摘 要：農(nóng)地“兩權(quán)”是指農(nóng)村住房所有權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。在國家政策推動下，全國很多地方圍繞農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款進(jìn)行了有益探索，但實際效果與政策預(yù)期尚存差距。本文以江西省贛州市的實踐探索為個案，對農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款試點的突破性進(jìn)行客觀分析，并借鑒國內(nèi)外農(nóng)地“兩權(quán)”抵押融資經(jīng)驗，提出進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的政策建議和路徑構(gòu)想。

關(guān)鍵詞：農(nóng)地兩權(quán)；抵押貸款；實踐路徑

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A〓 文章編號：1003-9031（2015）07-0039-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.07.08

一、國內(nèi)外農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的實踐與啟示

在農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款方面，國外已經(jīng)有“土地債券化”等很多成功模式。通過近幾年的實踐，國內(nèi)亦探索出了諸如“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款”等成功案例，繞開了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不能抵押的法律障礙。

（一）國外實踐

1.德國“土地債券模式”?；莴I(xiàn)波（2013）《美國、德國、日本農(nóng)地金融制度及經(jīng)驗借鑒》指出，德國土地抵押貸款制度始于18世紀(jì)下半葉。農(nóng)村土地債券化是德國土地抵押貸款機(jī)制的最大特色。農(nóng)民將各自所擁有的土地以抵押物的模式交予土地抵押信用合作社；通過以土地為抵押擔(dān)保物發(fā)行土地債券方式，土地抵押信用合作社在證券市場上融入大量資金；信用社利用這些資金向社員們發(fā)放農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所需資金[1]。

2.美國“專營銀行及債券化模式”。美國農(nóng)村土地金融體系建立于20世紀(jì)初期，該體系以聯(lián)邦土地銀行為主要載體。政府土地管理部門與聯(lián)邦土地銀行結(jié)合起來開展農(nóng)村土地抵押是美國模式的重要特征。美國政府部門牽頭組建農(nóng)業(yè)信用管理局（農(nóng)業(yè)貸款委員會）來管理土地銀行。政府資金是聯(lián)邦土地銀行貸款資金的首要來源。農(nóng)業(yè)信用管理局通過聯(lián)邦土地銀行暫時“購買”歸農(nóng)民所有的土地，將其轉(zhuǎn)化為土地債券，在市場上進(jìn)行發(fā)售，從資本市場上募集社會資金。

（二）國內(nèi)探索

1.肇東市“信托受益權(quán)質(zhì)押”。2009年，黑龍江省肇東市開創(chuàng)“五里明模式”，由龍江銀行以“公司+合作社+銀行+擔(dān)保+科技”的農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈貸款模式為基礎(chǔ)，引入中糧信托公司，利用信托的財產(chǎn)隔離制度功能，以當(dāng)?shù)赜衩追N植合作社為借款主體，設(shè)計了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托和魚塘承包權(quán)信托，并利用信托受益權(quán)質(zhì)押為合作社貸款提供擔(dān)保，繞開了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不能抵押的法律制約，有效解決了農(nóng)村貸款缺乏抵押品的問題[2]。

2.吉林省“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款”。2012年8月，吉林省首創(chuàng)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款。在不改變土地承包經(jīng)營制度、不改變土地的農(nóng)業(yè)用途、不附帶各種政策補貼的前提下，以土地未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流收益（包括租金、地上農(nóng)作物的收入等）為還款保障，巧妙地解決了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的抵押標(biāo)的[3]。

3.重慶市“土地承包經(jīng)營權(quán)股份化抵押”。2010年11月，重慶市在明晰土地承包權(quán)屬的基礎(chǔ)上將土地承包經(jīng)營權(quán)股份化，集體所有權(quán)占比20%，農(nóng)民使用權(quán)占80%，規(guī)定農(nóng)民只能以自己占有股份進(jìn)行抵押，由市和縣設(shè)立財政專項資金對融資機(jī)構(gòu)抵押貸款本息損失給予一定比例的補償，政府出資設(shè)立專司包括農(nóng)地抵押在內(nèi)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資擔(dān)保公司[4]。

二、江西省贛州市農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款推進(jìn)情況

2013年以來，江西贛州市選擇了會昌、瑞金兩地開展農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款和土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點，取得了初步成效。

（一）推動情況

1.建立了聯(lián)動推進(jìn)機(jī)制。贛州市出臺了《關(guān)于深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》，成立了市、縣兩級農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府主導(dǎo)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)“兩權(quán)”抵押貸款試點工作。試點縣市制定了“兩權(quán)”抵押貸款試點工作的具體實施方案靠前指揮，承辦銀行制定了相應(yīng)的貸款管理辦法和實施細(xì)則。

2.完善了配套服務(wù)措施。一是明確了產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記機(jī)構(gòu)。參照國有土地房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記流程，明確了農(nóng)村宅基地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、房產(chǎn)證（簡稱“三證”）的確權(quán)登記機(jī)構(gòu)；建立了縣鄉(xiāng)兩級“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記中心”統(tǒng)一負(fù)責(zé)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記。二是初步建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)平臺。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的抵押登記機(jī)構(gòu)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級建立“土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)和抵押提供登記和評估服務(wù)，農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)則由房產(chǎn)部門成立專門機(jī)構(gòu)提供抵押登記服務(wù)。

3.建立了切實可行的激勵補償機(jī)制。試點縣（市）對“兩權(quán)”抵押貸款試點推廣工作制定了具體的激勵和風(fēng)險補償措施。一是對貸款投放給予適當(dāng)?shù)募?，由縣級財政按當(dāng)年新增貸款額2.5%給予獎勵性補貼；二是建立貸款損失風(fēng)險補償基金，對貸款損失風(fēng)險進(jìn)行分?jǐn)傃a償，政府風(fēng)險補償基金承擔(dān)30%的最終風(fēng)險損失。

（二）主要做法

1.農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的主要做法。2013年下半年開始，會昌、瑞金兩地先后開展農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點，到2015年5月底共累計發(fā)放貸款141筆2534萬元，其中會昌縣139筆2489萬元、瑞金市2筆45萬元。該項貸款產(chǎn)品以符合貸款辦法規(guī)定地域范圍內(nèi)“三證”齊全的農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押，抵押率不超過抵押物評估價值的60%，期限為2-5年，現(xiàn)行月利率7.5‰。抵押物價值由農(nóng)信社自主免費評估，確權(quán)與抵押登記收費參照國有土地房屋標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，現(xiàn)行費率為每戶80元。貸款從申請到發(fā)放一般在一周以內(nèi)，手續(xù)簡便、門檻低、費用低。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的主要做法。該項貸款產(chǎn)品由土地承包人以50畝以上集中連片、交通便利、可持續(xù)生產(chǎn)的耕地等農(nóng)村土地（不包括山地和林地）作抵押，抵押物評估價值由當(dāng)事人協(xié)商或委托評估機(jī)構(gòu)評估，但最高不超過800元/畝年，承包期超過3年的計價年限為3年，抵押率50%，貸款期限最長不超過3年。目前，瑞金市已啟動土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作，相關(guān)工作機(jī)制和交易平臺正在逐步建立。

（三）初步效應(yīng)

1.盤活了農(nóng)民資產(chǎn)?！皟蓹?quán)”抵押貸款的試點推廣，改變了長期以來農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)不能抵押，成為“沉睡”資產(chǎn)的現(xiàn)狀。據(jù)會昌縣統(tǒng)計資料顯示，2012年末，農(nóng)民人均房產(chǎn)面積35.2平米，價值17242.55元，農(nóng)民住房資產(chǎn)總量約74億元左右，農(nóng)戶貸款率13%，可盤活的農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押資產(chǎn)近10億元。

2.降低了貸款門檻。農(nóng)戶持有“三證”，即可到銀行申請農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，種養(yǎng)大戶憑流入的土地申請土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，門檻設(shè)限較低，手續(xù)簡捷，極大方便農(nóng)戶。

3.節(jié)省了融資成本。通過減免抵押評估費用、降低登記收費，以及低浮動的優(yōu)惠利率，有效降低了農(nóng)民貸款成本。會昌縣農(nóng)戶金某2014年4月辦理農(nóng)房抵押貸款60萬元，每月除支付利息4500元外，不需再支付其他任何費用。而此前該貸款戶因缺乏抵押除獲得5萬元的小額農(nóng)貸外，其余資金只有通過民間借貸等方式解決，月均融資費用超過1萬元，農(nóng)房抵押貸款為其節(jié)省融資成本一半以上。

4.適應(yīng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)需求。隨著新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體快速興起和規(guī)模特色種養(yǎng)業(yè)迅速發(fā)展，農(nóng)村信貸資金需求呈大額化、多元化趨勢。調(diào)查顯示，80.6%的單戶農(nóng)貸需求在10萬元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5萬元的小額農(nóng)貸額度。農(nóng)房抵押貸款解決了小額農(nóng)貸的不足，額度普遍可以達(dá)到10萬元以上，甚至超過100萬元，期限最長可達(dá)到5年，可以有效解決農(nóng)民發(fā)展規(guī)?；厣N養(yǎng)業(yè)和多種經(jīng)營的長期大額資金需求。

三、農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款障礙的突破性分析

在不改變農(nóng)村產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和不逾越 “法律底線”前提下，目前農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款試點普遍面臨著確權(quán)、抵押登記、財產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)交易、風(fēng)險補償?shù)确矫娴恼系K。突破是指障礙或束縛的打破、掃除。從各地試點實踐看，整體突破農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的障礙難度非常大，就現(xiàn)狀而言，有些障礙已經(jīng)突破，但有些障礙還有待破解。

（一）已經(jīng)突破環(huán)節(jié)

1.確權(quán)。為推動農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款試點，各試點地方對于確權(quán)都作出了相應(yīng)制度上的安排，并有序推進(jìn)。具體確權(quán)發(fā)證單位，《農(nóng)村集體土地（宅基地）使用權(quán)證》由國土部門發(fā)證，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》由規(guī)劃建設(shè)部門發(fā)證，《房屋所有權(quán)證》由房管部門確權(quán)發(fā)證，《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》由農(nóng)糧部門確權(quán)發(fā)證。如瑞金市規(guī)定，集體土地房屋登記先行試點區(qū)域為農(nóng)村圩鎮(zhèn)、土坯房集中建設(shè)點、國道沿線、市政府統(tǒng)一規(guī)劃的集中安置點等區(qū)域，登記發(fā)證由市房管局負(fù)責(zé)；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點堅持“依法規(guī)范，尊重歷史，民主協(xié)商，確保穩(wěn)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)”，具體由市農(nóng)糧局負(fù)責(zé)。

2.抵押登記。抵押登記是確保抵押物轉(zhuǎn)移在法律上生效的要求。在實踐與探索中，試點行對用于抵押的農(nóng)村住房、土地承包經(jīng)營權(quán)一定會要求先進(jìn)行貸款前的登記。和確權(quán)一樣，各試點地方對抵押登記同樣作出了相應(yīng)制度上的規(guī)定，并已經(jīng)開展實施。具體抵押登記管理單位按照“誰確權(quán)，誰登記”確定。如會昌縣規(guī)定，農(nóng)村住房貸款抵押登記由房管局負(fù)責(zé)；瑞金市規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)貸款抵押由農(nóng)糧局負(fù)責(zé)。

（二）尚待突破環(huán)節(jié)

1.財產(chǎn)評估。目前，普遍由貸款行評估用于抵押貸款的農(nóng)地“兩權(quán)”的財產(chǎn)價值。各試點地方對于包括農(nóng)地“兩權(quán)”在內(nèi)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的價值評估，目前沒有引進(jìn)或成立中介評估組織機(jī)構(gòu)，缺少評估人才和技術(shù)，缺失評估指導(dǎo)意見及評估標(biāo)準(zhǔn)。獨立第三方市場化的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估體系的缺失和機(jī)構(gòu)運作的缺乏使得農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值得不到體現(xiàn)和認(rèn)同，影響農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的利用價值，同時會對農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的效用產(chǎn)生制約。

2.產(chǎn)權(quán)交易。各試點地方對于農(nóng)地“兩權(quán)”的流轉(zhuǎn)交易，有的地方設(shè)立了相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，如瑞金市、會昌縣土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)為農(nóng)糧局設(shè)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的服務(wù)站，但這只是對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的管理規(guī)范，并沒有對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值起到市場導(dǎo)向作用。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場交易中心沒有建立，使得包括農(nóng)村住房、農(nóng)村土地在內(nèi)的流轉(zhuǎn)交易缺少相應(yīng)平臺，流轉(zhuǎn)交易不規(guī)范不順暢，不僅會引起很多矛盾糾紛，而且會對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的規(guī)?；眯侍岣弋a(chǎn)生影響，這一影響會傳導(dǎo)至農(nóng)地“兩權(quán)”抵押價值上，使得農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款功能削弱。

3.風(fēng)險補償。與其他抵押貸款不同，農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款償還風(fēng)險更大，不僅有市場風(fēng)險，還有不可控的自然災(zāi)害風(fēng)險。但是目前各試點地方并沒有建立相應(yīng)的風(fēng)險補償機(jī)制。基金擔(dān)保方面，試點初期，有的試點地方設(shè)立財政擔(dān)?；饘r(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險進(jìn)行擔(dān)保，但這只是一種暫時性的激勵措施，并不是長效風(fēng)險保障機(jī)制，政府不可能也不會承擔(dān)推廣后規(guī)模龐大的貸款風(fēng)險。農(nóng)業(yè)保險方面，針對農(nóng)房、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的險種產(chǎn)品至今尚未推出。風(fēng)險防范仍然是銀行貸款首先考慮的因素。從贛州實踐看，由于農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的風(fēng)險補償長效機(jī)制尚未落實，試點行對于推動農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款普遍比較謹(jǐn)慎且積極性不高，推進(jìn)速度十分緩慢。

四、推進(jìn)農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的政策建議與路徑構(gòu)思

我國對農(nóng)地制度的法規(guī)障礙難以逾越，底線不可突破，“兩權(quán)”抵押貸款創(chuàng)新不能以改變土地性質(zhì)為突破口。借鑒國內(nèi)外成熟模式及成功經(jīng)驗，針對贛州實際，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)地 “兩權(quán)”抵押貸款，需要及時調(diào)整思路，通過校正抵押物標(biāo)的繞道而行。

（一）及時校正抵押標(biāo)的和貸款對象

1.以變現(xiàn)處置難易程度為標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)選擇抵押標(biāo)的，增強創(chuàng)新產(chǎn)品的可操作性。《物權(quán)法》第一百八十四條第二款規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”，《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定“宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得作為抵押物”，《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?，F(xiàn)行法規(guī)的限制，導(dǎo)致農(nóng)地“兩權(quán)”目前不能成為抵押物。前路不通繞道而行，建議借鑒“吉林經(jīng)驗”，以兩地收益為抵押標(biāo)的，以農(nóng)村土地的租金、地上作物收入等流轉(zhuǎn)收益為抵押物開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款，以農(nóng)房租金等收益為保證開展農(nóng)民住房收益保證貸款。借鑒“成都經(jīng)驗”，將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為集體建設(shè)用地使用權(quán)，實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或抵押，開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款。

2.以是否有第一還款來源為標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)定位信貸支持對象，增強創(chuàng)新產(chǎn)品的可持續(xù)性。選擇從事經(jīng)商、種養(yǎng)等經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶為支持對象，限定貸款用于發(fā)展生產(chǎn)。當(dāng)前應(yīng)以家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民合作社及產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型農(nóng)村經(jīng)營主體為重點支持對象，以其穩(wěn)定的經(jīng)營性收入為穩(wěn)定的第一還款來源，從源頭上避免出現(xiàn)“賣房還債”的不良局面，確保農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的良性循環(huán)和持續(xù)發(fā)展。

（二）全面完善政策配套機(jī)制

1.完善農(nóng)地抵押金融組織結(jié)構(gòu)。借鑒美國、德國經(jīng)驗，結(jié)合實際，在涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)立農(nóng)地金融專營機(jī)構(gòu)，條件成熟時成立農(nóng)地金融專業(yè)銀行，充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，專司農(nóng)地抵押貸款業(yè)務(wù)。

2.完善農(nóng)地抵押流轉(zhuǎn)平臺。指定農(nóng)地確權(quán)部門，統(tǒng)一明確農(nóng)地“兩權(quán)”歸宿；成立農(nóng)地“兩權(quán)”資產(chǎn)第三方評估機(jī)構(gòu)，公平、公正地評估農(nóng)地“兩權(quán)”的價值；按照“誰確權(quán)、誰登記”的原則，指定農(nóng)地確權(quán)部門負(fù)責(zé)農(nóng)地“兩權(quán)”抵押登記工作，避免出現(xiàn)重復(fù)抵押現(xiàn)象；成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，為銀行處置農(nóng)地抵押權(quán)提供交易場所，便利農(nóng)地“兩權(quán)”抵押、處置和轉(zhuǎn)讓。

3.完善農(nóng)地金融風(fēng)險保障機(jī)制。引導(dǎo)擔(dān)保和保險機(jī)構(gòu)積極開展農(nóng)地金融擔(dān)保和保險業(yè)務(wù)，合理分擔(dān)農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的風(fēng)險，充分調(diào)動銀行開展農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的積極性。

4.完善農(nóng)地價值轉(zhuǎn)化提升機(jī)制。地方政府要積極引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，鼓勵農(nóng)民通過互換方式解決承包地塊細(xì)碎化問題，支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，進(jìn)一步提高農(nóng)地利用率，使農(nóng)地能夠產(chǎn)生應(yīng)有的收益，成為稀缺資源，成為銀行愿意接受的抵押物，以便農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款成為標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

（三）積極借鑒產(chǎn)權(quán)抵押貸款的成功模式

1.土地承包經(jīng)營權(quán)借鑒林權(quán)抵押貸款模式。以地上作物、土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)借款。鑒于土地承包經(jīng)營權(quán)交易存在較大的現(xiàn)實操作難度，建議主要以租金等土地收益為抵押物，對種植葡萄等多年生作物的土地，又主要以地上作物等土地收益為抵押物，避免出現(xiàn)“賣地還債”的被動局面。具體操作上，可采用土地承包經(jīng)營權(quán)直接抵押貸款，也鼓勵采用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押加保證人保證貸款的方式，農(nóng)民向銀行申請貸款時除了用土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押外，還要求個人或土地托管中心提供擔(dān)保。

2.宅基地及農(nóng)房借鑒商品房按揭貸款模式。及時轉(zhuǎn)換農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款創(chuàng)新思路，采取既參考又有別于城區(qū)商品房按揭貸款的務(wù)實做法。效仿其“不以抵押物為第一還款來源”，僅將農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)作為替農(nóng)民增信的一種補充資源。不以農(nóng)民住房為第一還款來源，不以處置農(nóng)民住房為實現(xiàn)銀行債權(quán)的手段，轉(zhuǎn)而尋求其他穩(wěn)妥的還款來源。通過貸前精準(zhǔn)定位支持對象，實現(xiàn)以農(nóng)民的經(jīng)營性收入為穩(wěn)定的第一還款來源。以“第一”還款來源的高度穩(wěn)定性保障貸款的高度安全性，千方百計確保不走到“賣房抵債”的被動地步，貼近式走出一條“準(zhǔn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款”的路子。

（四）努力探索農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)證券化

1.通過土地資產(chǎn)證券化實現(xiàn)直接融資。借鑒德國經(jīng)驗，組建農(nóng)地托管中心，并賦予其發(fā)行公債的權(quán)利，集合農(nóng)民被托管的土地為擔(dān)保，直接將土地的未來收益轉(zhuǎn)換為在資本市場上可以出售的有價證券，利用發(fā)行資產(chǎn)支持證券獲得的資金來支付土地使用權(quán)費用，實現(xiàn)農(nóng)民利用土地融資之目的。

2.通過土地抵押貸款債權(quán)證券化增強貸款流動性。由金融機(jī)構(gòu)將以農(nóng)地使用權(quán)為抵押物的土地抵押貸款組成資產(chǎn)集合，并轉(zhuǎn)換成為具有“相同金額、相同期限和相同收益”的標(biāo)準(zhǔn)化可轉(zhuǎn)讓有價證券，通過這種有價證券在金融市場的自由交易，進(jìn)一步提高土地抵押貸款的流動性，擴(kuò)大土地抵押貸款的處置渠道，調(diào)動銀行發(fā)放土地抵押貸款的積極性。

（責(zé)任編輯：于明）

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