劉志娟

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅推動(dòng)著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，還肩負(fù)著改善人民群眾生產(chǎn)和生活的重要責(zé)任。但是，一段時(shí)期以來(lái)，不斷膨脹的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的阻礙。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的發(fā)展，許多行業(yè)產(chǎn)能出現(xiàn)了過(guò)?，F(xiàn)象，與人民群眾生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)也同樣出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金鏈斷裂、供給過(guò)剩以及庫(kù)存過(guò)大等問(wèn)題。因此，對(duì)于目前的房地產(chǎn)也來(lái)說(shuō)，必須正視所面臨的問(wèn)題，進(jìn)一步消化庫(kù)存，通過(guò)央行的降息，減少購(gòu)房者還貸壓力等政策推動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)重振旗鼓，成為真正拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎之一。文章對(duì)此進(jìn)行了探討，并根據(jù)具體問(wèn)題提出了相應(yīng)的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)新常態(tài) 發(fā)展 管理 問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）04-050-02

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅推動(dòng)著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，還肩負(fù)著改善人民群眾生產(chǎn)和生活的重要責(zé)任。但是，全球金融危機(jī)發(fā)生以來(lái)，我國(guó)不斷膨脹的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的阻礙。近年來(lái)，隨著新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)的呈現(xiàn)，許多行業(yè)產(chǎn)能出現(xiàn)了過(guò)剩現(xiàn)象，與人民群眾生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)也同樣出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金鏈斷裂、供給過(guò)剩以及庫(kù)存過(guò)大、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力、中介與交易市場(chǎng)管理混亂、產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)偏低等問(wèn)題。因此，對(duì)于目前的房地產(chǎn)業(yè)也來(lái)說(shuō)，必須正視所面臨的問(wèn)題，運(yùn)用新思維、新理念、新方法適應(yīng)新常態(tài)，進(jìn)一步消化庫(kù)存，通過(guò)央行的降息，減少購(gòu)房者還貸壓力等政策推動(dòng)，調(diào)整發(fā)展思路，使房地產(chǎn)業(yè)重振旗鼓，成為真正拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎之一。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系著13億人民群眾的生活質(zhì)量，關(guān)系著能否實(shí)現(xiàn)1000多年前的唐代詩(shī)人杜甫在《茅屋為秋風(fēng)所破歌》中所期盼的“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇寒士俱歡顏”的愿望。因此，房地產(chǎn)業(yè)能否健康有序地發(fā)展直接關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，它不但是一定時(shí)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，同時(shí)也能夠反映出深層次的社會(huì)問(wèn)題。因此，對(duì)于因房?jī)r(jià)問(wèn)題所造成的社會(huì)影響不能小覷。21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)政府十分重視房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，先后出臺(tái)了一系列的政策，以期規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐步解決魂?duì)繅?mèng)繞著千百萬(wàn)個(gè)百姓家庭的住房問(wèn)題。但是，從近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，并不盡如人意，有些地方甚至還出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的問(wèn)題。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宏觀管理目標(biāo)不清晰，政策連續(xù)性不夠，有的甚至相互矛盾。首先，宏觀調(diào)控能力薄弱，政策缺乏連貫性。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有從深層次、多角度、長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略上進(jìn)行準(zhǔn)確的“把脈”。2005年的“國(guó)六條”、2006年的“國(guó)八條”，2007年的政策調(diào)控，一系列政策、措施前后不一，有的甚至無(wú)疾而終。缺乏科學(xué)的引導(dǎo)性和前瞻性，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了比較大的起伏，一些投機(jī)商人趁機(jī)渾水摸魚(yú)，哄抬房?jī)r(jià)，嚴(yán)重地?cái)_亂了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其次，一些地方政府，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成“搖錢(qián)樹(shù)”，過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。一些領(lǐng)導(dǎo)干部只是出于自己的政績(jī)、稅收、GDP才重視和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)自己政績(jī)有利的就支持，與自己政績(jī)無(wú)關(guān)的則棄之不顧，甚至出現(xiàn)了“一任市長(zhǎng)一個(gè)規(guī)劃，一屆政府一種政策”的現(xiàn)象。一些地方前腳剛出臺(tái)政策鼓勵(lì)老百姓買(mǎi)新房，后手又推出購(gòu)買(mǎi)二手房的優(yōu)惠政策，結(jié)果導(dǎo)致消費(fèi)者忽東忽西，搞不清自己到底應(yīng)該是相信哪個(gè)政策。許多舉措往往流于形式，無(wú)法落實(shí)到位，最后的結(jié)果是導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暴漲。

2.缺乏能夠保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的法規(guī)體系。從世界各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程來(lái)看，依法治國(guó)，依法治“房”是重中之重。相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)許多發(fā)展環(huán)節(jié)上相關(guān)法律嚴(yán)重不足，難以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展、壯大過(guò)程中所面臨諸多的問(wèn)題，一些已頒布并實(shí)施的法律在解決實(shí)際案例時(shí)無(wú)法很好地應(yīng)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要還是依靠政府的相關(guān)政策、措施進(jìn)行調(diào)控和管理，一些地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之所以陷入泥潭，出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，一方面是由于當(dāng)?shù)卣块T(mén)有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，互相推諉，為小利而失職，結(jié)果導(dǎo)致不法商人攜款逃逸、資金鏈斷裂，群眾怨聲頗多。另一方面，則是現(xiàn)行法律在執(zhí)行與落實(shí)上存在著許多缺失，比如適用性差、執(zhí)行性差，缺乏應(yīng)有的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性等問(wèn)題，導(dǎo)致公安、法院、司法等執(zhí)法部門(mén)面對(duì)實(shí)際案例無(wú)法采用相關(guān)法律開(kāi)展工作。

3.疏于管理，一些政府部門(mén)“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”，往往是發(fā)生了問(wèn)題才去臨時(shí)想辦法解決，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)效、有序的管理機(jī)制。近幾年來(lái)，政府相關(guān)政策密集出臺(tái)，導(dǎo)致地方政府的管理部門(mén)對(duì)政策理解不夠，執(zhí)行不到位，難以有效地監(jiān)管，有的甚至出現(xiàn)了偏差；同時(shí)由于監(jiān)督機(jī)制不完善，難以有效地監(jiān)管，職責(zé)無(wú)法明確的定位，出現(xiàn)斷層或重復(fù)管理的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面的影響。

4.一些地方政府過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，將房地產(chǎn)業(yè)作為是當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。特別是一些領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為只有依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)才能拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，忽視了由于房地產(chǎn)業(yè)的不穩(wěn)定性，過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的作用不具有持久性和長(zhǎng)期性，結(jié)果導(dǎo)致一些城市出現(xiàn)了大面積的“底特律”。

房地產(chǎn)業(yè)有其自己的特性：資金投入大、回籠周期長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，容易受到國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。近年來(lái)，國(guó)際上先后兩次發(fā)生的金融危機(jī)都直接對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)造成了非常大的影響。因此，一些城市孤注一擲，僅僅依靠大規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，往往會(huì)由于其不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性而帶來(lái)災(zāi)難性的后果。

三、如何采取切實(shí)有效的對(duì)策

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資增速明顯放緩，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，特別是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，如何才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)地發(fā)展，科學(xué)合理地處理好“管”與“放”的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)管理方式轉(zhuǎn)變，各級(jí)政府都面臨著很大的挑戰(zhàn)。筆者認(rèn)為，要認(rèn)真研究中國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，根據(jù)一、二、三、四線(xiàn)城市不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不同的需求，創(chuàng)新融資機(jī)制和安置方式，正確地引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的巨大潛力，切實(shí)解決好住房這一民生問(wèn)題。

1.要接好地氣，制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。要進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)需求，分析特定因素，將調(diào)控能力和調(diào)控水平提高到新的高度。一是要正確認(rèn)識(shí)發(fā)展方向，用中國(guó)精神，講好中國(guó)故事，激發(fā)中國(guó)力量；二是要明確發(fā)展思路，以新思維、新理念、新方法認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；三是要分解目標(biāo)，深刻認(rèn)識(shí)當(dāng)前形勢(shì)下調(diào)結(jié)構(gòu)已成為發(fā)展戰(zhàn)略的新常態(tài)，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)已成為轉(zhuǎn)方式的新常態(tài)，惠民生已成為發(fā)展動(dòng)力的新常態(tài)。因此，要根據(jù)我國(guó)一、二、三、四線(xiàn)城市的不同特點(diǎn)，分別以三個(gè)不同的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方陣制定不同的發(fā)展規(guī)劃。一線(xiàn)城市北京、上海、廣州、深圳可以按第一方陣制定發(fā)展規(guī)劃，重點(diǎn)控制豪宅、別墅的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，一方面，要在擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的同時(shí)，重點(diǎn)解決“北漂”的住房問(wèn)題；另一方面，要精心打造具有環(huán)保、綠色、防霾等品質(zhì)，科技含量高的住宅小區(qū)，為中高收入的“白領(lǐng)”階層服務(wù)。二、三線(xiàn)城市作為第二方陣，以各省省會(huì)、副省級(jí)城市以及東南沿海城市為組成部分，重點(diǎn)要提高當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦纳钇焚|(zhì)和改善普通民眾的居住條件，一方面要加快棚戶(hù)區(qū)改造，讓居者有其屋，順應(yīng)人民群眾對(duì)改善居住條件的期待；另一方面，要以遏制投機(jī)性需求、限制投資性需求為突破口，完善城市公共服務(wù)配套設(shè)施，努力提升城市居民的幸福感，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。四線(xiàn)城市系指國(guó)內(nèi)的330多個(gè)地級(jí)市和2280多個(gè)縣城，由其構(gòu)成了龐大的第四方陣。在第四方陣推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，尤其要注意的是近年來(lái)，在一、二、三線(xiàn)城市打工、“北漂”了多年的農(nóng)民工群體中，有相當(dāng)數(shù)量的人都紛紛返回老家所在的縣城投資十幾萬(wàn)元、二十幾萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)住宅，幫助他們實(shí)現(xiàn)其“在老家有一套自己的住房”的夢(mèng)想。

2.要集思廣益，合理引導(dǎo)滿(mǎn)足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求，有效地開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)的成本控制。在房地產(chǎn)業(yè)日益走向成熟的形勢(shì)下，政府要進(jìn)一步提高自己的管理和引導(dǎo)水平，提高政策的科學(xué)含量和執(zhí)行力，要明確房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展思路和方向，堅(jiān)決打擊通過(guò)炒房買(mǎi)房牟取暴利、擾亂市場(chǎng)的不法行為。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商站在人民群眾的角度，不去簡(jiǎn)單地追求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短期利益和效應(yīng)。而是勇于擔(dān)當(dāng)，愿意為老百姓過(guò)上幸福的美好生活，承擔(dān)起自己的責(zé)任。能控制的成本一定要控制住，能降的房?jī)r(jià)一定要降下來(lái)，從金融、稅收、環(huán)保、科技等方面給予積極支持，大力提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，滿(mǎn)足不同城市、不同人群的不同需求，進(jìn)而解決城鄉(xiāng)居民的住房問(wèn)題。

3.要依法治“房”，建立一套完善相關(guān)法律法規(guī)體系，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。要體察民意，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，推出一系列能夠切實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的法律法規(guī)，比如，《中華人民共和國(guó)房地法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》等。2015年3月1日實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，給人民群眾帶來(lái)了“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)的希望，在一定的時(shí)間內(nèi)肯定會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲、房產(chǎn)投機(jī)、腐敗有一定的作用。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)主要是靠需求、預(yù)期等剛性因素所決定的。因此，只能通過(guò)制定和出臺(tái)科學(xué)、規(guī)范、周密、系統(tǒng)的法律體系，同時(shí)有效地提高政府部門(mén)出臺(tái)的相關(guān)政策的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和層次性，互為補(bǔ)充、相輔相成，才能維護(hù)和保障房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。

4.要深化改革，建立健全嚴(yán)格的管理機(jī)制。一是要進(jìn)一步發(fā)揮政府的管理職能，改革房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理體制，該管的就必須要管，能放的一定要放。一方面，要在廣泛調(diào)研、深入摸底的基礎(chǔ)上，找到“開(kāi)門(mén)”的鑰匙，逐一解決政策失靈的問(wèn)題；另一方面，要改變過(guò)去大包大攬的角色，具體問(wèn)題，具體研究，適當(dāng)干預(yù)，絕不越界，讓市場(chǎng)自身進(jìn)行調(diào)節(jié)。二是要進(jìn)一步明確責(zé)任主體。劃清中央與地方在房地產(chǎn)發(fā)展中各自的職責(zé)、權(quán)力、義務(wù)，旗幟鮮明地反對(duì)“四風(fēng)”，懲治腐敗，堅(jiān)決打擊各種擾亂市場(chǎng)、哄抬房?jī)r(jià)、官商勾結(jié)、危害正常市場(chǎng)秩序的不法行為。三是要借助央行降息的東風(fēng)，進(jìn)一步消化庫(kù)存，創(chuàng)新融資機(jī)制與安置方式，引導(dǎo)更多的民間資本有序地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！”筆者在此仍然引用唐代詩(shī)人杜甫1000多年前為人民大眾的吶喊作為結(jié)語(yǔ)。正如許多專(zhuān)家學(xué)者所指出的，持續(xù)一段時(shí)間以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資與銷(xiāo)售始終不景氣，直接表現(xiàn)為庫(kù)存過(guò)剩、供給不平衡以及完全依靠銀行貸款而導(dǎo)致資金鏈斷裂、拖欠農(nóng)民工工資等險(xiǎn)象環(huán)生的問(wèn)題。因此我們必須深刻地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要金融、投資、價(jià)格、財(cái)稅、司法以及其他相關(guān)部門(mén)和廣大有識(shí)之士的共同努力。筆者相信，只要我們同心同德，以速度換擋、質(zhì)量效益優(yōu)先的方式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的轉(zhuǎn)變，就能夠注入更多的動(dòng)力，增添更多的活力，營(yíng)造更好的發(fā)展之路，形成健康、良性、全方位發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)格局，從而實(shí)現(xiàn)億萬(wàn)人民群眾日思夜想的“住房夢(mèng)”。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張超，金明哲.中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及思考[J].中外企業(yè)家.2009（22）

[2] 趙潔.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略.經(jīng)濟(jì)師，2015（1）

[3] 于琳方，徐長(zhǎng)玉.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問(wèn)題與對(duì)策建議[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2013（7）

（作者單位：大同市經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資有限責(zé)任公司 山西大同 037000）

（責(zé)編：若佳）