胡國(guó)榮 謝偉平

[摘 要]通過(guò)對(duì)湖州市區(qū)近15年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r回顧，闡述了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)湖州市區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面的貢獻(xiàn)；從房地產(chǎn)住宅投資額占GDP比重、城市化與人口年齡結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)住宅價(jià)格的合理性等幾個(gè)方面對(duì)湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行實(shí)證分析并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)；對(duì)湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提出建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；城市化；可持續(xù)發(fā)展；住房?jī)r(jià)格

10 13939/j cnki zgsc 2015 51 259

1998年，在以取消福利分房為特征的住房制度改革的大潮下，開(kāi)啟了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新一輪發(fā)展周期，特別是2003年，政府將房地產(chǎn)行業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，房地產(chǎn)投資額逐年上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴(lài)程度越來(lái)越高。因此，房地產(chǎn)行業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展成為社會(huì)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

1 湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧

1998年至2013年，在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背景下，湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)總體上也呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資額快速增長(zhǎng)與商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)步上漲的局面。15年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額由1998年的5 3億元人民幣增長(zhǎng)到2013年的130 1億元人民幣，年均增長(zhǎng)23 8%；商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格年均增長(zhǎng)11 1%。依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與銷(xiāo)售均價(jià)的變動(dòng)情況，大致可以分三個(gè)階段來(lái)描述湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程。

第一個(gè)階段為1998年至2002年。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)住房制度改革。這一階段，湖州市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額絕對(duì)數(shù)較低，但增長(zhǎng)速度較高，前三年加速增長(zhǎng)，后兩年增速放緩，2000年增速達(dá)到64 3%的峰值，2002增速放緩至8 6%，年均增幅為28 92%；商品房銷(xiāo)售均價(jià)變動(dòng)較為平穩(wěn)，1998年與2001年商品房銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)小幅度的下降，另外三年基本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，增幅最高的2000年為11 8%，年均漲幅為6 15%。

第二個(gè)階段為2003年至2007年。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位：國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。這一時(shí)期，湖州市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也呈現(xiàn)單邊遞增的走勢(shì)，除了2005年投資增速較低，僅為1 4%外，其余各年份房地產(chǎn)投資增幅都在25%以上，2007年達(dá)到階段峰值55 3%，年均投資增速為31 5%，高于第一階段2 6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售均價(jià)從2003年1919元/平方米上升至2007年的4083元/平方米，漲幅達(dá)到112 77%，年均漲幅20 77%。

第三個(gè)階段為2008年至2013年。主要特點(diǎn)是房地產(chǎn)反復(fù)調(diào)控期，目的是控制房?jī)r(jià)。這一時(shí)期，湖州市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額先抑后揚(yáng)，2008年受到次貸危機(jī)影響，房地產(chǎn)投資額下降0 9%，其余各年投資額呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，2013年市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)歷史新高130 1億元，較2008年的56 9億大幅增長(zhǎng)128 6%，年均增長(zhǎng)17 99%。2008年，湖州市區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)漲幅放緩至3 3%，但隨后三年湖州市區(qū)的房?jī)r(jià)加速上漲，其中2010年銷(xiāo)售均價(jià)在2009年環(huán)比上漲19 3%的基礎(chǔ)上再大幅飆升36 4%，成為1998年以來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)漲幅最高的一年，2011年漲幅放緩至9 1%，2012與2013年銷(xiāo)售均價(jià)保持高位震蕩。這一階段銷(xiāo)售價(jià)格年均漲幅10 5%。

1998年至2013年，湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)總體經(jīng)歷了一輪量?jī)r(jià)齊升的上升周期，然而隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，在帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了不可忽視的問(wèn)題，如房?jī)r(jià)大幅上漲，居民生活成本上升，并加劇了社會(huì)貧富分化；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的過(guò)分依賴(lài)；此外房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對(duì)地區(qū)環(huán)境與資源構(gòu)成了較大的壓力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。

2 湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展因素的評(píng)價(jià)與展望

2 1 湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資額與GDP的關(guān)系

自1998年以來(lái)，湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資額逐年穩(wěn)步上升，從1998年的4 35億元上升至2013年的87 23億元，年均增長(zhǎng)率為22 13%；住宅投資額占GDP的比重從1998年的3 2%上升到2013年10 8%。如此快速發(fā)展是否可持續(xù)成為許多行業(yè)專(zhuān)家學(xué)者爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。回顧世界各國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，或許能夠找到問(wèn)題的答案。圖1為房地產(chǎn)住宅投資額占GDP的比重在美國(guó)、德國(guó)、日本、韓國(guó)與中國(guó)、浙江以及湖州市區(qū)的歷史表現(xiàn)。由于數(shù)據(jù)可得性的約束，圖中的中國(guó)住宅投資占GDP比重?cái)?shù)據(jù)為1995年至2013年，浙江1999年以來(lái)以及湖州市區(qū)1998年以來(lái)至2013年。從圖1可以看出，湖州市區(qū)該指標(biāo)從1998年3 2%上升至2013年的10 8%，基本呈現(xiàn)波浪式上升態(tài)勢(shì)，這與全國(guó)住宅投資的GDP占比走勢(shì)基本吻合。從近十多年中國(guó)、浙江省及湖州市區(qū)住宅投資占GDP比重的曲線斜率來(lái)看，美國(guó)1929年大蕭條之后以及第二次世界大戰(zhàn)后的復(fù)蘇階段，日本第二次世界大戰(zhàn)后至20世紀(jì)70年代初經(jīng)濟(jì)快速崛起的階段，韓國(guó)20世紀(jì)80年代以及21世紀(jì)初曾經(jīng)出現(xiàn)類(lèi)似陡峭的走勢(shì)；但是對(duì)比上述幾個(gè)國(guó)家的峰值，目前中國(guó)住宅投資占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到前所未有的高度。盡管湖州市區(qū)這一比率較全國(guó)和浙江偏低，但仍高于上述四個(gè)國(guó)家的歷史峰值。上述四個(gè)國(guó)家中峰值最高的日本，最大值為9 2%（1973），而2013年湖州市區(qū)這一比重已經(jīng)達(dá)到10 8%，浙江12 8%，全國(guó)12 4%，均超過(guò)日本峰值1%以上。

圖1 各國(guó)、各地區(qū)住宅投資額占GDP比重

數(shù)據(jù)來(lái)源：各國(guó)及地區(qū)各年統(tǒng)計(jì)年鑒。

從上述幾個(gè)國(guó)家住宅投資占GDP比重的歷史走勢(shì)看，目前湖州市區(qū)、浙江乃至全國(guó)住宅投資占GDP比重呈現(xiàn)出前所未有的高水平，表明湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入高潮階段。未來(lái)隨著GDP總量的上升，房地產(chǎn)住宅投資的放緩或者下降，這一比率的上升勢(shì)頭將會(huì)明顯放緩甚至出現(xiàn)下降。

2 2 城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

除了經(jīng)濟(jì)因素外，城市化是影響房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)作為城市化的載體，在城市化的快速發(fā)展過(guò)程中，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。1975 年，美國(guó)地理學(xué)家諾瑟姆（Ray M Northam）研究發(fā)現(xiàn)，城市化進(jìn)程呈一條S 型曲線，具有階段性規(guī)律：一是當(dāng)城市人口超過(guò)10%以后，進(jìn)入城市化的初期階段，城市人口增長(zhǎng)緩慢；二是當(dāng)城市人口超過(guò)30%以后，進(jìn)入城市化加速階段，城市化進(jìn)程逐漸加快，城市人口迅猛增長(zhǎng)；三是當(dāng)城市人口超過(guò)70%以后，進(jìn)入城市化后期階段，城市化進(jìn)程停滯或略有下降趨勢(shì)。根據(jù)這個(gè)規(guī)律，當(dāng)城市化率超過(guò)30%之后，城市化進(jìn)程將會(huì)加快，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)隨之加速發(fā)展；而當(dāng)城市化率達(dá)到70%左右，城市建設(shè)也達(dá)到高潮，作為城市化載體的房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該達(dá)到頂峰。

從表1可以看出，當(dāng)住宅投資額占GDP比重達(dá)到峰值時(shí)美國(guó)、德國(guó)、日本及韓國(guó)的城市化率介于60%至80%之間。2013年湖州市區(qū)城市化率為61%，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資占GDP比重的峰值應(yīng)該會(huì)在未來(lái)幾年中出現(xiàn)。

2 3 人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求影響

有關(guān)人口與房地產(chǎn)需求關(guān)系的著名研究見(jiàn)于Mankiw和Weil（1988，1992），他們認(rèn)為戰(zhàn)后“嬰兒潮”（1946—1964年）推動(dòng)的人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化，能夠顯著影響房地產(chǎn)價(jià)格。哈繼銘（2007）認(rèn)為，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響途徑有二點(diǎn)因素：一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程推動(dòng)農(nóng)村人口進(jìn)入城市，產(chǎn)生大量住房需求；二是早期的“嬰兒潮”推動(dòng)當(dāng)前勞動(dòng)年齡人口持續(xù)增加，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。此外陳斌開(kāi)（2012）等根據(jù)中國(guó)人口普查數(shù)據(jù)進(jìn)行了人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求的實(shí)證研究。研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)居民住房需求與年齡高度相關(guān)，即個(gè)人在20歲以后住房需求快速上升，直到50歲以后開(kāi)始逐步下降。圖2是湖州市區(qū)1978年以來(lái)的新生人口數(shù)據(jù)及1997年以來(lái)的商品房銷(xiāo)售面積。從圖中可以看到1981年至1990年曾經(jīng)出現(xiàn)最近一次出生人口高潮，即嬰兒潮。從上述數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，湖州市區(qū)商品房的銷(xiāo)量變動(dòng)趨勢(shì)與嬰兒潮的推動(dòng)存在較大的聯(lián)動(dòng)性。注意到1990年至2005年，湖州市區(qū)出生人口數(shù)量呈現(xiàn)逐年減少的趨勢(shì)，此外，統(tǒng)計(jì)資料顯示2013年年底湖州市區(qū)60歲以上人口占比已經(jīng)達(dá)到23 1%，呈現(xiàn)嚴(yán)重的老齡化，這勢(shì)必給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也會(huì)抑制住房需求，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間住房需求的動(dòng)力不足。

表1 各國(guó)、地區(qū)住房投資占GDP比重峰值時(shí)的城市化率及年份

國(guó)家或地區(qū)美國(guó)德國(guó)日本韓國(guó)中國(guó)浙江湖州市區(qū)

住宅投資占GDP比重峰值時(shí)城市化率64%72%74%80%54%64%61%

年份1950197219732007201320132013

圖2 湖州市區(qū)出生人口數(shù)（1978—2012年）及商品房銷(xiāo)售面積（1997—2012年）

2 4 湖州市區(qū)住房?jī)r(jià)格的合理性評(píng)估

評(píng)價(jià)住房?jī)r(jià)格是否合理的常用指標(biāo)是“房?jī)r(jià)收入比”，即一套商品住宅價(jià)格總額與家庭年可支配收入的比值。按照“國(guó)際慣例”，合理房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為4～6倍。根據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年資料，湖州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從1997年7183元增加到2013年的36614元，16年增長(zhǎng)了5倍多，年均增長(zhǎng)10 7%。而房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)則呈現(xiàn)明顯的幾個(gè)階段：1997年至2003年指標(biāo)從6 5%下降至4 6%，表明房?jī)r(jià)漲幅低于居民收入增幅；第二階段2003年至2010年，房?jī)r(jià)收入比從4 6%上升到8 0%，這一階段房?jī)r(jià)上漲幅度要高于收入增長(zhǎng)幅度，表明房?jī)r(jià)上漲較快；2010年之后，房?jī)r(jià)收入比逐年回落，2013年降至6 1倍。按照房?jī)r(jià)收入比4至6倍的慣例來(lái)評(píng)價(jià)，湖州市區(qū)房?jī)r(jià)明顯偏高的年份僅為2009年至2012年，其他年份房?jī)r(jià)收入比基本上在6倍以?xún)?nèi)或高出6倍一點(diǎn)，表明湖州市區(qū)房?jī)r(jià)總體上并沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重高估的情況。但是，為什么湖州老百姓仍然覺(jué)得房?jī)r(jià)太高呢？根本原因在于居民收入分配的嚴(yán)重失衡。

從表2可以看出，對(duì)于20%的高收入家庭，湖州市區(qū)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是偏低的；對(duì)于20%的較高收入人群，當(dāng)前房?jī)r(jià)應(yīng)該基本可以接受的；而60%的中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)一個(gè)90平方米的商品住宅，需要7 4～13倍的家庭年收入，對(duì)這部分人群而言，當(dāng)前的房?jī)r(jià)應(yīng)該是偏高的。此外還有大量的農(nóng)村人口，其人均純收入僅為城鎮(zhèn)居民可支配收入的一半左右。因此，對(duì)于社會(huì)大部分人群而言，當(dāng)前的房?jī)r(jià)的確是偏高的。

表2 湖州市區(qū)2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分組調(diào)查結(jié)果及房?jī)r(jià)收入比

收入組別人均可支配收入（元）家庭收入（元）90平米住宅平均總價(jià)（元）房?jī)r(jià)收入比

20%低收入組1678650357 2265527213

20較低收入組2353470602 966552729 3

20%中等收入組2942488272 006552727 4

20%較高收入組36730110191 056552725 9

20%高收入組60739182216 856552723 6

綜合上述幾方面因素：房地產(chǎn)住宅投資占GDP的比重、城市化、人口年齡結(jié)構(gòu)以及居民住房?jī)r(jià)格合理性的評(píng)估，當(dāng)前湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)正處于行業(yè)發(fā)展的高峰，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)投資將會(huì)呈現(xiàn)放緩的趨勢(shì)；鑒于目前湖州市區(qū)較高的城市化水平、出生人口的持續(xù)下降以及較為嚴(yán)重的人口老齡化趨勢(shì)，住房需求將出現(xiàn)一定程度的回落；當(dāng)前住房?jī)r(jià)格存在一定幅度的虛高。根據(jù)以上因素的評(píng)估結(jié)果，另外考慮到較低的人均資源水平將制約著房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，預(yù)計(jì)湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展形勢(shì)不容樂(lè)觀。

3 湖州市區(qū)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策與建議

3 1 轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，逐步降低房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重

從幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩或者城市化水平達(dá)到70%前后，往往出現(xiàn)房地產(chǎn)住宅的投資頂峰。鑒于湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資額占GDP比重處于歷史高位，城市化率已經(jīng)達(dá)到60%以上的水平，加上1990年至2005年出生人口數(shù)量的逐年下降和較為嚴(yán)重的老齡化問(wèn)題，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的投資與需求將會(huì)放緩甚至下降。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力將不能再主要依賴(lài)房地產(chǎn)投資，應(yīng)主動(dòng)降低房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重。

3 2 因地制宜的發(fā)展城鎮(zhèn)化，切實(shí)改善地區(qū)發(fā)展的不平衡

近10多年來(lái)，高速發(fā)展的城市化率導(dǎo)致市區(qū)的過(guò)度擴(kuò)張，不僅帶來(lái)了諸多城市弊端，也加劇了城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡。因而，積極推進(jìn)鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化成為縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差異的重要抓手。這方面可以借鑒德國(guó)鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化的經(jīng)驗(yàn)。避免過(guò)度發(fā)展城市區(qū)域中的某一單一支配性中心城市，而是形成若干功能互補(bǔ)的多極城市群。城市周邊的城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村依靠便捷的路網(wǎng)緊密相連，并在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)中發(fā)揮各自功能。

3 3 提高住宅質(zhì)量，緩解環(huán)境資源壓力

由于生態(tài)環(huán)境與各類(lèi)資源的限制，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)由追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)型，以達(dá)到緩解環(huán)境壓力提高住宅舒適度的目的。首先應(yīng)提高住宅建筑設(shè)計(jì)的合理性與超前性，通過(guò)科學(xué)合理的功能性布局，提升房屋通風(fēng)、采光、隔熱、保溫、隔音等物理性能，從而提高居住舒適度。其次采用優(yōu)質(zhì)建筑材料和高質(zhì)量的施工過(guò)程實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的住宅。此外，應(yīng)通過(guò)對(duì)住宅定期維護(hù)與修繕來(lái)提高房屋壽命。

3 4 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也要求企業(yè)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。過(guò)去10多年湖州市區(qū)商品房開(kāi)發(fā)情況表明，商品房呈現(xiàn)出高端化的趨勢(shì)。2007年140平米以上與別墅高檔公寓開(kāi)發(fā)額占到住宅投資的比例僅為8 9%，而2010年這一比例達(dá)到58 9%，此后雖有回落，但2012年高端住宅比例仍然占到41%；與此同時(shí)，低端商品房的比例幾乎沒(méi)有提高，2007年90平方米以下商品房占住宅投資比例為17 9%，2012年這一比例為18 4%。開(kāi)發(fā)商對(duì)大量低端剛性需求的忽視，導(dǎo)致絕大多數(shù)的中低收入群體只能面對(duì)較少的選擇或者望房興嘆。建議相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步考慮社會(huì)人群的收入結(jié)構(gòu)與潛在的住房需求，積極引導(dǎo)或強(qiáng)制性政策要求開(kāi)發(fā)商增加中低價(jià)商品房的供應(yīng)。

3 5 加大廉租房供給，著力解決低收入人群的住房問(wèn)題

在增加廉租房房源方面，可以由政府出資建設(shè)，也可以對(duì)長(zhǎng)期空置的存量商品房進(jìn)行收購(gòu)改造并入廉租房體系；還應(yīng)鼓勵(lì)社會(huì)慈善機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位通過(guò)建設(shè)一定數(shù)量的住房專(zhuān)門(mén)用于出租，政府可以給予相關(guān)單位一定的補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠。

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