孫宇

摘要：近年來，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷實(shí)施的調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的競爭日趨激烈，企業(yè)獲取利潤的空間也在逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)如何在當(dāng)前的環(huán)境下，獲取更大的利潤空間，自然成為眼下房地產(chǎn)公司特別關(guān)注的話題，房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效控制是提高其經(jīng)營效益的有力手段和方法。文章重點(diǎn)論述房地產(chǎn)公司在成本有效控制管理過程中常見的問題，并明確了房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進(jìn)行成本有效控制的相關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；全面預(yù)算

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要性

成本控制是企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容之一，科學(xué)有效地實(shí)施成本控制不僅能夠給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益而且更能增加企業(yè)競爭實(shí)力，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的市場生存環(huán)境也在發(fā)生不斷變化。在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功，立于不敗之地，必須結(jié)合企業(yè)內(nèi)自身實(shí)際情況，加強(qiáng)成本控制體系的完善與實(shí)行。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不應(yīng)該僅僅是一個財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的術(shù)語，而更應(yīng)該是一個企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，合理有效地降低企業(yè)的成本是一種增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場核心競爭力的有方法及途徑，也是企業(yè)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。成本控制貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程、貫穿于項(xiàng)目開發(fā)過程中的每一個階段，具有全員性、系統(tǒng)性、連續(xù)性，即成本控制應(yīng)該是一種全過程、全員參與的涉及到房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門的內(nèi)部控制制度。因此對成本進(jìn)行有效控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不可忽視的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制過程中存在的問題

（一）對成本控制存在思想上的懈怠

近幾年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，以及近年來良好的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率較高，隨之而來的是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的高層領(lǐng)導(dǎo)僅重視投資房地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟(jì)效益而忽視了對成本管控的思想意識。同時，目前只有很小一部分房地產(chǎn)企業(yè)是實(shí)行全過程、全員的全面成本控制制度流程，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都還沒有實(shí)行全面成本控制體系。這樣就造成成本控制僅是財(cái)務(wù)部門和項(xiàng)目部的職責(zé)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能在過程中對成本進(jìn)行有效的監(jiān)督、控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在成本控制方面的態(tài)度、思想不一致。很多房地產(chǎn)企業(yè)思想層面上關(guān)于對成本控制的感悟還是比較淺顯、比較淡薄，有些房地產(chǎn)企業(yè)注重前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的成本控制，自認(rèn)為前期將成本控制好，后期的其他階段成本控制對整體的成本影響較小；有些房地產(chǎn)企業(yè)則認(rèn)為建安成本控制是最重要的成本控制構(gòu)成，因?yàn)榻ò渤杀绢A(yù)計(jì)占總成本的70%以上。其實(shí)隨著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的越來越精準(zhǔn)化，成本控制應(yīng)包含整個項(xiàng)目開發(fā)過程中的全部環(huán)節(jié)，不能顧此薄彼，致使成本控制存在思想上的誤區(qū)，從而達(dá)不到預(yù)想的結(jié)果。

（二）在成本控制方法上信息化不足

由于缺乏對成本控制的意識，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理方法基本上是依據(jù)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)表體系來實(shí)現(xiàn)成本事后控制的，由于財(cái)務(wù)部門出具的各種財(cái)務(wù)報(bào)表都是事后的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)和體現(xiàn)，因此報(bào)表中財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的時效性相對滯后，在這種核算方法體制下，是不能夠完全發(fā)揮成本控制在事中進(jìn)行控制的作用。

目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代管理信息化水平還處在起步階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從動工開發(fā)至項(xiàng)目結(jié)束周期較長，導(dǎo)致前期歷史數(shù)據(jù)不能實(shí)現(xiàn)有效共享，項(xiàng)目過程中進(jìn)度數(shù)據(jù)不能及時傳遞，造成實(shí)際完工工程量與財(cái)務(wù)賬面成本數(shù)據(jù)不具有關(guān)聯(lián)性。同時，由于缺乏在房地產(chǎn)整個項(xiàng)目開發(fā)過程中的事前估測及過程中的成本控制，僅靠事后財(cái)務(wù)報(bào)表中的已成事實(shí)的數(shù)據(jù)顯示，致使房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流于形式，不能夠滿足當(dāng)今社會房地產(chǎn)行業(yè)對于成本控制制度體系的要求。因此在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制過程中真實(shí)存在問題和根本原因便不能更早、更及時地被暴露，很難對其采取及時的措施來更正，這就需要采取更為先進(jìn)的成本控制技術(shù)支持，才能有效的控制企業(yè)成本。

（三）成本控制制度體系尚不完善

房地產(chǎn)企業(yè)大多對于項(xiàng)目工程技術(shù)管理方面比較重視，而忽略了對其財(cái)務(wù)成本控制上的管理，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于無人管理的狀態(tài)，沒有建立與企業(yè)自身實(shí)際發(fā)展情況相結(jié)合的財(cái)務(wù)成本管理體系。而有些房地產(chǎn)企業(yè)盡管建立了比較完整的成本控制制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中財(cái)務(wù)工作僅是對事后事實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行核算，缺少事中財(cái)務(wù)控制，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本控制制度體系形同虛設(shè)，同時在施工過程中，項(xiàng)目現(xiàn)場的簽證變更、設(shè)計(jì)變更隨時發(fā)生，致使財(cái)務(wù)部門無法第一時間對這些信息進(jìn)行控制，超合同付款、超預(yù)算結(jié)算時有發(fā)生，從根本上失去了財(cái)務(wù)成本控制體系的實(shí)時監(jiān)督、控制功能。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立合理、有效的績效考核機(jī)制，在成本控制方面，干好與干壞一個樣，節(jié)約費(fèi)用和超支費(fèi)用無具體考核標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重打消具體業(yè)務(wù)人員的工作積極性，給后期的成本控制工作帶來難以估量的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)施成本控制的相關(guān)策略

（一）實(shí)行全員成本管理控制，提高企業(yè)成本控制的意識

首先，提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識應(yīng)全面研究和分析企業(yè)內(nèi)部成本控制的相關(guān)內(nèi)容，包括設(shè)計(jì)階段成本控制、施工過程中的成本控制、管理人員及銷售人員成本控制等，對一個項(xiàng)目開發(fā)的整體與全局進(jìn)行成本控制的強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槿魏我粋€房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目短則2～3年，長則4～5年，如此長的生產(chǎn)周期勢必造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制應(yīng)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程來做。同時，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新態(tài)勢，成本控制也不應(yīng)僅局限于財(cái)務(wù)部門的工作，其內(nèi)涵應(yīng)該融合于房地產(chǎn)企業(yè)開過的每個環(huán)節(jié)和工序，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品具有較強(qiáng)的競爭實(shí)力，讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得生存、成長和可持續(xù)性發(fā)展。

進(jìn)而，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該逐步提高全員成本控制的觀念，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)際情況，將成本控制管理與工程質(zhì)量管理及其他的管理工作置于同等重要地位一并宣傳。同時通過定期的全員成本控制培訓(xùn)來加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)員工的成本控制意識，可以采用案例的分享的形式，讓全員都參與到企業(yè)成本控制管理中。另外應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對成本控制管理的技術(shù)性提高，高度重視專業(yè)的成本控制人才培養(yǎng)。只有將成本控制在相關(guān)專業(yè)知識領(lǐng)域中得到提高才能從技術(shù)上通過降低成本，達(dá)到成本控制的目的。

（二）成本控制制度體系的建立與完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將成本控制制度體系與其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，其制定的年度工作目標(biāo)是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展為主旨。在實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的整個過程中成本控制的理念始終貫穿其中，全面了解公司的成本構(gòu)成及成本發(fā)生的主要事項(xiàng)，并對其進(jìn)行過程中督導(dǎo)、控制及完善，這樣才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭優(yōu)勢更加的久遠(yuǎn)。同時，將企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)與外部的市場環(huán)境相綜合，企業(yè)生存發(fā)展的根本正是如何將內(nèi)部的自身實(shí)力展現(xiàn)于外部的市場環(huán)境中，展現(xiàn)于客戶群體中。從企業(yè)所在行業(yè)進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略性成本控制，對企業(yè)自身的數(shù)據(jù)分析，同行業(yè)競爭對手的數(shù)據(jù)分析，通過大數(shù)據(jù)的對比找出企業(yè)自身在成本控制方面存在的不足及需要重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系是企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要事項(xiàng)。

同時成本控制制度體系應(yīng)由企業(yè)內(nèi)部高管層進(jìn)行全通統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，建立健全的目標(biāo)成本責(zé)任制度及有效的監(jiān)督考核機(jī)制，并要滿足對過程中的動態(tài)成本進(jìn)行控制。這樣才能逐步完善成本控制制度體系。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算的推進(jìn)與實(shí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算內(nèi)容應(yīng)包含財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算和項(xiàng)目工程造價(jià)預(yù)算。項(xiàng)目工程造價(jià)預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)也可以稱作項(xiàng)目預(yù)算，是對整個開發(fā)項(xiàng)目全過程、任一道工序編制的預(yù)算；財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算包括預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表、資金需求預(yù)算等。全面預(yù)算是一種專業(yè)性的成本管理途徑，也是一套系統(tǒng)的管理體系。通過全面預(yù)算管控合理對資金、成本、費(fèi)用進(jìn)行分配，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)有效手段。

1. 全面預(yù)算是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效途徑

全面預(yù)算能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)公司的年度經(jīng)營計(jì)劃與公司未來戰(zhàn)略規(guī)劃通過量化指標(biāo)的形式來具體化，通過細(xì)化的每一節(jié)點(diǎn)工作目標(biāo)，將企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)及公司未來戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行過程中的跟進(jìn)，能夠起到及事監(jiān)控的作用。通過公司全面預(yù)算的編制，使公司經(jīng)營者必須在前期仔細(xì)思考為了達(dá)到年度經(jīng)營目標(biāo)所需的途徑及策略，并做好如何應(yīng)對順?biāo)蚕⑷f變的市場環(huán)境變化的預(yù)案。

2. 通過風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)預(yù)測加強(qiáng)成本管理

在全面預(yù)算體系中，有很多數(shù)據(jù)都可以為下一年度企業(yè)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)做出指導(dǎo)性數(shù)據(jù)支持，根據(jù)全面預(yù)算所出具的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測執(zhí)行過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，能讓管理者預(yù)先采取風(fēng)險(xiǎn)控制的防范措施，同時可以作為調(diào)配企業(yè)資源的依據(jù)之一，提高資源利用效率。并能夠有效對工作重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。

3. 過程中的成本監(jiān)控降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

全面預(yù)算是公司高管層在實(shí)現(xiàn)公司年度經(jīng)營目標(biāo)的過程中所進(jìn)行事前、事中、事后監(jiān)控的有效方式，通過將實(shí)際經(jīng)營結(jié)果活動與預(yù)算數(shù)據(jù)的的差距比對，可以及時地發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中存在問題與不足并采取相應(yīng)的措施來解決問題，并使之完善，通過企業(yè)內(nèi)部控制的加強(qiáng)，從而達(dá)到降低了企業(yè)日常的經(jīng)營活動的風(fēng)險(xiǎn)。

4. 通過指標(biāo)分解加強(qiáng)考核激勵

根據(jù)企業(yè)全面預(yù)算管理指標(biāo)，統(tǒng)籌每個預(yù)算部門的責(zé)權(quán)利，將指標(biāo)自上而下層層分解，做到“千斤重?fù)?dān)眾人挑，人人頭上有指標(biāo)”，每一個崗位都能做到職責(zé)明確，各崗位之間職責(zé)清晰，無論哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都能找到與之對應(yīng)的責(zé)任人；同時還要將全面預(yù)算的執(zhí)行情況與公司內(nèi)部的績效考核機(jī)制進(jìn)行呼應(yīng)，合理控制各項(xiàng)成本、費(fèi)用等支出項(xiàng)目，并要估測整個過程中的資金供需量、利潤指標(biāo)和其他財(cái)務(wù)經(jīng)營指標(biāo)等，通過對經(jīng)營者的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行衡量，嚴(yán)格執(zhí)行獎懲措施，極大程度的激勵員工發(fā)揮創(chuàng)造性和積極性。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，是一項(xiàng)全員的系統(tǒng)性工作，包括前期規(guī)劃、招投標(biāo)階段、施工單位施工階段及項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，也是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要管理活動，成本管控的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力。合理優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的組織架構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)、制度流程，以此來提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理水平，逐步完善成本控制體系，并對過程中的成本控制進(jìn)行實(shí)時的監(jiān)督、控制、分析和提醒，及時反饋過程中的成本控制狀態(tài)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系真正落地，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)而服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

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（作者單位：山東萬泰置業(yè)有限公司）