馬亞坤 王瑩 龔雅潔

榮盛發(fā)展集團(tuán)財(cái)務(wù)分析

馬亞坤 王瑩 龔雅潔

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人及政府管理者，都從各自的目的和利益出發(fā)，要求了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)成果。這就使得財(cái)務(wù)分析極為重要。財(cái)務(wù)分析是以企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告反映的財(cái)務(wù)指標(biāo)為主要依據(jù)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行評(píng)價(jià)和剖析，以反映企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的利弊得失、財(cái)務(wù)狀況以及發(fā)展趨勢(shì)，為改進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)決策提供重要的財(cái)務(wù)信息。

盈利分析;發(fā)展能力;宏觀環(huán)境

2014年，世界經(jīng)濟(jì)艱難復(fù)蘇，主要經(jīng)濟(jì)體中除美國(guó)外均增長(zhǎng)緩慢。而中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)增速換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”狀態(tài)下，下行壓力持續(xù)加大，GDP增速連續(xù)第三個(gè)年度低于8%，確立了中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)的“新常態(tài)”。

公司順應(yīng)京津冀協(xié)同發(fā)展的歷史機(jī)遇，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，在京津冀的核心地帶大廊坊區(qū)域項(xiàng)目拓展方面取得了積極的成果，大大提升了該區(qū)域項(xiàng)目的規(guī)模和占比。2014年初至今，公司通過(guò)招拍掛方式，先后在廊坊區(qū)域的霸州市、香河縣、廊坊市區(qū)等地購(gòu)得土地1，539畝，通過(guò)簽訂合作協(xié)議等方式初步鎖定廊坊新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、香河縣、永清縣的三個(gè)項(xiàng)目共計(jì)1.35萬(wàn)畝，很好的完成了股東大會(huì)制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，為公司在京津冀協(xié)同發(fā)展過(guò)程中贏得更好發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

公司主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新趨勢(shì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，延伸業(yè)務(wù)鏈，適時(shí)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。先后取得黃山太平湖、秦皇島一杯瀾、神農(nóng)架龍降坪等項(xiàng)目，拓展旅游項(xiàng)目?jī)?chǔ)備26.39萬(wàn)平米，有力推進(jìn)了旅游地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，為公司可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2014年，黃山、秦皇島項(xiàng)目已經(jīng)產(chǎn)生了2.47億元的銷售額。

一、榮盛發(fā)展盈利能力分析

(一)主營(yíng)業(yè)務(wù)的構(gòu)成情況分析

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，主要是普通商品住宅的開發(fā)，包括住宅、與住宅配套的商鋪、車庫(kù)等。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為商品房銷售收入、物業(yè)服務(wù)收入、酒店經(jīng)營(yíng)收入等。

2014年公司簽訂商品房銷售合同面積467萬(wàn)平方米，合同金額283億元，同比分別增加6.86%和增加4.81%。結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目面積356.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.59%;結(jié)算收入223.25億元，同比增長(zhǎng)20.07%。約占營(yíng)業(yè)收入的96.56%。

公司2011年至2014年主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)，四年的房地產(chǎn)收入均占到總收入的96%以上，且分年的波動(dòng)性不大，盈利質(zhì)量較好。企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要來(lái)自河北省、山東省、江蘇省等營(yíng)業(yè)收入地區(qū)相對(duì)集中，并且還有向其他地區(qū)擴(kuò)張的趨勢(shì)!

(二)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分析

榮盛發(fā)展2013年比2012年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增加191.7億元，增長(zhǎng)率為42.85%，而2013年和2012年每年以大于40%的速度在增加，達(dá)到了榮盛發(fā)展在行業(yè)中地位的提升。但是2014年比2013年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增加231.1億，其增長(zhǎng)率只有20.6%。

(三)銷售凈利率分析

2011年銷售凈利率 2012年銷售凈利率 2013年銷售凈利率 2014年銷售凈利率16.1% 16.14% 16.27% 14.9%

2011年銷售凈率為16.1%，2012年為16.14%，2013年為16.27%，隨著產(chǎn)品產(chǎn)量的進(jìn)一步增加而攤薄固定制造費(fèi)用，使產(chǎn)品成本得到一定的降低，毛利率有微小的提高，總體上變化不大。但是在2014年由于國(guó)家房屋限購(gòu)等經(jīng)濟(jì)政策的影響其銷售凈利率只有14.9%。

(四)成本費(fèi)用率分析

年份2011 2012 2013 2014成本費(fèi)用率10.43% 8.17% 7.41% 7.30%

2011年至2014年其成本費(fèi)用率成下降趨勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)對(duì)費(fèi)用的控制方面做得還是比較好的。

(五)盈利能力其他指標(biāo)分析

年份 2011年 2012年 2013年 2014年凈資產(chǎn)收益率21.58% 22.82% 24.99% 22.32%總資產(chǎn)收益率5.4256% 5.3499% 5.2520% 4.5592%每股收益0.82 1.15 1.55 1.71價(jià)格與收益比率(市盈率) 19.66 12.45 8.49 7.21

總資產(chǎn)收益率跟凈資產(chǎn)收益率綜合地反映了公司所有者權(quán)益的投資報(bào)酬率，榮盛地產(chǎn)2013年總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率均比2012年有所提高，反映了企業(yè)資本獲取收益的能力得到加強(qiáng)。但2014年又有所下降。

榮盛地產(chǎn)近三年來(lái)的每股收益不斷提高，在2011年為股東的每股股票賺取了0.82元的利潤(rùn)，2014年更是提高到1.71元，這說(shuō)明該公司盈利能力在提高。

榮盛地產(chǎn)市盈率較低，從2011年到2014年該比率在不斷減少，公眾對(duì)股票的評(píng)價(jià)較低，企業(yè)獲利潛力較小，前景不太樂觀。

二、榮盛發(fā)展宏觀環(huán)境分析

(一)公司潛在發(fā)展能力

1.較快的存貨周轉(zhuǎn)和良好的費(fèi)用控制水平

多年來(lái)，公司以高周轉(zhuǎn)、低成本的特點(diǎn)為市場(chǎng)所周知，獲得了投資者的高度認(rèn)可。公司合理安排項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作，快速實(shí)現(xiàn)開工，并通過(guò)一整套嚴(yán)格有效的生產(chǎn)管理系統(tǒng)和完善的業(yè)務(wù)流程，嚴(yán)格控制主要生產(chǎn)節(jié)點(diǎn)，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，使得項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程合理、安全、高效。公司準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，秉承“不囤地、不捂盤”的原則，快速去化，實(shí)現(xiàn)了較高的周轉(zhuǎn)效率。此外，作為一家具有鮮明民營(yíng)企業(yè)印記的公司，公司已經(jīng)建立了有效的費(fèi)用預(yù)算、跟蹤、控制流程和標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是管理費(fèi)用還是銷售費(fèi)用的控制均非常得力。公司期間費(fèi)用控制長(zhǎng)期保持了行業(yè)的領(lǐng)先水平。

2.公司土地儲(chǔ)備充足

公司緊緊抓住市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、招拍掛等多種方式，先后在多個(gè)城市獲得土地17宗，規(guī)劃?rùn)?quán)益建筑面積216.89萬(wàn)平方米。截至報(bào)告期末，公司土地儲(chǔ)備建筑面積1，975.46萬(wàn)平方米。

3.公司新業(yè)務(wù)模式的打造

繼2013年通過(guò)收購(gòu)秦皇島項(xiàng)目介入旅游地產(chǎn)后，2014年初公司又通過(guò)與湖北神農(nóng)架區(qū)政府、黃山市黃山區(qū)政府、保利文化集團(tuán)股份有限公司簽訂旅游綜合開發(fā)投資協(xié)議，進(jìn)入了上述三區(qū)域的旅游休閑度假項(xiàng)目，標(biāo)志著公司在住宅地產(chǎn)之外新業(yè)務(wù)模式打造的開始。2015年，公司將通過(guò)積極推進(jìn)上述四個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展，組建有力的管理團(tuán)隊(duì)，建立相應(yīng)的管理模式，摸索有效地盈利模式，為公司培育出新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

(二)市場(chǎng)份額公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)伸展到河北、江蘇、安徽、山東、湖北、湖南、遼寧、廣東、四川、內(nèi)蒙古等9個(gè)省、1個(gè)自治區(qū)的21個(gè)城市，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目100余個(gè)。特別是最近幾年，南京、廊坊、滄州、石家莊、聊城、臨沂等地的營(yíng)業(yè)收入均有較大幅度的增長(zhǎng)，使得公司對(duì)個(gè)別區(qū)域的依賴度顯著下降，平滑了區(qū)域市場(chǎng)不景氣可能給整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也為市場(chǎng)向好時(shí)公司營(yíng)業(yè)收入的快速成長(zhǎng)提供了條件。

三、未來(lái)發(fā)展展望

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2015年仍然是困難和希望并存的一年。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)自2013年以來(lái)的調(diào)整仍在繼續(xù)，銷售增長(zhǎng)的壓力很大;另一方面，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了明顯的變化，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中稱“穩(wěn)定住房消費(fèi);堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?，簡(jiǎn)言之，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策從前幾年的“調(diào)控”、“抑制”，變成了“支持”、“促進(jìn)”。這個(gè)政策變化以及相關(guān)的配套政策，如存量房轉(zhuǎn)保障房、新型城鎮(zhèn)化的加速、推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化、推進(jìn)住房公積金改革、危房改造納入棚改、以及自去年以來(lái)的兩次降息等措施，對(duì)于緩解行業(yè)的困境，實(shí)現(xiàn)行業(yè)復(fù)蘇有著積極的意義。

在多種因素的共同作用下，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)也和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一起步入“新常態(tài)”，呈現(xiàn)出行業(yè)整體投資、銷售增速下降，利潤(rùn)空間壓縮，行業(yè)公司及區(qū)域市場(chǎng)分化加劇、轉(zhuǎn)型和并購(gòu)加速等景象，行業(yè)走向質(zhì)量和效益并行的新發(fā)展模式。這也對(duì)公司提出了新的、更高的挑戰(zhàn)。

(作者單位:石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院)

［1］ 沙潔.企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析［J］.財(cái)會(huì)研究，2004，(10)

［2］ 石玉華，沈斌，劉廣麗.試論企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性及對(duì)策［J］.統(tǒng)計(jì)與咨詢，2004，(04)

［3］ 鄭雷.企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性［J］.大眾科技，2004，(03)

馬亞坤 (1990.7－)，男，漢，河南省洛陽(yáng)市宜陽(yáng)縣，研究生，石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院，專業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)，會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)。

本文以榮盛發(fā)展集團(tuán)為例，主要站在企業(yè)的角度，對(duì)企業(yè)的盈利能力、宏觀環(huán)境進(jìn)行分析。