摘 要：房地產(chǎn)是資金密集型的企業(yè)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴也越來越大，但由于近年全球性的通貨膨脹和貨幣緊縮政策，房地產(chǎn)行業(yè)的投融資環(huán)境面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)，優(yōu)化改革刻不容緩。本文結(jié)合實(shí)際，就如何優(yōu)化地產(chǎn)行業(yè)投融資環(huán)境做出了討論。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn) 投融資 對(duì)策

一、我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)投融資環(huán)境的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大

改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化的不斷深入，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭更是迅猛。從1998年至2010年短短的12年間，投資額增長(zhǎng)了1.335倍。2010年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資額為278182.9億元，其中房地產(chǎn)投資額為48259.4億元，占年投資總額的17.36%；2011年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資311022億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，占年投資額的19.85%；2012年中國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資374676億元，比上年增長(zhǎng)20.3%，其中，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為71804億元，占投資額的19.2%，同比增長(zhǎng)16.2%。

（二）房地產(chǎn)投資方向開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)移

我國(guó)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展在東西部存在差異，一般來說，東部的經(jīng)濟(jì)更為繁榮，消費(fèi)市場(chǎng)較大，因?yàn)槿丝谙鄬?duì)于西部更多，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的需求也更為強(qiáng)烈，東部房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸趨于飽和狀態(tài)，加上國(guó)家宏觀調(diào)控的相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展投資逐步向西部延伸轉(zhuǎn)移。

（三）房地產(chǎn)融資規(guī)模逐步礦大

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的數(shù)量逐步增加，房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模也在逐漸的擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于融資的需求也在不斷的變化。需求促進(jìn)供應(yīng)，由于房地產(chǎn)融資需求的增加，加速了房地產(chǎn)融資體系的健全建設(shè)，最明顯的體現(xiàn)就是現(xiàn)在市面上除了傳統(tǒng)的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司之外，金融信貸機(jī)構(gòu)如雨后春筍般越開越多。當(dāng)銀行有融資需求時(shí)，不再單純的求助于傳統(tǒng)的商業(yè)銀行，還可以選擇市面上出現(xiàn)的投資基金，信托機(jī)構(gòu)及儲(chǔ)蓄銀行等等，這種情況降低了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行貸款的依賴性，增加了房地產(chǎn)行業(yè)融資的渠道，讓房地產(chǎn)行業(yè)在融資時(shí)具有可選擇性。

（四）市場(chǎng)的情況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，建筑成本主要來自于企業(yè)向銀行借取的貸款，而且一般屬于大金額的借貸。房地產(chǎn)行業(yè)本身波動(dòng)大，存在不確定性，也就是說出借的銀行等金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)融資的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)一些經(jīng)營(yíng)瓶頸時(shí)，這些金融機(jī)構(gòu)可能要面臨借貸的金額無法償還的情況，這時(shí)候就要可能出現(xiàn)壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在貸款融資時(shí)的抵押物普遍為一些在建工程或是土地、設(shè)備等等，這些東西本身具有其一定的價(jià)值，但是如果市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)則可能造成這些保值物品價(jià)值下跌，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常融資，導(dǎo)致出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

二、房地產(chǎn)投融資出現(xiàn)的主要問題

（一）融資結(jié)構(gòu)單一

雖然我國(guó)房地產(chǎn)融資體系在逐步的進(jìn)行完善，但是房地產(chǎn)行業(yè)大部分的融資還是來自于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的間接貸款，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道相對(duì)比較單一，這種情況下融資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大。

（一）房地產(chǎn)自有資金不足

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在土地購(gòu)置和地產(chǎn)開發(fā)銷售方面都需要大量的資金，但是其本身自有的資金不足，主要是依靠外援資金才能滿足需求。地產(chǎn)行業(yè)的外援資金主要是依靠金融機(jī)構(gòu)的借貸完成。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，對(duì)于開發(fā)購(gòu)地資金的需求也越來越多，這種情況造成了企業(yè)的外來負(fù)債增加，加大了企業(yè)負(fù)債的在總資產(chǎn)中的比重，即資產(chǎn)負(fù)債率上升。據(jù)調(diào)查顯示，2011年資產(chǎn)負(fù)債率為63.43%，2012年為64.82%，逐年上升的資產(chǎn)負(fù)債率加大了企業(yè)運(yùn)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金投放不合理

據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2010年完成投資額48259. 4億元，2011年完成投資額61740。億元，2012年完成投資額71804億元。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的投資額逐年上漲，但是對(duì)于投資金額的分配存在一定的不平衡性。近年來房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的“空房”情況較多，一味追求檔次的豪華住宅并不被多數(shù)老百姓接受，昂貴的價(jià)格讓人無法承受，導(dǎo)致房產(chǎn)空置，地產(chǎn)商資金難以回籠。同時(shí)，在公租房和廉租房等保障性住房的建設(shè)方面還有所欠缺。

三、地產(chǎn)行業(yè)投資模式的優(yōu)化

改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了充分的成長(zhǎng)和發(fā)展?，F(xiàn)如今，逐步呈現(xiàn)一種飽和的狀態(tài)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸完善，利潤(rùn)空間也逐步縮小了。如何調(diào)整新的投資模式，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展是現(xiàn)階段亟待解決的問題。

（一）從宏觀的角度做投資分析

房地產(chǎn)行業(yè)是受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響較大的行業(yè)，市場(chǎng)的波動(dòng)情況將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。因此時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)動(dòng)態(tài)，了解人們和市場(chǎng)的需求，是地產(chǎn)行業(yè)投資的前提。前些年，地產(chǎn)行業(yè)熱衷于豪華住宅的開發(fā)，認(rèn)為豪華住宅的售價(jià)比較高，房產(chǎn)商可以從中獲取較大的利潤(rùn)，但是我國(guó)中低收入人群占人口總數(shù)相當(dāng)大一部分的比重，他們?nèi)狈廊A住宅的購(gòu)買力，認(rèn)為價(jià)格過于昂貴，造成了很多豪華住宅“無人問津”的狀況，資金無法回籠，引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。但是中低收入人群他們對(duì)于房產(chǎn)的購(gòu)買欲望是相當(dāng)強(qiáng)烈的，現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)從宏觀的角度觀察市場(chǎng)的變化，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適時(shí)的研究分析，找到行業(yè)發(fā)展的缺口和市場(chǎng)中缺失的環(huán)節(jié)，理性投資，重視開發(fā)中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房，滿足市場(chǎng)需求，促進(jìn)自身發(fā)展。

（二）投資趨向中部發(fā)展地區(qū)城市

我國(guó)東部沿海地區(qū)因?yàn)楦母镩_放初期國(guó)家政策大力扶持，地理?xiàng)l件優(yōu)越交通便利等原因，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)繁榮，但逐步呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，中部地區(qū)相比東部地區(qū)發(fā)展空間更大，中部地區(qū)國(guó)家宏觀調(diào)控的力度沒那么大，受到的限制相對(duì)較小。中部地區(qū)與西部地區(qū)相比人口更多，人均收入更高，因此中部發(fā)展中的二三線城市隱藏著巨大的購(gòu)買潛力。在國(guó)家的“十二五”規(guī)劃中，明確表明重點(diǎn)支持中小城市的發(fā)展，表明會(huì)給予房地產(chǎn)行業(yè)更多的優(yōu)惠扶持。中部發(fā)展地區(qū)的房?jī)r(jià)相比起沿海的一線城市是有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的，且房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是一個(gè)必然的趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)在中部地區(qū)有巨大的開發(fā)市場(chǎng)和發(fā)展空間，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)抓住機(jī)遇，將投資趨向中部發(fā)展地區(qū)城市，改善房地產(chǎn)行業(yè)地域性發(fā)展不平衡的狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的更大化。

四、地產(chǎn)行業(yè)融資模式的優(yōu)化

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，巨大的產(chǎn)業(yè)資金需要大部分是靠外界融資完成，近年來財(cái)政政策的緊縮給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)，因此開辟多元化的融資渠道，降低國(guó)家政策帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)刻不容緩。

（一）股權(quán)融資

股權(quán)融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式引進(jìn)新的股東的融資方式。企業(yè)的資金不通過金融中介機(jī)構(gòu)，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者則可通過這種方式成為企業(yè)新股東。股權(quán)融資具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）長(zhǎng)期性。股權(quán)融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。

（2）不可逆性。企業(yè)采用股權(quán)融資勿須還本，投資人欲收回本金，需借助于流通市場(chǎng)。

（3）無負(fù)擔(dān)性。股權(quán)融資沒有固定的股利負(fù)擔(dān)，股利的支付與否和支付多少視公司的經(jīng)營(yíng)需要而定。

企業(yè)通過股權(quán)融資的方式獲取的資金不用到期還本付息，沒有固定到期日，相比起債券和銀行貸款等融資方式有更多的優(yōu)勢(shì)。新股東將與老股東同樣分享企業(yè)的贏利與增長(zhǎng)，如果企業(yè)的盈利情況良好，可以向股東分配利潤(rùn)，反之如果運(yùn)營(yíng)狀況不那么理想，盈利不足也可以選擇少分配或者不分配股利。股票這種運(yùn)營(yíng)手法具有穩(wěn)定、持續(xù)以及安全等特性，可以將股民手中的閑置資金集中起來，增加了企業(yè)的資金來源，可以改善房地產(chǎn)行業(yè)資金不足的問題，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。

（二）發(fā)行債券

我國(guó)國(guó)家法律對(duì)于企業(yè)發(fā)行債券的硬性要求有著十分嚴(yán)格的規(guī)定，因此在早年以發(fā)行債券的方式進(jìn)行融資的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不多。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，出現(xiàn)了越來越多的符合國(guó)家發(fā)行債券規(guī)定的地產(chǎn)企業(yè)。債券的發(fā)行在費(fèi)用方面相對(duì)較低，而且在程序上也相對(duì)比較簡(jiǎn)單快捷。債權(quán)人在企業(yè)出現(xiàn)危急或者是虧損情況時(shí)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)人的要小，風(fēng)險(xiǎn)與收益是成正比關(guān)系的，債權(quán)人在企業(yè)盈利的時(shí)候得到的收益也相對(duì)要低一些。在經(jīng)營(yíng)方面，債權(quán)人不是股東，沒有參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)利，對(duì)企業(yè)的決策管理沒有控制權(quán)上的影響。發(fā)行債券雖然是地產(chǎn)行業(yè)開辟的新融資渠道，可以減少對(duì)于銀行貸款的依賴性，但是由于發(fā)行債券需要按照規(guī)定還本付息，因此還是存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題的時(shí)候，將會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成更大的壓力，所以地產(chǎn)企業(yè)在選擇是否發(fā)行債券時(shí)也要三思而行。

（三）房地產(chǎn)信托基金

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)橘Y金需求量大，所以經(jīng)常會(huì)面臨資金不足的局面，銀行貸款是地產(chǎn)行業(yè)普遍熟悉的融資模式，但是通過銀行貸款融資，企業(yè)需要承擔(dān)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問題效益不高的時(shí)候，貸款的償還能力不夠?qū)е逻€款風(fēng)險(xiǎn)的增加，對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。發(fā)展房地產(chǎn)信托基金是增加房地產(chǎn)企業(yè)自有資本的有效途徑，拓寬了企業(yè)融資的渠道來源。房地產(chǎn)信托基金在進(jìn)行選擇的時(shí)候?yàn)榱俗陨砝娴目紤]會(huì)選擇那些有發(fā)展前景的企業(yè)，也增加了市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)氛圍，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李勁. 經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)下的地產(chǎn)行業(yè)決策與應(yīng)對(duì)分析[J]. 工程經(jīng)濟(jì)，2015，（04）：10-14.

[2]韓石. 解析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資問題及對(duì)策[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012，（10）：195-196.

（作者單位：河南省美景集團(tuán)有限公司 河南鄭州市 450000）