張庭

摘 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展迅速，并對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)在推動(dòng)GDP增長(zhǎng)及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也不免產(chǎn)生了一些負(fù)面影響。過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生房產(chǎn)泡沫，會(huì)嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，為保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，必須采取一定的措施來(lái)保障房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。本文便在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其原因分析的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)；文化教育；泡沫

一、前言

1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令將我國(guó)的土地交易合法化，經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)商品化發(fā)展迅速。但卻一直處于畸形發(fā)展之中，尤其表現(xiàn)為虛高的房?jī)r(jià)。社會(huì)大眾過(guò)度熱衷于房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)業(yè)聚集過(guò)多的社會(huì)資金，將不利于拉動(dòng)內(nèi)需，從而阻礙了工業(yè)化和城市化進(jìn)程。一段時(shí)間以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)過(guò)熱成為社會(huì)各界共同關(guān)注的焦點(diǎn)，甚至出現(xiàn)了“房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的言論。我們看到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的正面效應(yīng)的同時(shí)，不能忽視長(zhǎng)期過(guò)熱的發(fā)展產(chǎn)生的巨大泡沫效應(yīng)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下巨大的隱患。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，其影響便會(huì)滲透到各個(gè)產(chǎn)業(yè)，甚至造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)倒退。因此，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。

二、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響及原因分析

（一）房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用。其主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的巨額投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)和購(gòu)房者購(gòu)房對(duì)消費(fèi)的帶動(dòng)作用。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，從1998到2005年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)平均值達(dá)到22.49%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)本身具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，其發(fā)展能夠帶動(dòng)水泥、機(jī)械、鋼鐵、木材、玻璃、塑料、汽車(chē)、家電等行業(yè)發(fā)展，除此之外又通過(guò)貸款與銀行、利率、信貸等密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中。房地產(chǎn)與金融業(yè)也有密切相關(guān)的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的景氣會(huì)帶動(dòng)金融業(yè)的興旺，房地產(chǎn)低迷金融業(yè)也衰退。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促使一些新興行業(yè)的發(fā)展，如物業(yè)管理、房產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較大的波動(dòng)時(shí)，必將引起其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)，最終不利于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此，保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。

（二）房地產(chǎn)對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在居民消費(fèi)上。房產(chǎn)投資熱，受利益的驅(qū)使，居民將大部分收入投入其中，造成了居民在其他方面的消費(fèi)受到限制，不利于居民消費(fèi)水平和生活水平的提高。

（三）房地產(chǎn)泡沫的原因

1.擴(kuò)張性的貨幣政策。20世紀(jì)90年代末，為應(yīng)對(duì)亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府采取了擴(kuò)張性的財(cái)政政策以及貨幣政策，這對(duì)中國(guó)抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了顯著的作用。2008年為應(yīng)對(duì)由美國(guó)次貸危機(jī)而造成的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)政府出臺(tái)了“4萬(wàn)億投資”的救市政策，在這4萬(wàn)億中相當(dāng)部分是投資在房地產(chǎn)行業(yè)的。這些宏觀調(diào)控政策雖說(shuō)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了作用，但也為房地產(chǎn)過(guò)熱埋下了伏筆。

2.國(guó)外熱錢(qián)的涌入。受金融危機(jī)的影響，國(guó)外投資者的投資方向也發(fā)生了改變。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、人民幣升值的巨大前景，大量國(guó)外熱錢(qián)涌入我國(guó)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展形成沖擊。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲與境外熱錢(qián)的涌入密不可分，在房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)的吸引下，境外熱錢(qián)大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，必將造成我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡。

3.信貸擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)影響。根據(jù)研究，無(wú)論是新興的工業(yè)化國(guó)家還是老牌的資本主義國(guó)家體系中，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生都與信貸擴(kuò)張有著高度相關(guān)性，即伴隨房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，銀行部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)部門(mén)的信貸額度大幅增加；反之，銀行部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)融資額度大幅增加時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也急劇飆升。在銀行政策的優(yōu)惠下，部分投機(jī)商利用貸款，進(jìn)行“炒房”，這也很大程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

4.受傳統(tǒng)觀念的影響：中國(guó)5000多年的農(nóng)業(yè)文明形成了國(guó)人對(duì)土地的依戀，視土地為重要的財(cái)富，在古代更是視地契為生命，這些觀念也是人們積極購(gòu)入房產(chǎn)的原因。這種行為雖不同于投機(jī)商的投機(jī)行為，但也造成了大量房產(chǎn)空置，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，也有一定的影響。

三、如何降低房地產(chǎn)發(fā)展的負(fù)面影響

（一）政府發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，切實(shí)履職，遏制房地產(chǎn)業(yè)的惡性發(fā)展

政府可以充分利用其經(jīng)濟(jì)手段，通過(guò)稅收、貸款利率等來(lái)調(diào)控商品房的供求關(guān)系。如依靠增收房產(chǎn)稅和交易稅，提高房地產(chǎn)業(yè)的交易成本；提高房地產(chǎn)貸款的利率和首付的比例，打擊投機(jī)商的投機(jī)行為；規(guī)范商品房的用地?cái)?shù)量等以達(dá)到遏制房地產(chǎn)惡性發(fā)展的目的。

（二）保持人民幣幣值穩(wěn)定，防止國(guó)外熱錢(qián)的無(wú)限制涌入

由于人民幣升值的潛力和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的巨額利潤(rùn)，近年來(lái)，國(guó)外熱錢(qián)不斷流入中國(guó)。從日本的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中我們不難發(fā)現(xiàn)，一些國(guó)外的投機(jī)者看到有利可圖時(shí)便會(huì)大量投資，當(dāng)貨幣升值，賺取足夠的利潤(rùn)便迅速的撤離資金，從而導(dǎo)致本投資國(guó)金融業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)的崩潰，引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。有效的貨幣控制一方面能夠抑制房地產(chǎn)過(guò)熱過(guò)快的發(fā)展，防止產(chǎn)生較大的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，另一方面，也不至于導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，使本國(guó)經(jīng)濟(jì)的崩潰。因此采取必要的貨幣控制手段能夠有效的遏制房地產(chǎn)業(yè)的惡性發(fā)展，利于本國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

（三）建立健全中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)制度

任何一個(gè)行業(yè)的良性健康發(fā)展必須有完善的法律法規(guī)制度來(lái)規(guī)范行業(yè)秩序。我國(guó)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，相關(guān)的法律法規(guī)仍不健全，難以對(duì)房地產(chǎn)交易者產(chǎn)生有效的約束，不法投機(jī)商鉆了法律的空子，擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，既不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，也拉大了我國(guó)的貧富差距，不利于我國(guó)最終實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。因此，立法機(jī)關(guān)必須嚴(yán)格立法，執(zhí)法機(jī)關(guān)必須嚴(yán)格執(zhí)法，做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”，才能抑制我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的惡性發(fā)展。

（四）轉(zhuǎn)變公眾的意識(shí)觀念

“十八大”首次提出“美麗中國(guó)”，“美麗中國(guó)”的建設(shè)前提必須是國(guó)民觀念的轉(zhuǎn)變，在經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放的大潮后，人民的思想觀念也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化，“拜金主義”、“享樂(lè)主義”思想泛濫。要想徹底改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形局面甚至是中國(guó)社會(huì)的畸形局面，社會(huì)主義文化教育顯得十分重要。因此，必須加強(qiáng)引導(dǎo)社會(huì)大眾的思想觀念，培育良好的社會(huì)觀念以及公眾意識(shí)，讓居民的消費(fèi)與投資更加理智，才能從根本上改善目前房地產(chǎn)業(yè)惡性發(fā)展的局面。（作者單位：河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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