鄧子華

摘 要：在我國過去十多年中，房地產(chǎn)業(yè)的高速成長推動(dòng)了我國城鎮(zhèn)化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長。但隨著我國經(jīng)濟(jì)增長向平穩(wěn)發(fā)展過渡，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的把控已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，而如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也成為眾企業(yè)亟待解決的難題。如何提高企業(yè)防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析與管理需要達(dá)到的重要目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；管理措施

引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，各行業(yè)都出現(xiàn)了新的增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步顯得尤為明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)首先關(guān)注的問題，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，雖然高收益，但也有著高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如果無法做好企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理，則會(huì)為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展埋下巨大隱患，同時(shí)嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)绊懙絿医?jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析與管理便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中具有不確定性最強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目選擇出現(xiàn)問題，那么將會(huì)造成很嚴(yán)重的后果：企業(yè)資金鏈斷裂、企業(yè)無法獲得預(yù)期利潤甚至虧本；房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇出現(xiàn)問題，房屋最后出售出現(xiàn)困難等。因此，企業(yè)在項(xiàng)目選擇確定前，進(jìn)行周密的項(xiàng)目可行性研究，出具可行性研究報(bào)告，通過詳細(xì)了解投資項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境，預(yù)估房地產(chǎn)未來售賣能力；通過對(duì)公司現(xiàn)有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學(xué)合理預(yù)測(cè)資金流入流出，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂；通過現(xiàn)有企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)估企業(yè)在該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)杠桿等數(shù)據(jù)，預(yù)判投資該項(xiàng)目存在的收益等。例如，HD房地產(chǎn)開發(fā)公司試圖打造HS市最大的商業(yè)購物休閑中心，該項(xiàng)目選址在人流量大，地段成熟的老城區(qū)，但是項(xiàng)目開盤后2個(gè)月內(nèi)，原租戶都退租關(guān)門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區(qū)主要居住人群消費(fèi)水平較低，沒有較強(qiáng)的購買力。該處房地產(chǎn)的開發(fā)最終失敗，對(duì)企業(yè)造成了巨大的財(cái)務(wù)壓力，投資幾乎完全沒有收回。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目選址確定后，經(jīng)過繁雜的前期準(zhǔn)備工作，便進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)施工階段。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如資金鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)；原材料采購質(zhì)量不合格風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)；工程進(jìn)度停滯不前風(fēng)險(xiǎn)等等。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)完工后，經(jīng)過驗(yàn)收交付即進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售階段。在房地產(chǎn)租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)商的目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，盡快收回投資獲得企業(yè)利潤。如果已經(jīng)建造完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因而無法租售，則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的房產(chǎn)積壓，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。此時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響極大，如果市場(chǎng)上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如果貿(mào)然降價(jià)將帶來巨大的財(cái)務(wù)損失，但如果持價(jià)待售，企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力也將越來越大，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）注重對(duì)房地產(chǎn)所處外部環(huán)境進(jìn)行分析了解。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與外部環(huán)境的聯(lián)系也越來越緊密，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也會(huì)從多方面影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目選擇前，需要完整把握房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境，減小投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者需要將企業(yè)作為一個(gè)開放的系統(tǒng)，將內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境結(jié)合起來，制定適合本企業(yè)持續(xù)有效發(fā)展的目標(biāo)及方式，針對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行可行性研究，出具可行性報(bào)告，適應(yīng)外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功率。（2）運(yùn)用變通的開發(fā)組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里”，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營投資時(shí)也需要注意這樣一個(gè)開發(fā)組合理論。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，可通過選擇處于不同區(qū)位、不同開發(fā)類型、不同租售組合的項(xiàng)目來降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的目的，防止因?yàn)槟愁愴?xiàng)目的失敗造成企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在綜合考察多個(gè)投資項(xiàng)目時(shí)，可最終選擇符合本企業(yè)基本生產(chǎn)條件，但是與其他在建項(xiàng)目共性較弱的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）聘請(qǐng)具有良好資質(zhì)及信譽(yù)的監(jiān)理公司及專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，確保資金順暢。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要進(jìn)行的就是房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)，而對(duì)于這種事關(guān)民眾人身安全的商品，民眾也比較關(guān)注其安全性。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得長久的發(fā)展，需要在進(jìn)行開發(fā)時(shí)需嚴(yán)格把控房產(chǎn)質(zhì)量。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有極強(qiáng)的專業(yè)性和實(shí)踐性，因此需要聘請(qǐng)專業(yè)的、有資質(zhì)的工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，減小項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量問題的概率。同時(shí)公司財(cái)務(wù)必須按資金預(yù)算籌集和使用資金，嚴(yán)格按照監(jiān)理公司等專業(yè)部門核定的產(chǎn)值支付工程進(jìn)度款，嚴(yán)格按合同及資金預(yù)算支付各項(xiàng)款項(xiàng)，防止資金鏈斷裂。（2）根據(jù)市場(chǎng)行情與銷售狀況決定開發(fā)進(jìn)度與銷售策略。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷與國家宏觀政策導(dǎo)向，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了價(jià)量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數(shù)地區(qū)取消了“限貸”等相關(guān)政策，國家也對(duì)首套房的優(yōu)惠政策做出了調(diào)整，但大多數(shù)購房者還處于觀望心態(tài)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須根據(jù)本地市場(chǎng)行情，作出合適的開發(fā)進(jìn)度決策與合理的銷售策略判斷。如當(dāng)前情況下，對(duì)于項(xiàng)目的進(jìn)度可以考慮穩(wěn)健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時(shí)保證足夠的銷售費(fèi)用預(yù)算，加大對(duì)銷售廣告費(fèi)效比的考核，但必須考慮投入與產(chǎn)出比例，總體提高企業(yè)利潤。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）選擇業(yè)務(wù)管理水平較高的物業(yè)公司。對(duì)于現(xiàn)代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會(huì)認(rèn)真考慮物業(yè)管理水平等軟條件。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有配備了高質(zhì)量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而同時(shí)，良好的物業(yè)管理能力也會(huì)提高房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，增大對(duì)于該房產(chǎn)項(xiàng)目的需求。當(dāng)外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售并不有利時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部條件優(yōu)化將明顯促進(jìn)企業(yè)租售實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度、減小企業(yè)財(cái)務(wù)壓力，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制能力，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)企業(yè)的形象提升，在同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)地位。（2）加強(qiáng)銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售是資金回籠階段，此時(shí)如果出現(xiàn)久欠房款或租金的情況，將會(huì)大大增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強(qiáng)銷售控制，減少壞賬的出現(xiàn)概率，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)惡化等狀況。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要嚴(yán)格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當(dāng)購房者財(cái)務(wù)信用情況較差時(shí)，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會(huì)導(dǎo)致長期未達(dá)賬項(xiàng)。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

結(jié)論：近些年來我國房地產(chǎn)業(yè)保持著發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關(guān)國計(jì)民生。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)上屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在投資房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要占用較大規(guī)模的資金，同時(shí)由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長，因此資金周轉(zhuǎn)期也較長，如何有效把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)便成為了房地產(chǎn)業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大小將直接影響到企業(yè)未來的生存及發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)減小風(fēng)險(xiǎn)、制定發(fā)展目標(biāo)的重要舉措。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)地位，必須首先分析各項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及采取必要的應(yīng)對(duì)措施。

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