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        淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算——以A房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司為例

        2015-01-28 13:31:24王思珺
        2015年16期
        關(guān)鍵詞:成本核算成本控制監(jiān)督

        王思珺 孫 冉

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        淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算
        ——以A房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司為例

        王思珺孫冉

        孫冉(1992-),女,山西朔州人,研究生在讀,研究方向:管理會(huì)計(jì)。

        摘要:當(dāng)前,我國(guó)政策直接針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè),給房地產(chǎn)企業(yè)帶來壓力,房地產(chǎn)企業(yè)若想更好地發(fā)展,必須要控制好成本,才能獲得更多收益。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制問題,譬如成本核算周期、費(fèi)用歸集分配方法、核算對(duì)象等的不明確,導(dǎo)致其多年無(wú)法降低售價(jià)。本文針對(duì)這些問題提出了一些參考建議,擬提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平,從而使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高的收益。

        關(guān)鍵詞:成本核算;成本控制;監(jiān)督

        一、房地產(chǎn)企業(yè)成本概述

        公司要開發(fā)特定數(shù)量的房產(chǎn)付出的一切支出依據(jù)成本項(xiàng)目來按類別歸集與分配,最終算出開發(fā)工程的全部成本與單位面積成本的經(jīng)過就是房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算。核算水準(zhǔn)會(huì)對(duì)成本管理產(chǎn)生很大影響,亦會(huì)涉及到公司的整體效益。

        房地產(chǎn)公司為了開發(fā)特定數(shù)量的房產(chǎn)支付的所有開支就是房地產(chǎn)開發(fā)成本。開發(fā)商品的成本主要有下面幾項(xiàng)組成:(1)征地與征收補(bǔ)償費(fèi)或是批租地價(jià)。(2)前期工程費(fèi)。(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。(4)建筑安裝工程費(fèi)。(5)配套設(shè)施費(fèi)。(6)開發(fā)間接費(fèi)。

        二、A房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司項(xiàng)目成本核算概況

        (一)項(xiàng)目概況

        工程名稱:A庭院Ⅱ住宅小區(qū)項(xiàng)目

        工程地點(diǎn):地址是晉中市榆次新華街2號(hào)

        工程范圍:A庭院二期分為高層住宅13棟,其中:地下一層,地上34層,地下包括消防水箱、變電站、換熱站、停車位。

        工程概算:17000萬(wàn)元

        工程計(jì)劃工期:905天

        建筑面積:14萬(wàn)平方米

        建設(shè)單位:A房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

        (二)項(xiàng)目各階段成本的核算

        該項(xiàng)目的成本核算大致過程是:

        1.確定成本核算對(duì)象。A庭院Ⅱ住宅小區(qū)項(xiàng)目是開發(fā)過程較長(zhǎng)、規(guī)模也很大,A房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目從整體上進(jìn)行核算。

        2.成本費(fèi)用的歸集和分配。該公司不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理部門,只是由公司定期或不定期的派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng),并且該公司把本項(xiàng)目所發(fā)生的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用全部計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本,希望可以減低一些核算工作量。

        3.編制成本報(bào)表。由于該開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模較大、開發(fā)時(shí)間也較長(zhǎng),但在年末都要編制成本報(bào)表即使該項(xiàng)目尚未完成,就需要對(duì)開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行預(yù)提。本企業(yè)依據(jù)實(shí)際成本與成本預(yù)算編寫了此報(bào)表。

        三、房地產(chǎn)公司在成本核算經(jīng)過存在的問題

        (一)成本核算對(duì)象不明確。商品房開發(fā)一般有幾十畝至幾千畝的用地面積,通常是分期開發(fā)、區(qū)域發(fā)展。如何確立開發(fā)成本核算對(duì)象,公司均為作出明確規(guī)范,核算對(duì)象究竟是全部開發(fā)項(xiàng)目還是每一棟、分商品房類型、分片房產(chǎn)等。

        (二)成本費(fèi)用歸集與分配方式模糊。應(yīng)該歸集與分配的支出包括:開發(fā)間接費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用與征收補(bǔ)償費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)等間接開發(fā)成本,還有在房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)過出現(xiàn)的建安工程費(fèi)等直接開發(fā)成本??墒窃鯓託w集間接開發(fā)成本,怎樣給間接開發(fā)成本來歸集與分配、標(biāo)準(zhǔn)是什么,并未有科學(xué)恰當(dāng)?shù)呐e措。

        (三)隨意虛報(bào)建安成本。房產(chǎn)公司經(jīng)常在建安成本上動(dòng)手腳,就是想要減少利潤(rùn)額與應(yīng)考核指標(biāo),常常會(huì)到年底匆忙虛報(bào)接著結(jié)算工程成本。有時(shí)因?yàn)楣こ虩o(wú)法按照預(yù)期的進(jìn)度完成,成本的核算周期會(huì)發(fā)生一定的變化,但為了可以減少繳納的稅額,就會(huì)在年末虛列并結(jié)算成本。使之可以達(dá)到減少稅額的目的。

        (四)成本核算周期不明確。假設(shè)施工公司缺乏明晰的進(jìn)度規(guī)劃,基本就無(wú)法向監(jiān)理工程師、別的施工公司還有總施工公司展示自身的施工組織情況,還有就是對(duì)于施工公司來講指導(dǎo)施工經(jīng)過并平衡與調(diào)度資源也會(huì)產(chǎn)生不少阻礙。如果發(fā)生這樣的情況就使成本核算周期延后,并且使之無(wú)法確立核算周期,最終導(dǎo)致成本無(wú)法進(jìn)行精準(zhǔn)的核定。

        四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在問題的原因探究

        (一)沒有制度化管理成本,核算過程有問題,缺乏量化指標(biāo)。缺乏量化成本核算指標(biāo),不少施工單位目前是由人工報(bào)表進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,無(wú)法建立一系列科學(xué)合理的定量指標(biāo)系統(tǒng)。指標(biāo)不合理,定量不準(zhǔn)確;沒有項(xiàng)目盈虧獎(jiǎng)罰量化指標(biāo),考評(píng)兌現(xiàn)缺乏依據(jù)或是依據(jù)不足。也有部分企業(yè)由于缺乏分項(xiàng)分部、分項(xiàng)目、分階段的成本控制,使得最后工程結(jié)束后成本無(wú)法有效控制,以至于個(gè)別是到核算階

        (二)缺乏責(zé)任意識(shí),浪費(fèi)問題多,材料管理不科學(xué)。個(gè)別企業(yè)項(xiàng)目責(zé)任落實(shí)不到個(gè)人,缺乏責(zé)任制,導(dǎo)致項(xiàng)目部員工出現(xiàn)消極懈怠思想?,F(xiàn)場(chǎng)管理員工流動(dòng)性大,工作缺乏連續(xù)性,使得員工的責(zé)任心缺乏。有的管理人員缺少責(zé)任意識(shí),不嚴(yán)格對(duì)材料進(jìn)行管理,導(dǎo)致浪費(fèi)嚴(yán)重。原材料的支出是整個(gè)項(xiàng)目成本的六成比重,原材料費(fèi)用的盈虧左右著全部項(xiàng)目的盈虧。使得成本無(wú)法控制的關(guān)鍵因素還包括監(jiān)督機(jī)制的不完善使得出現(xiàn)問題后無(wú)法追究到具體的個(gè)人。

        (三)管理不嚴(yán)謹(jǐn),沒有形成系統(tǒng)工程項(xiàng)目管理。成本管理是一種系統(tǒng)化過程,必須做到所有環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào),建立一種健全的運(yùn)行體系開展績(jī)效考評(píng)、活動(dòng)剖析、方案優(yōu)化、過程監(jiān)控、經(jīng)濟(jì)核算、計(jì)劃制定、成本預(yù)計(jì)等。無(wú)論哪個(gè)過程有疏漏,均可能使得成本管理的指標(biāo)出現(xiàn)明顯變動(dòng)。

        (四)組織管理零亂,控制不到位。現(xiàn)在中國(guó)建筑公司最常見的工程成本管理做法為將成本控制與核算的重點(diǎn)事項(xiàng)委托財(cái)務(wù)部門。然而財(cái)務(wù)部門在實(shí)際工作中,一般是在成本核算上耗費(fèi)最多精力,成本控制一般是采取一些辦法與制度進(jìn)行被動(dòng) “卡”,并非展開合理控制。

        五、增強(qiáng)房地產(chǎn)公司成本核算水準(zhǔn)的方式

        (一)確定成本核算對(duì)象。對(duì)于構(gòu)建多用途的現(xiàn)代化小區(qū)來說,進(jìn)行成本核算是較為繁瑣的,因此核算人員就必須探討研究整體項(xiàng)目的建設(shè)交付期、管理準(zhǔn)則、準(zhǔn)則、經(jīng)濟(jì)用途、特征和預(yù)決算的分享確定。因此要做到“易于管理、便于核算的”要求開展成本核算對(duì)象的設(shè)立。

        (二)恰當(dāng)展開成本分配、歸集和結(jié)轉(zhuǎn)。由于現(xiàn)代化多功能的小區(qū)的建設(shè)較為繁瑣,直接歸集的成本費(fèi)用基本是建設(shè)安裝工程支出,別的成本費(fèi)用此時(shí)必須采取按期分配,而間接分配的費(fèi)用必須在日常歸集中依據(jù)各自的成本項(xiàng)目的細(xì)目分別展開核算與歸集,最后在依據(jù)所有的成本對(duì)對(duì)象與它相對(duì)的成本項(xiàng)目展開分配。

        (三)采取有關(guān)的成本控制方式。積極控制建設(shè)成本減低工程造價(jià)。由于控制基本建設(shè)的重點(diǎn)就是設(shè)計(jì),也是增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益的重心問題,因此必須從設(shè)計(jì)就進(jìn)行成本控制。同時(shí)還要對(duì)施工順序進(jìn)行合理的安排,縮減施工費(fèi)用的支出。另外還會(huì)在施工經(jīng)過發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的重要效用。

        (四)重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。對(duì)已經(jīng)完結(jié)的土地開發(fā)項(xiàng)目,必須依據(jù)其用途使用多種方式展開成本結(jié)轉(zhuǎn)。譬如:(1)建設(shè)完工后馬上用于本公司的房產(chǎn)等建設(shè)的建設(shè)用地,必須在建設(shè)完工并進(jìn)行使用時(shí)候,將它的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)算到房產(chǎn)開發(fā)成本里。(2)為銷售或是有償轉(zhuǎn)讓建設(shè)場(chǎng)地,當(dāng)開發(fā)完工之后,要把其實(shí)際成本轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。(作者單位:山西財(cái)經(jīng)大學(xué))

        參考文獻(xiàn):

        [1]劉貴文,梁艷娟.作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中國(guó)的應(yīng)用.合作經(jīng)濟(jì)與科技,2011(01).

        [2]周詠馨,季峰,王能.完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建議.建筑經(jīng)濟(jì),2013(01).

        [3]唐黎標(biāo).試論房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2010(01).

        作者簡(jiǎn)介:王思珺(1991-),男,山西太原人,研究生在讀,研究方向:財(cái)務(wù)管理。

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