摘 要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，中國(guó)房企“走出去”的趨勢(shì)也日益顯現(xiàn)，本文通過(guò)對(duì)中國(guó)房企投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為進(jìn)行研究，應(yīng)用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的SWOT分析法分析了當(dāng)前中國(guó)房企美國(guó)投資的現(xiàn)狀與態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)分析了影響美國(guó)房地產(chǎn)投資效率的風(fēng)險(xiǎn)及投資經(jīng)營(yíng)等方面因素，力求能就中國(guó)房企投資美國(guó)的理念與實(shí)踐提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：中國(guó)房企 投資美國(guó) 房地產(chǎn)行業(yè) SWOT分析

中國(guó)樓市經(jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展，行業(yè)整體步入新常態(tài)。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走出金融危機(jī)陰影，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值回升。中國(guó)房企的海外投資最早始于2009年，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，2014年中國(guó)房企外海投資力度驟然增加，投資規(guī)模增長(zhǎng)較大，全年海外投資達(dá)到27個(gè)，較2013年相比，增幅接近100%。在中國(guó)房企該年海外投資中，美國(guó)一地就投資項(xiàng)目13個(gè)，占比48%。[1]

在梳理中國(guó)房企美國(guó)投資的案例后，作者發(fā)現(xiàn)中國(guó)房企在投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中存在著諸如：投資物業(yè)類(lèi)型較為復(fù)雜、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較為困難，對(duì)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)環(huán)境不適應(yīng)等一系列問(wèn)題。針對(duì)于此，在認(rèn)真研究與總結(jié)當(dāng)前投資案例的基礎(chǔ)上，作者認(rèn)為如何充分發(fā)揮自己的管理優(yōu)勢(shì)、資本優(yōu)勢(shì)，降低投資成本，提高投資利潤(rùn)率是中國(guó)房企投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要解決的幾個(gè)重要問(wèn)題。整體而言，中國(guó)房企投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是機(jī)遇、挑戰(zhàn)并存，既有客觀(guān)的投資條件，也存在或面臨著一些新情況和問(wèn)題。

一、中國(guó)房企投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

1.優(yōu)勢(shì)分析

（1）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回報(bào)率

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2007-2014年的數(shù)次調(diào)整，已經(jīng)從“黃金時(shí)代”過(guò)渡到“白銀時(shí)代”，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步入新常態(tài)。中國(guó)投資者經(jīng)過(guò)多年的資金積累，資金充裕且投資需求強(qiáng)烈，美國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)值持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，促使握有充裕資金的中國(guó)投資者將目光轉(zhuǎn)向正在復(fù)蘇的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

當(dāng)前美國(guó)已經(jīng)逐步走出金融危機(jī)的陰影，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值回升，對(duì)投資者頗具吸引力。另外，從2005年的匯改開(kāi)始，人民幣進(jìn)入升值通道，粗略計(jì)算人民幣兌美元升值約24%，很大程度上提升了中國(guó)企業(yè)的在美國(guó)的投資能力。[2]

（2）居民的多元化投資思維

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，中產(chǎn)階層群體數(shù)量不斷膨脹。具有國(guó)際視野的投資理念使得他們開(kāi)始逐步擺脫對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的投資依賴(lài)，以確保資產(chǎn)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性和穩(wěn)定的收益。而美國(guó)的大量高品質(zhì)資產(chǎn)能夠滿(mǎn)足投資者多樣化的投資組合需求。而且，今年興起的海外置業(yè)潮特別是對(duì)美國(guó)置業(yè)的需求，也促使中國(guó)資金開(kāi)始投資美國(guó)房地產(chǎn)。

（3）企業(yè)自身發(fā)展的需求

中國(guó)房企走出國(guó)門(mén)，開(kāi)發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，與自身發(fā)展的客觀(guān)要求有關(guān)。拓展美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅可以獲得持續(xù)、穩(wěn)定的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等諸多方面的益處，同時(shí)還可以培養(yǎng)出一批具備國(guó)際商業(yè)視角的團(tuán)隊(duì)。而且，投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以使中國(guó)房企迅速在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)品牌全球化。

2.劣勢(shì)分析

（1）成本控制

雖然美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地成本比國(guó)內(nèi)低，但開(kāi)發(fā)的綜合成本特別是人力、材料等成本比國(guó)內(nèi)高出很多。更為重要的是許多中國(guó)房企都是初次涉足美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還沒(méi)有建立起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的材料供應(yīng)鏈和建筑生產(chǎn)體系，而這些都會(huì)直接增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。所以，在項(xiàng)目投資全過(guò)程中，如果企業(yè)沒(méi)有很好地控制物料采購(gòu)及人力等成本，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的利率就會(huì)低于國(guó)內(nèi)水平甚至產(chǎn)生虧損。

（2）缺乏美國(guó)運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)

2009年，是中國(guó)房企海外投資初始年，2013年，中國(guó)房企開(kāi)始大規(guī)模走出國(guó)門(mén)，投資海外市場(chǎng)，美國(guó)是這其中大部分企業(yè)首選投資的國(guó)家。房地產(chǎn)行業(yè)需要對(duì)多種資源進(jìn)行整合，特別是需要一些軟性資源的支持，并且這些資源的整合需要花費(fèi)一定時(shí)間。但是，投資時(shí)間偏短使得中國(guó)房企在美國(guó)還處于拓展業(yè)務(wù)起步、摸索運(yùn)作方式、總結(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)階段，整合資源的能力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如國(guó)內(nèi)。全新的投資環(huán)境帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)方式上的轉(zhuǎn)變使得中國(guó)房企在投資美國(guó)的首個(gè)項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)面存在著因缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)而帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)困難甚至投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

二、中國(guó)房企美國(guó)投資的機(jī)遇與挑戰(zhàn)分析

1.機(jī)遇分析

（1）國(guó)內(nèi)政策的倡導(dǎo)

2013年，我國(guó)提出“一帶一路”的戰(zhàn)略構(gòu)想，為中國(guó)企業(yè)“走出去”提供了巨大的投資機(jī)會(huì)。為配合上述戰(zhàn)略的實(shí)施，國(guó)家還推動(dòng)落實(shí)金磚銀行、絲路基金、亞投行等金融安排，這些戰(zhàn)略規(guī)劃和資金支持必將為行業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)力，推動(dòng)我國(guó)對(duì)外投資合作業(yè)務(wù)再上新臺(tái)階。

2014年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”，政府鼓勵(lì)企業(yè)走出去的同時(shí)，自身也在加大審批制度改革，進(jìn)一步簡(jiǎn)政放權(quán)；而且，自貿(mào)協(xié)定談判也不斷取得進(jìn)展，這些都極大激發(fā)企業(yè)國(guó)際化發(fā)展的積極性。

（2）美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇

根據(jù)IMF的預(yù)測(cè)，2015年，美國(guó)全年實(shí)際GDP增長(zhǎng)率預(yù)估值為3.093%，將加速0.939%，高于同期全球、發(fā)達(dá)國(guó)家和新興市場(chǎng)0.534%、0.515%和0.52%的加速幅度；2014年末，美國(guó)個(gè)人收入及消費(fèi)開(kāi)支繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，個(gè)人收入環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，個(gè)人消費(fèi)開(kāi)支環(huán)比上升0.6%，當(dāng)月美國(guó)民眾儲(chǔ)蓄率為4.4%，呈持續(xù)降低態(tài)勢(shì)。多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁。[3]

（3）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出危機(jī)

美國(guó)樓市在短期趨冷后重拾復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。樓市泡沫破滅是美國(guó)次貸危機(jī)的導(dǎo)火索，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)2008—2011年危機(jī)肆虐和復(fù)蘇啟動(dòng)兩個(gè)階段，樓市始終處于深度調(diào)整之中，直到2012年年中，美國(guó)樓市才結(jié)束筑底，開(kāi)始反彈。但由于美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期漸強(qiáng)，抵押貸款利率上升導(dǎo)致這波反彈曾一度出現(xiàn)停滯，2013年11月至2014年2月，標(biāo)準(zhǔn)普爾美國(guó)20個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)四個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。然而，隨后的事實(shí)表明，美國(guó)樓市只是短期回調(diào)，并未終止長(zhǎng)期復(fù)蘇。2014年3—9月，美國(guó)20個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)環(huán)比正增長(zhǎng)。[4]

2.挑戰(zhàn)分析

（2）政策壁壘和法律風(fēng)險(xiǎn)

陌生的政策環(huán)境和法律體系，是投資美國(guó)房地產(chǎn)的重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，這也是中國(guó)房企投資美國(guó)面臨的一個(gè)最大客觀(guān)問(wèn)題。

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)上百年的發(fā)展積累，與此相關(guān)的各種國(guó)家政策、法律法規(guī)乃至地方的各種規(guī)定數(shù)量巨大且十分繁瑣、嚴(yán)格。每一個(gè)項(xiàng)目都需要聘請(qǐng)當(dāng)?shù)氐穆蓭焻f(xié)助通過(guò)眾多涉及產(chǎn)權(quán)、環(huán)評(píng)、規(guī)劃等方面法律文件的許可。而且由于美國(guó)的土地是私有的，每一塊土地都需要跟產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行談判，而土地的產(chǎn)權(quán)、容積率等也都需要請(qǐng)律師進(jìn)行鑒定。并且，在與美國(guó)企業(yè)的合作或交易中，在交易主體資格、交易價(jià)格、房地產(chǎn)權(quán)屬、土地使用限制、交割條件、違約責(zé)任等方面均存在大量“美國(guó)特色”，這也為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)增加了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多數(shù)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，很多環(huán)節(jié)都是外包，因此往往有大量合同關(guān)系。對(duì)于美國(guó)投資經(jīng)驗(yàn)匱乏的中國(guó)房企而言，是否可以靈活自如地解決海外投資涉及的復(fù)雜的政治、匯率、人才、法律、文化等難題，充滿(mǎn)了挑戰(zhàn)性。

（2）運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的另一個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)集中在投資后的運(yùn)營(yíng)管理上。一是企業(yè)文化差異帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)。中美雙方在政治、經(jīng)濟(jì)、法律、制度、習(xí)俗、宗教等宏觀(guān)文化層次和企業(yè)自身形成的微觀(guān)文化層次都面臨著巨大的差異：比如在中國(guó)，決策是集體智慧的結(jié)晶，需要發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的力量；而美國(guó)，做決策的時(shí)候注重企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的判斷。二是人力資源管理風(fēng)險(xiǎn)。熟悉企業(yè)文化的人才不熟悉美國(guó)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，熟悉美國(guó)運(yùn)營(yíng)環(huán)境的人才，不適應(yīng)公司的行為方式，這會(huì)造成企業(yè)人力資源的匱乏進(jìn)而影響到企業(yè)的投資收益。三是經(jīng)營(yíng)管理模式風(fēng)險(xiǎn)。中美企業(yè)在運(yùn)營(yíng)思維、執(zhí)行手段、決策方式、績(jī)效考核、福利待遇等方面都存在巨大差異。[5]

（3）營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)上，因?yàn)閲?guó)度、地域、文化、習(xí)俗的不同，如何用符合美國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)制定行之有效的營(yíng)銷(xiāo)策略是投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房企需要重點(diǎn)解決的又一風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轫?xiàng)目如何賣(mài)、物業(yè)怎么管、成本如何控制，都直接影響投資回報(bào)率。由于投資時(shí)間限制，中國(guó)房企目前還很難通過(guò)口碑營(yíng)銷(xiāo)，所以，廣告營(yíng)銷(xiāo)是每一個(gè)房企初到美國(guó)首要選擇的營(yíng)銷(xiāo)方式。

在廣告營(yíng)銷(xiāo)上，中美兩國(guó)房企存在許多差異：中國(guó)房企更多地使用形容詞如大、很好、便利等，而美國(guó)房企則傾向于使用具體的名詞如大理石、硬木等；中國(guó)房企喜歡使用美景激發(fā)受眾的美感，通過(guò)激發(fā)受眾的自豪情緒以及對(duì)家的情感來(lái)達(dá)到勸說(shuō)的目的，而美國(guó)房企趨向于激發(fā)受眾身臨其境的感受來(lái)達(dá)到勸說(shuō)的目的；中國(guó)房企樂(lè)于對(duì)房子周?chē)沫h(huán)境進(jìn)行詳盡的描寫(xiě)，而美國(guó)房企則側(cè)重于房子本身的描寫(xiě)。[6]

廣告營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中最長(zhǎng)用到的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，所以，針對(duì)美國(guó)本身制定出符合美國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略及操作方式，是中國(guó)房企在獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后重點(diǎn)考慮的幾個(gè)問(wèn)題之一。

（4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源有兩個(gè)，一是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金籌措風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，需要大量的資金投入，中國(guó)房企美國(guó)投資前期資金的注入需要國(guó)內(nèi)各個(gè)層級(jí)的管理部門(mén)密切溝通，統(tǒng)一安排，做好協(xié)調(diào)，各司其職。綜合起來(lái)，中國(guó)房企的海外投資必須在人民銀行、外匯管理局、稅務(wù)管理部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)和國(guó)土資源等部門(mén)的共同參與下才能順利進(jìn)行。二是美國(guó)本地融資風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房企投資美國(guó)房地產(chǎn)，從國(guó)內(nèi)調(diào)集資金不僅成本較高且手續(xù)復(fù)雜，在調(diào)配的過(guò)程中本身也存在風(fēng)險(xiǎn)，所以，在美國(guó)本地融資是更優(yōu)的選擇。美國(guó)投資機(jī)構(gòu)在選擇投資對(duì)象和項(xiàng)目時(shí)，首要考察的是房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力，例如：企業(yè)的品牌、企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的成熟度、企業(yè)的規(guī)模和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)等因素，其次是考察項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)性質(zhì)、地理位置、輻射范圍以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的預(yù)期現(xiàn)金流等，還有該項(xiàng)目所在城市的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)消化能力、深度和需求的變化等。[7]但是，由于中國(guó)房企運(yùn)作美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間不長(zhǎng)，市場(chǎng)認(rèn)知度不高，存在著融資困難等問(wèn)題，這會(huì)給項(xiàng)目現(xiàn)金流帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)乃至嚴(yán)重影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

（6）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅法是全世界最為復(fù)雜的，聯(lián)邦、州政府、縣政府的稅法及政策都很多，各個(gè)州的稅法也各都不同。聯(lián)邦政府對(duì)外國(guó)人的征稅也有差異，比如，聯(lián)邦所得稅概述中規(guī)定：某些來(lái)源于美國(guó)但不與在美國(guó)開(kāi)展的貿(mào)易或業(yè)務(wù)切實(shí)相關(guān)的“固定或可確定的年度或定期收入”通常按30%的固定稅率或較低的稅收協(xié)定稅率征收預(yù)提所得稅，不允許扣除任何費(fèi)用；如果外國(guó)公司投資者選擇通過(guò)美國(guó)國(guó)內(nèi)公司在美國(guó)進(jìn)行投資，該美國(guó)國(guó)內(nèi)公司的征稅基礎(chǔ)是其在世界范圍內(nèi)的收入。[8]如果不熟悉這些內(nèi)容詳盡的條文及眾多細(xì)化的稅法、稅種，中國(guó)房企在新進(jìn)美國(guó)時(shí)就會(huì)存在因不了解稅務(wù)政策而導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)中國(guó)房企美國(guó)投資的總結(jié)與建議

1. 選擇美國(guó)優(yōu)秀合作伙伴共同開(kāi)發(fā)

中國(guó)房企投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)首要考慮的就是選擇合作伙伴。與美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)合作的方式無(wú)疑是規(guī)避各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的聰明策略，可以有效地降低因中國(guó)企業(yè)對(duì)美國(guó)政策、人文環(huán)境不熟悉而導(dǎo)致的投資風(fēng)險(xiǎn)。但是，中國(guó)房企在與美國(guó)合作伙伴的合作上要避免做“財(cái)務(wù)投資人”，將權(quán)益完全托付給合作方，自己不派遣工作人員參與管理、監(jiān)督項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)。

中國(guó)房企選擇美國(guó)合作伙伴需把握兩點(diǎn)：利益共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。在確定合作伙伴前，要對(duì)其進(jìn)行充分的調(diào)查與了解，一是要摸清合作方的背景、資信情況、綜合實(shí)力等，選擇具有較強(qiáng)實(shí)力、商譽(yù)好的本土企業(yè)進(jìn)行合作；二是委托美國(guó)本土機(jī)構(gòu)全面進(jìn)行盡職調(diào)查、項(xiàng)目評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，切實(shí)做好交易風(fēng)險(xiǎn)防控工作；三是嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，謹(jǐn)慎設(shè)定交易條件，合理訂立合作協(xié)議；四是規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)作，杜絕自身因不了解市場(chǎng)運(yùn)作方式而產(chǎn)生的單方面違法、違約行為。

2.企業(yè)本地化

企業(yè)本地化的根本是人才本地化。就是中國(guó)房企在美注冊(cè)的開(kāi)發(fā)公司要任用那些接受過(guò)中國(guó)教育的美國(guó)人或本地人從事政商關(guān)系打造、市場(chǎng)的開(kāi)拓、產(chǎn)品的研發(fā)、財(cái)務(wù)融資、市場(chǎng)定位、工程營(yíng)造、營(yíng)銷(xiāo)策劃等工作。這些人才因其熟悉美國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境，了解形勢(shì)政策以及和政府機(jī)關(guān)打交道的技巧，對(duì)公司在美國(guó)投資經(jīng)營(yíng)的成功起著至關(guān)重要的作用。

3.增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力

中國(guó)房企投資美國(guó)要盡可能的去適應(yīng)全新的投資風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境，改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)的管理、目標(biāo)、投資等方面的適應(yīng)性，盡一切可能的降低、規(guī)避、解決風(fēng)險(xiǎn)。要善于總結(jié)符合美國(guó)公司的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣以適應(yīng)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境要求并建立內(nèi)控和平衡的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。企業(yè)要建立健全經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、檢測(cè)、控制和化解機(jī)制。在設(shè)計(jì)、裝修、智能化家居、物業(yè)服務(wù)等方面要充分貼近美國(guó)人的需求。

4.熟悉美國(guó)的法律體系

熟悉美國(guó)的法律體系一是要系統(tǒng)深入研究美國(guó)的產(chǎn)業(yè)政策、聯(lián)邦及州法律體系；二是要聘請(qǐng)美國(guó)本土律師事務(wù)所，借助外腦做好政策法律環(huán)境分析，做好投資方案的設(shè)計(jì)；三是要強(qiáng)化外派人員的法律意識(shí)和工作技能，避免操作環(huán)節(jié)上的法律行為風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)房企在投資決策時(shí)應(yīng)做好深入調(diào)研與風(fēng)險(xiǎn)把控工作，充分考慮項(xiàng)目成本，尤其注意當(dāng)?shù)胤芍贫葘?duì)土地開(kāi)發(fā)的限制，防止以較高成本取得土地或因土地取得后無(wú)法順利開(kāi)發(fā)而導(dǎo)致未來(lái)項(xiàng)目盈利不足。

5.加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)控

加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)控，主要是加強(qiáng)對(duì)公司現(xiàn)金流的監(jiān)控和審核，嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先，在制定融資策略時(shí)，要選擇合適的融資方式，積極開(kāi)拓不同的融資渠道，改善資本結(jié)構(gòu)狀況，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，合理組合不同的融資渠道，內(nèi)外兼顧，以確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中保持充裕的現(xiàn)金流。二是首先要選擇在美國(guó)本地融資，盡量避免國(guó)內(nèi)資金外流美國(guó)?？梢岳煤Ｍ赓Y本市場(chǎng)發(fā)債、發(fā)股的方式籌措海外運(yùn)營(yíng)資金，確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金鏈的充實(shí)。在進(jìn)行融資時(shí)，對(duì)融資方式應(yīng)充分考慮成本因素和可行性，對(duì)比融資方式的優(yōu)劣。最后，必須加強(qiáng)銀企合作以規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)，積極利用美國(guó)金融市場(chǎng)上的新品種、新手段，從匯率、利率入手，運(yùn)用遠(yuǎn)期交易和金融期貨、期權(quán)等金融衍生工具，為企業(yè)長(zhǎng)期投資化解匯率風(fēng)險(xiǎn)，也可以再借貸合同中約定利率隨著市場(chǎng)的變化而定期進(jìn)行調(diào)整，有效規(guī)避匯率變動(dòng)給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。[9]

6.深入研究美國(guó)稅務(wù)體系

針對(duì)美國(guó)稅務(wù)體系的特點(diǎn)，中國(guó)房企首先要系統(tǒng)研究聯(lián)邦政府、項(xiàng)目所在地的稅法及政策，美國(guó)《外國(guó)投資房地產(chǎn)稅務(wù)方案》等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)密切相關(guān)的稅務(wù)文件，合理設(shè)計(jì)投資方案，事先做好稅務(wù)籌劃工作；其次，中國(guó)房企與美國(guó)本土企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目合作，借助其稅務(wù)經(jīng)驗(yàn)，避免稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)；最后，中國(guó)房企一定要培養(yǎng)、強(qiáng)化外派人員的稅務(wù)工作技能，按法律要求規(guī)范納稅行為，規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年2月.

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[3]http：www.yicai.com/news/2014/11/4042038.html.

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[9]唐錦輝.中國(guó)企業(yè)海外并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施[J].中國(guó)市場(chǎng).2011.6：42-43.

[10]張?jiān)纾t大千.后金融危機(jī)時(shí)代國(guó)有企業(yè)海外并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策研究.[J].東北師大學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）. 2012.2：205-207.

[11]鈔鵬.中國(guó)企業(yè)跨國(guó)投資過(guò)程中的政治風(fēng)險(xiǎn)分析[J].青海民族大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2013.1：66-71.

作者簡(jiǎn)介：

孫志悟 （1987.11～）男，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，本科。

（作者單位：中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京市 100000）