劉蓬川/石河子大學

基于公選課的《房地產(chǎn)估價》課程教學研究

劉蓬川/石河子大學

《房地產(chǎn)估價》是一門專業(yè)性和應用性很強的課程，作為公選課，其教學對象及教學基礎完全不同于房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，因此，必須合理設計其教學目標、教學內(nèi)容及教學方法，以提高教學效率及效果。

教學目標；教學內(nèi)容；教學方法

引言

房地產(chǎn)作為商品已經(jīng)成了當今社會不可或缺產(chǎn)品，是人們賴于生活及生產(chǎn)的必需品，尤其是近些年來房地產(chǎn)市場價格的過度上漲已成為社會大眾所關(guān)注的焦點，也是國內(nèi)各界普遍關(guān)注但也最難解決的嚴峻問題之一。

房地產(chǎn)價格與人們生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)估價更是市場經(jīng)濟不可或缺的重要組成部分，經(jīng)濟發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們財產(chǎn)保護意識的增強，越來越離不開房地產(chǎn)估價服務?，F(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的需要體現(xiàn)在建設用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)征收征用補償、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定及拍賣底價評估、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)拆遷補償以及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價等等方面，可見其存在的普遍性和重要性。

眾所周知，《房地產(chǎn)估價》課程是房地產(chǎn)管理尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的重要必修課，但是，正是由于上述的房地產(chǎn)及其估價與人們的生活、生產(chǎn)、經(jīng)濟活動的運行都息息相關(guān)的原因，所以，在高校開設《房地產(chǎn)估價》公選課非常有必要，事實上它也是多數(shù)學生爭先選取的選修課之一。

與作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的必修課相比，公選課的教學對象、教學基礎及教學課時都有所不同，所以其教學目標、教學內(nèi)容、教學方法等都有所不同，筆者通過教學實踐，總結(jié)出以下幾個方面的內(nèi)容以供商討。

一、關(guān)于教學目標的確定

作為公選課的《房地產(chǎn)估價》教學，旨在使學生了解房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價的基礎知識、基本理論與基本方法，拓寬學生的知識面，為其工作及生活中涉及房地產(chǎn)及其價值認知并做出相關(guān)決策奠定專業(yè)知識基礎，培養(yǎng)學生樹立科學的價值觀及探索精神，鍛煉客觀、綜合、嚴謹?shù)倪壿嬎季S方式，增強學生分析問題、解決問題的能力，提高學生的專業(yè)素質(zhì)和科學素養(yǎng)。

（一）知識目標

通過課程的學習，學生應該達到以下知識目標體系：掌握房地產(chǎn)價格評估的基本理論和方法，了解幾種常見的派生方法，理解房地產(chǎn)價格評估的理論基礎、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素，熟悉房地產(chǎn)的基礎知識、房地產(chǎn)估價基本流程、不同評估對象的特點、評估方法的選擇和運用，熟悉和正確運用市場比較法、收益法、成本法等房地產(chǎn)評估的基本方法。

（二）技能目標

在技能方面，學生應該具有以下技能：具有房地產(chǎn)市場價格信息的搜集和整理分析的能力；熟練運用房地產(chǎn)法律法規(guī)分析實際問題的能力；完成現(xiàn)場踏勘的能力；能根據(jù)實際狀況選用正確的估價理論和方法的能力；熟練地運用各種估價方法的能力；初步具備從事房地產(chǎn)評估工作的能力。

二、關(guān)于教學內(nèi)容的設計

基于公選課教學對象來自于不同的專業(yè)、不同的年級，所以專業(yè)基礎知識參差不齊，加之公選課課時較少，因此課程教學內(nèi)容設計必須緊湊精煉，以估價方法為中心。

整個課程內(nèi)容分為三個組成部分：第一部分是房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價的基本知識，介紹房地產(chǎn)價格類型及影響因素、房地產(chǎn)估價原則、房地產(chǎn)估價程序和報告等基礎性的理論和知識；第二部分是估價方法的介紹，包括市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、路線價法等基本的評估方法；第三部分是估價方法的應用，針對特定的評估對象選擇合適的評估方法進行評估。

三、關(guān)于教學方法的設計

房地產(chǎn)估價是一門應用性很強的課程，依據(jù)本課程作為公選課的教學內(nèi)容設計——以估價方法為中心，課程的教學方法必須重點突出理論聯(lián)系實際的特點。課程的教學環(huán)節(jié)包括理論講授、研討課、課外作業(yè)等，教學手段采用多媒體技術(shù)；教學方式采用教師講解、案例引導、學生研討相結(jié)合；教學方法采用啟發(fā)式、案例式、研討式、項目式等多種方法相結(jié)合。要求學生除了掌握課堂介紹的知識和完成課后練習之外，還要求學生完成一個對某一具體房地產(chǎn)進行估價的研究項目，從而真正體驗房地產(chǎn)估價的實際操作過程與研究方法。

（一）基于問題式教學法

使用目的在于激發(fā)學生的學習興趣，使學生帶著問題去學習，調(diào)動學生們的學習積極性。使學生掌握研究問題的過程和方法。實施過程：先提出實際工作中遇到的問題，吸引學生的好奇心；再指出解決該問題需要掌握的知識點，提出要求學生思考的問題；讓學生帶著問題去思考，去研究，去學習理論知識，然后再用理論知識解決實際問題。

（二）案例教學法

房地產(chǎn)估價案例教學法就是在房地產(chǎn)估價教學中，通過案例講解使學生掌握房地產(chǎn)估價的基本理論知識，培養(yǎng)學生通過分析案例解決實際問題的能力，從而促進學生更好地掌握理論知識，了解房地產(chǎn)評估實務的一種教學方法。

房地產(chǎn)估價是應用型的課程，采用案例教學法，一是更容易激發(fā)學生學習的興趣，二是告別枯燥無味的課堂純理論講授模式，讓學生在學習理論知識的同時還可以結(jié)合實踐應用。

在實施案例教學過程中要把握好各個環(huán)節(jié)，包括：課前案例準備；課堂組織案例研討、分析；課后完善、提交案例作業(yè)。需要尤其注意的是，案例教學法組織實施的關(guān)鍵在于案例的選擇和設計，選擇合適的案例是保證案例教學成功的前提和基礎。房地產(chǎn)評估的教學案例主要有四種類型：（1）問題評審型。問題評審型案例是指由教師在給出案例材料后提出問題，然后讓學生參與討論、分析，評價各種解決方案，使之通過分析從各種備選方案中選擇最佳方案。這種案例強調(diào)對各種解決方法的分析比較，以達到培養(yǎng)學生分析、判斷能力的目的。如城市高層建筑的不斷聳立帶來了高層建筑地價的分攤問題，按照國外地價分攤的經(jīng)驗，主要有三種地價分攤方法，即建筑面積分攤法、房地產(chǎn)價值分攤法、土地價值分攤法。對于這種知識的講授，教師可以先簡單介紹每種方法的原理，然后以某一宗高層建筑作為案例，提出問題：哪種分攤方法得出的結(jié)果最合理？為什么？讓學生們自己去分析比較各種方法的結(jié)果，進而得出每種分攤方法的優(yōu)缺點，給出最后的答案。（2）分析決策型。分析決策型案例是指在案例的內(nèi)容中只描述事件本身而不給出具體的解決方案，由學生通過對案例的分析、討論和思考后得出結(jié)論；或者根本就沒有標準答案，具體的問題要依不同環(huán)境具體分析。所以，對此類案例，設計時不應給出固定的答案，否則會約束和限制學生的思考空間，影響其思維的發(fā)散性。比如在講述房地產(chǎn)評估的收益還原法內(nèi)容時，可以讓學生進行課外實地調(diào)查，對學校周圍的房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況進行資料的收集與整理，在此基礎上提出如下問題：假如你是一個擁有500萬資本的房地產(chǎn)開發(fā)商，就目前學校周圍的房地產(chǎn)市場狀況，你愿意做何投資？為什么？為了得到一個比較理想的答案，學生會自覺地利用各種手段查找資料，并運用所學的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識。（3）理論說明型。理論說明型案例主要是選擇一些可以用來說明某種概念和理論的事件作為案例內(nèi)容，其側(cè)重點在于讓學生通過分析討論最后達到揭示案例當中所隱含的理論問題和基本原理的目的。比如，某公司擁有某一商業(yè)大廈中的1層商場的房屋所有權(quán)，該商業(yè)大廈的土地屬于行政劃撥用地，由于經(jīng)營管理不善，商場處于虧損狀態(tài)，該公司欲出售該商場，擬購方委托某估價事務所對其價格進行評估。請同學們分析應該選擇的評估技術(shù)路線，通過分析可以讓學生們對于補地價的內(nèi)容有更深刻的掌握。（4）實踐演練型。這類案例來源于真實的社會工作場景，通過對真實環(huán)境的模擬或多媒體手段，向?qū)W生展示真實的實務操作場景。這類案例要求學生首先進行戶外的實地調(diào)查，然后以當事人的身份作出決策，寫出方案。比如，要求學生就××城市的某一住宅樓的價格進行評估并撰寫評估報告，這就要求學生必須實地調(diào)查該類住宅樓的經(jīng)營收益資料以及市場交易資料，并了解該區(qū)域住宅價格的主要影響因素，才能給出較合理的評估結(jié)果。實踐演練型案例有助于提高學生實際操作能力和動手能力。

（三）模擬教學法

（1）通過多媒體模擬教學法

運用多媒體工具建立房地產(chǎn)估價教學網(wǎng)站，建立現(xiàn)場勘察模塊，運用收集到的文字資料、表格資料、圖像資料、視頻資料，模擬學生去現(xiàn)場勘察，在課堂中實現(xiàn)理論教學和實踐教學的結(jié)合。

（2）模擬辦公場所教學法

從房地產(chǎn)概念來理解，學校本身也是一個大型綜合性房地產(chǎn)項目，具有超市、圖書館、學生公寓、教師公寓、食堂、教學樓等。所以可以利用這些現(xiàn)成的條件，比如成本法，可以以教學樓及圖書館為評估對象；收益法可以以超市、食堂為評估對像；市場法可以以教師公寓為評估對象。模擬辦公場所設計估價技術(shù)路線完成估價任務，由此掌握房地產(chǎn)估價的各種基本方法。

（四）項目教學法

項目教學法是以項目主題為中，以教師引導，學生自主與合作學習，使理論知識與實踐技能并行的一種現(xiàn)代教學模式，適用于實踐性和操作性較強的課程教學。

運用這個教學方法的時候采用漸進教學法，在學習每一個方法時給學生確定一個估價對象，學生自己去找相關(guān)的資料，選擇合適的公式，確定參數(shù)，最終完成一個完整的評估報告，即有技術(shù)報告、結(jié)果報告、附件等。待學生全部方法學完后，再提供一個估價對象，要求學生自己選擇兩種以上的方法來完成，培養(yǎng)和挖掘?qū)W生分析能力、判斷能力和決策能力。讓學生根據(jù)所學的知識，從接受項目委托開始，包括如何擬定方案、如何收集資料、如何勘察現(xiàn)場、如何進行價格測算等，一直到撰寫并提交報告從頭到尾全過程自主決定如何開展估價工作，使學生把理論知識與實踐很好地結(jié)合起來，培養(yǎng)學生從事房地產(chǎn)估價的實際工作能力。

四、關(guān)于教學評價的設計

（一）基本原則

建立形成性考核與終結(jié)性考核相結(jié)合、知識性內(nèi)容與能力性內(nèi)容并重的成績考核模式， 教學全程化能力考核，改變“期末一張卷”的考試模式，實行以能力訓練為中心的開放式、全程化考核。

（二）基本思路

在考核基礎知識和基本理論的同時，注重學生對知識的積累和實際應用能力地提高。改革計分方式。課程考試采用對學習過程的表現(xiàn)的考核為主，期末考試為輔的原則，平時成績占60％，期末考試占40％，平時成績以小組討論及發(fā)言的表現(xiàn)、小組作業(yè)的質(zhì)量、考勤、個人作業(yè)等為依據(jù)；期末考試既考核基本概念和基礎理論，又考核基本原理的運用能力，試題形式以客觀題為主，主觀題為輔，考核內(nèi)容比重為：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價的基礎知識占20％，房地產(chǎn)估價方法占80％。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)估價是一門專業(yè)性很強的課程，作為公選課而言，其教學對象通常不都具備該課程相關(guān)的前期專業(yè)基礎知識，因此，因材施教合理設計課程教學模式是必須要考慮的問題，同時考慮該課程應用型、實踐性都很強的特性，合理的設計其教學目標、教學內(nèi)容與教學方法，才能實現(xiàn)科學教學、高效率教學的教育理念。

[1]田曉紅 提高房地產(chǎn)估價課程教學質(zhì)量的探索[J] 山西農(nóng)業(yè)大學學報 2013.4.

[2]周為吉 不動產(chǎn)估價課程設計的實踐與思考[J] 廣東工業(yè)大學學報 2012.7.

[3]趙瑞霞 胡黎明 我國管理學課程中案例教學法的應用分析[J] 當代教育理論與實踐 2011.1.

劉蓬川 四川南充 1963.11 女 石河子大學商學院 副教授 研究方向：公司財務 資產(chǎn)評估。