◇楊瑛娟

近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入的提高，以及城市化進程的不斷推進，居民對房屋的需求呈現(xiàn)出了剛性擴大的趨勢，刺激著我國房地產(chǎn)投資不斷增長，房價不斷攀升。因此對房地產(chǎn)市場是否健康，房價是否過高問題的研究，對每個消費者或投資者來說都是意義重大的。根據(jù)中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布的報告顯示，我國部分一、二線城市房地產(chǎn)存在過熱的現(xiàn)象，房屋“租售比”已超過國際警戒線，處于較高的狀態(tài)。陜西省省會城市西安，作為絲綢之路經(jīng)濟帶的新起點，是國家戰(zhàn)略“一帶一路”的核心區(qū)域，其經(jīng)濟的發(fā)展對我國中西部地區(qū)經(jīng)濟有著至關(guān)重要的作用。而房地產(chǎn)業(yè)作為其支柱產(chǎn)業(yè)，市場是否健康、發(fā)展是否穩(wěn)定，則波及到西安市的整個市場經(jīng)濟。因此，本文選取西安市房地產(chǎn)市場作為二線城市的代表，對其近五年的租售比進行研究，以評價和判斷房地產(chǎn)市場的健康與否。

一、租售比的相關(guān)概念

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。

由于房屋具有消費品和投資品的雙重屬性，商品房消費者的買房動機既可能是自用，也有可能是進行投資或投機。因此用整個商品房的銷售量來表示房地產(chǎn)的需求量就存在著虛高的成分，不能表示真實的房地產(chǎn)需求量。而消費者租房的動機則一般都是自住，直接使用了房屋的使用價值，因此租金能真實的反映房地產(chǎn)服務供求關(guān)系，代表著房屋真實的收益水平。因此，租售比較其他衡量房地產(chǎn)泡沫的指標而言，更能夠顯示出一個市場最真實、最基本的住房需求，能客觀反映當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況，是房地產(chǎn)市場供需各方力量平衡點的真實反映。

二、合理租售比的確定與評價

針對同一套房屋，其花費的成本和人工在建造時就已確定，因此不論在房地產(chǎn)交易市場還是租賃市場，其基礎價值都是相同的。即房地產(chǎn)交易市場中作為房屋資產(chǎn)價格的售價與租賃市場中代表房屋服務價格的租金之間應存在一個較為固定的比例關(guān)系。對于消費者而言，購買房屋時所支付的總費用為在整個房屋的壽命周期內(nèi)的一次性支付完房款的終值；當租賃房屋時，所支付的總費用為在房屋使用年限內(nèi)，所有月租金的終值總和。合理租售比的確定原則是，在房屋的整個壽命期內(nèi)，選擇購買房屋時所支付總費用的本息和與選擇租賃房屋時所支付的總費用的本息和相等，此時所計算出的每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值就是合理租售比。

但是由于房地產(chǎn)交易市場和租賃市場又是相對獨立的兩個市場，兩者之間的市場主體構(gòu)成及其行為特性不同，其運行特征及價格形成機制也存在差異，因此在一般情況下，房屋的售價和租金之間存在一定的差距。有時房價增長過快或一直處于較高水平時，租金卻較低，或者沒有隨著房價的變動而變動時，就會導致“租售比”偏離合理值，房地產(chǎn)市場存在投資過熱，房價虛高的不健康現(xiàn)象。

國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為 1∶300～1∶200。如果租售比低于 1∶300，表明房產(chǎn)投資價值相對變小，投機需求較大，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，投資需求較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。

三、西安市房地產(chǎn)租售比現(xiàn)狀

如附表所示，2011～2013年間，西安市房地產(chǎn)租售比均小于1∶300，超過了國際警戒線，說明這期間西安市房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了虛高的情況，已脫離了房屋本身的基本價值，投機需求較大。2014～2015年間，租售比雖有所上升，但仍接近于國際警戒線，說明經(jīng)過政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫有所控制，但仍存在進一步泡沫化的趨勢。究其原因，主要是房價整體上呈上升態(tài)勢，大量的房地產(chǎn)需求導致的房價過高。反映出住宅市場投資投機氛圍加重，居民持續(xù)投資、投機房地產(chǎn)，看重的恰恰是高增速帶來的收益，而非“以租養(yǎng)房”。同時，二手住宅的租金雖從2011年以來也不斷上漲，但漲幅較小，且租價并未因新房房價的變動而變動，而是一路緩慢上漲，使得西安市房地產(chǎn)租售比仍處于較高水平，市場風險較大。

附表 2011～2015年西安市房地產(chǎn)租售比匯總表

四、導致西安市房地產(chǎn)租售比較高的原因

首先，房屋需求量的不斷增加導致房價的不斷攀升，是西安市租售比較高的主要原因。由于經(jīng)濟的快速發(fā)展以及國家金融政策的支持，用于生產(chǎn)性、投資性、消費性等方面商品房支出就會增加，帶動了商品房價格上漲。同時由于城市化進程的不斷推進，新進城市人口對住房需求也越來越大。而西安市作為省會城市，由于流動人口較多導致的居民收入差距更進一步擴大了消費者對房屋的需求。一方面擁有房產(chǎn)資源的高收入群體依靠近幾年來商品房價格不斷上漲的趨勢，期望以高額的租金或買賣差價的方式獲得更多的收益；另一方面對于低收入群體而言，將會面臨著經(jīng)濟適用房與廉租房供不應求，從而使得商品房價格逐年抬升。同時由于市場經(jīng)濟不發(fā)達，投資渠道相對較少，居民為了避免因通貨膨脹所帶來的損失，使依附于土地這一稀有資源的房屋就成為了具有保值增值作用的投資品，相對于銀行存款房地產(chǎn)投資更容易得到大家的青睞。

因此，房地產(chǎn)需求的上升拉動了房價上漲，在租金上漲不明顯的情況下，租售比就相應拉大。

其次，租金上漲不明顯，且處于偏低的水平。當房屋處于租賃市場中，投資者獲得的理論收益應包含折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、土地使用費、保險費、經(jīng)營利潤，然而在實際租賃市場中租金卻沒有進行合理計算，同時會受到房東和租戶討價還價的影響，導致租金較低。大多數(shù)房地產(chǎn)投資者的主要收益來源于房屋二次銷售的價差，房屋租金只是少部分或暫時的收益。只要二次銷售的價差較多，投資者可以暫時接受較低的租金。

五、政策建議

西安市房地產(chǎn)在國家開發(fā)政策及經(jīng)濟大環(huán)境的影響下，市場投資熱情高漲，必然會相對火爆，會存在部分泡沫。但結(jié)合我國實際情況，租售比的正常水平應比國際標準水平較高，故本文推算出的西安市房地產(chǎn)泡沫應比拿國際水平計算的泡沫相對小一些。但總體來說，西安市房地產(chǎn)市場租售比仍處于不合理水平。因此，為了使西安市的租售比回歸正常，本文主要從抑制房價和規(guī)范房屋租賃市場兩個角度提出政策建議。

從抑制房價角度上的措施，主要有以下五點建議：第一，政府應建立具有長效機制的房地產(chǎn)稅制，并開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，進一步調(diào)節(jié)收入分配、抑制房地產(chǎn)投機需求。第二，完善土地利用制度，抑制土地過度投機。應嚴格執(zhí)行土地開發(fā)規(guī)劃審批制度，調(diào)控好土地供應總量與供應結(jié)構(gòu)，并采取改造老區(qū)和開發(fā)新區(qū)并舉的措施，保證土地的有效供給。第三，健全住房保障體系，加快保障性住房建設。保障性住房由于具有價格相對低廉的優(yōu)勢，能滿足低收入者對住房的需求，減少住房的剛性需求，抑制房價升高。第四，盡快設計開發(fā)符合我國國情的投資產(chǎn)品，完善投資市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。目前，由于投資產(chǎn)品十分有限，而房地產(chǎn)其保值增值的特性，導致了投資者盲目將資金投入房地產(chǎn)市場，進而推動房地產(chǎn)的需求量，引起房價上漲。因此，當多元化投資產(chǎn)品能夠滿足投資者的不同投資需求，就能避免房地產(chǎn)市場投資過熱導致的房價非理性上漲。第五，發(fā)揮媒體傳播優(yōu)勢，引領(lǐng)理性的住房觀念。媒體應聯(lián)合政府引領(lǐng)消費者轉(zhuǎn)變住宅消費觀念，引領(lǐng)正確的住房觀念。住房需求不但可以通過購房來滿足，租房同樣可以達到效果；同時房屋消費應結(jié)合自身經(jīng)濟狀況，權(quán)衡購房和租房的利弊，做到理性、合理的住房消費。

從規(guī)范房屋租賃市場的角度來說，主要有以下三點建議：第一，完善房屋租賃市場的法律法規(guī)。目前，雖然我國房屋租賃市場已有現(xiàn)行法規(guī)，但在部分地區(qū)還沒有相應的更為詳盡的實施細則供實際操作。各地區(qū)應結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)租賃市場的實際情況，制訂一系列管理辦法，以規(guī)范房屋租賃市場的主體行為。第二，規(guī)范房屋租賃業(yè)務主體的范圍。針對目前我國房屋租賃市場較為混亂的情況，規(guī)定只有具備相應資質(zhì)和規(guī)模的房屋中介機構(gòu)才可以進行房屋租賃業(yè)務，以規(guī)范市場交易行為。第三，加強對租賃合同的管理。政府主管部門要加強對房屋租賃合同的登記、審核，制訂一套行之有效的審核制度，以對房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進行嚴格高效的管理。

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