徐大懷

摘 要：中國影子銀行與房地產(chǎn)市場相互作用并緊密聯(lián)系，由于房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求，帶有我國特色的金融產(chǎn)品創(chuàng)新開始出現(xiàn)。本文分析了影子銀行的發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響，以及影子銀行與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)系。應(yīng)該理性對待影子銀行的發(fā)展，降低和規(guī)避影子銀行帶來的風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：影子銀行；信貸業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)

美國次貸危機(jī)爆發(fā)之后出現(xiàn)了一個重要金融學(xué)概念——影子銀行。按照金融穩(wěn)定理事會的定義，影子銀行是指游離于銀行監(jiān)管體系之外、可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險和監(jiān)管套利等問題的信用中介體系（包括各類相關(guān)機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)活動）。它利用銀行貸款證券化，進(jìn)行信用擴(kuò)張。這樣的過程核心是把傳統(tǒng)的銀行信貸關(guān)系轉(zhuǎn)換為證券化中的隱藏的信貸關(guān)系。

一、研究背景

在中國，影子銀行主要表現(xiàn)為信托產(chǎn)品和銀行理財產(chǎn)品。一是通過與商業(yè)銀行合作，即銀信合作，借助信托產(chǎn)品，從銀行獲取貸款，將傳統(tǒng)的信托關(guān)系轉(zhuǎn)換為債務(wù)關(guān)系；另外，銀行直接發(fā)行理財產(chǎn)品，將資金投向地方基建和實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。其中，資金流向一個重要的領(lǐng)域——房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)由于土地的稀缺性而具有長期保值增值的特征，尤其是在城市化和金融支持帶動的房地產(chǎn)市場繁榮的條件下，房地產(chǎn)業(yè)就成為規(guī)避資金風(fēng)險、追求投資高回報的首選產(chǎn)業(yè)。[1]隨著市場化的深入，房地產(chǎn)市場行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。但事實上，房價的增長速度與增長幅度遠(yuǎn)大于居民人均收入的漲幅，這使得中央政府開始對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多次調(diào)控。

房地產(chǎn)的建設(shè)需要投入巨額資金，房地產(chǎn)開發(fā)商難以從傳統(tǒng)渠道籌集資金，一些項目開發(fā)往往是通過外部融資，向某些金融機(jī)構(gòu)借貸資金，才能籌集足夠的資金完成項目開發(fā)。在政府對房地產(chǎn)企業(yè)實施調(diào)控措施時，制定了嚴(yán)格監(jiān)管措施，專門針對商業(yè)銀行的開發(fā)商貸款，使得開發(fā)商難以通過正常渠道從銀行進(jìn)行融資，所以開發(fā)商必須尋找新的融資途徑。由于房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求，帶有我國特色的金融產(chǎn)品開始出現(xiàn)，為滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資需求，一些信托公司、私募基金等金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用資金流轉(zhuǎn)等進(jìn)入房地產(chǎn)市場，取代部分銀行貸款的作用。房地產(chǎn)中商品房價格在上漲階段容易獲得大量金融信貸支持，但是過于脫離經(jīng)濟(jì)基本面以及高于社會購買力的高房價難以維持很長時間，因而房地產(chǎn)價格波動是否與影子銀行的融資支持方面存在某種關(guān)系，也是值得深入探討的問題。

二、影子銀行對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響

影子銀行與房地產(chǎn)如影隨形，“影子銀行”是金融深化和金融抑制的結(jié)果，不僅體現(xiàn)在商業(yè)銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，也體現(xiàn)在新型金融機(jī)構(gòu)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。隨著實行貨幣緊縮政策和流動性收緊，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的資金使得許多擔(dān)保、投資公司等開展融資業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行的部分資金也脫離金融監(jiān)管，發(fā)展為品種繁多、發(fā)展迅速的理財產(chǎn)品。房地產(chǎn)業(yè)能代表金融業(yè)的興衰，影子銀行正入侵國內(nèi)房地產(chǎn)市場及政府融資平臺，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金大約占到總投資資金的50%以上，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被這些影子銀行入侵，影子銀行的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤緊密聯(lián)系，影子銀行發(fā)展之迅猛很可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂，這些，也會影響整個金融市場的穩(wěn)定性。一旦經(jīng)濟(jì)不景氣將使得企業(yè)利潤萎縮，導(dǎo)致一些企業(yè)的利潤空間縮小，企業(yè)無力償還影子銀行提供的資金成本，勢必導(dǎo)致影子銀行的貸出資金出現(xiàn)系統(tǒng)性違約風(fēng)險。但是從另一方面而言，影子銀行能滿足房地產(chǎn)企業(yè)多樣化的融資需求，影子銀行是一種金融創(chuàng)新，在很大程度上能降低融資成本和交易風(fēng)險。

相比商業(yè)銀行融資手續(xù)復(fù)雜，影子銀行具有方便快捷、信貸條件寬松和操作靈活等特點，能很好的滿足房地產(chǎn)企業(yè)在資金服務(wù)方面的需求。例如，影子銀行體系中的委托貸款、信托貸款和房地產(chǎn)私募基金等就成為房地產(chǎn)融資的重要渠道。截至2013年末，我國全社會融資規(guī)模17.29萬億元，房地產(chǎn)信托余額1.03萬億元，占比10.03%，同比增加0.18個百分點；新募房地產(chǎn)基金數(shù)量達(dá)到132只，募資總額達(dá)到106.67億美元，同比增長79.1%。[2]

三、影子銀行與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)系分析

近幾年來，寬松的貨幣政策導(dǎo)致流向房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣量充足，這些政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者兩個層面對金融機(jī)構(gòu)表現(xiàn)了強(qiáng)烈的依賴性：房地產(chǎn)開發(fā)商取得得了商業(yè)銀行直接貸款和各種影子銀行間接融資的雙重途徑；另一方面，消費(fèi)者在購房進(jìn)行按揭貸款時，就必須獲得銀行的信貸支持。地方政府為了支撐房地產(chǎn)市場，放寬了對住宅購買的限制，也放寬了對住宅貸款的限制、比如某些區(qū)域向符合一定條件的購房者支付補(bǔ)貼；部分房地產(chǎn)商也向消費(fèi)者推出打折活動等刺激需求。從對房價影響大小的角度來看，為了更好的滿足居民的正常需求，才會有按揭貸款購房這種政策的實行；但是各類影子銀行提供給房地產(chǎn)企業(yè)的融資，卻推動了各大房地產(chǎn)企業(yè)競相以高價爭奪地塊。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，有20多家銀行涉及房地產(chǎn)類貸款，而金額竟然達(dá)到了20.9萬億之多。影子銀行不受金融監(jiān)管指標(biāo)、存款準(zhǔn)備金等約束，具有更強(qiáng)的信用創(chuàng)造功能，目前，國家仍然控制商業(yè)銀行的貸款規(guī)模，為滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，規(guī)避監(jiān)管、尋求利潤，商業(yè)銀行會將籌集來的資金高息借貸給房地產(chǎn)企業(yè)，而借款企業(yè)再將所借資金存放于銀行，產(chǎn)生派生存款，從而擴(kuò)大了信貸供給，創(chuàng)造了信用，導(dǎo)致社會總體信用擴(kuò)大。

房地產(chǎn)價格同社會總體信用有很大的關(guān)聯(lián)，而影子銀行可以通過這種信用創(chuàng)造功能影響到房地產(chǎn)價格的波動。影子銀行規(guī)模對商品房價格與金融市場的發(fā)展程度息息相關(guān)，金融市場發(fā)展程度越高，影子銀行對商品房價格的影響越顯著，反之，金融市場發(fā)展程度越低，影子銀行對商品房價格的影響越小。[3]我國房價近年來穩(wěn)步上漲，現(xiàn)階段無明顯下跌趨勢，在房地產(chǎn)價格穩(wěn)定上漲時期，房地產(chǎn)的信貸資金壞賬可能性小，風(fēng)險不高，影子銀行會積極投放信貸資金至房地產(chǎn)業(yè)，而房價上漲會使得消費(fèi)者踴躍購房，房地產(chǎn)企業(yè)能獲得高額利潤，就能及時歸還所融資金；影子銀行也獲得了高額穩(wěn)定的收益，自身凈資產(chǎn)提高，房地產(chǎn)信貸投放資金也會加大。相反，房地產(chǎn)價格下跌會影響房地產(chǎn)企業(yè)的收益，影子銀行會縮緊對房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投資。

四、結(jié)論與建議

影子銀行快速發(fā)展，是中國金融體系中不可忽視的力量。影子銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，對于我國影子銀行的發(fā)展要區(qū)別對待。一方面要限制商業(yè)銀行和信托公司等之間形成影子銀行的理財產(chǎn)品，要規(guī)范以民間借貸為主的影子銀行體系的發(fā)展；另一方面，要改變房地產(chǎn)企業(yè)單一化的融資結(jié)構(gòu)，拓展房地產(chǎn)資金來源，減少對銀行信貸的過度依賴。（作者單位：長沙理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 房地產(chǎn)、影子銀行與宏觀審慎監(jiān)管機(jī)制，李志鋒[J].生產(chǎn)力研究，2014，（3）：67.

[2] 我國影子銀行與房地產(chǎn)金融風(fēng)險研究，符瑞武[J].華北金融，2014，（12）：12.

[3] 影子銀行對我國商品房價格的影響實證分析，王秋霞[J].市場周刊，2014，（6）：92.