李曉川

【摘 要】我國房地產(chǎn)業(yè)雖然在數(shù)量上占有優(yōu)勢，但是缺乏質(zhì)量，高負(fù)債率是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，因此直接影響企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，文章基于合理的資本結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)企業(yè)目前的狀況、存在的問題以及如何優(yōu)化進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；問題；影響因素；優(yōu)化

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的資本結(jié)構(gòu)和單一的融資渠道問題越來越突出，因此，企業(yè)要結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策、市場供求、企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃來統(tǒng)籌安排，拓寬融資渠道，建立良好的資金儲備，建立風(fēng)險控制與測評體系，確立最優(yōu)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀及問題

1.宏觀政策影響較大

縱觀當(dāng)前國家經(jīng)濟影響房地產(chǎn)業(yè)，金融和貨幣政策是最直接和最有效的方式，這也是政府調(diào)控的重要手段，而金融和貨幣政策效應(yīng)主要影響的就是房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。2011年至2013年，我國連續(xù)出臺了國五條、國十條、新國五條等一系列的政策來調(diào)控房地產(chǎn)價格，對于大量依靠銀行貸款來維持運作的房地產(chǎn)企業(yè)，面對日益緊迫的銀行信貸政策，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。但是，從房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來說，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和健康發(fā)展是非常必要的。

2.融資結(jié)構(gòu)不合理

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有一定的拓展，但相比西方發(fā)達(dá)國家成熟的資本結(jié)構(gòu)，仍然是一個很大的差距。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源方式分為內(nèi)源性和外源性，通過調(diào)查，我國95%以上房地產(chǎn)企業(yè)融資主要集中在外部融資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過內(nèi)源性融資的比例。外源融資雖然有利于企業(yè)在很短的一段時間擴大規(guī)模，但增加了財務(wù)風(fēng)險，不利于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理發(fā)展。

3.資產(chǎn)負(fù)債率較高

資產(chǎn)負(fù)債率是指一個企業(yè)負(fù)債融資水平在總資產(chǎn)中所占的比例，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債水平是一個公司資本結(jié)構(gòu)是否合理與規(guī)范的標(biāo)志之一。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%-85%之間，缺乏內(nèi)源性融資，大部分企業(yè)都傾向于通過銀行貸款來籌集資金，造成了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，具有較高的財務(wù)風(fēng)險。

三、影響我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的因素分析

影響企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的因素有很多，主要包括宏觀方面和微觀方面。宏觀方面包括國家政策、金融環(huán)境、利率水平，微觀方面包括企業(yè)規(guī)模、盈利能力、償債能力等。

1.宏觀影響因素

（1）國家政策

在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展過程中，國家法規(guī)和政策發(fā)揮了重要作用。如在2003年房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境寬松，政府經(jīng)常采取鼓勵的態(tài)度，造就了如龍湖，萬科等具有非常高知名度的房地產(chǎn)公司。在2011年至今。為了抑制過高的房價，國家通過出臺了一系列的政策來提高銀行貸款的門檻，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，造成了一些小開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至是破產(chǎn)。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)受到國家宏觀政策調(diào)控影響很大。

（2）金融市場環(huán)境

金融市場環(huán)境主要影響企業(yè)資金來源的成本和規(guī)模：如果貨幣市場資本市場相對完善，企業(yè)通過增加流動負(fù)債來減少企業(yè)資本成本，進(jìn)而債務(wù)結(jié)構(gòu)中的流動負(fù)債比率會增加，相反會通過增加長期負(fù)債降低資本成本，使長期債務(wù)結(jié)構(gòu)比例增加。

（3）利率水平

利率是調(diào)控經(jīng)濟的重要手段，也是政府調(diào)控國民經(jīng)濟的有效工具。根據(jù)資本結(jié)構(gòu)理論的介紹，只有當(dāng)企業(yè)的總資產(chǎn)利潤率高于債務(wù)融資的平均利率，債務(wù)是對企業(yè)有利的。利率的上升將使得該企業(yè)固定財務(wù)成本增加，所以企業(yè)要通過削減債務(wù)，以減少財政負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率；反之當(dāng)利率下降，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率將上升。此外，預(yù)期利率的變動也影響著企業(yè)的籌資方式。當(dāng)預(yù)期利率上升，企業(yè)將有更多的短期債務(wù)融資偏好的選擇，否則在利率下降的預(yù)期，企業(yè)會慎重考慮選擇長期債務(wù)融資。

2.微觀影響因素

（1）企業(yè)規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系。大型企業(yè)的經(jīng)營范圍廣這一特點有利于企業(yè)應(yīng)對較高的經(jīng)營風(fēng)險，因此企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險就變小，破產(chǎn)成本也就越低，這樣就可以采用更高的資產(chǎn)負(fù)債率；反過來，小型企業(yè)的經(jīng)營范圍較小，其破產(chǎn)的可能性就越大，也就只能采用相對較低的資產(chǎn)負(fù)債率。

（2）企業(yè)盈利能力

通過分析企業(yè)融資順序理論，企業(yè)一般傾向首先進(jìn)行內(nèi)部融資，較強的盈利能力可以為企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部融資提供良好的基礎(chǔ)。盈利能力對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響主要有以下幾個方面：一是影響的企業(yè)內(nèi)源融資能力，企業(yè)的盈利能力越強，企業(yè)的收益也就越多，因此其內(nèi)源融資能力也就越強。二是影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，企業(yè)的盈利性越強，現(xiàn)金流量也就越大。三是影響企業(yè)負(fù)債的安全性。如果企業(yè)盈利能力不足，就不能夠保留足夠的盈余，只能更多地依賴于負(fù)債融資，這樣就會導(dǎo)致較高的資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也就越大，不利于企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（3）企業(yè)償債能力

債權(quán)人雖然可以通過各種保護(hù)性條款，以保護(hù)自己的利益，但也有一些輔助措施，有效地維護(hù)自己的利益的關(guān)鍵取決于對公司的償付能力。因此，為了提高公司的償付能力，債務(wù)將上升。一個企業(yè)的債務(wù)償還能力越強，其生成項目所需資金的能力是很強的，因此資產(chǎn)負(fù)債率較低。所以，企業(yè)的償債能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)。

四、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的對策建議1.加速行業(yè)整合，擴大企業(yè)規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)

我國大多房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模較小，外部融資容易受到限制，造成企業(yè)內(nèi)部融資比例偏低，所以優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵就是提高房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模。擴大企業(yè)規(guī)模的主要措施就是加強行業(yè)的整合力度，加快企業(yè)兼并，使得房地產(chǎn)企業(yè)從數(shù)量優(yōu)勢變?yōu)橘|(zhì)量優(yōu)勢，實現(xiàn)行業(yè)整體規(guī)?；l(fā)展。

2.增強企業(yè)盈利能力，提高企業(yè)內(nèi)源融資比例

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高其內(nèi)部融資的比例，可以通過增加未分配利潤的留存比例來緩解資金壓力，這就要求企業(yè)具有較強的盈利能力。通過正確的長期經(jīng)營決策，保證企業(yè)經(jīng)營收入和利潤具有長期穩(wěn)定性，確保企業(yè)的現(xiàn)金流的順暢性，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和項目收益率，確保持續(xù)穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營效率，通過內(nèi)源融資實現(xiàn)資本的循環(huán)利用，減少資金資成本，從而優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

3.降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率使其資本結(jié)構(gòu)趨于合理化

我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率異常偏高是一個較為嚴(yán)重的問題。對于盈利能力較強的企業(yè)而言，資產(chǎn)負(fù)債率過高，可以通過適度的財務(wù)杠桿來放大利潤，同時也可以起到減稅的作用，但是過度依賴也會加劇企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，造成企業(yè)資金斷裂，使企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險，因此合理適度降低資產(chǎn)負(fù)債率對于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)具有現(xiàn)實意義。

4.增強企業(yè)償債能力，拓寬融資渠道，提高長期負(fù)債比例

在我國房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)中，調(diào)整長期負(fù)債比例是一個重要的措施。增加長期負(fù)債的比例，可以提高資金流動的穩(wěn)定性，降低短期債務(wù)的支付壓力，從而降低了投資企業(yè)的管理風(fēng)險。為了解決長期融資問題，企業(yè)應(yīng)該通過債券市場的發(fā)展，引進(jìn)海外投資基金，設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金等方式拓展融資空間，使得融資渠道多樣化。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中具有重要的地位，因此對其資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題進(jìn)行探索有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。本文從房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，探討優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的合理模式。通過對融資結(jié)構(gòu)合理性進(jìn)行分析和降低資產(chǎn)負(fù)債率，以及加強產(chǎn)業(yè)整合，以形成合理的資本結(jié)構(gòu)。而本文對房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的探索，只是在影響因素既定的時刻條件下進(jìn)行分析，提出了一些優(yōu)化的建議，這只是一個靜態(tài)的決策過程。隨著環(huán)境的變化和企業(yè)自身經(jīng)營狀況的變化，應(yīng)不斷改進(jìn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化途徑，注重房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的動態(tài)性決策。

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