【摘 要】在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下，城鎮(zhèn)的人口向城市大規(guī)模的集結(jié)，在大規(guī)模城市化的影響下貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。當(dāng)然在貸款方面也顯露出很多的問(wèn)題有待于我們解決。如何正確的識(shí)別和防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是我們今后工作的重點(diǎn)問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房貨款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

在當(dāng)下來(lái)看，住房信貸有著兩大優(yōu)點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)低收益高。在有著國(guó)家優(yōu)越政策的支持下很多的商業(yè)銀行也踏入信貸市場(chǎng)，業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。在業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)的背景下信貸的不良率也相應(yīng)的有所增長(zhǎng)。今后中國(guó)的房地產(chǎn)方向應(yīng)該何去何從還是不確定的問(wèn)題，在政府的調(diào)控力度越來(lái)強(qiáng)的背景下，很過(guò)人對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展都有著不同的看法，這樣就是更大的加大的了房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)因素存在。

一、個(gè)人住房貸款的含義

個(gè)人住房貸款是指銀行接受委托向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)主要包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款即個(gè)人住房按揭貸款（包括個(gè)人一手房貸款、個(gè)人再交易貸款住房貸款即二手房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款等）、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

1.公積金個(gè)人住房貸款是指住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款，也稱公積金貸款。住房公積金貸款利率低主要是為中低收入的公積金繳存職工提供。

2.個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

3.個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范對(duì)策

1.信用風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策

借款人在買房后由于支付和償還能力下降無(wú)法支付本金這種情況我們稱為信用風(fēng)險(xiǎn)。 房貸申請(qǐng)的資格審查能夠有效的控制信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于申請(qǐng)人的資質(zhì)的初審?fù)ǔＲ龅揭韵碌膸讉€(gè)方面。

（1）用定性和定量的方法系統(tǒng)的分析審查借貸人的綜合情況，以現(xiàn)金收入為依據(jù)，工作的穩(wěn)定程度為參考，進(jìn)行審查和評(píng)估。（2）申請(qǐng)人的擔(dān)保、誠(chéng)信、工作、和償還等情況都是我們需要重點(diǎn)關(guān)注的。（3）貸款方面應(yīng)該有個(gè)合理的機(jī)制控制借貸收入償債比例，科學(xué)的確定貸款數(shù)額和年限，將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），控制借款人每期還款額不超過(guò)其還款能力。

2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策

銀行的第二還款來(lái)源通常都是抵押物的變賣，對(duì)于抵押物的處置和變賣有著處置風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的存在。對(duì)于抵押物的審查是防范這種風(fēng)險(xiǎn)存在的重要手段。抵押物審查程序具體應(yīng)做到：（1）仔細(xì)的審核抵押物的合法性和被抵押的合法性；（2）要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)戶手續(xù)，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位；（3）盡量減少實(shí)物抵押，降低由于市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)帶來(lái)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。（4）履行擔(dān)保法，不按照合同還款的進(jìn)行依法收取抵押物進(jìn)行變現(xiàn)降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要存在以下的兩個(gè)方面。（1）“短存長(zhǎng)貸”行為，會(huì)抑制銀行的資金流動(dòng)性銀行的償還能力降低，成為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。（2）我們國(guó)家的個(gè)人住房貸款變現(xiàn)環(huán)節(jié)繁瑣機(jī)會(huì)成本附加帶來(lái)成本的損失。如果大宗的存款人或者債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時(shí)，資金周轉(zhuǎn)困難，甚至倒閉。

4.開(kāi)發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策

很多的地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的樓盤質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，售出的期房不能按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行交付，導(dǎo)致購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛要求解除合約。“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商以個(gè)人的名義進(jìn)行冒充購(gòu)房進(jìn)而套取貸款。我們要加強(qiáng)和資質(zhì)過(guò)硬的開(kāi)發(fā)商合作，杜絕這種假信貸的現(xiàn)象存在。在開(kāi)發(fā)商的審查要注意審查人員和開(kāi)發(fā)商是否有利益鏈條，將影響準(zhǔn)確客觀的審核。

5.管理風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策

主要體現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)部門對(duì)于業(yè)務(wù)看重的情況下，下屬部門重業(yè)績(jī)管理相對(duì)放松，違規(guī)操作時(shí)有出現(xiàn)，沒(méi)有被準(zhǔn)擅自變更擔(dān)保條件或者貸款標(biāo)準(zhǔn)。再者部門自身工作人員串通一氣違規(guī)逃避制度約束。嚴(yán)格支付管理個(gè)人住房貸款資金應(yīng)當(dāng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對(duì)象支付，貸款人應(yīng)在貸款資金發(fā)放前審核借款人相關(guān)交易資料和憑證是否符合合同約定條件，支付后做好相關(guān)的備案工作，并且歸集憑證進(jìn)行統(tǒng)一的存放管理。遵循審貸與放貸分離的原則，設(shè)立第三方部門或者崗位進(jìn)行放貸，嚴(yán)格審批只有滿足條件的才能進(jìn)行批準(zhǔn)放貸。

6.建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

綜合對(duì)當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和國(guó)家相關(guān)的政策進(jìn)行分析，建立預(yù)警機(jī)制度。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)突發(fā)狀況能夠做出及時(shí)的反應(yīng)對(duì)，預(yù)防隱患規(guī)避市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

劉靖.個(gè)人住房貸款貸后管理淺析[J]. 時(shí)代金融. 2014（18）