馬咪咪

摘 要：“居間糾紛”跳單現(xiàn)象在二手房行業(yè)非常常見，給快速發(fā)展的二手房市場交易帶來了不小的困擾。為此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)想了很多的措施以防止賣房者和買房者跳單，其中包括簽訂《獨(dú)家委托銷售協(xié)議》和《購房確認(rèn)書》。但是本文的研究證明，跳單現(xiàn)象產(chǎn)生的根本原因在于二手房購買的搜尋成本過高，相關(guān)協(xié)議的作用是有限的。要想從根本上減少跳單現(xiàn)象，最重要的是減少購房者的搜尋成本，尋找房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的競爭特色。

關(guān)鍵詞：“居間糾紛”跳單；搜尋成本；價格分布；利弊分析

1.背景介紹

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)今房地產(chǎn)市場中，二手房的交易量已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)銷售市場的50%，甚至在有的城市超過了50%的份額。北京市2015年上半年純新房成交量遠(yuǎn)不及二手房成交量，甚至二手房交易量是新房交易量的近3倍，具體數(shù)據(jù)見表1.1。其他省市地區(qū)的二手房交易量也是呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的態(tài)勢，交易規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)中聯(lián)鏈家二手房研究院監(jiān)測，2015年一季度，北京、上海、深圳、廣州、武漢等十大一二線城市二手房成交量突破21萬套，同比增長14.3%，較2014年平均每季成交量增長6.3%。①

應(yīng)當(dāng)注意的是，中國的二手房市場起步較晚，市場體系還不夠完善，交易中也會出現(xiàn)各種法律糾紛。其中一項較為常見的法律問題是“居間糾紛”跳單。2011年12月20日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》（法﹝2011﹞354號）。其中上海中遠(yuǎn)物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案指導(dǎo)性案例，凸顯出人們對二手房“居間糾紛”跳單行為的關(guān)注。在此前后就有多起地方法律案件與“居間糾紛”跳單有關(guān)。

2.“居間糾紛”跳單的類型

一般二手房交易是通過中介進(jìn)行的。賣房者②找到中介機(jī)構(gòu)，表明有房屋需出售并登記房源信息，與中介機(jī)構(gòu)簽訂《委托協(xié)議》或者《獨(dú)家委托協(xié)議》，雙方商定房屋出售價格；買房者通過中介機(jī)構(gòu)的房源信息宣傳，在中介機(jī)構(gòu)的引領(lǐng)下查看房屋，如果確定要購置所看房屋，則與中介機(jī)構(gòu)簽訂《購房確認(rèn)書》，按照《確認(rèn)書》中約定的房屋價格及中介費(fèi)用進(jìn)行交易，若對房源不滿意則另行找尋其他房源或者中介機(jī)構(gòu)。上述情況較為簡單，一般購房者不會只看一家的房源信息，而是會到其他中介進(jìn)行詢問對比。賣房者在未與中介簽訂《獨(dú)家委托協(xié)議》時，也會到其他的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托銷售。

“居間糾紛”跳單的類型大體分為兩種：一、購房者利用一家房地產(chǎn)中介的房源信息及享受相關(guān)服務(wù)后，跳過該家中介而與另一家中介完成交易，即C跳過T1通過T2與B達(dá)成交易；二、購房者在房屋中介的引領(lǐng)下看房后在網(wǎng)上查找到賣房者信息，然后跳過房地產(chǎn)中介直接與賣房者完成交易；或者購房者在中介查看房源時設(shè)法取得賣房者的聯(lián)系方式，看好房屋后直接跳過房地產(chǎn)中介，與賣房者取得聯(lián)系進(jìn)行交易，即B、C跳過T達(dá)成交易。

3.搜尋條件下房屋價格分布分析

3.1 二手房交易特點

依據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，在信息不對稱時，同質(zhì)商品的“一價定律”不再適用，會出現(xiàn)價格分布。在搜尋成本可堪接受的程度范圍內(nèi)就會出現(xiàn)消費(fèi)者尋找低價進(jìn)行交易的現(xiàn)象。二手房屋買賣就符合這樣的規(guī)律。

房地產(chǎn)作為一種特殊的消費(fèi)品，消費(fèi)者在進(jìn)行選購時具有以下幾個特點：首先，房屋買賣并不像平常購買衣服、食品，或者其他生活日常用品那樣會頻繁發(fā)生。在信息不對稱和信息不完全的情況下，消費(fèi)者不清楚商品（這里指買賣交易的房屋）的質(zhì)量。其次，房屋買賣與旅行購買商品的不同點在于，房屋的單價很大。最后，由于地理位置、區(qū)域環(huán)境、建造成本、規(guī)格、質(zhì)量及物業(yè)管理等因素的綜合作用，使得物理性質(zhì)本身沒有太大區(qū)別的住宅產(chǎn)品在價格上往往會形成較大的差別。

綜上所述，二手房交易中存在嚴(yán)重的信息不對稱與信息不完全，再加上房屋不同于一般的商品，中國當(dāng)前工業(yè)化引起的房屋價格大幅上漲，就形成了二手房高額的搜尋成本。高額的搜尋成本也使得二手房存在價格分布的特點。

3.2 價格分布模型

假定購房者能在成本為c的情況下獲得價格（這里的價格指房屋價格與中介傭金費(fèi)用的總和）的完全信息。若消費(fèi)者們的c大小各不相同，搜尋成本小于c的那部分人口比例以F（c）表示。L為購買房屋的消費(fèi)者數(shù)目，M為售賣房屋的房地產(chǎn)中介數(shù)目，λ表示低價中介所占的份額（這里假定多個中介所出售的房源質(zhì)量相同）。

顯然：（1）高價中介（只迎接信息不靈通者）的要價必須是壟斷價格，即u；（2）低價中介必須要價a，即最小平均成本 a=min{A（X）}。A（X）是與房地產(chǎn)中介銷售數(shù)量相聯(lián)系的平均成本，且A（X）= pmin。因為，如果a是大于pmin的任意一個價格，它就會使任何一個中介將價格減少ξ（ξ= a – Pmin），使它自己獲得整個市場上的信息靈通的消費(fèi)者。

在均衡中，將有兩種類型的消費(fèi)者：購買信息的消費(fèi)者（c≤c*）和不購買信息的消費(fèi)者（c>c*）。我們把前者稱為信息靈通者，后者稱為信息不靈通者。信息靈通者只會按照最低可能價格（我們以pmin表示）購買房屋。信息不靈通者僅僅在他們?nèi)サ牡谝粋€中介③。因此，他們支付的預(yù)期價格是P—，即市場平均價格④。低價中介的利潤為零。為了使高價中介的利潤也為零，它就必須有足夠的銷售量使它的平均成本等于u。用QH，QL分別代表高價中介和低價中介的銷售量，則通過數(shù)學(xué)推導(dǎo)計算可得結(jié)論：

λ=F（C*）（1-F（C*））QH*QL*-QH*≡（C*）（5）

顯然，Φ是c*的單調(diào)遞增函數(shù)。由此我們得到唯一的均衡，并以三種形式存在：（1）如果獲取信息的最小成本cmin超過u-a，那么，唯一的均衡使得λ=0。也就是在壟斷水平上存在著一個一價均衡：它使任何人都不會去購買信息；（2）如果F（0）1-F（0）QH*QL*-QH*>1，則由于存在著如此多的零搜尋成本者，以至于唯一的均衡是在競爭水平，p=a；（3）否則，就存在價格分布，且0<λ<1。

如果所有的其他中介都收取完全信息的競爭性價格a，此時的房地產(chǎn)中介收益為a×中介傭金費(fèi)率。假定偏離均衡價格的中介能有利可圖的收取價格u=a+ε，此時房地產(chǎn)中介的收益為（a+ε）×中介傭金費(fèi)率。（其中ε>0，中介不會失去它所有的顧客）。若搜尋成本為c，u>a+c時，那么購房者就會考慮去其他中介。也就是說，如果購房者的搜尋成本c小于價格的溢出ε，那么其就會去其他中介機(jī)構(gòu)選購。

以上分析說明，在信息不對稱與不完全的情況下，如果搜尋成本高昂，則均衡價格為壟斷高價；如果搜尋成本十分低廉，則均衡價格為競爭水平；否則，均衡價格為分布價格。依據(jù)中國當(dāng)前二手房市場現(xiàn)狀，顯然存在的均衡結(jié)果為第三種情況，也就是說此時必然存在搜尋成本小于c*的信息搜尋者，以低價交易為目的進(jìn)行搜尋對比。且信息不完全與不對稱程度越嚴(yán)重，c*的標(biāo)準(zhǔn)就會越高，從而搜尋行為與搜尋信息的渠道越可能多樣化。

3.3 “居間糾紛”類跳單的利弊分析

二手房交易過程復(fù)雜，對房屋信息及價格的了解過程也是需要購房者付出很大的精力、耗費(fèi)很多的時間。這就使得購房者獲得房屋真實信息的搜尋成本相對于整體交易成本而言較為高昂。在付出高昂搜尋成本的情形下，購房者對中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)不認(rèn)可，也不愿付出中介機(jī)構(gòu)所要求的中介費(fèi)用。

中介機(jī)構(gòu)為了防止賣房者或買房者進(jìn)行跳單，可謂是采取了各種可以采取的手段。這里我們重點關(guān)注《獨(dú)家委托協(xié)議》與《購房確認(rèn)書》兩項協(xié)議。中介機(jī)構(gòu)通過《獨(dú)家委托協(xié)議》來控制房源信息的唯一性，通過《購房確認(rèn)書》來確保交易的進(jìn)行。但是，中介機(jī)構(gòu)可能會出于賣高價就可獲得高額中介傭金的目的而抬高房屋的價格，賣房者則可能希望房屋可以在自己承受范圍內(nèi)盡量出售，兩者利益發(fā)生沖突。中介機(jī)構(gòu)希望自己在提供房源信息、帶領(lǐng)看房后，能盡快與購房者簽訂購買協(xié)議，但是買房者可能由于價錢等原因而愿意通過與之后接觸到的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋交易，兩者的利益也發(fā)生了沖突。這兩兩之間的利益沖突⑤形成的最終根源便是購房者搜尋成本的高昂。在付出高昂搜尋成本c*的前提下，購房者更愿意購買（p-pmin）值更高的房屋，也就會出現(xiàn)跳單。

那么，對于“居間糾紛”跳單這種行為，對于中介機(jī)構(gòu)采取的與買賣房屋者簽訂的《購房確認(rèn)書》與《獨(dú)家委托協(xié)議》，我們當(dāng)如何評價，文章分析指出，不能單純的從“違約賠償”的角度分析，也不能只考慮房屋買賣者的利益訴訟，而應(yīng)考慮市場交易的公平合理。

在多個中介機(jī)構(gòu)提供的同一房源價格差不高且不存在服務(wù)差別時，賣房者與買房者在分別與中介機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議后還進(jìn)行跳單，就有“惡意跳單”之嫌，中介機(jī)構(gòu)可在搜集相關(guān)證據(jù)后向法院提起訴訟以獲得應(yīng)得的收益，嚴(yán)厲打擊這種損害中介機(jī)構(gòu)合理合法利益的跳單行為。當(dāng)中介之間的同一房源價格差別大，中介有意利用房源信息抬高銷售價格并借協(xié)議的約束力阻止消費(fèi)者進(jìn)行合理交易時，房屋買賣者的跳單行為就不能嚴(yán)格按照違約需支付違約金及協(xié)議約定的中介傭金進(jìn)行判別。此時的跳單行為可對中介機(jī)構(gòu)“單純的利用房源信息賺取高額中介傭金”行為有所遏制，有益于促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)提供更為高端便利的服務(wù)，應(yīng)支持這種跳單行為。介于兩者之間的，可靜觀其變。對跳單行為不表示“打擊”或“支持”的態(tài)度，對協(xié)議約束力只看其是否符合相關(guān)法律的規(guī)定即可。

4.結(jié)語

文章通過借鑒引用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“旅游——陷阱”模型，得出二手房交易過程中高昂的搜尋成本使得賣房者和買房者在與中介簽訂協(xié)議后選擇跳單的結(jié)論?！熬娱g糾紛”跳單不能簡單的依據(jù)協(xié)議的約束力或者房屋買賣房通過跳單獲得的符合“經(jīng)濟(jì)人”的利益評價其好壞，應(yīng)從市場經(jīng)濟(jì)的公平合理交易角度分析。

二手房市場中高昂的搜尋成本是引起“居間糾紛”跳單的一個因素。中介機(jī)構(gòu)的作用本是利用其平臺雙邊市場的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，為賣房者和買房者提供信息便利，節(jié)約雙方在沒有中介平臺時的房源信息搜尋成本。但是，中介機(jī)構(gòu)如果憑借其掌握的房源信息進(jìn)行不真實的宣傳、虛抬房屋價格、單純依靠房屋賣價獲得數(shù)額不小的中介費(fèi)用，就會更大程度的增加房屋買賣雙方的搜尋成本、引起房屋買賣雙方的不滿而選擇跳單。如果中介機(jī)構(gòu)想要改變這種現(xiàn)狀，單靠“防跳單技巧”是起不了大的作用的。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范自身職業(yè)道德，據(jù)實宣傳房源信息、以提升服務(wù)質(zhì)量為競爭方式、以便利顧客為宗旨。（作者單位：天津財經(jīng)大學(xué)）

注解：

① 數(shù)據(jù)來源：中聯(lián)鏈家地產(chǎn).全面刺激開啟 城市成交活躍——2015年第一季度深圳市二手房市場分析報告.http：//www.88hom.com/news/17269.html

② 這里的賣房者指有房源需要出售的房屋所有者，而非進(jìn)行房屋宣傳銷售的中介機(jī)構(gòu)。

③ 我們假定連續(xù)搜尋的成本非常高，以至于這在現(xiàn)實生活中是不可能的。

④ 假定信息不靈通的消費(fèi)者不具有任何中介機(jī)構(gòu)要價的信息。因此，他們?nèi)ト魏沃薪闄C(jī)構(gòu)的可能性都是相同的。

⑤ 可能還有買房者與賣房者的共同利益夾雜其中

參考文獻(xiàn)：

[1] （美）理查德·施馬蘭西，羅伯特·D·威利格主編.李文溥等譯.《產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)手冊》（第Ⅰ冊）[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2009年6月：685-688.

[2] 隋彭生.居間合同委托人的任意解除權(quán)及“跳單”——以最高人民法院《指導(dǎo)案例1號》為例[J].江淮論壇，2012，04：110-115+164.

[3] 邵文龍.房地產(chǎn)買賣中“跳單”行為的司法認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)[J].人民司法，2012，02：20-22.

[4] 稅兵.居間合同中的雙邊道德風(fēng)險——以“跳單”現(xiàn)象為例[J].法學(xué)，2011，11：85-92.

[5] 湯文平.從“跳單”違約到居間報酬——“指導(dǎo)案例1號”評釋[J].法學(xué)家，2012，06：107-125+177.

[6] 于立，馮博.最高人民法院首個指導(dǎo)性案例的法律經(jīng)濟(jì)學(xué)分析——“跳單案”案例研究[J].財經(jīng)問題研究，2012，09：25-31.

[7] 張寧.房屋買賣居間合同中規(guī)避“跳單”條款的效力和“跳單”行為的認(rèn)定[J].法律適用，2010，08：68-70.

[8] Christina Sichtmann.Buyer-Seller Relationships and the Economics of Information[J].Journal of business market management，2007，11：.

[9] Niv Ahituv，Gil Greenstein.The impact of accessibility on the value of information and the productivity paradox[J].European Journal of Operational Research，2003，1612.