陳雙　郭宇馳

作者簡(jiǎn)介：陳雙（1963-），女，漢族，浙江杭州人，教授，城市規(guī)劃博士，湖北大學(xué)，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)。

郭宇馳（1990-），男，漢族，湖北武漢人，碩士研究生，湖北大學(xué)商學(xué)院土地資源管理專業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)。

摘 要：研究目的：探索針對(duì)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)在不同區(qū)域發(fā)展的適宜性存在差異的評(píng)價(jià)方法，從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的角度出發(fā)，為其在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)尋找目標(biāo)城市和目標(biāo)市場(chǎng)提供思路借鑒。研究方法：從人口結(jié)構(gòu)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度以及城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平5個(gè)方面設(shè)置并建立相關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以華中、華東地區(qū)的10個(gè)省會(huì)城市為樣本，選取系統(tǒng)聚類分析方法進(jìn)行研究。研究結(jié)果：重慶是最適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的城市；其次，武漢市、鄭州市、南京市、長(zhǎng)沙市、杭州市和上海市均為適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的城市；最后，合肥市、南昌市以及成都市是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的潛力城市。研究結(jié)論：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商在選擇目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域時(shí)應(yīng)綜合考慮人口老齡化率、城鎮(zhèn)化率、戶均人數(shù)、恩格爾系數(shù)、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重、人均擁有住房面積、住宅均價(jià)等區(qū)域因素指標(biāo)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；適宜性；區(qū)域差異

引言

根據(jù)第六次全國(guó)人口普查的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截止2010年，中國(guó)60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)1.77億人，次數(shù)據(jù)的占比也早已達(dá)到全國(guó)總?cè)丝跀?shù)量的13.26%。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀卻是與趨勢(shì)相違背，目前在中國(guó)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)工作僅僅處于起步階段，其發(fā)展程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上社會(huì)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的巨大需求。中國(guó)作為世界上惟一一個(gè)老年人口超過1億的國(guó)家，面臨著養(yǎng)老地產(chǎn)存在巨大需求缺口的情況。中國(guó)是一個(gè)幅員遼闊、人口繁多的發(fā)展中大國(guó)，不同區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文的發(fā)展水平也存在著較大差異，這是中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所面對(duì)客戶事實(shí)。雖然近年來各地養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上出高端地產(chǎn)、社區(qū)老年活動(dòng)中心、公建民營(yíng)養(yǎng)老院、民辦民營(yíng)養(yǎng)老院等不同種類且針對(duì)不同階段、不同需求的老年消費(fèi)群體的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，但其中大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況卻不是非常理想，勉強(qiáng)維持收支平衡，更有甚者已經(jīng)入不敷出。因此，在地區(qū)之間存在較大差異的前提下，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)下需要解決的主要問題是選擇合適的城市作為目標(biāo)市場(chǎng)。

伴隨著中國(guó)新城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，中國(guó)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式受到了巨大的沖擊。由于計(jì)劃生育制度的長(zhǎng)期實(shí)行，中國(guó)社會(huì)逐漸呈現(xiàn)老年化的趨勢(shì)。一對(duì)父母往往只有一個(gè)子女，這就導(dǎo)致了所謂的“4-2-1家庭”模式的普遍存在，即一對(duì)年輕夫妻不但要贍養(yǎng)雙方父母這4個(gè)老人，還要撫養(yǎng)自己的1個(gè)子女。隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，人均壽命也隨之見長(zhǎng)。這些因素又導(dǎo)致了年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，家庭養(yǎng)老逐漸呈現(xiàn)力不從心之感。為緩解日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題，社會(huì)化養(yǎng)老模式的發(fā)展是必然途徑，而伴隨著社會(huì)化養(yǎng)老被接受程度的提升，房地產(chǎn)行業(yè)迎來其重要的發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)。一方面，人口老齡化的進(jìn)一步加劇使得適宜老年人居住的住宅需求越來越大，以需求為導(dǎo)向的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)其行業(yè)生命周期正處于上升期，機(jī)會(huì)眾多；但是不容忽視的是養(yǎng)老地產(chǎn)在選取適合的目標(biāo)市場(chǎng)的過程中受到人口老齡化率、城鎮(zhèn)化率、戶均人數(shù)、恩格爾系數(shù)、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重、人均擁有住房面積、住宅均價(jià)等眾多區(qū)域因素指標(biāo)的影響。筆者從區(qū)域差異化的角度分析影響中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素指標(biāo)，并選取10個(gè)華中、華東區(qū)域省會(huì)城市為樣本，采用系統(tǒng)聚類分析方法，分析養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的區(qū)域差異，為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商尋找目標(biāo)城市提供思路借鑒。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)定義的界定

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)定義，目前業(yè)界尚未有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在一般的寬泛意義上都是指專門為老年人養(yǎng)老需求而開發(fā)的有針對(duì)性的地產(chǎn)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)需求來自于社會(huì)老齡化。1965年，法國(guó)成為第一個(gè)老齡化的國(guó)家，其后英國(guó)、美國(guó)、日本等一批發(fā)達(dá)國(guó)家都紛紛加入老齡化國(guó)家行列。各個(gè)國(guó)家都開始重視養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)。目前中國(guó)65歲以上老齡人口占比已接近10%，步入老年化社會(huì)已經(jīng)是社會(huì)趨勢(shì)。同時(shí)由于中國(guó)人口基數(shù)較大，中國(guó)目前已經(jīng)成為全球老年人口最多國(guó)家，養(yǎng)老服務(wù)尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)的需求相當(dāng)大。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)養(yǎng)老院的區(qū)別

養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)于傳統(tǒng)養(yǎng)老院而言，其在規(guī)模上更大，在產(chǎn)品以及合作開發(fā)的機(jī)構(gòu)上將會(huì)有更多專業(yè)化的機(jī)構(gòu)參與，同時(shí)也會(huì)在產(chǎn)品上整合更多針對(duì)老年人需求的特殊資源，而且覆蓋的人群也更加專業(yè)。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)提出更多要求

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商而言，是一個(gè)全新方向，有助于為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)掘新客戶群和贏利點(diǎn)。但同時(shí)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)同樣提出更多要求，第一，在醫(yī)療、保健等針對(duì)老年人需求資源方面具備整合能力；第二，具備尋找長(zhǎng)期投資資金能力；第三，對(duì)于產(chǎn)品后期的運(yùn)營(yíng)和管理能力方面進(jìn)行開拓的能力。

二、中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)份額和養(yǎng)老地產(chǎn)容量

（一）提前進(jìn)入老年社會(huì)，養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施不足

中國(guó)正加速進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人口比重在持續(xù)走高。2011年和2012年，中國(guó)總?cè)丝跀?shù)分別達(dá)13.47億和13.54億。截至2011年底，中國(guó)60歲以上老年人口約1.85億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3.74%；65歲以上老年人口約1.23億，占總?cè)丝诘谋壤?.14%。此外，從年齡分布看，如果以每五年作為一個(gè)人口年齡層劃分，則可以發(fā)現(xiàn)40-44歲和20-24歲的兩個(gè)年齡層人口數(shù)最多，從而形成兩個(gè)人口高峰段。這兩個(gè)高峰人群恰好分別是每隔20年即會(huì)相續(xù)進(jìn)入60-65歲以上的老年階段，從而在40年后疊加形成中國(guó)的老年撫養(yǎng)壓力高峰。

建國(guó)后，特別是改革開放實(shí)行計(jì)劃生育后，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)日益嚴(yán)重分化。其中，0-14歲人口占比從1978年的37.2%持續(xù)下滑至2012年的16.5%，下降了20.7個(gè)百分點(diǎn)；15-64歲人口占比從1978年的57.87%反而持續(xù)上升至2012年的74.1%，上升16.23個(gè)百分點(diǎn)；65歲以上人口占比從1978年的4.92%持續(xù)上升至2012年的9.40%，上升了4.48個(gè)百分點(diǎn)。后兩類人群逐漸進(jìn)入老年階段后，將進(jìn)一步推動(dòng)老年人口比重的上升，并加重老年撫養(yǎng)比和社會(huì)的撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)。

目前，我國(guó)的老年撫養(yǎng)比（=65歲以上老年人口/15-64歲人口）已經(jīng)由1978年的8.51%持續(xù)上升至2012年的12.69%，上升4.18個(gè)百分點(diǎn)，且近年來有不斷加速趨勢(shì)。這種加速趨勢(shì)主要是兩方面因素造成的：一方面是15-64歲人口占比居高不下，且諾干年后這部分人群將逐步進(jìn)入老年階段；另一方面，0-14歲少兒人口占比持續(xù)低迷，這使得諾干年后進(jìn)入工作狀態(tài)的15-64歲人口將嚴(yán)重補(bǔ)充不足。兩者疊加就會(huì)加速老年撫養(yǎng)比上升。

從橫向看，我國(guó)老年撫養(yǎng)比在2011年達(dá)到12.27%，不僅遠(yuǎn)超過低收入國(guó)家的老年撫養(yǎng)比6.35%，也超過中等收入國(guó)家和中上收入國(guó)家老年撫養(yǎng)比的9.80%和11.54%。目前我國(guó)老年撫養(yǎng)比已經(jīng)超過了全球平均水平11.71%，但是距離高收入國(guó)家的23.69%老年撫養(yǎng)比還有一定差距。經(jīng)過我們測(cè)算，截至2012年，我國(guó)65歲以上老年人口比重要比日本、德國(guó)、英國(guó)、美國(guó)和俄羅斯等主要發(fā)達(dá)國(guó)家要低。

（二）中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)份額和養(yǎng)老地產(chǎn)容量的測(cè)算

根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)，我國(guó)65歲及以上老年人口將上升至2015年的1.52億，比重將升至11%；同時(shí)，聯(lián)合國(guó)人口署也給出2020年、2025年、2030年、2035年、2040年、2045年和2050年的我國(guó)65歲以上人口數(shù)分別為1.93億、2.26億、2.69億、3.34億、3.82億、4.00億和4.30億。換句話說，截至2050年我國(guó)65歲及以上老年人口比重將進(jìn)一步提升至30.8%。

考慮到養(yǎng)老地產(chǎn)主要服務(wù)對(duì)象為城鎮(zhèn)老年人口，據(jù)此，我們主要根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署給出的未來四十年我國(guó)城鎮(zhèn)新增老年人口的數(shù)據(jù)，即2010-2015年、2015-2020年、2020-2025年、2025-2030年、2030-2035年、2035-2040年、2040-2045年和2045-2050年預(yù)計(jì)我國(guó)城鎮(zhèn)新增65歲以上人口數(shù)分別為1535萬人、2610萬人、2385萬人、2845萬人、4065萬人、3485萬人、1325萬人和1455萬人。

考慮到2011年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約6.91億人，假設(shè)我國(guó)城鎮(zhèn)老年人口占比等于全國(guó)平均水平的9.14%，則可知2011年我國(guó)城鎮(zhèn)老年人口約6314萬人。由此可進(jìn)一步推算截至2050年我國(guó)城鎮(zhèn)老年人口將上升至2.60億人。盡管未來我國(guó)老年人口群體龐大，但是我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻還處于發(fā)展的初級(jí)階段，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐滯后。

巨大的老年撫養(yǎng)人群為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)帶來重大發(fā)展機(jī)遇。近期國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中要求：2020年末全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到每千名老年人35-40張，而目前我國(guó)每千名老人的社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)約為20張（遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的40-80個(gè)）。我們假設(shè)至2050年末全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)維持2020年要求的每千名老年人35-40張不變（即每千名老年人需增加15-20張），以上述2050年末全國(guó)老年人口2.60億計(jì)算，則至2050年我國(guó)新增社會(huì)養(yǎng)老床位的潛在需求約為390-520萬張。

同時(shí)，我們假設(shè)每張床位對(duì)應(yīng)住宅建面為25-35平米（相當(dāng)于兩室戶住宅建面50-70平米）。由此推算，截至2050年我國(guó)新增社會(huì)養(yǎng)老住宅潛在需求為9757萬平-1.82億平米。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊

三、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區(qū)域差異化因素指標(biāo)分析

中國(guó)地域廣闊，在人口結(jié)構(gòu)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度度以及城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平等方面存在著顯著的地域差異性。因此，為研究養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區(qū)域差異，本研究擬將上述5個(gè)方面作為研究的切點(diǎn)，選取相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行量化分析。

（一）人口結(jié)構(gòu)

1、人口老齡化率

人口老齡化率高，表明在總?cè)丝谥欣夏耆怂急戎剌^高，其總基數(shù)較大。從側(cè)面也反映出社會(huì)上存在較大的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產(chǎn)在此市場(chǎng)發(fā)展存在較大機(jī)遇。同時(shí)，由于中國(guó)老年人口基數(shù)過大，因此，政府承擔(dān)著過重的為“三五五?！崩先说亩档尊B(yǎng)老負(fù)擔(dān)，人力、財(cái)政等方面對(duì)顯得相對(duì)乏力。在這種養(yǎng)老現(xiàn)狀下，市場(chǎng)化是解決養(yǎng)老問題的重要途徑。反之，人口老齡化率低，表明養(yǎng)老需求相對(duì)較弱，市場(chǎng)化動(dòng)力不足，只能由政府通過設(shè)立社會(huì)福利機(jī)構(gòu)解決養(yǎng)老問題。

2、城鎮(zhèn)化率

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展起源于城市老年人群對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的需求。長(zhǎng)久以來，農(nóng)村老年人群養(yǎng)老由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、醫(yī)療技術(shù)、土地等多方面因素的制約而呈現(xiàn)出其特殊性，居家養(yǎng)老的模式也一直是農(nóng)村養(yǎng)老的主流形式。無論是政府劃撥土地、出資建立的公辦社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，還是由社會(huì)中的社會(huì)組織、房地產(chǎn)開發(fā)商等社會(huì)主體推出的針對(duì)不同年齡階段、收入水平的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，其中絕大部分是將城鎮(zhèn)老年人群體的養(yǎng)老需求作為出發(fā)點(diǎn)的。城鎮(zhèn)化率反映的是人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的程度。城鎮(zhèn)化率越高，表明越來越多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，并有可能最終落戶的城鎮(zhèn)地區(qū)，他們?cè)诂F(xiàn)在或?qū)矶紝⒊霈F(xiàn)養(yǎng)老需求。換言之，城鎮(zhèn)化率越高的城市，市場(chǎng)化養(yǎng)老越具備發(fā)展的條件，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越旺盛。

3、戶均人數(shù)

受到計(jì)劃生育政策推行的影響，中國(guó)家庭明顯地呈現(xiàn)出小型化趨勢(shì)，“4-2-1”逐漸成為中國(guó)最主要的家庭結(jié)構(gòu)，即一對(duì)年輕夫妻不但要贍養(yǎng)雙方的父母，還要撫養(yǎng)自己的子女。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)獨(dú)生子女家庭戶數(shù)已經(jīng)達(dá)到了一億多戶。另一方面，在快速的社會(huì)節(jié)奏下，城市之間人口流動(dòng)性較大，許多年輕人會(huì)因?yàn)楣ぷ鞔?、事業(yè)發(fā)展平臺(tái)等多種因素的影響選擇到外地工作。在這種勞動(dòng)力流動(dòng)背景下，中國(guó)老年家庭空巢率已達(dá)50%。戶均人數(shù)小于3人，說明老年人和自己的子女處于分居狀態(tài)，老年家庭空巢機(jī)率較大。對(duì)于這部分空巢老人來說，帶有針對(duì)老年人的專業(yè)化服務(wù)的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老公寓、社區(qū)養(yǎng)老院將有很大的吸引力。

（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀發(fā)展水平

人均GDP

除資源主導(dǎo)型城市外，人均GDP比較客觀地反映了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和發(fā)展程度。由于養(yǎng)老地產(chǎn)較普通地產(chǎn)項(xiàng)目而言，需要增設(shè)針對(duì)老年人需求的適老設(shè)施、醫(yī)療養(yǎng)護(hù)器材、護(hù)理康復(fù)服務(wù)等環(huán)節(jié)，養(yǎng)老地產(chǎn)成本的升高必然會(huì)導(dǎo)致其價(jià)值較一般地產(chǎn)項(xiàng)目要更高一些。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展與地區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)水平是密不可分。城市綜合經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平越高，市場(chǎng)細(xì)分化程度越高，養(yǎng)老地產(chǎn)就越有發(fā)展的空間。同時(shí)，政府財(cái)政實(shí)力雄厚，也就越有能力引導(dǎo)和培育養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居明生活水平越高也就代表著養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也越容易被激發(fā)，這為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了良好的宏觀市場(chǎng)環(huán)境。

（二）服務(wù)業(yè)發(fā)展水平

本研究暫且用第三產(chǎn)業(yè)比重的指標(biāo)來衡量區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度。養(yǎng)老地產(chǎn)是以服務(wù)為支撐的地產(chǎn)形式，尤其是醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、養(yǎng)生、餐飲、休閑、文體娛樂等服務(wù)。當(dāng)?shù)氐姆?wù)業(yè)發(fā)展水平直接決定了養(yǎng)老地產(chǎn)是否具備以上支撐的基礎(chǔ)。通過第三產(chǎn)業(yè)比重來衡量某城市服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，從而間接地評(píng)價(jià)該城市當(dāng)前是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的良好潛力。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度

城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積、主城區(qū)住宅均價(jià)可以用來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域差異化的影響。

1、人均擁有住房面積

養(yǎng)老地產(chǎn)是社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到一定程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟到一定階段后，并隨著中國(guó)已經(jīng)步入老年社會(huì)的現(xiàn)狀而細(xì)分出來的一個(gè)市場(chǎng)。目前，中國(guó)的養(yǎng)老形式依舊呈現(xiàn)出“9055”的特點(diǎn)，即90%的老年人都選用居家養(yǎng)老的模式，5%的老年人收到經(jīng)濟(jì)條件或身體狀況等因素正在接受政府提供的兜底養(yǎng)老保障，而還有5%的老年人才會(huì)選擇養(yǎng)老地產(chǎn)。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)并不屬于剛性需求，只有人均擁有住房面積較大、居住條件較為寬松的老年人才會(huì)在單純滿足居住功能的基礎(chǔ)上選擇配備有針對(duì)老年人需求的設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)。因此，人均擁有住房面積較大的城市更具有發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的潛力。

2、住宅均價(jià)

住宅價(jià)格水平在一定程度上反映了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種高端地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段才會(huì)出現(xiàn)的細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)物。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅產(chǎn)品相比需要更多的附加投入，在中國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不發(fā)生重大變化的情況下，它的生存需要一定水平的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)。

（四）城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平

恩格爾系數(shù)在一定程度上可以總體反映居民消費(fèi)能力。養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人，因此城市居民的生活水平和消費(fèi)層次將決定養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾群體規(guī)模。恩格爾系數(shù)反映的是食物支出占家庭總支出的比例，雖然恩格爾系數(shù)在計(jì)算的時(shí)候個(gè)人消費(fèi)總支出需要除去購房支出或者是金融產(chǎn)品支出，但它直觀地體現(xiàn)了人民的生活水平和消費(fèi)層次。恩格爾系數(shù)越低，人民生活越富裕，其消費(fèi)需求層次越高，越可能產(chǎn)生對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求；反之，恩格爾系數(shù)越高，人民生活越貧困，其消費(fèi)支出主要用來滿足低層次的基本生存需求。聯(lián)合國(guó)根據(jù)恩格爾系數(shù)的大小進(jìn)行了人民生活水平標(biāo)準(zhǔn)劃分，恩格爾系數(shù)大于60%為貧窮；50%—60%為溫飽；40%—50%為小康；30%—40%屬于相對(duì)富裕；20%—30%為富裕；20%以下為極其富裕。

四、華中、華東地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區(qū)域差異分析

由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的因素指標(biāo)具有地域差異性，不同地域養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展適宜性亦有區(qū)別。另外，單一因素指標(biāo)的評(píng)價(jià)不能客觀反映養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的區(qū)域差異，且各因素指標(biāo)評(píng)價(jià)得出的結(jié)論亦會(huì)可能出現(xiàn)相互矛盾。因此，需要通過對(duì)上述影響因素指標(biāo)進(jìn)行綜合系統(tǒng)聚類分析，方能得出較為客觀的判斷。筆者擬選擇華中地區(qū)一線、二線發(fā)達(dá)城市、二線中等發(fā)達(dá)城市和二線發(fā)展較弱城市城市為研究對(duì)象（表1），通過對(duì)上述因素指標(biāo)的城市聚類分析，研究得出各個(gè)城市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性差異。

（一）數(shù)據(jù)處理

筆者選取Z-Scores標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)換。變換后的數(shù)據(jù)均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差為1，消去了量綱的影響。當(dāng)抽樣樣本改變時(shí)，它仍能保持相對(duì)穩(wěn)定性。Z-Scores標(biāo)準(zhǔn)化公式如下：

xij=xij-xjSi sj≠0 0 sj=0（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）

（二）構(gòu)建關(guān)系矩陣

通過平方歐氏距離構(gòu)建關(guān)系矩陣（表2），將每一個(gè)樣品看作m維空間的一個(gè)點(diǎn)，m為指標(biāo)數(shù)量，在這m維空間中定義距離，距離較近的點(diǎn)歸為一類，以此描述樣本之間的親疏程度。

（三）系統(tǒng)聚類分析

在構(gòu)建關(guān)系矩陣的基礎(chǔ)上，選取離差平方和法，此方法基于方差分析思想，如果分類合理，則同類樣品間離差平方和應(yīng)當(dāng)較小，類與類間離差平方和應(yīng)當(dāng)較大。

通過系統(tǒng)聚類（圖1）分析發(fā)現(xiàn)，上述16個(gè)樣本城市可分為三類，第一類：武漢市、鄭州市、南京市、長(zhǎng)沙市、杭州市、上海市；第二類：合肥市、南昌市、成都市；第三類：重慶市。

第一類城市是重慶。重慶市老齡化率高達(dá)11%以上，老年人群體龐大，老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重；戶均人數(shù)不足3.0，老年人獨(dú)居現(xiàn)象普遍，具有較大的養(yǎng)老需求潛力；且恩格爾系數(shù)處于較高水平，城鎮(zhèn)居民收入較高，消費(fèi)水平較高，具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)條件；房地產(chǎn)市場(chǎng)也較為成熟，居民居住條件較為寬松。同時(shí)，由于其城鎮(zhèn)化率為53%，人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)比重也處于較高水平，具備為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供各項(xiàng)配套的基礎(chǔ)。所以重慶市為最適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的城市。

第二類的6個(gè)城市全部處于二線中等發(fā)達(dá)城市以上水平。這些城市已經(jīng)全部進(jìn)入老年型社會(huì)，老齡化率均已超過的7%，南京、長(zhǎng)沙和杭州的老齡化率已超過了9%，上海甚至達(dá)到了10%以上。大部分城市的城鎮(zhèn)化率都處在較高水平，除鄭州和長(zhǎng)沙外，其余的都達(dá)到了70%以上，城鎮(zhèn)人口密集度高。鄭州受傳統(tǒng)文化的影響，二代和多代同居觀念濃厚，所以其戶均人數(shù)為3.15，而其他城市戶均人數(shù)均不到3.0，老年人獨(dú)居現(xiàn)象較為普遍。此外，這6個(gè)城市的人均GDP、服務(wù)業(yè)發(fā)展程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度和恩格爾系數(shù)都處在較高水平，具備了開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的條件。

第三類3個(gè)城市中，除了成都處于二線中等發(fā)達(dá)城市以外，合肥和南昌都處于二線發(fā)展較弱的城市。3個(gè)城市的老齡化率都超過了7%，已不如老年型社會(huì)。除南昌二代或多代同居觀念濃厚，戶均人數(shù)高達(dá)3.39之外，其他連個(gè)城市的戶均人數(shù)均不足3.0，老年人獨(dú)居現(xiàn)象普遍。與此同時(shí)，這三個(gè)城市的城鎮(zhèn)化水平、人均GDP、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度、恩格爾系數(shù)和第三產(chǎn)業(yè)比重都處于中等水平。因此，這三個(gè)城市具有一定的對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，但還沒有形成有效的購買需求，屬于開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的潛力市場(chǎng)。

綜上所述，通過發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性水平聚類分析，可將華中、華東10個(gè)樣本城市分為三類（表3）。

五、結(jié)論與建議

區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受到人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)宏觀發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度以及居民消費(fèi)能力4個(gè)方面的影響。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展商在選擇目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域時(shí)應(yīng)綜合考慮人口老齡化率、城鎮(zhèn)化率、人均擁有住房面積、戶均人數(shù)、恩格爾系數(shù)、人均GDP、主城區(qū)住宅均價(jià)、第三產(chǎn)業(yè)比重等區(qū)域因素指標(biāo)。另外，本研究中的潛力城市并不意味著在現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)毫無發(fā)展空間，其也應(yīng)開發(fā)一定比例的養(yǎng)老地產(chǎn)，只不過由于市場(chǎng)需求較弱，需控制養(yǎng)老地產(chǎn)的供應(yīng)規(guī)模。

（作者單位：湖北大學(xué)商學(xué)院）

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