摘要：隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，地產(chǎn)開發(fā)的利潤已經(jīng)不可能有以往那么豐厚。大多數(shù)人都處于觀望狀態(tài)下，銷售情況也一度出現(xiàn)低迷。開發(fā)企業(yè)要想在如此艱難的市場環(huán)境中繼續(xù)生存和發(fā)展，就必須從企業(yè)自身的管理、項目品質(zhì)的提高、成本控制的優(yōu)化等方面著手。文章對工程造價全過程控制的重點及對策進行了探討。

關(guān)鍵詞：工程造價；全過程控制；房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；企業(yè)管理；項目品質(zhì) 文獻標識碼：A

中圖分類號：TU723 文章編號：1009-2374（2015）19-0195-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.19.097

房地產(chǎn)開發(fā)項目的全周期非常長，從前期的項目策劃及定位、規(guī)劃設(shè)計和圖紙設(shè)計、招標投標和合同簽訂、工程現(xiàn)場的施工、后期的驗收和運營等。每一個階段都有其對應的費用組成和成本控制要素。而且各個階段的成本控制都有其內(nèi)在的聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣，相互指引和制約。本文就工程造價在房地產(chǎn)開發(fā)中的全過程中的重點階段控制要點進行剖析。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的現(xiàn)狀及存在的問題

1.1 重施工、輕設(shè)計

很多房地產(chǎn)企業(yè)對施工階段成本控制非常嚴格，會傾注大量的人力和物力對其進行管控，卻忽視了對成本控制最關(guān)鍵的因素——設(shè)計。建筑施工成本的計算依據(jù)，主要是設(shè)計圖紙。工程量和材料選擇、施工工藝要求等都是來源于設(shè)計圖紙。設(shè)計方案的優(yōu)劣和質(zhì)量對成本產(chǎn)生具有直接的影響。而很多企業(yè)在拿到土地后為了能快速開工收回成本，而極度壓縮設(shè)計時間，拿到圖紙后匆忙施工，甚至邊出圖邊施工，導致圖紙中存在大量的問題和缺陷，在施工過程中發(fā)生了太多不可控的因素和費用超支。

1.2 管理制度不完善

很多施工企業(yè)都有自己相應的管理制度和流程，但是缺乏全面性和科學性。而且在具體的項目部中，這些制度很多只是流于形式或者根本沒有傳達到相應的管理人員和勞務(wù)隊伍那里，造成制度的流于形式。缺乏制度的管理和約束，在施工過程中經(jīng)常會發(fā)生各種預算外的費用，造成成本的增加。

1.3 合同中條款不明或缺項

建設(shè)工程項目合同中涉及到的條款非常多，很多部分需要合同雙方進行協(xié)商后確定。特別是對于承包范圍這塊內(nèi)容，經(jīng)常出現(xiàn)不夠明晰或者是缺項的狀況。如土建施工的抹灰工程內(nèi)，只寫了一個含抹灰工程，但是工程實際中，有些位置是不需要抹灰的，這就導致在施工過程中，引起施工單位的誤解，或者是有些該抹的位置沒有抹，引起雙方的爭議。特別是不同工種之間的交接面劃分一定要在合同中給予足夠的明確，否則容易導致后期雙方重合或者都無人施工的現(xiàn)象。

2 前期階段的造價控制要點

2.1 做好市場調(diào)研

在市場調(diào)研的時候，要充分了解項目周邊的價格情況、場地情況、市政建設(shè)情況、客戶分部情況等，為項目的可行性研究和市場定位提供有效依據(jù)。調(diào)研的數(shù)據(jù)精確性和完整性，對目標成本的設(shè)立起到關(guān)鍵性的影響作用。

2.2 合理確定投資估算

做好市場調(diào)研后，根據(jù)公司內(nèi)部成本制度、建設(shè)規(guī)模和周邊項目情況來綜合確定投資估算，這對后期的各項費用指標確定和圖紙設(shè)計都有較大的影響。

2.3 土地成本控制

土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)較大比例的部分。因此在拿土地的時候，一定要與政府進行充分的協(xié)商，盡量將土地成本降到最低。

3 設(shè)計階段的造價控制要點

3.1 選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位

設(shè)計單位的綜合實力反映在設(shè)計人員的素質(zhì)和水平上，優(yōu)秀的設(shè)計單位可以準確地理解委托方的需求、減少設(shè)計缺陷和漏洞。在后期的施工階段有效減少設(shè)計變更的發(fā)生。

3.2 給設(shè)計單位明確費用目標

很多房地產(chǎn)企業(yè)在給設(shè)計單位出具設(shè)計任務(wù)書的時候，只是提出具體設(shè)計要點和方案要求，沒有明確費用指標。以至于設(shè)計單位在設(shè)計的時候，一味追求高標準，規(guī)范固然是滿足了，但是成本費用也比較高。

3.3 利用新型軟件分析

設(shè)計單位各專業(yè)圖紙設(shè)計完成后，可以根據(jù)BIM等計算軟件，分析本方案的各項造價指標。如果超出了建設(shè)方的預算，可以及時進行調(diào)整，防止到工程的實施階段再改方案，造成工期和時間上的浪費。

4 招投標階段的造價控制要點

4.1 認真編制標底和標書

標書是招標范圍和相應要求的根本性文件，標底是把握費用控制的底線。在制作標書的時候，一定要劃分清楚施工范圍并明確具體要求，防止施工重復或者無人施工的狀況，特別是一些交接的部分到底由誰來施工，一定要明確清楚。

4.2 做好入圍單位的選取

好的施工單位對工程建設(shè)進行起到關(guān)鍵的作用。在招標階段，一定要做好入圍單位的選擇。在投標之前，要考查單位的綜合實力、企業(yè)資質(zhì)、工程建設(shè)情況、實際工程現(xiàn)場的布置等。滿足基本條件后，再讓其進行投標。并非完全按照最低價中標原則選擇。

5 合同簽訂階段的造價控制要點

5.1 加強合同內(nèi)容的分析和交底工作

建筑工程合同中的內(nèi)容關(guān)系到工程質(zhì)量、工期、安全文明、價款、索賠、簽證、目標等各項要求和具體規(guī)定。根據(jù)合同簽訂的內(nèi)容，雙方均應該分析各自的優(yōu)缺點和風險因素，找出合同中的漏洞和不足之處，并及時與工程部門人員進行溝通。讓現(xiàn)場管理人員及時了解各風險點和重點控制因素，這樣才能保證雙方利益得到有效的保證。

5.2 加大合同管理力度

合同的談判到簽訂以及后期的跟蹤管理，需要有專業(yè)人員來執(zhí)行。所以要做好合同管理，首要要求具備過硬的技術(shù)素質(zhì)和敬業(yè)的責任態(tài)度，控制好合同從簽訂到后期管理的每一個過程。特別是對于合同的變更、補充等內(nèi)容，必須要謹慎對待，并及時傳達到工程現(xiàn)場的每一位管理人員，做到信息的及時流暢傳遞，隨時了解合同內(nèi)容的變化。

6 施工階段的造價控制要點

6.1 控制項目變更、簽證

項目變更是施工過程中由于設(shè)計缺陷、客戶需求、現(xiàn)場需要等原因造成需要發(fā)生的圖紙變更，任何一項變更都會涉及造價的變化。因此在施工階段要控制項目變更的發(fā)生，做好變更的審批和審查，盡量少地發(fā)生

變更。

6.2 加強過程檢查

在施工過程中，甲方人員應該加強過程檢查，不斷發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題或者設(shè)計缺陷，并及時提出解決方案和措施，減少返工。

6.3 加強監(jiān)理單位利用

建設(shè)方應該充分發(fā)揮和利用監(jiān)理單位的力量，加強施工圖紙審查、過程旁站和平行檢查工作，保證施工過程按照設(shè)計圖紙和規(guī)范要求實施。

7 竣工階段的造價控制要點

7.1 竣工圖與施工圖的對比

在工程建設(shè)的過程中經(jīng)常會發(fā)生各種變更，導致工程完工后，很多部位與原設(shè)計圖紙有較大的差別。例如比較常見的機械設(shè)備的變更、工程結(jié)構(gòu)造型的變更、某些部位使用材料的變更、建筑平面布局的變更等。

在竣工決算結(jié)算，業(yè)主應細致地審核竣工圖與施工圖的區(qū)別，特別是對于一些發(fā)生變化的部位是否有相應的依據(jù)，同時業(yè)主所發(fā)出的指令單和設(shè)計變更單是否已經(jīng)按照要求完成并在竣工圖中有所體現(xiàn)。只有將發(fā)生變化的工程量準確地找出來，才能為增加或減少的費用提供根本性的依據(jù)。

7.2 各類簽證的嚴格把關(guān)

簽證是任何一個工程項目都不可避免的事情。很多是由于設(shè)計圖紙的不完善、合同范圍的不明確、工程現(xiàn)場的窩工返工、各種零星項目的產(chǎn)生等。不論什么原因，發(fā)生的簽證應該有相應的依據(jù)，如業(yè)主的指令、簽證的原因、現(xiàn)場三方管理人員的實際計量、相關(guān)影像資料等。業(yè)主的造價人員應充分審核簽證的相關(guān)資料的真實性和時效性，同時還要結(jié)合實際情況分析，哪些簽證是業(yè)主應該支付的，哪些是屬于施工企業(yè)自身原因應由其自身承擔的。并非所有的簽證項目都要完全支付，只要是非業(yè)主原因產(chǎn)生的簽證，可以拒絕支付。

8 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價，涉及到規(guī)劃、設(shè)計、圖紙、工程施工、竣工決算等多個環(huán)節(jié)。每一個費用指標的完成都需要嚴格的管理和細致的過程控制，企業(yè)應該成立專業(yè)的部門并配備相應的專業(yè)人員，做好把關(guān)和控制工作，將成本控制的措施落實到每一個具體的工作。

參考文獻

[1]何云勝.工程造價全過程控制的重點及對策管理[J].建筑科學，2012，（6）.

[2]唐登東.略論項目工程造價全過程控制中的重點和對策[J].城市建設(shè)理論，2013，（9）.

作者簡介：楊亞寧（1976-），女（回族），山東濟寧人，山東魯能亙富開發(fā)有限公司工程師，注冊造價工程師，注冊投資咨詢師，研究方向：工程造價。

（責任編輯：王 波）