于洋

“二孩全面放開，房地產(chǎn)又可再炒十年?！睒酚^派的地產(chǎn)商已經(jīng)開始憧憬“四房是剛需”的未來了。

如果說，評選2015年中國最讓人眼前一亮的單詞，那么“二孩”一定是其中之一了。

全面放開二孩政策一出，一場關于二孩的討論就未曾停歇。

“人口紅利”這個過去撬動中國經(jīng)濟飛速發(fā)展的杠桿又一次加長，著實讓各行各業(yè)的從業(yè)者感到興奮。房地產(chǎn)業(yè)亦是如此。

一下子，地產(chǎn)商們仿佛感受到了“風口”。的確，人口的增長勢必將帶來更多的需求，可這個需求究竟有多大呢？是否大到支撐房地產(chǎn)再炒十年？

愿景再美，也得回歸現(xiàn)實。

當“421”陣型變成“422”

二孩，你生是不生？

面對這個問題，短期內(nèi)最糾結的恐怕非80后莫屬。為何這么講？對于70后而言，要么已經(jīng)生了二胎，要么還要考量孩子的意愿等綜合因素，畢竟最小的婦女也已經(jīng)36歲了，大多已過最佳生育年齡。所以，關于二胎，這部分人群所占比例有限。而對于90后而言，年齡最大的不過25歲，未來有大把的時間做抉擇，不急于這一時。

“你們只管生，我們負責養(yǎng)”。Y女士的父母最近一直試圖與她商量生二胎的事情，她正苦惱如何婉拒。“一個孩子已經(jīng)讓全家人疲于招架了，再生一個根本不現(xiàn)實?！痹?0后的Y女士看來，生不生二胎要量力而行，對于身處“421”，家庭中的她而言，生二胎是一件太奢侈的事情。

所謂“421家庭”，即四個老人、一對夫妻、一個孩子。隨著第一代獨生子女進入婚育年齡，這種這種家庭模式開始呈現(xiàn)出主流傾向。而如三明治一般被夾在中間的“2”承受著巨大的生活壓力與工作壓力。

“421陣型變成422陣型，中場球員一定被累趴下了！”這是近期網(wǎng)上流行的段子，形象的表述了當下大部分家庭的困擾?！吧嫌欣稀⑾掠行　钡乃麄兇蠖嗍请p職工家庭，對資產(chǎn)有限的80后年輕人而言，還著房貸，又生二孩的成本實在太高了，而且婦女需要為此放棄很多工作機會。這對于追求獨立的80后女性而言，顯然是背道而馳。

那么，成本究竟有多高？近來，隨著“二孩放開”的消息發(fā)布后，互聯(lián)網(wǎng)上“算賬”的文章就鋪天蓋地出現(xiàn)了。以青島為例，有媒體人粗算說養(yǎng)大孩子最起碼需要40萬元左右。從懷孕到生產(chǎn)大約需要1萬元，孩子0-3歲包括奶粉、尿片、玩具、衣服等物品總計需要花費4.5萬元左右，孩子3-6歲上普通幼兒園的花費大約為5.4萬元，從小學到大學共計大約要花費28.64萬元。別忘了，這是一個孩子的費用，兩個孩子的費用也就是80萬元左右。平攤到每個月也就是3000元左右。

而根據(jù)2014年的數(shù)據(jù)，青島市城市居民人均可支配收入約為38294元，平均到月大致是3100元左右。換言之，雙職工家庭中一個人的收入用來養(yǎng)育孩子，而另一個人的收入恐怕要承擔房貸等一切家庭支出，夠不夠？一算便知道了。

“這是一個有錢人才生得起二胎的時代?！盰女士說，“不僅如此，精力也不夠用。若沒有老人幫帶孩子，我根本沒辦法工作。你看看眼下幼兒園的門口，小區(qū)樓下公共設施旁，都是老人在帶孩子。一個孩子老人都累得不行，兩個孩子，情況可想而知?！?/p>

要知道，如Y女士一般的家庭絕非少數(shù)。顯然，這對于高呼“四房是剛需”的開發(fā)企業(yè)而言，并不是一個好消息，但不可否認地是，從長遠看來，二孩的到來，一定會為開發(fā)企業(yè)帶來增量。

眼下，眾多先知先覺的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)著手準備“接生”。

改建大戶型？

二孩的到來，無疑將引發(fā)樓市一場新的變革。

可以肯定的是，原本的套二房主力戶型顯然已經(jīng)不能滿足購房者的需求。就連套三房也只能說是勉強及格。為什么這么說？

您想一想，按照現(xiàn)在的家庭構成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一問、孩子一問、老人一間。如果不需要老人來帶孩子，父母一間、孩子一間，還有一問作為書房或者休閑房間，也是剛需范圍。但是如果生了二胎，孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，哪怕性別相同，還是需要一定的個人空間。三房肯定是不夠住的。那個時候：父母一間，孩子一人一間，老人一間，想要三代同堂，四房才是剛需產(chǎn)品。

如此說來，是否意味著，未來將會有更多的開發(fā)企業(yè)改建大戶型，淘汰小戶型呢？

值得一提的是，眼下，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的做法是在面積不增加或者小幅增加的情況下，通過縮小房間面積，增加房間數(shù)量來滿足購房者的需求，將套二打造成小套三。按照這個邏輯來看，不久的將來，將原本的套三戶型打造成小套四恐將成為市場的主流。據(jù)悉，在廣州甚至出現(xiàn)了88平方米的四房設計，號稱破解二孩難題。

“對于購房者而言，價格仍是其置業(yè)重點考量的因素。開發(fā)商之所以如此做，目的就是維持房屋的總價，一線城市更是如此?！鼻鄭u時代縱橫房地產(chǎn)咨詢管理有限公司總經(jīng)理張百忍說，“套四房比例會有一定程度的增加，但在短期內(nèi)不會成為市場的主流，對于很多購房者而言，小套三房也能擠。但空間有限，南方小戶型是因為規(guī)劃寬松，可以大量送面積，本地樓盤不存在這些變通空間?！?/p>

在他看來，未來的戶型發(fā)展趨勢將更加多元化。在套四房等大戶型比例增加的同時，小戶型也將大受歡迎。“從城市的成交地價情況分析，北上廣深等一線城市的房價很難降下來，未來的置業(yè)成本將更高。房屋的面積段也將會走向兩端，富人的房子越來越大，窮人的房子越來越小。一線城市香港化趨勢明顯?！?/p>

靠近學區(qū)建？

學區(qū)房貴，恐怕在國內(nèi)早已家喻戶曉。那么，全面放開二孩政策后呢？

正所謂，物以稀為貴。學齡兒童數(shù)量的增長，勢必帶來優(yōu)質(zhì)學校入讀名額的價值千金。圍繞著學校周邊建房無疑是筆好買賣。

“聽說可以生二孩了，爸媽便開始動了提前為我購置學區(qū)房的腦筋。”X女士深感無奈。對于90后的她而言，目前還沒有談戀愛，爸媽便開始打算結婚后生孩子的事情了。

“如果綜合條件可以，還是挺想生二孩的。畢竟我自己就是獨生子女，感覺一個孩子挺孤單的?！?/p>

其實，當前雙獨家庭是有生二孩意愿的，孩子不再孤單又可以相互照顧，減輕將來的養(yǎng)老負擔。“我要是有個兄弟姐妹多好，上學時再也不用擔心被小伙伴欺負了。”“要是有個兄弟姐妹，還能輪流照顧父母，再也不用擔心出差了?！贝蠖鄶?shù)80后90后的獨生子女，一直很羨慕別人有兄弟姐妹。

然而，對二孩家庭來說，兩個孩子的教育將成為家庭生活中的重中之重?！安荒茏尯⒆虞斣谄鹋芫€上?！币虼?，在購房選擇當中，二孩父母或?qū)⒏訃栏竦乜剂啃^(qū)的現(xiàn)有學區(qū)配置，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房恐將“一房難求”。

對于在城市里的二孩家庭來說，有一套自己的房子無疑是一件幸福的事，倘若能有一套優(yōu)質(zhì)學區(qū)房那幸福指數(shù)更是無人能及。

理想固然豐滿但現(xiàn)實總是骨感。試想，能買得起優(yōu)質(zhì)學區(qū)房，生二孩自然沒有壓力。可又有多少人能夠買得起學區(qū)房呢？更何況，還有不少人買不起房。

“事實上，生育率下降就很難回升，比照韓國、日本等周邊國家不難看出，放開二孩后，人口總量增加不了多少。”張百忍說，“生不生二孩，還要看經(jīng)濟狀況，一個城市的經(jīng)濟發(fā)展好，老百姓工資高，自然就有能力去供養(yǎng)二孩，反之，養(yǎng)一個孩子都累，何談二孩？85后、90后更是如此，習慣超前消費的他們，大多是月光族，還要一些是啃老族，能夠自己管自己就不錯了?？v使想生，也不敢生。而且，青島近兩年基礎教育投入巨大，尤其是剛需集中的李滄，教育資源不是那么緊張?！?/p>

他認為，對房地產(chǎn)業(yè)而言，短期的影響來自于二孩生育所帶來的住房改善需求。但參照國際經(jīng)驗，應該看到，這部分人群不會太多，不可期望過高。而從更長遠來看，縱使迎來嬰兒出生潮，待到嬰兒長大成人買房置業(yè)，那起碼要30年左右的事情了，對于房企而言，更是遙不可及。

總而言之，現(xiàn)在時代變了，人的思想也不同了。對于大多數(shù)忙碌于自己創(chuàng)業(yè)的生育主力人群而言，“二孩”是奢侈品。自然，對于開發(fā)企業(yè)而言，“接生”的意義并不大，還是專注當下來得實在，千萬別做著將來的美夢而錯過了去化窗口，到頭來一場空。