摘 "要：隨著市場經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著新世紀(jì)的發(fā)展機(jī)遇，也承擔(dān)著行業(yè)競爭的發(fā)展壓力。廣泛的資金來源和堅實的資金基礎(chǔ)能夠穩(wěn)固房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。為促成我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的多元化，本文系統(tǒng)分析了現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展現(xiàn)狀，并針對房地產(chǎn)企業(yè)融資工程中存在的相關(guān)問題提出科學(xué)合理的戰(zhàn)略對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) "融資 "策略

引言：

資金的來源問題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點內(nèi)容，同時也是難點內(nèi)容，是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展和延續(xù)所關(guān)注的焦點問題。現(xiàn)階段如何促成我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的多元化成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭下得以生存的關(guān)鍵。通對分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和融資問題，本文提出了科學(xué)系統(tǒng)的解決措施。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展現(xiàn)狀

首先，我國房地產(chǎn)企業(yè)處于緊張的發(fā)展環(huán)境，為契合經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展部署、企業(yè)管理結(jié)構(gòu)和資金來源方式，切實實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，始終堅持走可持續(xù)發(fā)展的道路。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的日益繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著強(qiáng)大的市場競爭壓力，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)掌握“夾縫中求生”的生存技能，不斷追求以革新企業(yè)經(jīng)營方式、創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展理念、轉(zhuǎn)變企業(yè)融資渠道為主導(dǎo)核心的房地產(chǎn)企業(yè)工作，形成市場競爭下的企業(yè)特色優(yōu)勢。為滿足人民群眾日益增長的精神需求和物質(zhì)保障，房地產(chǎn)企業(yè)必須著眼于經(jīng)濟(jì)效益、社會效益以及環(huán)境效益兼顧的發(fā)展模式，切實實現(xiàn)一切企業(yè)工作為了人民群眾、服務(wù)于人民群眾的企業(yè)核心價值，使房地產(chǎn)企業(yè)在人民群眾、政府黨委的擁護(hù)和支持下得以發(fā)展和延續(xù)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀，2008年年初，我國政府加大了對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控力度，致使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢呈反向拋物線直線下滑，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著空前的融資危機(jī)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)的融資危機(jī)具體表現(xiàn)在以下三個方面：第一，囤地資金投入的大幅增長是加大房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)資金需求壓力的主要原因，囤地資金投入的大幅增長帶來了房地產(chǎn)企業(yè)對資金的大量需求，致使囤地資金投入量同企業(yè)資金需求數(shù)量呈正相關(guān)發(fā)展趨勢;第二，國家從緊貨幣政策的頒布致使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條陷入考驗困境，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資來源結(jié)構(gòu)是基于銀行信貸、資金自籌以及定金、預(yù)款支付建立而成的，國家從緊貨幣政策限制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款額度，在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)融資工程的實施帶了巨大困難的同時，使房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)了無形的資金壓力;第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的各種阻礙因素是致使房地產(chǎn)企業(yè)市場需求呈低迷發(fā)展趨勢的主要原因，房地產(chǎn)市場銷售量的降低一定會帶來定金和預(yù)款支付數(shù)量的大幅減少，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金按揭份額也會相應(yīng)減少，致使房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠受到阻礙，加重了房地產(chǎn)企業(yè)資金嚴(yán)重緊缺的惡劣局面。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中出現(xiàn)的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款的方式少

房地產(chǎn)企業(yè)是一種以資金集中密集型為主的市場行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展依賴于大量資金的掌控和管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)集投資規(guī)模大和開發(fā)周期長等特點于一身，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要把融資問題放在企業(yè)發(fā)展工作中的首要位置。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式主要有三種：一是借貸房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金;二是借貸房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金;三是借貸房地產(chǎn)企業(yè)的抵押資金，上述三種貸款方式都是以短期貸款為主的，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長的固有特點。由此可見，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金貸款方式有必要實現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)充和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的長期貸款保障。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在一定缺陷

我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的融資方式主要有以下兩種：第一種，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包含企業(yè)自有資金、企業(yè)預(yù)收的購房押金、定金以及購房款項，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的運行成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)企業(yè)外部融資，其主要原因是內(nèi)部融資不必具體執(zhí)行對外支付利息或者是股息等現(xiàn)實操作環(huán)節(jié)，內(nèi)部融資是最利于房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力的首選方式。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)預(yù)收的購房押金、定金以及購房款項不僅可以充當(dāng)關(guān)鍵的建設(shè)流動資金，還可以將房地產(chǎn)企業(yè)的市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者，但是同時會降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金收益。第二種，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資，房地產(chǎn)企業(yè)有效獲取資金的另一種主要融資方式，現(xiàn)行的外部融資方式主要包括企業(yè)股票發(fā)行、企業(yè)債券發(fā)行、國家銀行信貸、外資引進(jìn)以及企業(yè)股權(quán)投資等，但在現(xiàn)實操作過程中，各種融資方式都避免不了本身固有的局限性。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下

我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率隨著近年房地產(chǎn)市場競爭機(jī)制、國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策和行業(yè)發(fā)展桎梏的強(qiáng)力影響呈上升趨勢，且居高不下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債率已經(jīng)在房地產(chǎn)市場亮起了紅燈，增大企業(yè)發(fā)展風(fēng)險的同時，加大了企業(yè)控股人的債券責(zé)任，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金整合極不穩(wěn)定。為加強(qiáng)控制房地產(chǎn)企業(yè)資金外流的力度、維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的控股權(quán)、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)資金的稀釋危機(jī)，就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金融資工作中首選內(nèi)部融資，兼顧外部融資的輔助和擴(kuò)充作用，以此將房地產(chǎn)企業(yè)融資效益最大化。在債務(wù)融資和權(quán)益融資的操控中，房地產(chǎn)企業(yè)往往不愿與其他企業(yè)共享項目收益成果，主動放棄股權(quán)融資是造成房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的主要原因，也是房地產(chǎn)企業(yè)不夠理智決策的表現(xiàn)形式之一，缺乏企業(yè)管理的前瞻性和靈活性。

（四）相關(guān)維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)的缺失

我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今的發(fā)展市場缺少政府相關(guān)部門和法律規(guī)章制度的大力支持，完善一套集科學(xué)性、規(guī)范性、先進(jìn)性特質(zhì)于一身的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系是一項艱巨且漫長的戰(zhàn)略任務(wù)。我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏與相關(guān)法律法規(guī)的互動作用，致使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展缺少硬性保障機(jī)制，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、融資渠道以及融資成效。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人士普遍認(rèn)為投資資金能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)形成一定的融資規(guī)模，但是受現(xiàn)實條件的限制，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)依舊處于真空狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新這一歷史性的發(fā)展鴻溝至今無法逾越。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)融資的戰(zhàn)略對策

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實力

強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實力能夠有效擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)的貸款方式，即房地產(chǎn)企業(yè)貸款可以不單單依賴于銀行信貸，還可以在其他早已規(guī)模化、市場化的企業(yè)中進(jìn)行股份投資、債券購買，向其他有能力的信貸公司進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款[3]。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實力就必須以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模為前提，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金重組、內(nèi)外兼容，并優(yōu)化企業(yè)資金的利用結(jié)構(gòu)，為強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實力創(chuàng)造先天條件。

（二）集成多元化的融資模式