【摘 要】在經(jīng)濟快速發(fā)展的帶動下，城鎮(zhèn)的人口向城市大規(guī)模的集結(jié)，在大規(guī)模城市化的影響下貸款業(yè)務蓬勃發(fā)展。當然在貸款方面也顯露出很多的問題有待于我們解決。如何正確的識別和防范住房信貸風險是我們今后工作的重點問題。

【關(guān)鍵詞】個人住房貨款；風險；防范

在當下來看，住房信貸有著兩大優(yōu)點，風險低收益高。在有著國家優(yōu)越政策的支持下很多的商業(yè)銀行也踏入信貸市場，業(yè)務發(fā)展迅速。在業(yè)務快速增長的背景下信貸的不良率也相應的有所增長。今后中國的房地產(chǎn)方向應該何去何從還是不確定的問題，在政府的調(diào)控力度越來強的背景下，很過人對于房地產(chǎn)的發(fā)展都有著不同的看法，這樣就是更大的加大的了房地產(chǎn)信貸的風險因素存在。

一、個人住房貸款的含義

個人住房貸款是指銀行接受委托向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。個人住房貸款業(yè)務主要包括自營性個人住房貸款即個人住房按揭貸款（包括個人一手房貸款、個人再交易貸款住房貸款即二手房貸款、個人商業(yè)用房貸款等）、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

1.公積金個人住房貸款是指住房公積金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款，也稱公積金貸款。住房公積金貸款利率低主要是為中低收入的公積金繳存職工提供。

2.個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個人住房貸款。

3.個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款的風險控制與防范對策

1.信用風險及防范對策

借款人在買房后由于支付和償還能力下降無法支付本金這種情況我們稱為信用風險。 房貸申請的資格審查能夠有效的控制信用風險。對于申請人的資質(zhì)的初審通常要做到以下的幾個方面。

（1）用定性和定量的方法系統(tǒng)的分析審查借貸人的綜合情況，以現(xiàn)金收入為依據(jù)，工作的穩(wěn)定程度為參考，進行審查和評估。（2）申請人的擔保、誠信、工作、和償還等情況都是我們需要重點關(guān)注的。（3）貸款方面應該有個合理的機制控制借貸收入償債比例，科學的確定貸款數(shù)額和年限，將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），控制借款人每期還款額不超過其還款能力。

2.抵押物風險及防范對策

銀行的第二還款來源通常都是抵押物的變賣，對于抵押物的處置和變賣有著處置風險和價格風險的存在。對于抵押物的審查是防范這種風險存在的重要手段。抵押物審查程序具體應做到：（1）仔細的審核抵押物的合法性和被抵押的合法性；（2）要求售房單位到期及時辦理產(chǎn)權(quán)戶手續(xù)，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位；（3）盡量減少實物抵押，降低由于市場價格的變動帶來的變現(xiàn)風險。（4）履行擔保法，不按照合同還款的進行依法收取抵押物進行變現(xiàn)降低資金風險。

3.流動性風險

住房貸款的風險主要存在以下的兩個方面。（1）“短存長貸”行為，會抑制銀行的資金流動性銀行的償還能力降低，成為流動性風險。（2）我們國家的個人住房貸款變現(xiàn)環(huán)節(jié)繁瑣機會成本附加帶來成本的損失。如果大宗的存款人或者債權(quán)人要求銀行清償債務時，資金周轉(zhuǎn)困難，甚至倒閉。

4.開發(fā)商導致的風險及防范對策

很多的地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤質(zhì)量不達標，售出的期房不能按照規(guī)定的時間進行交付，導致購房人和開發(fā)商發(fā)生糾紛要求解除合約。“假個貸”風險。開發(fā)商以個人的名義進行冒充購房進而套取貸款。我們要加強和資質(zhì)過硬的開發(fā)商合作，杜絕這種假信貸的現(xiàn)象存在。在開發(fā)商的審查要注意審查人員和開發(fā)商是否有利益鏈條，將影響準確客觀的審核。

5.管理風險及防范對策

主要體現(xiàn)在領導部門對于業(yè)務看重的情況下，下屬部門重業(yè)績管理相對放松，違規(guī)操作時有出現(xiàn)，沒有被準擅自變更擔保條件或者貸款標準。再者部門自身工作人員串通一氣違規(guī)逃避制度約束。嚴格支付管理個人住房貸款資金應當采用貸款人受托支付方式向借款人交易對象支付，貸款人應在貸款資金發(fā)放前審核借款人相關(guān)交易資料和憑證是否符合合同約定條件，支付后做好相關(guān)的備案工作，并且歸集憑證進行統(tǒng)一的存放管理。遵循審貸與放貸分離的原則，設立第三方部門或者崗位進行放貸，嚴格審批只有滿足條件的才能進行批準放貸。

6.建立個人住房貸款風險預警系統(tǒng)

綜合對當前的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟指標和國家相關(guān)的政策進行分析，建立預警機制度。對整個市場出現(xiàn)突發(fā)狀況能夠做出及時的反應對，預防隱患規(guī)避市場和政策風險。

參考文獻：

劉靖.個人住房貸款貸后管理淺析[J]. 時代金融. 2014（18）