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有如下風(fēng)險(xiǎn)，有可能面臨這些風(fēng)險(xiǎn)：1、拿不到法律認(rèn)可的房產(chǎn)證。村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商自行印制的《樓房產(chǎn)權(quán)證》不具有法律效力。2、即使有宅基地和房屋的使用權(quán)也無(wú)法上市交易，無(wú)法得到銀行貸款和按揭，不允許過(guò)戶。3、有可能被列為違章建筑，面臨拆遷而得不到任何補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。即便是為了居住的需要購(gòu)買(mǎi)，小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時(shí)間無(wú)確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會(huì)落空。小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施如供水、供電、供氣等，不在國(guó)家規(guī)劃之列，不能得到有效保證。所以，在購(gòu)房前，了解土地的性質(zhì)是至關(guān)重要的。您有必要對(duì)自己所要購(gòu)買(mǎi)的房子性質(zhì)要明確清楚。因?yàn)椋缃褓?gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下不宜投資購(gòu)買(mǎi)。如果您碰到的是小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

與小產(chǎn)權(quán)房對(duì)應(yīng)的是大產(chǎn)權(quán)房，即國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)房。近年來(lái)，大產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格過(guò)高并不斷攀升，讓老百姓買(mǎi)房的難度越來(lái)越大。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)正好迎合了無(wú)力支付高額正規(guī)商品房房款以及不符合現(xiàn)有保障性住房審核條件或雖然符合國(guó)家申請(qǐng)條件但尚未或者不想購(gòu)買(mǎi)這類房屋的人群的需要。

“小產(chǎn)權(quán)房”雖不是法律概念，但已是大家認(rèn)同的概念，是在社會(huì)生活實(shí)踐中創(chuàng)制的。我們不能否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房在將來(lái)會(huì)成為法律概念，因?yàn)椴糠址筛拍钍强梢詠?lái)源于社會(huì)現(xiàn)象的。小產(chǎn)權(quán)房合法化不僅符合我國(guó)社會(huì)發(fā)展的需求，也有利于我國(guó)法律體系的完善，應(yīng)讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，從立法上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化定性。

雖然現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。但是，應(yīng)從立法上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化定性，通過(guò)一些基石，即制定農(nóng)村土地規(guī)劃法規(guī)范農(nóng)村土地的合理利用，同時(shí)完善現(xiàn)有的制度，包括集體土地所有權(quán)制度、農(nóng)村社會(huì)保障制度等，以達(dá)到對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的合理解決。這樣不僅符合我國(guó)社會(huì)發(fā)展的需求，也有利于我國(guó)法律體系的完善。

小產(chǎn)權(quán)房治理工作關(guān)系到我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的成敗，在大量農(nóng)戶涌入城市的背景下，如何滿足其基本的住房需求是一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房有助于改善城市住房的社會(huì)價(jià)值已得到多數(shù)人承認(rèn)，因此對(duì)其治理工作也要分而治之，做到合法、合理、更合情。

對(duì)于新建小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)嚴(yán)格控制，依法排查，從用地審批到建設(shè)、銷(xiāo)售等多環(huán)節(jié)入手，防止土地資源的浪費(fèi)。而對(duì)于已經(jīng)被住戶持有的小產(chǎn)權(quán)房，治理更需智慧。藍(lán)皮書(shū)建議，自留地上的農(nóng)村房屋（須符合安全和居住使用要求）同城市房屋一樣可以自由買(mǎi)賣(mài)或出租，非自留地上的農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)或出租，只能自用；同時(shí)，應(yīng)允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)或租賃自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。專家學(xué)者主張將小產(chǎn)權(quán)房納入經(jīng)濟(jì)適用房或者保障房體系，建議在符合土地用途和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，使大部分小產(chǎn)權(quán)房合法化、規(guī)范化，以促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。（作者單位：西南民族大學(xué)）

基金項(xiàng)目：本項(xiàng)目得到西南民族大學(xué)研究生創(chuàng)新型科研項(xiàng)目資助（CX2015SP05）

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