劉炅

摘要：目前，我國(guó)為了解決中低收入群體住房難的問(wèn)題，制定和實(shí)施了多項(xiàng)住房保障制度，建立了包括經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房、定向安置房、公共租賃房等多類保障性住房在內(nèi)的住房保障體系。住房是一國(guó)民生的重大問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)于住房保障體系的建設(shè)對(duì)于提高我國(guó)人民的生活質(zhì)量與幸福水平至關(guān)重要。保障性住房的價(jià)格問(wèn)題是研究保障性住房的關(guān)鍵，本文以兩限房為例研究其價(jià)格問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：保障性住房；兩限商品房；價(jià)格

一、 引言

基于我國(guó)人口基數(shù)大、住房需求大但人均收入低、房?jī)r(jià)高的基本國(guó)情，我國(guó)社會(huì)低收入或中低收入群體在其收入水平下難以通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，政府為了解決他們的基本住房需求，建立和實(shí)施了住房保障體系。中國(guó)的保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房、定向安置房、公共租賃房等多類，并制定了各類住房相應(yīng)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格決定規(guī)律。近年來(lái)，我國(guó)保障性住房建設(shè)在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中不斷汲取經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況不斷改進(jìn)相關(guān)制度與政策的設(shè)立，在很大程度上幫助城市中低收入群體解決了住房問(wèn)題。

二、 保障性住房?jī)r(jià)格的影響因素

保障性住房出于其保障性功能與政策特殊性，在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中是按照由政府主導(dǎo)、專門(mén)機(jī)構(gòu)輔助實(shí)施、社會(huì)整體共同參與和監(jiān)督的模式進(jìn)行的，定價(jià)方式包括非市場(chǎng)化即由政府定價(jià)、半市場(chǎng)化即由政府制定指導(dǎo)價(jià)格和市場(chǎng)化即由市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)等多種方式。影響保障性住房?jī)r(jià)格的主要是三個(gè)基本要素：一是保障對(duì)象的購(gòu)買(mǎi)承受能力，即保障對(duì)象在其收入水平下能夠用于承擔(dān)住房?jī)r(jià)格的程度；二是保障性住房的建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，即在制定價(jià)格時(shí)所需包含的合理成本花費(fèi)與一定利潤(rùn)空間；三是保障性住房與商品房之間的價(jià)格比例關(guān)系，即同區(qū)域、同品質(zhì)的保障性住房與商品房?jī)r(jià)格應(yīng)保持合理的比例。此外，各類保障性住房的價(jià)格之間也要保持合理的價(jià)格比例關(guān)系。實(shí)際上，由于城市、地區(qū)、地段的不同，同樣是保障性住房，其價(jià)格也存在不同程度的差異。

三、 兩限房的價(jià)格分析

兩限房即“限套型、限房?jī)r(jià)”的商品住房，是經(jīng)政府批準(zhǔn)，在限制套型比例和銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，通過(guò)招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、約定價(jià)位銷售的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房。

兩限房住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定的價(jià)格，是在保證一定的利潤(rùn)空間并爭(zhēng)取在各招標(biāo)單位中取得價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的前提下確定競(jìng)標(biāo)的地價(jià)和房?jī)r(jià)。在保證競(jìng)爭(zhēng)力的前提下，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位一方面要制定盡可能低的地價(jià)以控制開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，另一方面也需制定盡可能高的房?jī)r(jià)以保證利潤(rùn)水平。兩限房的內(nèi)在價(jià)值是其價(jià)格形成的基礎(chǔ)，即生產(chǎn)成本加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。同時(shí)，供求關(guān)系和競(jìng)爭(zhēng)情況也是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的重要因素。商品房?jī)r(jià)格根據(jù)供求關(guān)系變化進(jìn)行上下波動(dòng)，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)供給的彈性很小，因此，房地產(chǎn)的均衡價(jià)格主要是由需求決定的。

此外，一般來(lái)說(shuō)，如果供給方之間的競(jìng)爭(zhēng)更強(qiáng)烈會(huì)使商品的價(jià)格降低，反之需求方之間的競(jìng)爭(zhēng)更強(qiáng)烈會(huì)使商品的價(jià)格上升。但由于土地的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)具有壟斷性、房地產(chǎn)具有區(qū)域性和個(gè)別性的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)為不完全競(jìng)爭(zhēng)，這就使得某個(gè)區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格不能隨供求關(guān)系的變化而得到及時(shí)調(diào)整，也使不同地區(qū)之間商品房?jī)r(jià)格形成較大的差異。對(duì)于兩限房來(lái)說(shuō)，行政因素即國(guó)家或地方政府對(duì)于社會(huì)保障住房的一些法規(guī)、政策也是影響其價(jià)格的主要因素。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在制定房?jī)r(jià)時(shí)，由于是在政府的管理下通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式制定地價(jià)和不變房?jī)r(jià)，此種情況下供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在有限的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性上，因?yàn)楸Ｕ闲宰》康纳曩?gòu)是有特定政策規(guī)定的，只有符合政策條件的保障對(duì)象才可以購(gòu)買(mǎi)或者租賃相應(yīng)的保障性住房。

但在供應(yīng)的住房數(shù)量較少而符合條件的購(gòu)買(mǎi)者的需求較大的情況下，申購(gòu)者之間就會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)，且由于兩限房的經(jīng)濟(jì)性，申購(gòu)者會(huì)想盡一切辦法爭(zhēng)取競(jìng)購(gòu)，由此極易導(dǎo)致在兩限房的銷售過(guò)程中出現(xiàn)政府腐敗等問(wèn)題。因此，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定房?jī)r(jià)時(shí)主要的影響因素是兩限房的內(nèi)在價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)因素。開(kāi)發(fā)建設(shè)商通過(guò)對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)的估計(jì)，經(jīng)過(guò)較為準(zhǔn)確的指標(biāo)計(jì)算，制定出較為合理的既符合自身利益又具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地價(jià)和房?jī)r(jià)。在中標(biāo)后，按照約定房?jī)r(jià)面向符合條件的居民進(jìn)行兩限房的銷售。

四、 問(wèn)題

在發(fā)展建設(shè)兩限房等保障性住房的過(guò)程中，政府實(shí)際上是希望通過(guò)競(jìng)標(biāo)和固定房?jī)r(jià)的方式盡量控制房?jī)r(jià)的上漲空間，最大可能的為城市中低收入群體降低住房成本、解決住房困難的問(wèn)題。但由于地方政府既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者，又是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者，容易出現(xiàn)地方政府不當(dāng)干預(yù)或過(guò)度干預(yù)的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入水平出現(xiàn)大幅度偏離。

土地資源有限，而政府的權(quán)利又很大，其掌握的大量信息又使得在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中存在政府與競(jìng)標(biāo)企業(yè)間信息不對(duì)稱的問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下容易產(chǎn)生政府與民爭(zhēng)利甚至腐敗的現(xiàn)象。如開(kāi)發(fā)商為了獲得土地使用權(quán)會(huì)以賄賂、不良競(jìng)爭(zhēng)等各種方式進(jìn)行尋租；地方政府出于拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)、提高政績(jī)的考慮，可能會(huì)不當(dāng)使用政府資源，操控市場(chǎng)。這些行為都會(huì)損害申購(gòu)兩限房的保障對(duì)象的利益。

此外，由于保障性住房的政策性偏向性質(zhì)，其市場(chǎng)銷售價(jià)格和租賃價(jià)格是相對(duì)比較低的，使得對(duì)于保障性住房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其供給，這就容易導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生投機(jī)行為，將保障性住房作為投資品，出售或出租已獲得產(chǎn)權(quán)的兩限房的現(xiàn)象。再加上不符合保障條件的家庭或個(gè)人違規(guī)申購(gòu)，導(dǎo)致保障性住房的保障功能被扭曲或部分喪失。兩限房的出租使得產(chǎn)權(quán)人具有很大的獲利空間，利用以低價(jià)購(gòu)得的保障性住房進(jìn)行長(zhǎng)期投資獲取高額利潤(rùn)。雖然各地政府都對(duì)擅自出租、出借、改變房屋使用性質(zhì)等做出了有關(guān)規(guī)定，但在實(shí)際操作過(guò)程中，由于法律法規(guī)不完善、違規(guī)成本較低、地方政府監(jiān)管不力等原因，各地出現(xiàn)了兩限房普遍出租的現(xiàn)象。（作者單位：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）人文經(jīng)管學(xué)院）

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