馬咪咪

摘 要：“居間糾紛”跳單現(xiàn)象在二手房行業(yè)非常常見(jiàn)，給快速發(fā)展的二手房市場(chǎng)交易帶來(lái)了不小的困擾。為此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)想了很多的措施以防止賣房者和買房者跳單，其中包括簽訂《獨(dú)家委托銷售協(xié)議》和《購(gòu)房確認(rèn)書》。但是本文的研究證明，跳單現(xiàn)象產(chǎn)生的根本原因在于二手房購(gòu)買的搜尋成本過(guò)高，相關(guān)協(xié)議的作用是有限的。要想從根本上減少跳單現(xiàn)象，最重要的是減少購(gòu)房者的搜尋成本，尋找房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)特色。

關(guān)鍵詞：“居間糾紛”跳單；搜尋成本；價(jià)格分布；利弊分析

1.背景介紹

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二手房的交易量已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的50%，甚至在有的城市超過(guò)了50%的份額。北京市2015年上半年純新房成交量遠(yuǎn)不及二手房成交量，甚至二手房交易量是新房交易量的近3倍，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表1.1。其他省市地區(qū)的二手房交易量也是呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，交易規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)中聯(lián)鏈家二手房研究院監(jiān)測(cè)，2015年一季度，北京、上海、深圳、廣州、武漢等十大一二線城市二手房成交量突破21萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)14.3%，較2014年平均每季成交量增長(zhǎng)6.3%。①

應(yīng)當(dāng)注意的是，中國(guó)的二手房市場(chǎng)起步較晚，市場(chǎng)體系還不夠完善，交易中也會(huì)出現(xiàn)各種法律糾紛。其中一項(xiàng)較為常見(jiàn)的法律問(wèn)題是“居間糾紛”跳單。2011年12月20日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》（法﹝2011﹞354號(hào)）。其中上海中遠(yuǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案指導(dǎo)性案例，凸顯出人們對(duì)二手房“居間糾紛”跳單行為的關(guān)注。在此前后就有多起地方法律案件與“居間糾紛”跳單有關(guān)。

2.“居間糾紛”跳單的類型

一般二手房交易是通過(guò)中介進(jìn)行的。賣房者②找到中介機(jī)構(gòu)，表明有房屋需出售并登記房源信息，與中介機(jī)構(gòu)簽訂《委托協(xié)議》或者《獨(dú)家委托協(xié)議》，雙方商定房屋出售價(jià)格；買房者通過(guò)中介機(jī)構(gòu)的房源信息宣傳，在中介機(jī)構(gòu)的引領(lǐng)下查看房屋，如果確定要購(gòu)置所看房屋，則與中介機(jī)構(gòu)簽訂《購(gòu)房確認(rèn)書》，按照《確認(rèn)書》中約定的房屋價(jià)格及中介費(fèi)用進(jìn)行交易，若對(duì)房源不滿意則另行找尋其他房源或者中介機(jī)構(gòu)。上述情況較為簡(jiǎn)單，一般購(gòu)房者不會(huì)只看一家的房源信息，而是會(huì)到其他中介進(jìn)行詢問(wèn)對(duì)比。賣房者在未與中介簽訂《獨(dú)家委托協(xié)議》時(shí)，也會(huì)到其他的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托銷售。

“居間糾紛”跳單的類型大體分為兩種：一、購(gòu)房者利用一家房地產(chǎn)中介的房源信息及享受相關(guān)服務(wù)后，跳過(guò)該家中介而與另一家中介完成交易，即C跳過(guò)T1通過(guò)T2與B達(dá)成交易；二、購(gòu)房者在房屋中介的引領(lǐng)下看房后在網(wǎng)上查找到賣房者信息，然后跳過(guò)房地產(chǎn)中介直接與賣房者完成交易；或者購(gòu)房者在中介查看房源時(shí)設(shè)法取得賣房者的聯(lián)系方式，看好房屋后直接跳過(guò)房地產(chǎn)中介，與賣房者取得聯(lián)系進(jìn)行交易，即B、C跳過(guò)T達(dá)成交易。

3.搜尋條件下房屋價(jià)格分布分析

3.1 二手房交易特點(diǎn)

依據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，在信息不對(duì)稱時(shí)，同質(zhì)商品的“一價(jià)定律”不再適用，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格分布。在搜尋成本可堪接受的程度范圍內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)者尋找低價(jià)進(jìn)行交易的現(xiàn)象。二手房屋買賣就符合這樣的規(guī)律。

房地產(chǎn)作為一種特殊的消費(fèi)品，消費(fèi)者在進(jìn)行選購(gòu)時(shí)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，房屋買賣并不像平常購(gòu)買衣服、食品，或者其他生活日常用品那樣會(huì)頻繁發(fā)生。在信息不對(duì)稱和信息不完全的情況下，消費(fèi)者不清楚商品（這里指買賣交易的房屋）的質(zhì)量。其次，房屋買賣與旅行購(gòu)買商品的不同點(diǎn)在于，房屋的單價(jià)很大。最后，由于地理位置、區(qū)域環(huán)境、建造成本、規(guī)格、質(zhì)量及物業(yè)管理等因素的綜合作用，使得物理性質(zhì)本身沒(méi)有太大區(qū)別的住宅產(chǎn)品在價(jià)格上往往會(huì)形成較大的差別。

綜上所述，二手房交易中存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱與信息不完全，再加上房屋不同于一般的商品，中國(guó)當(dāng)前工業(yè)化引起的房屋價(jià)格大幅上漲，就形成了二手房高額的搜尋成本。高額的搜尋成本也使得二手房存在價(jià)格分布的特點(diǎn)。

3.2 價(jià)格分布模型

假定購(gòu)房者能在成本為c的情況下獲得價(jià)格（這里的價(jià)格指房屋價(jià)格與中介傭金費(fèi)用的總和）的完全信息。若消費(fèi)者們的c大小各不相同，搜尋成本小于c的那部分人口比例以F（c）表示。L為購(gòu)買房屋的消費(fèi)者數(shù)目，M為售賣房屋的房地產(chǎn)中介數(shù)目，λ表示低價(jià)中介所占的份額（這里假定多個(gè)中介所出售的房源質(zhì)量相同）。

顯然：（1）高價(jià)中介（只迎接信息不靈通者）的要價(jià)必須是壟斷價(jià)格，即u；（2）低價(jià)中介必須要價(jià)a，即最小平均成本 a=min{A（X）}。A（X）是與房地產(chǎn)中介銷售數(shù)量相聯(lián)系的平均成本，且A（X）= pmin。因?yàn)?，如果a是大于pmin的任意一個(gè)價(jià)格，它就會(huì)使任何一個(gè)中介將價(jià)格減少ξ（ξ= a – Pmin），使它自己獲得整個(gè)市場(chǎng)上的信息靈通的消費(fèi)者。

在均衡中，將有兩種類型的消費(fèi)者：購(gòu)買信息的消費(fèi)者（c≤c*）和不購(gòu)買信息的消費(fèi)者（c>c*）。我們把前者稱為信息靈通者，后者稱為信息不靈通者。信息靈通者只會(huì)按照最低可能價(jià)格（我們以pmin表示）購(gòu)買房屋。信息不靈通者僅僅在他們?nèi)サ牡谝粋€(gè)中介③。因此，他們支付的預(yù)期價(jià)格是P—，即市場(chǎng)平均價(jià)格④。低價(jià)中介的利潤(rùn)為零。為了使高價(jià)中介的利潤(rùn)也為零，它就必須有足夠的銷售量使它的平均成本等于u。用QH，QL分別代表高價(jià)中介和低價(jià)中介的銷售量，則通過(guò)數(shù)學(xué)推導(dǎo)計(jì)算可得結(jié)論：

λ=F（C*）（1-F（C*））QH*QL*-QH*≡（C*）（5）

顯然，Φ是c*的單調(diào)遞增函數(shù)。由此我們得到唯一的均衡，并以三種形式存在：（1）如果獲取信息的最小成本cmin超過(guò)u-a，那么，唯一的均衡使得λ=0。也就是在壟斷水平上存在著一個(gè)一價(jià)均衡：它使任何人都不會(huì)去購(gòu)買信息；（2）如果F（0）1-F（0）QH*QL*-QH*>1，則由于存在著如此多的零搜尋成本者，以至于唯一的均衡是在競(jìng)爭(zhēng)水平，p=a；（3）否則，就存在價(jià)格分布，且0<λ<1。

如果所有的其他中介都收取完全信息的競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格a，此時(shí)的房地產(chǎn)中介收益為a×中介傭金費(fèi)率。假定偏離均衡價(jià)格的中介能有利可圖的收取價(jià)格u=a+ε，此時(shí)房地產(chǎn)中介的收益為（a+ε）×中介傭金費(fèi)率。（其中ε>0，中介不會(huì)失去它所有的顧客）。若搜尋成本為c，u>a+c時(shí)，那么購(gòu)房者就會(huì)考慮去其他中介。也就是說(shuō)，如果購(gòu)房者的搜尋成本c小于價(jià)格的溢出ε，那么其就會(huì)去其他中介機(jī)構(gòu)選購(gòu)。

以上分析說(shuō)明，在信息不對(duì)稱與不完全的情況下，如果搜尋成本高昂，則均衡價(jià)格為壟斷高價(jià)；如果搜尋成本十分低廉，則均衡價(jià)格為競(jìng)爭(zhēng)水平；否則，均衡價(jià)格為分布價(jià)格。依據(jù)中國(guó)當(dāng)前二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀，顯然存在的均衡結(jié)果為第三種情況，也就是說(shuō)此時(shí)必然存在搜尋成本小于c*的信息搜尋者，以低價(jià)交易為目的進(jìn)行搜尋對(duì)比。且信息不完全與不對(duì)稱程度越嚴(yán)重，c*的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)越高，從而搜尋行為與搜尋信息的渠道越可能多樣化。

3.3 “居間糾紛”類跳單的利弊分析

二手房交易過(guò)程復(fù)雜，對(duì)房屋信息及價(jià)格的了解過(guò)程也是需要購(gòu)房者付出很大的精力、耗費(fèi)很多的時(shí)間。這就使得購(gòu)房者獲得房屋真實(shí)信息的搜尋成本相對(duì)于整體交易成本而言較為高昂。在付出高昂搜尋成本的情形下，購(gòu)房者對(duì)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)不認(rèn)可，也不愿付出中介機(jī)構(gòu)所要求的中介費(fèi)用。

中介機(jī)構(gòu)為了防止賣房者或買房者進(jìn)行跳單，可謂是采取了各種可以采取的手段。這里我們重點(diǎn)關(guān)注《獨(dú)家委托協(xié)議》與《購(gòu)房確認(rèn)書》兩項(xiàng)協(xié)議。中介機(jī)構(gòu)通過(guò)《獨(dú)家委托協(xié)議》來(lái)控制房源信息的唯一性，通過(guò)《購(gòu)房確認(rèn)書》來(lái)確保交易的進(jìn)行。但是，中介機(jī)構(gòu)可能會(huì)出于賣高價(jià)就可獲得高額中介傭金的目的而抬高房屋的價(jià)格，賣房者則可能希望房屋可以在自己承受范圍內(nèi)盡量出售，兩者利益發(fā)生沖突。中介機(jī)構(gòu)希望自己在提供房源信息、帶領(lǐng)看房后，能盡快與購(gòu)房者簽訂購(gòu)買協(xié)議，但是買房者可能由于價(jià)錢等原因而愿意通過(guò)與之后接觸到的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋交易，兩者的利益也發(fā)生了沖突。這兩兩之間的利益沖突⑤形成的最終根源便是購(gòu)房者搜尋成本的高昂。在付出高昂搜尋成本c*的前提下，購(gòu)房者更愿意購(gòu)買（p-pmin）值更高的房屋，也就會(huì)出現(xiàn)跳單。

那么，對(duì)于“居間糾紛”跳單這種行為，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)采取的與買賣房屋者簽訂的《購(gòu)房確認(rèn)書》與《獨(dú)家委托協(xié)議》，我們當(dāng)如何評(píng)價(jià)，文章分析指出，不能單純的從“違約賠償”的角度分析，也不能只考慮房屋買賣者的利益訴訟，而應(yīng)考慮市場(chǎng)交易的公平合理。

在多個(gè)中介機(jī)構(gòu)提供的同一房源價(jià)格差不高且不存在服務(wù)差別時(shí)，賣房者與買房者在分別與中介機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議后還進(jìn)行跳單，就有“惡意跳單”之嫌，中介機(jī)構(gòu)可在搜集相關(guān)證據(jù)后向法院提起訴訟以獲得應(yīng)得的收益，嚴(yán)厲打擊這種損害中介機(jī)構(gòu)合理合法利益的跳單行為。當(dāng)中介之間的同一房源價(jià)格差別大，中介有意利用房源信息抬高銷售價(jià)格并借協(xié)議的約束力阻止消費(fèi)者進(jìn)行合理交易時(shí)，房屋買賣者的跳單行為就不能嚴(yán)格按照違約需支付違約金及協(xié)議約定的中介傭金進(jìn)行判別。此時(shí)的跳單行為可對(duì)中介機(jī)構(gòu)“單純的利用房源信息賺取高額中介傭金”行為有所遏制，有益于促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)提供更為高端便利的服務(wù)，應(yīng)支持這種跳單行為。介于兩者之間的，可靜觀其變。對(duì)跳單行為不表示“打擊”或“支持”的態(tài)度，對(duì)協(xié)議約束力只看其是否符合相關(guān)法律的規(guī)定即可。

4.結(jié)語(yǔ)

文章通過(guò)借鑒引用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“旅游——陷阱”模型，得出二手房交易過(guò)程中高昂的搜尋成本使得賣房者和買房者在與中介簽訂協(xié)議后選擇跳單的結(jié)論。“居間糾紛”跳單不能簡(jiǎn)單的依據(jù)協(xié)議的約束力或者房屋買賣房通過(guò)跳單獲得的符合“經(jīng)濟(jì)人”的利益評(píng)價(jià)其好壞，應(yīng)從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平合理交易角度分析。

二手房市場(chǎng)中高昂的搜尋成本是引起“居間糾紛”跳單的一個(gè)因素。中介機(jī)構(gòu)的作用本是利用其平臺(tái)雙邊市場(chǎng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，為賣房者和買房者提供信息便利，節(jié)約雙方在沒(méi)有中介平臺(tái)時(shí)的房源信息搜尋成本。但是，中介機(jī)構(gòu)如果憑借其掌握的房源信息進(jìn)行不真實(shí)的宣傳、虛抬房屋價(jià)格、單純依靠房屋賣價(jià)獲得數(shù)額不小的中介費(fèi)用，就會(huì)更大程度的增加房屋買賣雙方的搜尋成本、引起房屋買賣雙方的不滿而選擇跳單。如果中介機(jī)構(gòu)想要改變這種現(xiàn)狀，單靠“防跳單技巧”是起不了大的作用的。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范自身職業(yè)道德，據(jù)實(shí)宣傳房源信息、以提升服務(wù)質(zhì)量為競(jìng)爭(zhēng)方式、以便利顧客為宗旨。（作者單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)）

注解：

① 數(shù)據(jù)來(lái)源：中聯(lián)鏈家地產(chǎn).全面刺激開啟 城市成交活躍——2015年第一季度深圳市二手房市場(chǎng)分析報(bào)告.http：//www.88hom.com/news/17269.html

② 這里的賣房者指有房源需要出售的房屋所有者，而非進(jìn)行房屋宣傳銷售的中介機(jī)構(gòu)。

③ 我們假定連續(xù)搜尋的成本非常高，以至于這在現(xiàn)實(shí)生活中是不可能的。

④ 假定信息不靈通的消費(fèi)者不具有任何中介機(jī)構(gòu)要價(jià)的信息。因此，他們?nèi)ト魏沃薪闄C(jī)構(gòu)的可能性都是相同的。

⑤ 可能還有買房者與賣房者的共同利益夾雜其中

參考文獻(xiàn)：

[1] （美）理查德·施馬蘭西，羅伯特·D·威利格主編.李文溥等譯.《產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)手冊(cè)》（第Ⅰ冊(cè)）[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2009年6月：685-688.

[2] 隋彭生.居間合同委托人的任意解除權(quán)及“跳單”——以最高人民法院《指導(dǎo)案例1號(hào)》為例[J].江淮論壇，2012，04：110-115+164.

[3] 邵文龍.房地產(chǎn)買賣中“跳單”行為的司法認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)[J].人民司法，2012，02：20-22.

[4] 稅兵.居間合同中的雙邊道德風(fēng)險(xiǎn)——以“跳單”現(xiàn)象為例[J].法學(xué)，2011，11：85-92.

[5] 湯文平.從“跳單”違約到居間報(bào)酬——“指導(dǎo)案例1號(hào)”評(píng)釋[J].法學(xué)家，2012，06：107-125+177.

[6] 于立，馮博.最高人民法院首個(gè)指導(dǎo)性案例的法律經(jīng)濟(jì)學(xué)分析——“跳單案”案例研究[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究，2012，09：25-31.

[7] 張寧.房屋買賣居間合同中規(guī)避“跳單”條款的效力和“跳單”行為的認(rèn)定[J].法律適用，2010，08：68-70.

[8] Christina Sichtmann.Buyer-Seller Relationships and the Economics of Information[J].Journal of business market management，2007，11：.

[9] Niv Ahituv，Gil Greenstein.The impact of accessibility on the value of information and the productivity paradox[J].European Journal of Operational Research，2003，1612.