徐磊

摘 要：基于改革開放取得的重大成果，上世紀90年代以來我國經(jīng)濟發(fā)展的勢頭迅猛，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也加快了速度。國家頒布了一系列的優(yōu)惠政策，鼓勵、扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著國家體制的不斷深化改革，經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化水平加速等因素，促進了房地產(chǎn)行業(yè)急速擴張和房價的不斷上漲；受高資本和高人才密集、高杠桿化、高關聯(lián)度、產(chǎn)業(yè)鏈等優(yōu)勢地位的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使居民的住房環(huán)境得到改善同時也拉動了經(jīng)濟的發(fā)展。逐漸成為發(fā)展經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。各地實踐證明，房地產(chǎn)稅收有力地保障了地方財政收入的增長。當然，稅收是房地產(chǎn)價格的組成部分，在一定程度上稅收負擔的合理性影響著政府、納稅人和居民間的關系，同時也關系著政府是否能夠有效應地應用稅收杠桿調節(jié)房地產(chǎn)價格問題。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收；經(jīng)濟發(fā)展

一、房地產(chǎn)稅收經(jīng)濟問題的理論基礎

（一）稅收與經(jīng)濟發(fā)展問題理論

根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟的觀點，經(jīng)濟的發(fā)展決定稅收，經(jīng)濟是稅收的來源。我國的財政收入大部分來自于稅收，能夠保障國家進行經(jīng)濟的建設和公共基礎設施。國家稅收收入的多少取決于經(jīng)濟發(fā)展水平的程度，經(jīng)濟發(fā)展對稅收有決定性的作用。同時，稅收對經(jīng)濟也會產(chǎn)生一定的影響，即稅負過高會減緩經(jīng)濟的發(fā)展。我們可以對稅種的設置、稅率的高低以及減免稅等一系列措施對經(jīng)濟進行調節(jié)，從而影響經(jīng)濟的發(fā)展?？梢?，一個國家稅收政策的制定與實施對一個國家的經(jīng)濟發(fā)展與運行起到十分重要的作用。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)濟學

作為國民經(jīng)濟中的一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門，從地方經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個受區(qū)域影響較大的一個行業(yè)，從而產(chǎn)生的收益也是差異明顯；從行業(yè)特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)是一個涉及面多復雜的行業(yè)且關聯(lián)的行業(yè)也非常多。房地產(chǎn)行業(yè)主要為大家提供適宜居住的環(huán)境和住宅，從而會促進社會的進步與發(fā)展，這其中也包括了工廠的廠房以及工作所需要的辦公用房。所以，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的推動作用是十分巨大的。其次，房地產(chǎn)業(yè)自身擁有很強的關聯(lián)性，能夠帶動很多行業(yè)的發(fā)展，對經(jīng)濟的發(fā)展有決定性的作用。因此，一定要重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對其制定長遠的規(guī)劃，促進行業(yè)內(nèi)的健康發(fā)展，同時能夠帶動其相關行業(yè)的發(fā)展，最終促進經(jīng)濟的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的稅收現(xiàn)狀分析

1998年國家出臺政策停止福利分房，實行住房商品化后，給我國飯房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機，來源于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入也實現(xiàn)了同步的增長。實證數(shù)據(jù)表明：推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，關系著整個地方稅收體系構建和地方政府可用財力的增長問題。按照稅收性質可以將我國的房地產(chǎn)稅收制分為：在房屋、土地保有階段所繳納的稅收，包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅；在房屋交易環(huán)節(jié)所繳納的稅收，包括營業(yè)稅，契稅，土地增值稅，印花稅；在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所應繳納的稅收，包括營業(yè)稅，城市維護建設稅，耕地占用稅；以及個人所得稅和企業(yè)所得稅。構成了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)市場稅收制度的基本框架。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收經(jīng)濟運行中存在的問題

（一）稅收結構不合理，部分稅種稅基交叉、重復

集中于在一些稅種的征收上重復征稅問題很嚴重。一、印花稅和契稅的征收上存在重復。在兩稅種的征收范圍的規(guī)定上存在重復。二、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在征收上存在重復。在房屋建筑的保有階段，計稅的依據(jù)就是房屋本身的價值，房屋等建筑的價值的確認還與征用和使用土地而給予的補償費用和開發(fā)費用有關，其是隱藏在房價之內(nèi)的。這就會對房屋即征收了房產(chǎn)稅又征收了其中地產(chǎn)部分的城鎮(zhèn)土地使用稅。三、營業(yè)稅范圍寬泛，自身的重復問題。在房產(chǎn)的開發(fā)階段會對從事建筑、裝修、后期維護征收營業(yè)稅，在房產(chǎn)的最終銷售階段也會征收一道營業(yè)稅，這就不可避免的造成了重復征稅的問題。

（二）稅收征管中存在的問題

今年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營模式日新月異，加上受利益驅使，企業(yè)通過各種手段合理避稅的趨勢越來越普遍。因此，稅務人員就要加強自身的專業(yè)素質，熟悉稅收的法規(guī)政策，了解企業(yè)會計核算的方式，掌握第一手資料，才能查出企業(yè)申報中存在的問題。而管理人員知識要更新不及時，管理模式單一，管理方法創(chuàng)新不夠，管理人員業(yè)務知識結構。水平和能力滯后于企業(yè)的發(fā)展變化，已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實際征管工作中，疏于責任，沒有履行應盡的義務，納稅人不能夠履行自覺納稅的義務，很多管理人員實際工作中，只是將工作資料歸檔整理，很少深入企業(yè)了解實際情況，掌握企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況。

（三）納稅企業(yè)納稅意識淺薄，提高納稅的自覺度

納稅人員財務管理混亂，會計信息嚴重失真，大多數(shù)企業(yè)的會計核算都是不規(guī)范的，這就給稅收的征管和稽查帶來很大的困難，這就為企業(yè)的偷逃稅提供了條件。納稅人納稅意識淡薄，會計人員業(yè)務素質較差，企業(yè)投資者沒有做出長遠的考慮，缺乏納稅的法律意識。在企業(yè)的財務管理制度上，應該加強財務制度的制定及加大審查的力度，聘請高級的財務管理人員，規(guī)范企業(yè)的財務制度，同時增加本企業(yè)財務人員的專業(yè)知識的培訓。納稅意識淡薄大大降低了納稅遵從度，很大程度上直接減少了地方財政收入，行業(yè)間、行業(yè)內(nèi)不公平問題突出。

四、促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的稅收政策建議

（一）總體思路和原則

房地產(chǎn)行業(yè)稅收改革會牽動很多行業(yè)的發(fā)展，涵蓋的范圍廣，關系到人民的自身利益，是一項復雜的系統(tǒng)工程；我國國情決定了稅收制度改革應堅持頂層設計原則，但稅收政策設計、調整還應聽取基層稅務機關意見和最廣大民眾的意見和呼聲；需要認真做好各種改革準備、計劃、改革的可行性論證等。堅持稅收的公平、效率、引導消費的原則。最后配合與落實國家宏觀調整政策。

（二）稅收政策建議

1、調整現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度與政策。擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍，將國有土地、閑置土地、存量房地產(chǎn)買賣價值納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，存量房因不發(fā)生增值、或未發(fā)生交易行為，加上我國土地化性質，房地產(chǎn)評估難點較大，以及房產(chǎn)稅本身的重復征稅等問題，未形成征稅的基礎條件。因此，存量房不宜納入房產(chǎn)稅的改革范疇，將城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅合并，名稱改為房地產(chǎn)稅；將土地出讓金逐步并入房地產(chǎn)稅，解決因“營改增”導致的收入下降問題。同時，還應將規(guī)范土地出讓管理，將土地出讓收入納入地方稅務部門監(jiān)管之下。

2、強化房地產(chǎn)稅收的項目化、新老稅源制度化管理。深化房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，從房地產(chǎn)項目立項開始就全面跟蹤管理，即使掌握房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃、建筑、預銷售證的取得、預售信息及進度信息；加強土地增值稅的清算管理，嚴格執(zhí)行土地增值稅清算辦法，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的合法性，嚴格審查房地產(chǎn)轉讓收入的及時性。加強房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、教育費附加稅種的管理。針對國家稅務總局指出的有關土地價值必須并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅政策的契機，應對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進行一次性針對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、營業(yè)稅等稅種的全面清理。（作者單位：云南財經(jīng)大學財政與經(jīng)濟學院）

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