宋博通 仵世友

【摘要】當前，我國公租房供需矛盾凸顯，建設(shè)耗資巨大，以政府主導的低效建設(shè)模式難以持久。美國實施的LIHTC計劃吸引了開發(fā)商積極建設(shè)低收入家庭住房。通過分析LIHTC建設(shè)模式，總結(jié)其優(yōu)勢，從理論框架、資金支持及運營模式等方面探索一條符合我國國情的公租房建設(shè)模式。

【關(guān)鍵詞】公租房；建設(shè)模式；LIHTC

前言

低收入家庭的住房是大多數(shù)國家在城市化中都經(jīng)歷過的住房問題。美國LIHTC（Low Income Housing Tax Credits，簡稱LIHTC計劃）在解決可負擔住房的建設(shè)、管理等方面取得良好效果。Eriksen指出，LIHTC住房可為中低收入群體提供良好的住房選擇機會，有效地解決了住房供求矛盾。[1]荊寶潔簡要介紹了美國LIHTC的政策，指出該計劃使美國出現(xiàn)了投資廉租房REITs 的高潮。[2]

當前，我國公租房發(fā)展時間短，運營管理經(jīng)驗短缺。通過對LIHTC計劃建設(shè)運營模式進行分析，剖析以LIHTC為基本構(gòu)型的保障模式適用條件，為建立和完善我國保障住房政策提供建議。

1 LIHTC建設(shè)模式分析

1.1 美國LIHTC計劃

LIHTC計劃在1986年作為《稅制改革法》的一部分被正式推出。政府運用稅收作為該計劃的調(diào)節(jié)工具，激勵參建商參與可負擔住房的投資、建設(shè)和運營管理。

1.2 參建商參與LIHTC計劃的申請條件

該計劃要求持續(xù)期限至少30年，且其提供的可負擔住房占項目開發(fā)總量的比例也應(yīng)滿足以下條件之一：

（1）開發(fā)項目有至少20%的住房單元必須出租，且租戶收入低于當?shù)乜偸杖胫兄档?0%；

（2）開發(fā)項目中有至少40%的住房單元必須出租，且租戶收入低于當?shù)乜偸杖胫兄档?0%。

1.3 LIHTC計劃返稅額度的方法計算

根據(jù)返稅額度的不同，可將其分為兩種：

（1）9%稅收返還計劃

該計劃是指美國政府每年支付的返稅額度為對應(yīng)抵免成本金額的9%，持續(xù)期限為10年。9%的稅收返額度意味著政府相當于在10年內(nèi)返還給參建商建造成本90%的資金。

（2）4%稅收返還計劃

該計劃規(guī)定，若參建項目的單套開發(fā)建設(shè)成本低于3000美元或同時享受了其他資助，該項目只能享受返稅額占低收入住房建造成本30%的補貼。

1.4 LIHTC計劃的主要保障群體

美國家庭收入水平層次的劃分以當?shù)丶彝サ哪晔杖胫形粩?shù)為基礎(chǔ)。根據(jù)美國的統(tǒng)計和劃分方法，可將中低收入家庭劃分為赤貧家庭、極貧困家庭、低收入家庭及中等收入家庭。

1.5 LIHTC計劃的操作流程

美國國稅局以人口為基礎(chǔ)向分配各州的返稅額度，有意參與該計劃的可以向住房金融局提出申請，然后由州住房信貸機構(gòu)對各項目進行打分排名，根據(jù)排名確定。參建商可以用分配下來的返稅額度抵免自己應(yīng)納稅額或?qū)⑵涑鍪劢o其他擔有納稅義務(wù)的機構(gòu)。

1.6 LIHTC計劃的優(yōu)越性

（1）緩解政府資金及管理壓力

由于LIHTC項目的收益穩(wěn)定、風險較小，從而吸引了大量私人資金參與該計劃，在一定程度上緩解了政府資金壓力。項目所有者負責LIHTC住房的日常管理和修繕，大大減少了政府的管理工作量。

（2）增加低收入住房供應(yīng)

該計劃吸引了大量的社會資金用于建設(shè)可負擔住房，為增加住房的供應(yīng)起了顯著作用。截止2015年4月，該計劃提供的住房累計達270萬套，有效增加了住房。

（3）推動舊城改造和城市更新

位于合格人口普查及困難開發(fā)區(qū)的項目可以額外獲得30%的稅收返還，這提高了開發(fā)商在兩地區(qū)建設(shè)LIHTC項目的熱情，對加快舊城改造和城市更新起到了促進作用。

2 LIHTC計劃的啟示和借鑒

我國住房保障市場還處于發(fā)展初期，借鑒國際經(jīng)驗，可以通過金融、稅收等手段引導企業(yè)參與公租房建設(shè)，為增加保障房房源提供一定的支持。

2.1明確保障范圍，確定合理的保障比例

住房保障人群的確定，關(guān)系到公租房的供應(yīng)規(guī)模。因此，政府在提供公租房時應(yīng)首先對住房保障群體的覆蓋邊界進行合理界定，真正滿足亟需住房保障的困難群體。

2.2建立并完善公租房供應(yīng)的金融系統(tǒng)

美國依靠市場的力量通過引導社會資本參與住房的建設(shè)，緩解了政府的資金壓力。[4]我國可借鑒該模式，激勵開發(fā)商等社會機構(gòu)參與，引導社會資本注入，構(gòu)建一個高效、可持續(xù)融資建設(shè)模式，打破建設(shè)資金不足的瓶頸。

2.3建立和健全公租房政策法規(guī)

美國政府通過立法、稅收政策等方面給予了極大支持。在住房等方面建立了一系列完整的法律，如《稅收改革法案》等。這為LIHTC項目的開展，都以法律的形式規(guī)范化，有效地避免了LIHTC計劃推行中出現(xiàn)紕漏。

我國應(yīng)出臺有關(guān)保障房建設(shè)、分配及投資等配套法律，地方政府根據(jù)實際情況制定該模式實施細則，以法律形式保障開發(fā)商、投資者、住戶的權(quán)益及明確各所需承擔的責任。

2.4建立公租房運營管理架構(gòu)

美國政府、住房和城市發(fā)展部負責制定LIHTC的總體規(guī)劃，州住房金融管理部門制定細則。這既體現(xiàn)出聯(lián)邦政府的控制權(quán)，又賦予地方更大施政空間，利于該計劃的有效實施。

建議政府在住房保障機構(gòu)中分設(shè)職能明確的下屬部門，專門負責管理政府與投資者的合作，制定實施細則，監(jiān)督管理投資者參與LIHTC項目建設(shè)管理的全過程。

3 總結(jié)

回顧歷史，不能完全照搬LIHTC模式的運營管理經(jīng)驗，應(yīng)從實際國情出發(fā)，總結(jié)歷史經(jīng)驗，明確公租房制度的基本框架，盡可能地降低公租房的試錯及校正成本，建立起符合國情的公租房運營管理模式。

參考文獻

[1]Eriksen M D， Rosenthal S S. Crowd out effects of place-based subsidized rental housing： New evidence from the LIHTC program[J].Journal of Public Economics，2010，（94）：953-966.

[2]荊寶潔，楊銘，張媛媛.廉租房信托：疾呼聲中轉(zhuǎn)機微現(xiàn)[N].中國房地產(chǎn)報.

[3]韋顏秋，游錫火，馬明.封閉性金融體系與租賃型保障房融資—來自美國LIHTC的經(jīng)驗[J].城市發(fā)展研究， 2013，（06）：135-140.